Поэтажный план — в каком реестре хранится: БТИ или ЕГРН

Поэтажный план хранится в двух местах: в архиве органа технической инвентаризации (в Москве это ГБУ МосгорБТИ, в Санкт-Петербурге — ПИБ ГБУ «ГУИОН») и в Едином государственном реестре недвижимости, куда план этажа попадает в составе технического плана. Юридически значимые сведения о площади и границах помещения берутся из ЕГРН, а подробная планировка с экспликацией, размерами и историей изменений остается в документах БТИ. Схема этажа в выписке ЕГРН и поэтажный план БТИ не заменяют друг друга: в выписке графики может не быть совсем, а архивная копия БТИ может отражать обмер 1995 или 2011 года. Разберем, в каком реестре искать план под вашу задачу, как его заказать в Москве и Санкт-Петербурге и как изменения после перепланировки попадают в оба реестра. Во второй половине статьи — разбор расхождений ЕГРН и БТИ, чек-лист проверки, стоимость работ на 2026 год и ответы на частые вопросы.

Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.

Где хранится поэтажный план: архив БТИ, ЕГРН и документы у собственника

До 2013 года право собственности присваивалось на основании технического паспорта, и поэтажные планы вели БТИ. После 2013 года сведения из техпаспортов и поэтажных планов передали в кадастровую палату, на их основе наполнялись Государственный кадастр недвижимости (ГКН) и Единый государственный реестр прав (ЕГРП). В 2017 году обе базы объединили в ЕГРН. Архив органа технической инвентаризации при этом никуда не исчез: он продолжает хранить поэтажные планы и экспликации на дату каждого обследования.

Отсюда практическое следствие для собственника: у одного помещения может быть несколько планов, и они не обязаны совпадать. В ЕГРН лежит тот план, который последним прошел кадастровый учет. В БТИ лежит план на дату последней инвентаризации. У собственника на руках может оказаться техпаспорт, подготовленный частной организацией, который никуда не передавался.

Сравнение хранилищ по тому, что в них лежит и как это получить:

Из таблицы видно, что ни одно хранилище не закрывает все задачи. Для регистрации сделки и расчета налога решает ЕГРН, для проекта перепланировки нужна планировка с размерами, а для согласования в многоквартирном доме в Москве нужны актуальные документы МосгорБТИ, а не архивные.

Порядок в Москве закреплен 106-м постановлением Правительства Москвы: уполномоченным органом технической инвентаризации является только ГБУ МосгорБТИ, а не ГУП ГУИОН, не Ростехинвентаризация и не другие организации, которые раньше выполняли инвентаризацию. В Московской области, Санкт-Петербурге и других регионах технический паспорт вправе готовить организации с кадастровыми инженерами в штате, и Смарт Вэй делает это сам. Исключения создают местные требования: для перепланировки нежилого помещения в МКД в Московской области закон требует техпаспорт, выданный органом учета, то есть МособлБТИ.

Проверить, какие сведения о помещении уже есть в ЕГРН, можно до заказа любых документов: для этого нужен кадастровый номер объекта.

Поэтажный план БТИ, план в техплане и схема в выписке ЕГРН: в чем разница

Раздел выписки ЕГРН «План расположения помещения на этаже» предусмотрен приказом Росреестра № П/0329, но это схема местоположения помещения на этаже, а не подробная поэтажка БТИ с экспликацией. Если заявитель попросил не включать графическую часть, раздел из выписки исключается. Поэтажный план БТИ устроен иначе: это чертеж с планировкой, внутренними и наружными стенами, дверями, окнами, санузлами, а к нему прилагается экспликация с назначением, площадью и высотой каждой комнаты.

Третий вид плана — план этажа в техническом плане. Его готовит кадастровый инженер для кадастрового учета. По приказу Росреестра № П/0082 в редакции, действующей с 30 сентября 2025 года (изменения приказа № П/0250/25), в технический план можно включить план этажа или его фрагмент, подготовленный кадастровым инженером по результатам измерений, если исходных планов нет либо они не соответствуют фактическим характеристикам. Для собственника это значит, что отсутствие актуальной поэтажки БТИ не блокирует кадастровый учет изменений.

Площадь в этих документах тоже считается по-разному. БТИ работает по Инструкции № 37 (приказ Минземстроя РФ № 37): техник обмеряет каждую комнату, считает ее площадь по формулам прямоугольника, трапеции, треугольника и складывает комнаты в строку «Итого по помещению». Для ЕГРН площадь этажа нежилого здания определяется по приказу № П/0393 в пределах внутренних поверхностей наружных стен, измерения ведутся на высоте от 0 до 1,10 м от уровня пола, а плинтусы, декоративные элементы, кабельные короба, системы отопления и кондиционирования не учитываются. В площадь по П/0393 входят внутренние стены и перегородки, поэтому площадь здания по ЕГРН больше суммы комнат по БТИ.

Константин М, кадастровый инженер: «Частая история, что у нас в выписке может не быть графической части. Из-за этого мы как раз прибегаем к иным источникам, в данном случае — технический паспорт МосгорБТИ, и именно там поэтажные планы мы берем.»

Выписки тоже бывают разные. Выписка «Об основных характеристиках» содержит минимум сведений, а выписка «Об объекте недвижимости» содержит все разделы дела, включая особые отметки и графическую часть. Выписки из ФГИС ЕГРН, которые до 2017 года продавали посредники за 10-15 минут, нередко были текстовыми, на 2 страницы, без плана.

В практике Смарт Вэй мы всегда сами заказываем свежую выписку ЕГРН в электронном виде (XML и PDF) перед началом работы: так план можно увеличить до нужного фрагмента, а сведения актуальны на дату подачи документов.

Сверьте сведения ЕГРН о вашем помещении перед заказом поэтажного плана

Если в найденных сведениях площадь отличается от вашего техпаспорта или в особых отметках указано, что сведения незасвидетельствованы, заказывать сначала нужно выписку об объекте недвижимости и архивную копию БТИ, а уже потом решать, какой документ исправлять.

Как получить поэтажный план в Москве и Санкт-Петербурге

В Москве единый документ «поэтажный план с экспликацией» выдает МосгорБТИ, и это самый востребованный сервис учреждения: его заказали более 20 000 раз. Стандартный срок подготовки — до 5 рабочих дней, при срочном заказе документ изготавливают в день обращения, если сведения об объекте есть в базе. Единый документ делают для квартир, нежилых помещений и зданий площадью до 250 м². МосгорБТИ выдает его без учета даты последнего обследования: раньше план с экспликацией давали, только если с последнего обмера прошло не больше 5 лет. Порядок заказа и условия Правительство Москвы описывает в разъяснении о заказе поэтажного плана с экспликацией в МосгорБТИ: там же перечислены каналы подачи.

Архивная копия и актуальный план — разные услуги. Архивная копия распечатывает то, что есть в базе, по фиксированной цене за документ. Актуальный план требует технической инвентаризации: техник выезжает на объект, обмеряет помещение и оформляет документы на дату выхода. Для согласования перепланировки в многоквартирном доме в Москве и для согласования фасадов в центре города по 94-му постановлению нужны именно актуальные документы технической инвентаризации.

В Санкт-Петербурге архивные сведения ПИБ заказывают онлайн у ГБУ «ГУИОН» со сроком 30 календарных дней, 10 рабочих дней или 3 рабочих дня.

Региональная специфика: в Петербурге межведомственные комиссии иногда принимают только техпаспорт ПИБ. В нашей практике ПИБ при отсутствии старых архивных сведений выходил на новую инвентаризацию, а если перепланировка уже была сделана, ставил штамп «самовольная перепланировка». Даже с таким штампом одна из квартир прошла согласование, ввод в эксплуатацию и регистрацию перепланировки в Росреестре.

Как получить поэтажный план и экспликацию: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Узнайте кадастровый номер помещения и закажите выписку ЕГРН об объекте недвижимости в электронном виде. Искать объект надежнее по кадастровому номеру: адреса в ЕГРН записаны то по-старому, то по ФИАС.
2. Шаг 2. Проверьте, есть ли в выписке раздел с планом расположения помещения на этаже и совпадает ли площадь с вашими документами.
3. Шаг 3. Определите, какой план нужен: архивная копия БТИ для проекта или справки, актуальная инвентаризация для согласования в МКД и по 94-му постановлению, план кадастрового инженера для технического плана.
4. Шаг 4. В Москве оформите заказ в клиентском центре МосгорБТИ, в МФЦ, на сайте МосгорБТИ или на mos.ru; в Санкт-Петербурге — онлайн-заказ архивных сведений ГУИОН с выбранным сроком.
5. Шаг 5. Получите документ в электронном виде с цифровой подписью и сверьте дату обследования, номера комнат и итоговую площадь с выпиской ЕГРН.

Образцы заявления, техпаспорта и технического плана

Начните с заявления в МосгорБТИ на выдачу копий: в пункте 3.2 бланка указывается, что запрашивается копия поэтажного плана с датой обследования.

Когда архивной копии БТИ недостаточно

Архивная копия подходит как исходный документ для проекта, если закон не требует актуальных планов. Она не подходит для согласования перепланировки помещения в МКД в Москве и для согласования фасадов по 94-му постановлению: там нужны документы текущей инвентаризации. Архивные планы бывают составлены на 2014, 2011 или 1995 год и описывают объект, которого в таком виде уже нет. Для проектов в нежилых зданиях, где такого требования нет, в качестве плана «до перепланировки» подходит графика из выписки ЕГРН, а архив БТИ заказывают, когда графики в выписке нет.

Как читать поэтажный план: красные линии, проемы, арки и антресоли

Красные линии на плане БТИ означают незаконные изменения: самовольно возведенные части здания, выполненную без согласования перепланировку или реконструкцию. Они встречаются и на цветных, и на черно-белых планах. Если план цветной, окна показаны голубым, двери — желтым, а любой элемент, измененный самовольно, — красным. Согласованная планировка отражается черными линиями.

Остальные обозначения БТИ берет из Инструкции № 37 (пункт 3.16), и большинство из них повторяется в проектной документации:

• стены и перегородки — две параллельные сплошные линии, расстояние между ними равно толщине стены; пунктир внутри помещения обозначает трассировку перегородки или границу между помещениями;
• проем — перпендикулярные линии поперек стены, расстояние между ними равно ширине проема; дверь показана одной длинной линией в центре проема, двойная распашная — двумя и более;
• арка — проем, у которого границы стены показаны пунктиром, а не сплошной линией;
• заложенный полностью или частично проем заполнен косой штриховкой;
• колонны и отдельно стоящие столбы — квадраты, прямоугольники или круги сплошной линией;
• антресоль, подвал, надстройка — проекция границы соседнего этажа одной сплошной линией; отметка «второй свет» значит, что перекрытия над этой зоной нет;
• номер и площадь комнаты — дробь, где номер в числителе, площадь в знаменателе; высота всегда указывается синим цветом.

Проем в несущей стене и перенос дверного проема: что меняется на плане

Проем в несущей стене, перенос дверного проема или устройство арки меняют поэтажный план, поэтому после работ план нужно обновить. В Москве с 2025 года постановление Правительства Москвы № 1063-ПП от 12 мая 2025 года изменило перечень работ по 432-му постановлению: при соблюдении условий прочности в перечень работ без разрешения на строительство включены, среди прочего, проемы в несущих стенах и перекрытиях. Исключения сохранены для пилонов, диафрагм, колонн и мест связей между сборными элементами. Отдельно стоящие колонны и столбы по 432-ПП демонтировать и изменять нельзя, устраивать новые тоже: они являются опорой для вышележащих этажей, изменения считаются реконструкцией. Исключение — колонны с чисто декоративной функцией. Устройство нового лифта также относится к реконструкции.

Проем в несущей стене требует проекта перепланировки с разделом КР: конструкции и расчет усиления проема. Раздел КР проекта и техническое заключение о состоянии несущих конструкций подтверждают, что проем не снижает прочность, а на обновленном поэтажном плане появляется уже согласованный проем черными линиями.

Перепланировка или реконструкция: как это видит Росреестр по площади

Для нежилого здания работает простое правило: площадь по П/0393 считается в пределах внутренних поверхностей наружных стен, поэтому внутренняя перепланировка площадь здания не меняет. Если после работ площадь здания изменилась, Росреестр считает это реконструкцией: по его логике затронуты конструкции, по которым считалась площадь. Площадь отдельного помещения при перепланировке меняется всегда, когда возводят или демонтируют перегородки, и это не делает работы реконструкцией.

Как изменения после перепланировки попадают в поэтажный план и ЕГРН

С 1 апреля 2024 года перепланировка помещения в МКД считается завершенной после внесения измененных сведений в ЕГРН, а не только после акта приемочной комиссии. Поэтому обновление поэтажного плана идет в два реестра: в документы технической инвентаризации и в ЕГРН через технический план.

В Москве порядок для помещений в МКД задает 508-ПП в редакции постановления Правительства Москвы № 841-ПП от 18 апреля 2025 года. Акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке оформляется Мосжилинспекцией за 10 рабочих дней, в том числе по отдельной процедуре для ранее выполненных работ. Акт является основанием для внесения изменений в технический паспорт помещения и в ЕГРН. В течение 5 рабочих дней с даты утверждения акта Мосжилинспекция сама направляет в Росреестр заявление, к которому прикладываются акт, технический план перепланированного помещения, подготовленный по заказу собственника, и сведения об уплате госпошлины.

В отдельно стоящем нежилом здании Мосжилинспекция не участвует: изменения вносятся в ЕГРН по техническому плану, а в документы БТИ — по заказу собственника, когда это требуется для следующих согласований.

Кейс из практики: нежилое помещение на первом этаже МКД в Москве, перепланировка выполнена без разрешительной документации, фактическая планировка не совпадала ни с ЕГРН, ни с планом БТИ. Инженеры выполнили обмеры и сверили их с последним актуальным поэтажным планом БТИ, чтобы определить все изменения. Затем подготовили техническое заключение о допустимости и безопасности работ: несущие конструкции и инженерные системы не затронуты. Получили согласие ДГИ, заключение СЭС и подали комплект в МЖИ. После выезда инспектора и выдачи акта БТИ провело инвентаризацию и выпустило новый поэтажный план, где измененная конфигурация отражена черными линиями. По новому плану и акту кадастровый инженер подготовил технический план, и в ЕГРН внесли новую конфигурацию и площадь помещения.

В плане этажа технического плана красный цвет означает другое, чем у БТИ. Граница образованного помещения обозначается красной линией толщиной 0,40 мм, граница существующего помещения, у которого изменились характеристики, — черной. При разделе исходный объект снимается с учета, а два новых помещения являются вновь образованными.

Константин М, кадастровый инженер: «Когда у нас объект делится, у нас образуются совершенно новые объекты. Был один кадастровый номер. Он, когда разделился, ушел в архив, больше его не существует. Сформировалось два новых помещения, их изначально не существовало, поэтому они красным.»

Кейс из практики: нежилое помещение 42,2 м² в отдельно стоящем нежилом здании нужно было разделить на два помещения с отдельными кадастровыми номерами. В выписке ЕГРН графическая часть отсутствовала, поэтому исходным планом стали поэтажные планы из технического паспорта МосгорБТИ. Одна из комнат имела вход только через чужое помещение, поэтому в проекте заложили отдельный вход из коридора. После кадастрового учета собственник получил две выписки, в каждой приложен поэтажный план с границами своего помещения, а исходный объект получил статус «погашен».

Доверенность на перепланировку и подачу техплана: нотариальная или МЧД

Заявителем по 218-ФЗ может быть собственник или его представитель по доверенности. С 1 марта 2025 года юридическое лицо не может подать технический план через МФЦ: подача идет только в электронном виде, через личный кабинет Росреестра или программу кадастрового инженера, и представителю нужна машиночитаемая доверенность (МЧД). Она состоит из файла XML, файла подписи SIG и печатной формы PDF, где указаны собственник, представители и полномочия. Физлицо может выдать обычную нотариальную доверенность и подать документы через МФЦ; при электронной подаче регистраторы в последних приостановках запрашивают МЧД и у физлиц. В Москве по доверенности наши юристы и согласователи также заказывают в МосгорБТИ актуальную инвентаризацию и заключают договор от имени собственника.

Константин М, начальник технического отдела: «Когда вы видите, что собственник — юрлицо, можете даже про обычную нотариальную доверенность просто не думать. У нас в любом варианте нужна будет машиночитаемая доверенность.»

Расхождения поэтажного плана в ЕГРН и БТИ: причины и цена ошибки

До 2017 года изменения вносились в два визита. Собственник проводил кадастровый учет по техплану в кадастровой палате, получал кадастровый паспорт с новой планировкой, а затем должен был отдельно подать заявление в Управление Росреестра, чтобы обновить сведения в ЕГРП. Второй шаг часто пропускали. Типичный пример: помещение 1000 м², в 2014 году добавили 10 перегородок, по кадастровому учету площадь стала 990 м², а в реестре прав осталось право на 1000 м². При слиянии баз в 2017 году эти 10 м² не сошлись, и в выписке появилась особая отметка о незасвидетельствованных сведениях об объекте.

Росреестр в таких случаях просит текущего собственника подтвердить, что работы 2014 года были выполнены по проекту или не требовали разрешения, даже если с тех пор сменилось несколько владельцев. Исправление идет через реестровую ошибку или через внесение сведений о зарегистрированном праве с оплатой госпошлины.

Важный нюанс из практики: после регистрации перепланировки по инвентаризации кадастрового инженера собственник решил провести новые работы, и межведомственная комиссия указала, что документы в Росреестре не совпадают с документами МосгорБТИ. МосгорБТИ провело повторную инвентаризацию и отразило как изменения расхождения, которые были ошибкой прежней инвентаризации. Когда в плане БТИ появляются красные линии там, где собственник ничего не менял, первым делом сравнивают даты обследований в архивных копиях.

Площадь помещения меняется после любой перепланировки, где возводят или демонтируют перегородки, даже временные. Для помещения в залоге это проблема: банк ждет прежнюю площадь. На небольших объектах разница ощутима: потерять 2-3 м² на 80 м² значительнее, чем 50 м² на 20 000 м², а при аренде площадь напрямую влияет на доход.

Константин М, кадастровый инженер: «Для начала работы самое главное — узнать хотя бы кадастровый номер исходного объекта, чтобы мы могли заказать выписку, которая нам для работы нужна будет.»

Ошибка в поэтажном плане обходится дороже его заказа. Исправление ошибок в документах БТИ стоит от 350 000 ₽ и занимает от 10 дней, исправление ошибки в площади в ЕГРН — от 750 000 ₽. Если Росреестр отказывается менять площадь здания, внесенную как сумму комнат, на практике вопрос решается только в судебном порядке. Каждая приостановка сдвигает сделку, продажу или сдачу помещения в аренду на срок исправления.

Чек-лист перед заказом плана или подачей технического плана

1. Есть кадастровый номер помещения, выписка ЕГРН об объекте недвижимости заказана в электронном виде, а не прислана фото или сканом бумаги.
2. В выписке есть раздел с планом расположения помещения на этаже; если его нет, заказана архивная копия поэтажного плана БТИ.
3. В особых отметках выписки нет записи о незасвидетельствованных сведениях об объекте.
4. Площадь по ЕГРН сверена с экспликацией БТИ с учетом разных методик подсчета (Инструкция № 37 и П/0393).
5. На плане БТИ нет красных линий; если есть, выяснено, это самовольные изменения или ошибка прежней инвентаризации.
6. Определено, нужны ли актуальные документы инвентаризации: для помещения в МКД в Москве и для фасадов по 94-му постановлению — нужны.
7. Проверено, не затрагивают ли планируемые проемы колонны, пилоны, диафрагмы и места связей сборных элементов.
8. Если собственник — юрлицо, оформлена машиночитаемая доверенность на представителя.

Стоимость подготовки поэтажного плана и документов БТИ в 2026 году

Цена зависит от площади объекта, сложности планировки, состава результата (планы, экспликация, техпаспорт) и срочности.

Ставка за квадратный метр действует от минимальной суммы заказа и снижается на крупных объектах; выезд в пределах Москвы и Санкт-Петербурга входит в стоимость обмеров, а государственные пошлины и платежи БТИ оплачиваются отдельно. Полный перечень позиций, включая обследование зданий и 3D-модели, приведен на странице услуг обмеров и инвентаризации.

Как проходили работы по обмерам, техпланам и документам БТИ на реальных объектах, собственники описывают в отзывах клиентов Смарт Вэй.

Выводы

У поэтажного плана нет одного хранилища: подробная планировка с экспликацией живет в архиве органа технической инвентаризации, а юридически значимая схема и площадь — в ЕГРН. Какой из документов нужен, определяет задача: проект, согласование в МКД, кадастровый учет или сделка. После перепланировки план приходится обновлять в обоих реестрах, иначе расхождения всплывут при следующем согласовании или продаже.

Смарт Вэй получает документы МосгорБТИ, выполняет обмеры и готовит технические планы в Москве и Санкт-Петербурге, поэтому может разобрать расхождения по вашему помещению до начала работ. Выписку ЕГРН и имеющиеся планы можно направить через форму заявки.

Частые вопросы о поэтажном плане