Правила получения АГР: что изменилось в 2026 году

Правила получения АГР за последние месяцы изменились сразу на трех уровнях: сменилось ведомство, сменился состав подаваемых материалов и готовится смена самого порядка согласования. Свидетельство об утверждении архитектурно-градостроительного решения по-прежнему выдается по постановлению Правительства Москвы от 30.04.2013 № 284-ПП, но выдает его теперь Департамент градостроительной политики, а к альбому обязательно прикладываются трехмерные модели и цифровая информационная модель в формате IFC. Разберем, какие акты действуют на сегодня, что именно поменялось в требованиях к низкополигональной и высокополигональной моделям, из-за чего материалы возвращают на доработку и как собрать комплект без лишних кругов. Сроки этапов, стоимость работ на 2026 год, чек-лист проверки перед подачей и ответы на частые вопросы — во второй половине статьи.

Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.

Что изменилось в правилах получения АГР к осени 2026 года

Изменения шли четырьмя отдельными актами, и они не отменяют друг друга, а накладываются. Постановлением Правительства Москвы от 03.12.2025 № 2993-ПП Комитет по архитектуре и градостроительству (Москомархитектура) присоединен к Департаменту градостроительной политики города Москвы, и департамент стал правопреемником по всем правам и обязательствам. Совместное распоряжение Департамента градостроительной политики и Департамента информационных технологий от 16.01.2026 № ДГП-Р-1/26/64-16-6/26 утвердило требования к материалам в формате IFC, и эти требования применяются со 2 апреля 2026 года. Постановление Правительства Москвы от 22.05.2026 № 1423-ПП «О согласовании архитектурно-градостроительных решений и иных проектных материалов в городе Москве» вступает в силу 30 сентября 2026 года и заменяет собой 284-ПП.

Запросы, поданные до 30 сентября 2026 года, рассматриваются по правилам, действовавшим на дату подачи. Дата подачи через личный кабинет фиксируется автоматически, поэтому у проектов, которые сейчас в высокой степени готовности, есть смысл считать календарь до этой даты, а не после.

Константин М, начальник технического отдела: «АГР требуется, чтобы соблюсти все нормативные, колористические, эскизные, композиционные, художественные облики района, именно района, где будет располагаться здание.»

Кто выдает свидетельство АГР и в какие сроки

Государственная услуга предоставляется юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям, которые являются правообладателями земельного участка: участок должен стоять на кадастровом учете, и на него должен быть выдан градостроительный план земельного участка. Подача только электронная, через личный кабинет на портале mos.ru. Бумажный комплект в окно не принимают, поэтому у заявителя должна быть действующая усиленная квалифицированная электронная подпись, а у представителя — доверенность, оформленная под электронную подачу.

Общий срок предоставления услуги по действующему порядку не превышает 10 рабочих дней для объектов окружного значения и 25 рабочих дней для объектов городского значения. Это регламентный срок рассмотрения одного запроса, а не срок получения свидетельства с первой подачи. Постановление 1423-ПП дробит процедуру на этапы с отдельными сроками: регистрация запроса до 1 дня, предварительная проверка комплекта до 5 дней, рассмотрение Архитектурной комиссией до 12 дней, заседания комиссии проводятся не реже трех раз в неделю.

В практике Смарт Вэй мы планируем календарь не от регламентного срока, а от количества подач. На разработку альбома закладываем от одного до трех месяцев в зависимости от сложности объекта, на прохождение архитектуры — около трех месяцев с учетом замечаний и повторной подачи.

Константин М, инженер-проектировщик: «Готовим буклет АГР где-то от одного до трех месяцев в зависимости от сложности здания. И при сложных объектах эта разница в сроках может увеличиваться в два, в три раза, в зависимости от пожеланий заказчика, что он хочет реализовать, вообще возможно ли это реализовать, вписывается ли это в ГПЗУ.»

Исходные данные и проверки до старта работ

До заказа альбома собирается пакет исходных данных, и от его полноты зависит, сколько кругов правок будет дальше. Нужны выписка из ЕГРН на здание и на земельный участок, ГПЗУ, топографический план от Мосгоргеотреста, правоустанавливающие документы на участок, поэтажные планы и разрезы существующего объекта при реконструкции, фотофиксация окружающей застройки. Фотофиксация делается не для галочки: по одному из объектов у нас запрашивали 40 фотографий местности вокруг здания, полноценную развертку по всем видовым точкам.

Важный нюанс из практики: около 80% объектов, с которыми к нам обращаются, имеют несогласованные изменения. Даже когда запрос звучит как «согласовать фасад», при выезде на объект обнаруживается перепланировка, которой нет в документах БТИ. Расхождение всплывает не на этапе АГР, а позже, при подготовке технического плана и регистрации, и тогда сроки растягиваются уже по другой процедуре.

Сверьте площадь и кадастровый номер объекта перед подготовкой альбома

Чек-лист проверки до заказа альбома АГР

1. Статус земли. Участок в собственности или в аренде, границы установлены, кадастровый учет проведен. Если планируемая входная группа или пристройка выходит за границы вашего участка, в согласовании появляется третья сторона и отдельный срок.
2. ГПЗУ. Проверьте предельные параметры: высоту, процент застройки, отступы. Решение, которое не вписывается в ГПЗУ, до комиссии не дойдет.
3. Совпадение факта и документов. Сверьте фактическую планировку и площадь с данными ЕГРН и поэтажным планом БТИ.
4. Статус объекта по охране наследия. Объекты культурного наследия, выявленные объекты и территории их зон идут по другой процедуре, а не через АГР.
5. Наличие ранее выданного свидетельства. Если по объекту АГР уже утверждалось, готовится корректировка ранее утвержденного решения, а не новый альбом с нуля.
6. Электронная подпись и доверенность. Подпись должна быть действующей на дату подачи, доверенность — охватывать подачу запроса и получение результата в электронном виде.

Когда АГР не требуется

Перечень случаев, когда решение не согласовывается, задан действующим порядком, и он узкий. АГР не требуется для объектов площадью до 1500 м² при этажности не более двух, если объект не предназначен для проживания граждан. Не требуется для строительства и реконструкции индивидуальных жилых домов. Не требуется для некапитальных зданий и сооружений, в том числе временных, у которых нет фундамента и жесткой привязки к земле. Не требуется для объектов вне границ территорий объектов культурного наследия и их зон и для объектов, не расположенных на магистральных улицах общегородского и районного значения. Не требуется для работ по реконструкции и замене несущих конструкций, которые не меняют внешний облик здания.

Условия работают в совокупности, а не по отдельности. Склад на 1000 м² в глубине промышленной зоны под исключение попадает, а такой же склад вдоль магистральной улицы общегородского значения — нет. По постановлению 1423-ПП из процедуры прямо выведены объекты культурного наследия, выявленные объекты культурного наследия и индивидуальное жилищное строительство.

Требования к 3D-моделям АГР: НПМ, ВПМ и цифровая информационная модель в IFC

С апреля 2026 года комплект по одному объекту содержит три разные трехмерные сущности, и подменять одну другой нельзя. Низкополигональная модель (НПМ) уходит на общую 3D-карту города, высокополигональная (ВПМ) используется для детальной визуализации и цифрового двойника, цифровая информационная модель (ЦИМ) в формате IFC служит основанием для автоматической проверки технико-экономических показателей. Требования к материалам в формате IFC вводились отдельным распоряжением, и город объявил цифровую информационную модель обязательной для получения свидетельства об утверждении АГР со 2 апреля 2026 года.

Общее для всех трех — геометрия строится в местной системе координат Москвы, масштаб 1:1, одна единица модели равна одному метру, высоты привязываются к Балтийской системе. Наименования файлов, геометрий, текстур и материалов задаются исключительно латиницей. Геометрия НПМ разбивается по суффиксам: _Main для основного объема, _Main_Glass для остекления, _Ground и _GroundEl для элементов земли и рельефа, _Flora для озеленения. Текстурные карты маркируются суффиксами _d, _n, _o, _m, _r.

Предельное число треугольников для ВПМ и лимиты по благоустройству менялись от редакции к редакции распоряжения: требования выпускались в апреле 2023 года, обновлялись в мае 2024 года и в августе 2025 года. Перед стартом моделирования эти цифры сверяются по действующей редакции регламента, иначе модель придется пересобирать целиком, а не править точечно.

Константин М, инженер-проектировщик: «Самое сложное, что делается, это 3D-модель здания. Эта 3D-модель разрабатывается в специальном программном обеспечении, вместе с поэтажными планами, с разрезами, с дизайном, с внутренней частью. Модель — это 95% работы всей.»

Что проверяют в цифровой модели и из-за чего возвращают материалы

Проверка ЦИМ автоматизирована, поэтому она не обсуждает архитектуру, а сверяет структуру данных. Элементы должны быть классифицированы по профильным классам IFC: IfcSite для границ участка, IfcSpace для помещений и зон, IfcWall для стен и перегородок, IfcCovering для отделки и покрытий. Универсальный класс IfcBuildingElementProxy для несущих смысл элементов не принимается. Обязательные наборы свойств: RusSet_Common, RusSet_Quantities, RusSet_Location и RUS_FNO с функциональным назначением.

Материалы считаются неполными, когда элементы отнесены к универсальным категориям, не заполнены обязательные атрибуты и идентификаторы, показатели площадей в модели расходятся с ведомостью ТЭП, неверно заданы уровни этажей или контуры помещений. Отдельная частая причина возврата по трехмерным моделям — топология: вывернутые нормали, самопересечения, дублирующая геометрия, кириллица в именах объектов и текстур, единицы измерения не в метрах.

Кейс из практики: по одному из объектов заказчик планировал входную группу глубиной около 30 метров, а участок за существующим зданием принадлежал городу. Решение пришлось разбирать до подачи: без участия распорядителя земли согласование растягивалось на дополнительный круг с отдельными сроками. Проверка границ участка по ГПЗУ и выписке ЕГРН заняла два дня и сняла риск отказа по основанию, которое к архитектуре отношения не имеет.

Наши инженеры собирают ЦИМ и полигональные модели из одного источника геометрии. Когда IFC и FBX делают разные подрядчики независимо друг от друга, площади в ведомости ТЭП и объемы в визуализации расходятся, и комплект возвращается без рассмотрения по существу.

АГР, изменение в паспорт фасада и колористический паспорт: что в каком документе

Три документа регулируют внешний вид здания, и заявители регулярно заказывают не тот. Колористический паспорт описывает только цвет и отделочные материалы: штукатурку, вентилируемый фасад, плитку. Новых оконных и дверных проемов, тамбуров, изменения формы кровли в нем нет. Проект изменения фасадов описывает конструктивные изменения фасада без выхода на объемно-пространственные параметры здания. АГР — комплексный документ, который содержит и колористику, и решения по изменению фасадов, и параметры вроде этажности и высоты.

Константин М, начальник технического отдела: «АГР сам по себе, он комплексный документ, который по факту содержит в себе и колористические решения, и решения по изменению фасадов здания. Готовится он зачастую, когда происходит реконструкция объектов недвижимости. То есть меняются и фасады, и цвет, и этажность.»

Практический критерий выбора один: затрагивают работы только цвет и материал отделки или еще и конструкцию. Меняете колористику и материал — готовится колористический паспорт. Прорубаете проемы, делаете новые входы, меняете этажность — готовится АГР, и отдельный колористический паспорт в этом случае в большинстве случаев не нужен, потому что колористические решения уже входят в состав альбома.

Внесение изменений в ранее утвержденный паспорт фасада или в ранее выданное свидетельство АГР идет как корректировка, а не как новый комплект. Основание для корректировки возникает, когда в процессе стройки поменялись параметры, влияющие на облик: например, изменилась высота здания из-за перестановки лифтового оборудования и машинных помещений. Такое изменение фиксируется в свидетельстве до того, как объект будет вводиться в эксплуатацию, иначе фактические характеристики разойдутся с утвержденными.

Региональная специфика: в Москве документ называется архитектурно-градостроительное решение и согласуется в профильном департаменте. В Московской области и Санкт-Петербурге аналогичный по смыслу документ называется архитектурно-градостроительный облик (АГО), в Петербурге его согласует Комитет по градостроительству и архитектуре (КГА). Московские требования к НПМ, ВПМ и IFC на другие субъекты не распространяются, там свои регламенты и свой состав материалов.

Образцы документов по АГР и фасадным согласованиям

Комплект для ориентира по составу и оформлению: начните с примера альбома АГР, чтобы увидеть последовательность листов и объем графики.

Порядок получения АГР: последовательность действий

Процедура собирается из подготовительной части, которая целиком на стороне заявителя, и электронной подачи с рассмотрением. Ошибки чаще возникают в первой части, потому что она не регламентирована по срокам и легко растягивается.

Как получить свидетельство АГР: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Соберите исходные данные: выписки ЕГРН на здание и участок, ГПЗУ, топографический план, правоустанавливающие документы, поэтажные планы и разрезы существующего объекта при реконструкции.
2. Шаг 2. Проведите фотофиксацию объекта и окружающей застройки по всем видовым точкам, включая противоположную сторону улицы и соседние здания. Архив фотографий подается вместе с альбомом.
3. Шаг 3. Согласуйте эскиз с собственником или инвестором до начала моделирования. Для сложных объектов готовятся несколько вариантов архитектурного решения, чтобы у комиссии был выбор внутри одной подачи.
4. Шаг 4. Разработайте альбом АГР с планами, разрезами, развертками фасадов, колористикой и решениями по благоустройству, параллельно соберите НПМ, ВПМ и ЦИМ в формате IFC из одного источника геометрии.
5. Шаг 5. Проверьте модели формальными критериями: классы IFC, наборы свойств, система координат, латиница в именах, лимиты по треугольникам и размеру файлов, совпадение ТЭП модели с ведомостью в XML.
6. Шаг 6. Подайте запрос через личный кабинет на mos.ru, подпишите электронной подписью правообладателя или уполномоченного представителя, приложите альбом, модели и ведомость ТЭП.
7. Шаг 7. Отработайте замечания по результатам предварительной проверки и рассмотрения, при необходимости подайте комплект повторно, после утверждения получите свидетельство в электронном виде.

Цена ошибки: во что обходится неверно собранный комплект

Возврат материалов по формальному признаку не стоит отдельных денег в бюджете услуги, но стоит времени. Один круг замечаний по моделям — это переработка геометрии и текстур, повторная сборка IFC и новая подача, то есть плюс регламентный срок рассмотрения к календарю проекта. Когда АГР стоит на критическом пути перед проектной документацией и разрешением на строительство, каждый круг сдвигает старт работ на площадке.

Более дорогая ошибка — подмена документа. Заказанный колористический паспорт вместо АГР при работах, которые меняют проемы и входные группы, дает документ, который не закрывает задачу: изменения нельзя внести в сведения ЕГРН, а фактическая реконструкция остается незаконной. Деньги за колористический паспорт при этом потрачены, а процедуру приходится начинать заново с альбома АГР.

Третий сценарий — расхождение построенного объекта с утвержденным решением. Если в ходе стройки поменялась высота или конфигурация, а корректировка свидетельства не подавалась, расхождение фиксируется при вводе и при постановке на учет. Отработка такого расхождения задним числом занимает больше времени, чем плановая корректировка АГР до завершения работ.

Константин М, судебный эксперт: «АГР не исключает проект реконструкции. Проект реконструкции — это абсолютно другая история, это 87-е постановление, там 12 разделов. А АГР — это чисто фасады, чисто архитектура, она отдельно идет.»

Стоимость разработки и согласования АГР в 2026 году

Цена складывается из трех частей: разработка альбома с трехмерными моделями, сопровождение согласования и дополнительные разделы, если объект попадает в зону охраны наследия или требует предварительной оценки. Площадь и сложность объемного решения влияют сильнее, чем количество листов в альбоме.

Итоговая сумма зависит от площади объекта, количества корпусов, объема благоустройства в модели и от того, нужна ли корректировка ранее утвержденного решения или альбом делается с нуля. Полный перечень позиций и цен по фасадным работам собран на странице согласование фасадов, там же указаны смежные услуги по техническому плану и регистрации изменений. Прайс-лист по всем направлениям работ доступен отдельным файлом — скачать PDF.

Как проходят такие проекты на практике и с какими объектами мы работали, видно по отзывам заказчиков: там есть и небольшие административные здания, и жилые комплексы с многокорпусной застройкой.

Выводы

Порядок утверждения АГР пока опирается на 284-ПП, но ведомство уже сменилось, состав материалов расширился цифровой информационной моделью в формате IFC, а с 30 сентября 2026 года начинает работать новый порядок по 1423-ПП со сроком действия свидетельства три года и рассмотрением в Архитектурной комиссии. Практическая работа сместилась из области верстки альбома в область моделирования: большая часть трудоемкости и большая часть причин возврата теперь связаны с геометрией, классификацией элементов и совпадением показателей модели с ведомостью ТЭП.

Смарт Вэй разрабатывает альбомы АГР и АГО, готовит НПМ, ВПМ и ЦИМ из одного источника геометрии и сопровождает согласование до получения свидетельства, включая корректировку ранее утвержденных решений. Если по объекту нужно оценить, какой документ требуется и в какой срок реально уложиться, исходные данные можно передать через форму заявки.

Частые вопросы об АГР