Пояснительная записка к АГР — текстовая часть альбома архитектурно-градостроительного решения, по которой Москомархитектура сверяет замысел архитектора с ГПЗУ, правилами землепользования и трёхмерной моделью объекта. Требования к ней после оптимизации госуслуги упростили, форма свободная, и именно поэтому проектировщики теряют на записке время: пишут лишнее, пропускают показатели, расходятся в цифрах с моделью. Разберём, какие блоки должны быть внутри, как описать низкополигональную и высокополигональную модели, что сверяют построчно в ТЭП и какие формулировки приводят к повторному циклу. Стоимость разработки альбома и согласования на 2026 год, сценарная таблица по типам объектов и ответы на частые вопросы — во второй половине статьи.
Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.
Какую роль пояснительная записка играет в альбоме АГР
Альбом АГР выглядит небольшим: 20 листов, у сложных объектов до 50. Графика показывает, как объект выглядит. Записка объясняет, почему он выглядит именно так и почему это законно на конкретном участке. Порядок утверждения архитектурно-градостроительных решений в Москве держится на 284-м постановлении, свидетельство выдаёт Москомархитектура, регламентный срок рассмотрения — 25 рабочих дней. Для объектов реновации срок сокращён до 15 рабочих дней, для объектов городского значения — до 20.
Записку читают не как литературу. Специалист сверяет её с ГПЗУ, с СПОЗУ, с чертежами фасадов и с трёхмерной моделью. Расхождение в одной цифре площади застройки между запиской, ТЭП на листе и атрибутами модели даёт замечание, а замечание — это ещё один круг. Мы в Смарт Вэй ведём записку последним документом альбома, когда графика и модель уже зафиксированы, иначе текст начинает жить своей жизнью и отставать от чертежей на две версии.
Константин М, начальник технического отдела:
«АГР можно сделать практически всегда. Это дизайн, переведённый на язык чиновника, и согласовываем мы именно его. По закону там 25 рабочих дней, но мы всегда закладываем на согласование около трёх месяцев и говорим заказчику от одного до трёх.»
Образцы альбома АГР и сопутствующих документов
Комплект ниже собран под задачу автора записки: начните с примера альбома, чтобы увидеть, в каком объёме там описывают решения, дальше сверьтесь с ГПЗУ.
| Документ | Скачать |
|---|---|
| Пример альбома АГР для согласования в Москомархитектуре | Скачать |
| Образец ГПЗУ с предельными параметрами застройки (КЗ, КПЗ, КИТ) | Скачать |
| Техническое задание на проектирование реконструкции фасадов | Скачать |
| Образец паспорта фасада здания в Москве | Скачать |
| Заключение об утверждении паспорта фасадов (Санкт-Петербург, КГА) | Скачать |
Что включить в пояснительную записку к АГР: состав по разделам
Свободная форма не отменяет набор сведений. Записка закрывает семь смысловых блоков, и каждый из них проверяемый: под каждой формулировкой стоит документ или чертёж. Ниже — структура, по которой мы собираем текстовую часть для объектов Москвы.
| Блок записки | Что писать | Откуда берутся данные |
|---|---|---|
| Исходные данные | Реквизиты ГПЗУ, вид работ (строительство или реконструкция), права на участок и объект | ГПЗУ, выписка ЕГРН, договор аренды земли |
| Градостроительная ситуация | Положение объекта относительно улиц и соседней застройки, зоны охраны, отступы | Топографический план 1:500, ситуационный план, фотофиксация |
| Архитектурное решение | Композиция и силуэт, форма кровли, входные группы, витрины, характер остекления | Эскиз, развёртки фасадов, разрезы с отметками |
| Колористика и материалы | Типы отделки по участкам фасада, цвета с номерами по каталогу, тип остекления | Экспликация материалов на чертежах фасадов |
| Технико-экономические показатели | Площадь участка и объекта, площадь застройки, подземные уровни, этажность, машиноместа | ГПЗУ (КЗ, КПЗ, КИТ), обмеры, планы этажей |
| Доступность для маломобильных групп | Решения по входам, пандусам, перепадам высот у входных групп | Планы благоустройства, разрезы по входам |
| Сведения о трёхмерной модели | Состав переданных файлов, форматы, подтверждение совпадения геометрии с альбомом | Файлы НПМ и ВПМ, IFC, JSON, СПОЗУ в dwg |
Из таблицы виден принцип: ни один блок записки не пишется из головы, каждый опирается на выпущенный документ. Если под блоком документа нет, блок либо переписывается, либо документ заказывается до подачи.
💡 Лайфхак: подпишите с заказчиком эскиз до того, как сядете за альбом. Эскиз фиксирует, что именно меняется на фасаде, и снимает переделку записки, когда собственник вспоминает про козырёк, витрину или новое крыльцо уже на стадии подачи.
Как собрать пояснительную записку к АГР: пошаговая инструкция
- Шаг 1. Возьмите ГПЗУ и выпишите предельные параметры: высоту, плотность, процент застройки. Это рамка, за которую текст записки выходить не должен.
- Шаг 2. Проведите фотофиксацию участка и окружения. По одному из объектов Москомархитектура запрашивала 40 фотографий местности, полноценную развёртку вокруг участка.
- Шаг 3. Закажите топографический план 1:500 с подземными коммуникациями. В Москве его выпускает Мосгоргеотрест, в Петербурге архивные данные выдаёт трест ГРИИ.
- Шаг 4. Сведите ТЭП в одну таблицу и сверьте три источника: чертежи, ГПЗУ и сведения ЕГРН по существующему объекту.
- Шаг 5. Опишите архитектурное решение по фасадам: материалы, цвета, ритм проёмов, входные группы, кровля. Формулировки берите из экспликации на чертеже, а не изобретайте синонимы.
- Шаг 6. Добавьте раздел о трёхмерных моделях: перечень файлов, форматы, соответствие геометрии альбому.
- Шаг 7. Прочитайте записку рядом с альбомом и вычеркните всё, что не подтверждается ни одним листом. Такие фразы дают замечания чаще, чем недостающие данные.
Константин М, инженер-проектировщик:
«Модель — это 95% всей работы по АГР. Буклет выглядит небольшим, но за ним стоит трёхмерка, разработанная вместе с поэтажными планами, разрезами и внутренней частью. Записка обязана описывать ту же геометрию, что лежит в модели, слово в слово по показателям.»
Технико-экономические показатели: цифры, которые сверяют построчно
ТЭП — самая проверяемая часть записки. Указывают площадь участка и будущего объекта, подземные уровни, суммарную площадь застройки, число надземных и подземных этажей, а если в составе объекта есть парковка, то и количество машиномест. При реконструкции показатели дают в двух состояниях: до работ и после. Расхождение между записанным «после» и тем, что потом уйдёт в технический план, вскроется на регистрации, а не на согласовании, и разбирать его придётся уже в Росреестре.
Отдельная ловушка — реконструкция существующего здания, у которого фактическая геометрия давно разошлась со сведениями ЕГРН. В практике Смарт Вэй 80% объектов, с которыми к нам обращаются, имеют несогласованные изменения. Записку в таком случае пишут по факту, а фактические площади сначала подтверждают обмерами.
Сверьте площадь и кадастровый номер объекта по данным Росреестра перед расчётом ТЭП
Что-то пошло не так...
Выберите адрес из списка
Получите выписку из ЕГРН и о кадастровой стоимости
| Вид объекта недвижимости | |
| Кадастровый номер | |
| Местоположение | |
| Кадастровая стоимость по состоянию на 05.09.2026 | |
| Дата утверждения кадастровой стоимости | в Едином государственном реестре недвижимости сведения отсутствуют |
| Дата определения кадастровой стоимости | |
| Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости | |
| Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости | данные отсутствуют |
| Площадь объекта | |
| Особые отметки | данные отсутствуют |
This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.
Как описать в записке 3D-модель: НПМ, ВПМ и IFC
С 2024 года застройщик подаёт на АГР не только альбом, но и трёхмерные модели: низкополигональную для цифровой карты города и высокополигональную для цифрового двойника, который город смотрит на движке Unreal Engine. Технические требования утверждены совместным распоряжением Департамента информационных технологий и Москомархитектуры от 19.04.2023 № 64-16-192/23/769, документ действует с 16 января 2024 года. Дальше требования правили: после мая 2024 года число контролируемых пунктов проверки сократилось до 153, а в 2026 году к набору FBX-файлов добавили цифровую информационную модель в формате IFC.
Записка не заменяет модель, но именно по ней проверяющий понимает, что модель и альбом описывают один объект. В текстовой части перечисляют состав переданных файлов и подтверждают соответствие геометрии. Наши инженеры пишут этот раздел после финальной выгрузки моделей, потому что любая правка фасада меняет и полигоны, и текст.
| Модель | Назначение | Ключевое ограничение |
|---|---|---|
| Низкополигональная (НПМ) | Цифровая карта города: габариты, силуэт, форма кровли, посадка на участке | До 50 000 треугольников, геометрия только из треугольных полигонов, формат fbx |
| Высокополигональная (ВПМ) | Цифровой двойник на Unreal Engine: оценка объекта в окружении, материалы фасада | До 2 000 000 треугольников, текстуры под движок, mesh-коллизии и JSON-файл |
| Цифровая информационная модель (IFC) | Передача атрибутов объекта в информационные системы города | Набор атрибутов RUS_SET_AGR: объём, площади, подземная часть, высотные отметки |
Практический вывод из таблицы простой: НПМ отвечает за посадку и габариты, ВПМ — за внешний вид, IFC — за цифры. Значит, в записке габариты, материалы и площади обязаны совпадать со всеми тремя файлами одновременно.
Для подготовки моделей исполнителю передают исходники в rvt, max или fbx, буклет АГР, СПОЗУ в формате dwg и данные для JSON-файла. Город запустил для застройщиков услугу по подготовке 3D-модели для АГР на портале Строим Просто, там же публикуют актуальные технические требования и контакты для бесплатных консультаций по ошибкам в моделях. Прямой экспорт из BIM почти никогда не проходит проверку без чистки: дубли поверхностей, вывернутые нормали и лишняя внутренняя геометрия остаются типовой причиной возврата.
Константин М, судебный эксперт:
«Мы видели проект, где дизайн разрабатывала известная студия, а согласование он не прошёл: решение не билось с концепцией района. Записка обязана объяснять, почему объект вписан в окружение, а не просто описывать, какой он красивый.»
Колористика, материалы и паспорт фасада в записке
Колористический раздел записки описывает цвет и отделку по каждому участку фасада: цоколь, основное поле стены, обрамления проёмов, кровля, витражи, входные группы. Цвета указывают номерами по каталогу, материалы — типами: штукатурка, навесной вентилируемый фасад, керамогранит, алюминиевые панели, стеклопакеты. Формулировка «фасад в светлых тонах» замечание соберёт гарантированно.
ℹ️ Полезно знать: если по объекту готовится АГР, отдельный колористический паспорт в большинстве случаев не оформляют. АГР включает и колористические решения, и решения по изменению фасадов, паспорт остаётся лишь частью этого комплекта.
Разграничение важно для записки практически. Колористический паспорт согласуется по 114-му постановлению и в Росреестр не уходит: отделка фасада планировочные характеристики не меняет. АГР описывает конструктивные изменения, поэтому он прикладывается к техническому плану и служит основанием для внесения новых сведений в ЕГРН. Если в записке заявлены новые проёмы, тамбур или изменение высоты, готовьтесь к кадастровому продолжению истории.
Константин М, кадастровый инженер:
«АГР и проект изменения фасадов мы прикладываем к техническому плану, и регистратор вносит изменения в ЕГРН. Колористический паспорт в Росреестр не уходит никогда, он не основание для изменения сведений об объекте.»
Когда АГР и пояснительная записка не требуются
Не каждый объект в Москве идёт через Москомархитектуру, и половина обращений закрывается на этом вопросе. Свидетельство АГР не потребуется, если объект имеет площадь до 1500 м², этажность не более двух и не предназначен для проживания граждан: небольшой склад, компактное административное здание. Не требуется АГР для строительства и реконструкции индивидуальных жилых домов, для некапитальных зданий и сооружений, включая временные, и для инженерных сооружений.
📌 Факт: застройщики намеренно проектируют здания площадью до 1500 м² и в два этажа — такой объект не требует АГР, и нормы для него в целом проще. Это законный способ сократить срок выхода на стройку.
Отдельная группа — работы по реконструкции и замене несущих конструкций, которые не меняют внешний облик. Внешний вид не поменялся, значит согласовывать в архитектуре нечего. Складские объекты формально в перечень не входят, но с оговоркой: если склад стоит на магистральной улице общегородского или районного значения, АГР потребуют. И зеркальное правило — объект внутри квартала, не выходящий на магистраль, при соблюдении остальных условий проходит мимо процедуры. Объекты культурного наследия живут по своим правилам, там нужна лицензия Министерства культуры и другой порядок, и наша компания такие объекты не берёт.
Ошибки в пояснительной записке и цена отказа
Ошибки повторяются от проекта к проекту. Первая — ТЭП в записке не совпадает с ГПЗУ по высоте или плотности застройки. Вторая — материалы описаны общими словами без привязки к участкам фасада. Третья — геометрия модели разошлась с альбомом после того, как архитектор поправил кровлю, а модель осталась прежней. Четвёртая — в записке нет раздела о сохранности объектов культурного наследия, хотя рядом с участком памятник. Пятая, самая дорогая, — работы уже выполнены.
⚠️ Внимание: по 94-му постановлению согласовать можно только планируемые работы. Если фасад уже изменён, Москомархитектура выдаёт отказ и требование привести объект в соответствие, а ответственность по КоАП Москвы для юридических лиц доходит до 500 000 рублей.
Считать стоимость ошибки нужно не в переделке текста. Переписать записку — день работы. Повторный круг согласования в архитектуре — это ещё месяц по регламенту и до трёх месяцев по практике, плюс сдвиг разрешения на строительство, плюс простой площадки. По объектам с ранее выполненными работами внутри Садового кольца путь ещё длиннее: подача, отказ, подача в Росреестр, отказ, суд. Цена одной некорректной формулировки в записке измеряется кварталами календаря, а не тысячами рублей.
Требования к записке меняются в зависимости от того, что за объект перед вами. Сценарная таблица показывает, где сосредоточить усилия.
| Сценарий | Что критично | Что вторично |
|---|---|---|
| Новое здание до 1500 м², два этажа, нежилое | Проверка, попадает ли объект под требование АГР вообще | Детализация высокополигональной модели |
| Реконструкция здания с изменением высоты | ТЭП «до» и «после», сверка с ЕГРН и ГПЗУ, основание для техплана | Ландшафтная часть модели |
| Жилой комплекс от 5000 м² в новой застройке | Вписывание в концепцию квартала, качество ВПМ и текстур | Экономия на эскизной стадии |
| Меняется только цвет и отделка фасада | Колористическое решение, паспорт фасада, каталожные номера цветов | Полный альбом АГР с трёхмерными моделями |
Константин М, специалист по согласованию фасадных решений:
«Любые изменения фасадов, описанные в 432-м, 94-м и 114-м постановлениях, реконструктивными работами не считаются. Реконструкция начинается там, где объект выходит за ранее установленные координаты или увеличивается его объём.»
Стоимость разработки АГР с пояснительной запиской в 2026 году
Цена зависит от площади и сложности объекта, состава фасадных решений и того, нужна ли параллельно колористика или раздел по объектам культурного наследия. Ниже — позиции, которые чаще всего входят в смету по теме статьи.
| Услуга | Стоимость | Сроки |
|---|---|---|
| Проект АГР/АГО (альбом с пояснительной запиской) | от 500 000 руб. | от 10 дней |
| Согласование АГР/АГО в Архитектуре | от 300 000 руб. | от 30 дней |
| Предварительное заключение от Архитектуры | индивидуально | по запросу |
| Проект колористических решений | от 200 000 руб. | от 10 дней |
| Согласование колористики в Архитектуре | от 200 000 руб. | от 10 дней |
| Проект изменения фасадов | от 90 000 руб. | от 5 дней |
| Раздел обеспечения сохранности ОКН | от 150 000 руб. | по запросу |
| Эскизы, 3D-оцифровка, запросы в Архитектуру | индивидуально | по запросу |
Итоговая сумма складывается из площади объекта, числа фасадов и того, сколько решений нужно описывать в записке отдельно, — полный прайс по согласованию фасадов и АГР помогает сориентироваться до брифа. Сама госуслуга по согласованию в Москомархитектуре бесплатная, платят за проект, модели и сопровождение.
Работу оценивают по факту согласования, а не по толщине альбома: отзывы собственников и застройщиков показывают, как проходят реальные сроки по объектам Москвы и Петербурга.
Выводы
Текстовая часть альбома АГР решает одну задачу: доказать, что архитектурное решение укладывается в параметры участка и совпадает с тем, что показано на чертежах и загружено в городские модели. Форма свободная, набор сведений — нет: исходные данные, градостроительная ситуация, архитектура, колористика, ТЭП, доступность, состав трёхмерных файлов. Основные потери времени возникают на расхождениях между цифрами записки, ГПЗУ и моделью, а не на стилистике текста.
Смарт Вэй ведёт такие проекты с 2014 года: от выезда на объект и фотофиксации до альбома, моделей и получения свидетельства в Москомархитектуре. Если по конкретному объекту нужно понять, требуется ли АГР вообще и что придётся описать в записке, можно оставить заявку — инженер разберёт ситуацию по ГПЗУ и адресу.
Часто задаваемые вопросы
Нужна ли пояснительная записка для АГО в Санкт-Петербурге и чем состав отличается?
В Петербурге фасадные изменения идут через проект благоустройства, который согласует КГА, и записка там обязательна. В неё вписывают номер разрешительного письма КГА, описание местоположения и состояния объекта, цели и задачи благоустройства, обоснование экономической эффективности и социальной значимости, описание окружающей застройки, ландшафтный анализ, мероприятия по обеспечению доступа инвалидов, проектные решения с учётом экологических, санитарных и противопожарных норм, а также гарантийную запись. Срок предоставления услуги — не более 22 рабочих дней, по листу согласования — не более 15 рабочих дней. Развёрток фасадов КГА требует четыре, а не одну.
Кто подписывает пояснительную записку и попадает ли автор в свидетельство?
Записку подписывают представители проектной организации, ответственные за архитектурное решение. Авторский коллектив указывается в самом свидетельстве об утверждении АГР наравне с наименованием и назначением объекта и основными технико-экономическими показателями, поэтому состав авторов согласуют с заказчиком до подачи.
Нужен ли раздел по сохранности объектов культурного наследия, если здание не памятник?
Нужен, если объект попадает в зону влияния памятника. Проверяют это по схеме на портале открытых данных Москвы: находят своё здание и смотрят, есть ли рядом объекты культурного наследия. Если есть — раздел обеспечения сохранности разрабатывается, если нет — не требуется. Работы на самих памятниках требуют лицензии Министерства культуры и идут другим порядком.
Что делать, если АГР согласован, а проект изменился?
Заказывают корректировку АГР и вносят изменения в свидетельство. Поводом бывает техническая мелочь: на одном объекте площадью порядка 8000 м² пересогласование потребовалось из-за изменения высоты здания после замены лифтового оборудования и машинных помещений. Корректировку часто заказывают у новой организации, если прежние проектировщики по объекту уже не работают.
Какой топографический план нужен и сколько он стоит?
Требуется топоплан масштаба 1:500 с подземными коммуникациями. В Москве его выпускает Мосгоргеотрест, стоимость порядка 10 000 рублей. В Петербурге архивный топографический план заказывают в тресте ГРИИ, он обходился в 3500 рублей, и заказывать его логично после получения разрешительного письма, чтобы не потратить деньги впустую.
Требуется ли АГР для складов и производственных зданий?
Промышленные, производственные и складские объекты, отели, апарт-отели и общежития не входят в перечень назначений, по которым идёт согласование фасадных изменений с архитектурой в границах действия 94-го постановления. Для складов работает оговорка по расположению: объект на магистральной улице общегородского или районного значения согласование потребует. Проект фасадов при этом разработать можно, он прикладывается к техническому плану.
Записка описывает только фасады или внутренние решения тоже?
АГР закрывает архитектуру и внешний облик, поэтому записка описывает фасады, силуэт, кровлю, входные группы, колористику и посадку на участке. Внутренние планировочные решения раскрываются в проекте по 87-му постановлению с его двенадцатью разделами, это отдельный документ и отдельная процедура. Наличие свидетельства АГР проект реконструкции не отменяет.
