В результате постановки на кадастровый учет объекта незавершенного строительства (ОНС) сведения о нем вносятся в ЕГРН и объект получает кадастровый номер.
В этом обзоре мы расскажем о том, в каких ситуациях ОНС подлежит учету, обязательна ли данная процедура, каков план действий и какие документы нужно собрать для ее успешного прохождения.
- Что относится к объектам незавершенного строительства
- Когда нужно ставить ОНС на учет?
- Алгоритм действий
- Документы для кадастрового учета
- Правоустанавливающие документы на участок
- Разрешение на строительство
- Технический план
- Полезные документы для скачивания
- Сколько времени нужно, чтобы поставить ОНС на учет
- Стоимость услуг
- Часто задаваемые вопросы
- Кейсы компании «Смарт Вэй»
- Кейс 1. Оформление технического плана на недостроенное здание торгового центра
- Кейс 2. Изготовление технического плана на недостроенное производственное здание
- Выводы
- Список использованных источников
Что относится к объектам незавершенного строительства
Законодательно определение объекта незавершенного строительства закреплено в ст.1 ГрК РФ. К ОНС относят капитальные здания, строения, сооружения, строительство которых не завершено, исключением являются некапитальные строения, а также различные покрытия и замощения земельного участка.
В литературных источниках и на практике выделяются следующие признаки ОНС:
- постройка соответствует утвержденному проекту, есть разрешение на строительство;
- объект является капитальным, а именно, имеется прочная связь с землей;
- еще не получено разрешение на ввод в эксплуатацию.
ОНС может быть поставлен на учет и оформлен в собственность точно также, как и любое готовое здание, сооружение или строение.

Когда нужно ставить ОНС на учет?
Есть ситуации, когда строительство по определенным причинам не завершено, но возникла необходимость, например, в продаже объекта. Чтобы распоряжаться недостроем на законных основаниях, нужно поставить его на учет и зарегистрировать права.
В каких случаях это необходимо:
- если нужно продать недостроенное здание, например, другому застройщику для продолжения строительных работ;
- когда нужно оформить кредит, и недострой выступает в качестве залога;
- для привлечения инвестиций;
- для участия объекта в торгах при банкротстве;
- при изъятии участка для муниципальных и государственных нужд, чтобы включить рыночную стоимость недостроя при возмещении изымаемого имущества.
Комментарий эксперта. Недостроенные объекты нельзя эксплуатировать, но они могут выступать предметами сделок, в случае если подтверждена определенная степень готовности и ОНС поставлен на учет.

Алгоритм действий
Согласно ст.40 Закона №218-ФЗ основанием для кадастрового учета ОНС и регистрации прав являются разрешение на строительство и правоустанавливающий документ на землю. В остальном процедура мало чем отличается от постановки на учет каких-либо других объектов недвижимости.
Порядок действий:
- Подготовка пакета документов, куда входит разрешение на строительство с актуальными сроками и правоустанавливающие документы на участок. Подробнее о перечне документов вы можете узнать у специалистов «Смарт Вэй».
- Подписание договора с кадастровым инженером или профильной компанией на изготовление технического плана. На этом этапе также важно оценить готовность объекта — есть ли хотя бы фундамент и можно ли делать техплан.
- Выезд кадастрового инженера к заказчику, проведение осмотров и замеров с помощью высокоточного оборудования.
- Подготовка технического плана согласно Приказу Росреестра № П/0082 (ранее требования к техплану регламентировались Приказом Минэкономразвития № 953). Техплан оформляется в электронном виде, при необходимости можно сделать бумажную копию.
- Передача технического плана и заявления на рассмотрение в Росреестр.
- Получение выписки ЕГРН.
Всю эту процедуру можно пройти самостоятельно, для этого нужно собрать необходимые документы и заказать техплан, далее через МФЦ или онлайн-сервис Росреестра отправить документацию на рассмотрение.
Либо вы можете обратиться в компанию «Смарт Вэй», которая уже 10 лет занимается разработкой проектно-технической документации и сопровождением регистрации недвижимости. Это поможет вам сэкономить время и ничего не упустить при подготовке документации.
Документы для кадастрового учета
Выделяют три ключевых документа для ОНС, на основании которых в ЕГРН вносятся сведения об объекте. Остановимся подробнее на каждом из них.
Правоустанавливающие документы на участок
Капитальное строительство допустимо только на участке, который на законных основаниях принадлежит собственнику или находится в долгосрочной аренде. К правоустанавливающим документам относят:
- выписку ЕГРН;
- договор аренды;
- распоряжение органов власти о выделении земель под застройку.
Разрешение на строительство
Разрешение необходимо для постройки любых капитальных объектов и выдается на основании проектной документации Комитетом государственного строительного надзора в Москве, либо другими органами власти по местонахождению участка.
Получить такое разрешение необходимо еще до начала строительных работ, соответственно, к моменту постановки на учет оно должно быть у собственника на руках. В Росреестр не нужно предоставлять сам проект и заключение экспертизы, так как наличие разрешения подразумевает, что указанные документы имеются и прошли все согласования.
Разъяснение эксперта. Если разрешение отсутствует, такое строительство признают незаконным и объект нельзя будет поставить на кадастровый учет в Росреестре.

Технический план
Техплан является основным документом для кадастрового учета объектов недвижимости, недострой не является исключением.
Соответственно, после того как вы подготовите весь пакет документов, вам нужно будет заключить договор с кадастровым инженером на изготовление техплана. Либо вы можете сразу обратиться в компанию «Смарт Вэй», которая оказывает услуги под ключ — начиная с помощи со сбором документации, заканчивая согласованиями в госорганах. Компания имеет все необходимые допуски СРО для осуществления своей деятельности, в штате работают аттестованные кадастровые инженеры.
В техническом плане для ОНС обязательно указываются данные о готовности. Степень готовности определяется на основании анализа проектной документации и расчетов, которые проводит инженер. Обязательным условием для признания недостроя недвижимым имуществом является наличие готового фундамента, как признака неразрывной связи с землей.
Технический план содержит следующие сведения:
- информацию о заказчике и кадастровом инженере;
- технические характеристики — площадь, высота, этажность, вид здания и т.д.;
- координаты и местоположение ОНС на участке;
- данные об измерительном оборудовании;
- перечень документов, использованных для подготовки техплана;
- схемы и чертежи;
- заключение кадастрового инженера.
Готовый техплан сохраняется в XML-формате и заверяется электронной подписью кадастрового инженера.

Комментарий эксперта. После завершения строительных работ и ввода в эксплуатацию ОНС перестает существовать. Образованный объект ставится на учет как здание или сооружение, которому будет присвоен другой кадастровый номер. Снятие ОНС с учета в этом случае происходит автоматически.
Полезные документы для скачивания
Название документа | Ссылка |
Образец заявления на выдачу разрешения на строительство нового здания | Скачать |
Образец технического плана для постановки здания на учет | Скачать |
Образец заявления о кадастровом учете | Скачать |
Образец выписки ЕГРН | Скачать |
Сколько времени нужно, чтобы поставить ОНС на учет
При передаче документов непосредственно в Росреестр постановка на учет занимает пять рабочих дней. При подаче заявления через МФЦ — семь рабочих дней.
На подготовку техплана потребуется до пяти дней, если у вас есть вся необходимая документация. Соответственно, суммарно по времени вся процедура занимает десять рабочих дней.
Сроки могут быть увеличены при необходимости оформления или запроса дополнительных документов, без которых изготовление техплана невозможно.
Стоимость услуг
Компания «Смарт Вэй» оказывает комплексные услуги, куда входит подготовка документации, разработка технического плана и передача сведений в Росреестр. Документы, оформленные нашими кадастровыми инженерами всегда принимаются государственными органами и не вызывают вопросов.
Если по какой-то причине мы получаем отказ или приостановку, то всегда разбираемся, почему так произошло и доводим дело до положительного результата.
№ | Услуга | Стоимость |
1 | Изготовление технического плана на ОНС | от 25 000 руб. |
2 | Подготовка документов для постановки ОНС на учет | от 25 000 руб. |
3 | Сопровождение процедуры кадастрового учета | от 15 000 руб. |
4 | Разработка проектов на завершение строительства ОНС | от 35 000 руб. |
Часто задаваемые вопросы
Кейсы компании «Смарт Вэй»
Кейс 1. Оформление технического плана на недостроенное здание торгового центра
Заказчик обратился за разработкой технического плана на недостроенное здание, чтобы поставить его на учет и затем продать другому застройщику, который продолжит строительные работы.
Поскольку у заказчика были на руках все необходимые документы, то выезд кадастрового инженера и составление техплана заняли три рабочих дня. Далее, объект был успешно поставлен на государственный учет, и собственник смог продать его.

Кейс 2. Изготовление технического плана на недостроенное производственное здание
В 2021 году кадастровые инженеры компании «Смарт Вэй» разработали технический план на недостроенное производственное здание с целью его постановки на учет. Инженеры установили, что здание соответствует определенной степени готовности и может быть зарегистрировано в ЕГРН, затем провели все необходимые измерения и расчеты, чтобы подготовить техплан.
Готовый техплан был передан в Росреестр, после чего объект был поставлен на учет и оформлен в собственность.

Выводы
До момента ввода в эксплуатацию объект считается незавершенным. Его нельзя эксплуатировать по назначению (например, обустраивать офисы и сдавать их в аренду), но можно им распоряжаться — продавать, использовать для залога и привлечения инвестиций, выставлять на торги. Именно для этих целей ОНС необходимо ставить на учет.
Общий порядок действий при осуществлении кадастрового учета объекта незавершенного строительства не отличается от алгоритма для уже построенных зданий и сооружений. При этом, имеется ряд условий:
- Нужно разрешение на строительство, без него кадастровый инженер не сможет составить техплан.
- Объект должен иметь определенную степень готовности. Законодательством не определена минимальная степень готовности ОНС именно для кадастрового учета, но на практике достаточно того, чтобы фундамент был полностью завершен. Для оценки степени готовности инженер проводит обследование и внимательно изучает проект.
Разумеется, ОНС должен быть капитальным — то есть, иметь неразрывную связь с землей. Хозяйственные постройки, навесы и временные сооружения без фундамента регистрации не подлежат.
Основанием для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав является техплан, который готовит кадастровый инженер и заверяет электронно-цифровой подписью. После рассмотрения документов в Росреестре заявитель получает выписку ЕГРН. На этом процедура регистрации объекта незавершенного строительства считается оконченной.
Список использованных источников
- Федеральный закон № 384-ФЗ (скачать);
- СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения (скачать);
- СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные (скачать);
- СП 59.13330.2016 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать);
- Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать);
- Постановление Правительства Москвы № 432-ПП (скачать);
- Приказ Росреестра № П/0082 (скачать).