Правила выполнения обводок в АГР: слои spp и переход на IFC

Правила выполнения обводок в АГР задают, как проектировщик показывает в DWG площади объекта, которые Архитектурная комиссия Москвы сверяет с технико-экономическими показателями: суммарную поэтажную площадь в габаритах наружных стен (СПП в ГНС), площадь квартир, нежилые наземные площади и количество квартир. Каждый этаж обводят замкнутым контуром по внешнему и внутреннему периметрам, учитываемые площади заливают штриховкой SOLID с прозрачностью 50% в слоях от spp1 до K1, а сумма штриховок должна совпасть с таблицей расчета в XLSX. С 2 апреля 2026 года ту же проверку площадей выполняет цифровая информационная модель (ЦИМ) в формате IFC, где роль обводок играют зоны IfcSpace. Отдельно разобраны требования к низкополигональной и высокополигональной 3D-моделям и порядок изменений в паспорт фасада. Таблица соответствия DWG и IFC, чек-лист проверки перед подачей и стоимость работ на 2026 год — во второй половине статьи.

Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.

Что такое обводки в АГР и на каком этапе их сдают

Обводки — это поэтажные планы в формате DWG, на которых учитываемые площади выделены замкнутыми полигонами и штриховками с проверяемой площадью. Их прикладывают к буклету АГР, чтобы эксперт Архитектурной комиссии сам измерил площади и сверил их с ведомостью технико-экономических показателей (ТЭП). Кроме планов, в DWG сдают еще 2 файла: схему планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) со слоями благоустройства и единый файл разрезов и фасадов.

Правила закреплены в требованиях к составу, содержанию и форматам представления проектных материалов Архитектурной комиссии и в «Инструкции по предоставлению исходных данных». Комиссия работает с июля 2025 года, ее решение — обязательное основание для получения свидетельства об утверждении АГР (САГР). Свидетельство выдает Департамент градостроительной политики (ДГП), к которому постановлением № 2993-ПП от 03.12.2025 присоединена Москомархитектура (МКА).

Заявление о включении объекта в повестку комиссии направляют руководителю ДГП через электронную приемную. В нем указывают цель «О включении в повестку заседания Архитектурной комиссии», наименование и адрес объекта, тип материалов, заказчика, проектную организацию и контакты ответственного лица, а материалы загружают на Яндекс.Диск и дают ссылку в заявлении.

Объем обводок зависит от стадии рассмотрения и от того, какая 3D-модель идет в комплекте: низкополигональная (НПМ) или высокополигональная (ВПМ).

Слои s1, s2, s3 и K1 появляются одновременно с ВПМ: при переходе к детализации фасадов к обводкам СПП в ГНС добавляют площадь квартир, нежилые наземные площади и количество квартир. Буклет на обеих стадиях сдают PDF-файлом из однослойных растрированных схем без защиты паролем и дублируют в PPTX. С 2 апреля 2026 года к моделям в FBX добавляется ЦИМ в формате IFC.

Альбом выпускает проектная организация с допуском СРО. В альбомах Смарт Вэй выписка из реестра членов СРО Союз «Инновационные технологии проектирования» с правом подготовки проектной документации идет в составе файла альбома, рядом с титульным листом и графическими листами.

Когда обводки не требуются и какие документы нужны вместо них

На стадии Концепции материалы направляют без DWG-файлов: комиссия оценивает архитектурно-стилистическую направленность и визуальное восприятие, параметры застройки не проверяет. Дополнительные DWG не требуются для объектов, которые строят или реконструируют за счет бюджета, а также для объектов социальной, дорожно-мостовой и инженерной инфраструктуры. У путепроводов, мостов, эстакад, тоннелей, подпорных стен и шумозащитных экранов ведомость ТЭП ограничена площадью застройки, высотой объекта и абсолютной высотной отметкой.

Для АГР объектов в границах территорий объектов культурного наследия (ОКН) и выявленных ОКН к материалам добавляют планы БТИ и технические обмеры. Изменение охраняемых элементов фасада памятника относится к проекту реставрации: это отдельный лицензируемый вид деятельности со своей процедурой согласования.

Константин М, начальник технического отдела: «Если это памятник культуры и какую-то лепку или какие-то пилястры, архитектурные элементы демонтировали — это практически бесполезно заявляться, потому что по сути это пойдет под проект реставрации.»

Региональная специфика: слои spp, штриховки SOLID и ЦИМ в IFC — московские требования. В Санкт-Петербурге и других регионах аналогичный документ называется архитектурно-градостроительным обликом (АГО), в Петербурге его рассматривает Комитет по градостроительству и архитектуре (КГА), поэтому московский шаблон обводок туда переносят только после сверки с требованиями КГА.

Слои и штриховки поэтажных планов: правила обводки площадей

Все этажи сводят в один редактируемый DWG-файл. На планах нужны осевые линии и размеры, в том числе между осями, а буквы и цифры осей совпадают с осями на разрезах и фасадах: по ним эксперт проверяет габариты и масштаб. При перепаде уровней пола на этаже ставят отметки высот, по которым определяют, нужно ли обводить части этажа отдельно.

Каждый план обводят замкнутым контуром или полигоном по внешнему и внутреннему периметрам здания. Штриховка одного слоя включает все однотипные учитываемые площади этажа без объединения в блоки, тип штриховки — SOLID с прозрачностью 50%, а площадь объекта штриховки должна корректно отображаться в его свойствах. Имена слоев фиксированы, а показатели, которые есть в решении Градостроительно-земельной комиссии (ГЗК), ГПЗУ или ППТ, но отсутствуют в перечне, выносят в отдельные слои.

Прочие слои называют и нумеруют по своему усмотрению. Вместе с планами сдают таблицу расчета СПП в ГНС, наземной площади объектов и общей площади квартир в формате XLSX: табличные данные должны совпадать с суммой площадей, измеренных по штриховкам.

На планах жилых домов отображают планировки МОП, лестнично-лифтовых узлов, квартир и нежилых помещений, схематичное изображение допускается. Отдельно требования разрешают подавать планы всех этажей без проработки внутренних планировок, кроме объектов гостиничного назначения. Планы в любом случае должны соответствовать фасадным решениям и трехмерным цифровым моделям.

Как выполнить обводки поэтажных планов: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Выпишите площадные показатели из решения ГЗК, ГПЗУ или ППТ. Каждый показатель получает свой слой; показатели вне стандартного перечня называют так же, как в исходном документе.
2. Шаг 2. Сведите планы всех этажей в один редактируемый DWG. Проставьте оси с теми же буквами и цифрами, что на разрезах и фасадах, размеры между осями и отметки высот там, где на этаже есть перепад уровней пола.
3. Шаг 3. На каждом этаже обведите замкнутый контур или полигон по внешнему и внутреннему периметрам здания.
4. Шаг 4. Залейте учитываемые площади штриховкой SOLID с прозрачностью 50% в слоях spp1, spp1.1, spp1.2 и spp2. Если готовится ВПМ, добавьте слои s1, s2, s3 и K1, в K1 — по одному полигону на квартиру.
5. Шаг 5. Проверьте, что однотипные площади этажа собраны в одну штриховку без блоков и ее площадь видна в свойствах объекта.
6. Шаг 6. Перенесите площади штриховок в таблицу расчета СПП в ГНС, наземной площади и общей площади квартир в формате XLSX и сверьте суммы с ведомостью ТЭП буклета.
7. Шаг 7. Сверьте планы с фасадами и 3D-моделями: контуры этажей, оси и отметки должны совпадать во всех файлах комплекта.

СПОЗУ, разрезы и фасады в DWG: слои благоустройства, координаты, отметки

СПОЗУ, совмещенную со схемой транспортного обслуживания территории, сдают отдельным редактируемым DWG с проектируемым объектом и элементами благоустройства. Для жилой застройки по ней проверяют обеспеченность нормируемыми элементами: озелененными территориями ограниченного пользования — 5 м² на человека, детскими площадками — 0,5 м², площадками для отдыха взрослых — 0,1 м². Эти элементы показывают правильными полигонами с проверяемой площадью в слоях 1_landscaping, 2_playgrounds и 3_recreation area, остальные слои называют произвольно.

Генплан выполняют в системе координат WGS84 или МСК77 с обязательным указанием системы: точность не менее 7 знаков после запятой для WGS84 и не менее 2 знаков для МСК77. Границы участка на ситуационном плане и СПОЗУ соответствуют действующему ГПЗУ и выделяются синим цветом, объект строительства — красным, объект реконструкции — оранжевым. Площадь участка проектирования эксперт сверяет по СПОЗУ, поэтому кадастровые данные участка проверяют до начала обводок.

Разрезы и фасады сдают одним DWG-файлом. Разрезы показывают внутреннюю структуру здания так, чтобы снять спорные места планировки, фасады соответствуют трехмерным цифровым моделям. В буклете схемы фасадов на основе М 1:200 несут наименования отделочных материалов, колористическое решение с номерами цветов по международным палитрам, координационные оси, относительные отметки (верх, уровень земли, проектный ноль) и абсолютную верхнюю отметку.

Визуализации и фотомонтажи выполняют с колористическим решением объекта и окружающей застройки: цвет фасада эксперт оценивает в контексте соседних зданий, и номера цветов на схемах фасадов проверяют именно в этом окружении.

Константин М, инженер-проектировщик: «Соседнее здание нам нужно для того, чтобы сотрудник архитектуры, когда проверял, видел архитектурный ансамбль: что ближайшее здание, например, серое, а мы решили перекрасить в зеленый. Нам просто такое не дадут.»

Сверьте кадастровый номер и площадь участка по ЕГРН до заполнения СПОЗУ и geojson

Обводки после 2 апреля 2026 года: IfcSpace, RUS_Zone и ведомость ТЭП в XML

С 2 апреля 2026 года для получения САГР по объектам капитального строительства обязательна ЦИМ в формате IFC. Требования к ней утверждены совместным распоряжением ДГП и Департамента информационных технологий (ДИТ) от 16.01.2026 № ДГП-Р-1/26/64-16-6/26. Модель объединяет данные об архитектуре, конструктивных решениях, инженерных системах и ТЭП, по ней город заранее оценивает показатели и проверяет проект на коллизии.

Проверку площадей, которую раньше выполняли по штриховкам, ЦИМ делает по зонам IfcSpace. Чтобы СПП в ГНС и общая площадь посчитались, параметр RUS_Zone у IfcSpace заполняют строго значениями «СПП в ГНС» и «Общая площадь»; соответствие зон показателям ТЭП задают методика определения площадных показателей и матрица параметров модели. Каждому элементу DWG-обводок в ЦИМ соответствует атрибут или структура модели.

В DWG эксперт измерял площади по штриховкам, в ЦИМ их считает сервис по зонам, поэтому опечатка или лишний пробел в значении RUS_Zone или в названии атрибута искажает расчет ТЭП. Нужны ли DWG-обводки в дополнение к ЦИМ, определяет состав материалов под конкретную заявку: Архитектурная комиссия продолжает ссылаться на «Инструкцию по предоставлению исходных данных», поэтому перечень файлов сверяют в сервисе «Состав материалов» на портале СтроимПросто, который собирает zip-архив комплекта для САГР.

Уровни модели называют с признаком «основной» для этажей, данные которых проверяются, и «вспомогательный» или «дополнительный» для остальных: С00_1_Этаж_основной_0,000, П05_0_Цокольный этаж_вспомогательный_-1,200. Совмещенные чертежи корпусов и секций в TRM-контейнере называют по уровням ЦИМ. Перед подачей модель прогоняют через сервис проверки IFC-моделей и прикладывают результат к заявлению, а XML-файлы ведомости ЦИМ и ведомости ТЭП не переименовывают: сервисы верифицируют их по временной метке в имени, например agrtep_20260706_151955.xml.

Файл маппинга для Revit, IDS-файлы для ЦИМ АР (архитектурные решения), ЦИМ ПС БиО (проектная ситуация, благоустройство и озеленение) и классификатора МССК, примеры моделей и методику подсчета СПП в ГНС публикует справочная страница ЦИМ АГР на портале СтроимПросто. Плагин выгрузки «Якорь IFC» на дату публикации доступен только для Revit.

Требования к НПМ и ВПМ: что проверяют в 3D-модели АГР

НПМ используют для цифрового двойника города Москвы, ВПМ — для загрузки в городскую метавселенную на базе Unreal Engine: внутренние единицы подсистемы «Мета» эквивалентны единицам Unreal 5.1. Обе модели выполняют по материалам АГР в масштабе 1:1 и очищают от источников света и тумана.

Базовые параметры установлены распоряжением ДИТ и Москомархитектуры от 19.04.2023 № 64-16-192/23/769, в котором собраны технические требования к низкополигональным и высокополигональным трехмерным моделям. Различия двух моделей сведены в таблицу.

Модель связана с обводками через geojson: в нем передают общую, наземную и подземную площади, СПП в ГНС (поле spp_gns), нулевую, относительную и абсолютную отметки, площадь участка в гектарах и номер действующего САГР. Эти значения должны совпадать с обводками и ведомостью ТЭП буклета.

Требования менялись: распоряжение от 22.08.2025 № 64-16-429/25/1736 внесло изменения, новые правила действуют с 19 января 2026 года, а текущая редакция утверждена распоряжением ДИТ и ДГП от 18.08.2026 № ДГП-Р-56/26/64-16-473/26. В открытом доступе одновременно встречаются лимиты 50 000 и 150 000 полигонов для НПМ, 2 млн и 1 млн для ВПМ. Ориентир для проектировщика — PDF действующей редакции и сервис проверки 3D-моделей на портале СтроимПросто, который работает в режиме бета-тестирования и дает рекомендательный результат.

По требованиям, опубликованным на странице Архитектурной комиссии, ZIP-архив с 3D-моделями подписывает усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) руководитель организации, ИП или уполномоченное лицо. Подпись передают отдельным файлом с именем, в точности совпадающим с именем архива, и она должна быть действительна на момент подписания.

В практике Смарт Вэй на 3D-модель приходится 95% трудозатрат по альбому АГР: ее разрабатывают вместе с поэтажными планами и разрезами, поэтому сроки альбома планируют от модели.

Важный нюанс из практики: верхняя отметка, этажность и площади входят в блок основных показателей свидетельства об утверждении АГР. На одном из объектов, особняке 8 000 м², пересогласование АГР понадобилось из-за изменения высоты здания: поменялись машинные помещения лифтов.

Фасады в АГР и изменения в паспорт фасада

АГР — комплексный документ: в него входят колористические решения, изменения фасадов с новыми проемами и входами и изменение этажности. Если по объекту готовится АГР, отдельный колористический паспорт в большинстве случаев не оформляют. Паспорт колористического решения фасадов по постановлению № 114-ПП от 28.03.2012 нужен, когда у существующего здания меняются только цвет или отделочные материалы.

Различаются документы и по последствиям для ЕГРН. Согласованное АГР прикладывают к техническому плану, когда меняются площадь, этажность или конфигурация объекта, и на этом основании Росреестр вносит изменения в ЕГРН. Колористический паспорт в Росреестр не подают, сведения ЕГРН он не меняет.

Константин М, кадастровый инженер: «Отчасти проще иногда бывает сделать это все отдельно по той причине, что колористика с Росреестром не завязана. Проект фасадов, он связан с Росреестром.»

Изменения в паспорт фасада оформляют на здание целиком, даже если перекрашивается один фасад. В проекте показывают все элементы фасада, включая существующие вывески, а ведомость окраски и отделки присваивает каждому элементу — стенам, цоколю, кровле, окнам, дверям — код цвета по RAL или NCS. Согласование самих вывесок — отдельная госуслуга.

Заявление на паспорт подают через mos.ru. Смарт Вэй подает его по доверенности от юридического лица и подписывает ЭЦП компании; собственнику для самостоятельной подачи нужна своя электронная подпись.

Кейс из практики: торговый центр в центре Москвы, введенный в эксплуатацию в 2008 году, уже имел колористический паспорт, собственник решил сменить цветовую схему и отремонтировать фасады. Мы запросили действующий паспорт в Москомархитектуре, за 1 день выезда выполнили замеры фасадов, малых архитектурных форм и проемов, предложили 3 варианта цветового решения, составили таблицу окраски и отделки и визуализацию. Проект рассмотрел Архитектурно-художественный совет, паспорт согласован и зарегистрирован, работа заняла 7 рабочих дней.

Образцы альбома АГР и документов для фасадных согласований

Комплект показывает альбом, итоговое свидетельство и подачу заявления на паспорт фасада; начать стоит с примера альбома АГР.

Ошибки в обводках и ЦИМ: цена переделки и чек-лист перед подачей

Штриховки нужны эксперту для быстрого контроля заявленных параметров, поэтому расхождение между площадью по штриховкам, таблицей XLSX и ведомостью ТЭП оборачивается замечаниями и повторной подачей. Регламент выдачи САГР — 20 рабочих дней для объектов городского значения, 15 для объектов программы реновации и 10 для объектов окружного значения. С учетом замечаний согласование на практике занимает 1-3 месяца, по сложным объектам — до полугода.

Кейс из практики: собственник бизнес-центра в Москве обратился после нескольких отказов в согласовании колористического решения фасадов, которое требовалось для капитального ремонта со сменой цвета. Причиной отказов оказались ошибки в технической документации БТИ: их исправление заняло 3 недели, после повторной подачи паспорт колористического решения получен, весь комплекс работ занял 3 месяца.

Константин М, инженер-эксперт: «По документам очень хотелось бы видеть всегда от клиента БТИ, в идеале последнее, которое у них есть, и, если есть, старые: сравнивая разные года, можно найти и ошибки БТИ, и просто посмотреть, как было, как стало.»

Чек-лист проверки обводок и ЦИМ перед подачей

• Планы всех этажей собраны в одном DWG, разрезы и фасады — во втором, СПОЗУ — в третьем; все файлы редактируемые.
• Оси планов совпадают по буквам и цифрам с осями разрезов и фасадов, отметки стоят в местах перепада пола.
• Имена слоев совпадают с требованиями посимвольно: spp1, spp1.1, spp1.2, spp2, s1, s2, s3, K1; в СПОЗУ — 1_landscaping, 2_playgrounds, 3_recreation area.
• Жилая и нежилая части жилого дома разнесены по слоям spp1.1 и spp1.2.
• В слой s1 не попали лоджии, веранды, холодные кладовые и тамбуры, балконы и террасы.
• Число полигонов в слое K1 равно числу квартир.
• Показатели из ГЗК, ГПЗУ или ППТ вне стандартного перечня вынесены в слои с названиями из этих документов.
• Сумма площадей штриховок по каждому слою равна строке таблицы XLSX и ведомости ТЭП.
• В СПОЗУ указана система координат, точность — 7 знаков для WGS84 и 2 знака для МСК77.
• Значения spp_gns, s_obsh, s_naz, s_podz и высотных отметок в geojson совпадают с обводками.
• У всех IfcSpace заполнен RUS_Zone, результат проверки IFC-модели приложен к заявлению, ZIP-архивы 3D-моделей подписаны УКЭП.

Если IFC-модель не проходит проверку, причину ищут среди типовых ошибок выгрузки:

• неверно сформирован файл маппинга;
• не заполнен необходимый атрибут;
• на элементе выгрузка выставлена «по типу», а не категория с признаком «да»;
• неверно выставлены булевые параметры;
• при выгрузке выбрана неверная схема IFC;
• используется старая версия IFC-экспортера;
• версия САПР не поддерживает актуальную структуру IFC;
• в названии атрибута или набора есть опечатки или лишние пробелы.

Стоимость разработки и согласования АГР в 2026 году

Стоимость зависит от площади объекта, состояния документов и требований согласующего органа; в таблице указана нижняя граница цены и срока.

Государственные пошлины, платежи Росреестра и БТИ в эти цены не входят. Точный расчет по объекту делают бесплатно по документам, а все направления с актуальными сроками собраны в прайсе на согласование фасадов, колористики и АГР.

Отзывы заказчиков о согласованиях фасадов в Москомархитектуре собраны на странице отзывов клиентов Смарт Вэй.

Выводы

Обводки в АГР переводят площадные показатели буклета в проверяемую форму: замкнутые контуры, штриховки SOLID в именованных слоях и таблица XLSX дают эксперту пересчитать СПП в ГНС, площадь и количество квартир. С апреля 2026 года ту же проверку выполняет ЦИМ в IFC по зонам IfcSpace, а 3D-модели НПМ и ВПМ сверяют с действующей редакцией требований и подписывают УКЭП. Площади и отметки в DWG, ЦИМ, geojson и ведомости ТЭП должны совпадать между собой, а смену цвета существующего здания без АГР оформляют через колористический паспорт.

Смарт Вэй разрабатывает альбомы АГР как проектная организация — член СРО, готовит проекты колористических решений и сопровождает согласование в ДГП Москвы. Состав материалов по конкретному объекту можно обсудить через форму заявки.

Частые вопросы об обводках, ЦИМ и 3D-моделях АГР