Поэтажный план и ведомости помещений

Обмеры и Инвентаризация

Название документа «поэтажный план» говорит само за себя. Это будет чертеж с описанием планировки (конфигурации) одного или нескольких помещений на этаже. Также мы указываем там сведения о расстояниях, длине, ширине и высоте, дополнительные условные обозначения. Ведомость – это краткая информация о помещении и его частях (комнатах), назначении и площади. Данный документ разъясняет информацию, изложенную в поэтажном плане. О том, как они оформляются, я расскажу на примере работы специалистов компании «Смарт Вэй».

Что это за документы

Определение «поэтажный план» указывает на этаж здания и его схему (чертеж). Документ может содержать информацию:

  • об одном или всех помещениях на этаже, их частях;
  • о конфигурации (планировке) и контурах помещений в границах этажа;
  • о коридорах, переходах, лестницах, оконных и дверных проемах;
  • о характеристиках помещения и расстояниях, высоте.

Поэтажный план можно оформить «с нуля», т.е. путем полноценных обмеров, либо на основе других документов. К примеру, Приказ Росреестра № П/0082 допускает включение в техплан поэтажных планов, ранее включенных в проектную документацию (но только если они соответствуют реальному состоянию и актуальной планировке помещений).

Ведомости (их еще называют экспликациями) представляют собой не чертеж или схему, а таблицу с описанием помещений. Как минимум, там будет указана площадь и высота, а эти данные тоже будут получены в ходе обмеров. Ведомости очень важны для прочтения поэтажных планов, так как указывают на назначение помещения, его частей и комнат. Поэтому оба документа обычно оформляются одновременно.

Эскизы и наброски этажа, которые вы можете оформить самостоятельно, не имеют юридической силу. Если обмер ведут кадастровые инженеры, проектировщики или другие специалисты, они заполняют схематические рисунки (абрисы). На их основе можно будет оформить поэтажный план и ведомость помещений, другие документы.

Самый простой пример поэтажного плана, выполненного после обмеров
Самый простой пример поэтажного плана, выполненного после обмеров

Когда мы оформляем поэтажные планы и ведомости помещений

Все виды обмеров мы проводим на основании договора и задания от собственника. Цели могут быть различными. Поэтажные планы с ведомостями помещений оформляются:

  • при вводе нового здания в эксплуатацию;
  • в рамках первичной и последующей технической инвентаризации;
  • для кадастрового учета (вновь образованные помещения, перепланировка или реконструкция);
  • для иных целей (например, инвентаризация основных средств предприятия).

Зачастую указанные документы нужны, чтобы уточнить площади помещений. Это иногда приводит к серьезным несоответствиям (в основном по площади). Например, по итогам инвентаризации БТИ, проведенное лет 20-30 назад, площадь помещений может составлять (условно) 100 кв. м. Но если специалисты БТИ неправильно провели обмеры и расчеты, либо в помещениях неоднократно проводились ремонты или перепланировки, то реальная площадь может быть больше или меньше. Такие ситуации возникают не слишком часто, но встречались в нашей практике.

Комментирует Константин, кадастровый инженер компании «Смарт Вэй»:

«Поэтажные планы важны для проектирования и согласования перепланировок, для обновления сведений в ЕГРН. Так как наша компания предлагает комплекс услуг, мы делаем обмеры перед разработкой проекта. Далее эти сведения будут использованы уже при разработке техплана после перепланировки. Нам остается лишь уточнить, в чем заключалось изменение конфигурации по проекту, отразить реальные характеристики в техплане и его графических материалах (туда входит и поэтажный план)».

Сбор данных для заполнения поэтажных планов и ведомостей

Мне дали задание написать статью по оформление поэтажных планов и ведомостей. Я не могут назвать себя профессионалом-экспертом в этой сфере, хотя уже готовил материалы по схожей тематике. Прежде чем изучить все тонкости вопроса и обратиться за разъяснениями к кадастровым инженерам компании «Смарт Вэй», я попробовал сам начертить поэтажный план. Для примера я взял второй этаж частного дома, где живут мои родители. Вот что у меня получилось:

Пример поэтажный план

О чем вам скажет эта схема? Не слишком о много, на самом деле. Я показал лишь общее расположение комнат на втором этаже и их примерную планировке, места оконных и дверных проемов, балкон.

Никакой дополнительной информации на моем чертеже вы не увидите. В частности, я не смогу указать (так как не проводил обмеров):

  • высоту на этаже и в комнатах;
  • все расстояния по комнатам и коридору;
  • габариты дверных и оконных проемов;
  • толщину стен и перегородок;
  • наличие пандуса при входе на второй этаж;
  • площади каждого отдельного и всех помещений на этаже.

Именно по этим признакам отличаются условные схемы и чертежи, оформленные самостоятельно, от поэтажных планов. Вы сможете «прочитать» документ и получить представление о характеристиках помещений, только если их предварительно соберут в ходе обмеров. Также для пояснений на поэтажных планах используют специальные условные обозначения. Их перечень приведен в приложении 2 к Приказу Росреестра № П/0082.

На что обращаем внимание при обмерах

Итак, поэтажный план невозможно оформить без обмеров. Мы проводим их на любых объектах недвижимости. Подробно о правилах выполнения обмерных работ я уже рассказывал в других статьях на нашем сайте (обязательно прочитайте их, чтобы получить общее представление).

Выполняя обмеры, кадастровые инженеры, техники и проектировщики обязательно выезжают на место. Дату и время работ согласовываем заранее, чтобы избежать проблем. В ходе обмеров собираем данные:

  • о реальной конфигурации (планировке) помещения или их группы, отдельных комнат, коридоров и иных элементов этажа;
  • о геометрических показателях (высота, ширина, длина, различные расстояния и т.д.);
  • о контурах и местоположении помещений на этаже.

Результаты измерений и все необходимые пояснения делаем на абрисах. Это схематичные рисунки, где записи вносит от руки простым карандашом. Именно абрис станет основой для заполнения поэтажного плана и ведомости помещений.

Ведомость помещений включает сведения об их номерах, назначении, площади и высоте
Ведомость помещений включает сведения об их номерах, назначении, площади и высоте

Оформляем поэтажные планы и ведомости помещений

Итак, после обмеров у нас будут в распоряжении абрисы с характеристиками и габаритами помещения, его элементов и частей. Далее приступаем к отрисовке поэтажного плана. Согласно Приказу № П/0082 там отражаются (исходя из ситуации):

  • контуры наружных стен, пристроек, крылец и ступеней;
  • расположение и габариты оконных, дверных проемов по наружному периметру стен;
  • расположение внутренних перегородок и стен, помещений;
  • данные об измерениях.

Итак, на плане обязательно будут показаны все стены и перегородки, балконы и лестницы, выступы, двери и окна. Масштаб документа зависит от целей его использования. Например, в техническом плане показатель масштабирования составляет 1:200. Как предписывает Приказ № П/0082, оформление поэтажных планов ведется с точностью до 0.5 мм и с использованием средств компьютерной графики.

Еще важные разъяснения о порядке заполнения поэтажных планов. Техпаспортов и ведомостей помещений закреплены Приказом № 37. В нем есть инструкция о порядке проведения учета жилищного фонда. Но по факту, эти нормы применимы к проведению обмеров и обследований в нежилых зданиях и помещения. подготовки документов на них.

Важное значение для заполнение полноценного поэтажного плана имеют условные знаки. Всего в приложении 2 к приказу № П/0082 их 15, в том числе для описания:

  • контуров или частей контуров здания;
  • характерных точек контуров;
  • частей здания (существующих или вновь образованных);
  • частей границ существующего или вновь образованного помещения;
  • характерных точек границ помещений.

Еще есть специальные метки для отображения стен с окном и дверью, лестниц, лоджий, веранд, террас, перегородок. Используя их, нам не нужно прописывать словами, что именно изображено на поэтажном плане. Документ не будет перегружен пометками и обозначениями, ведь их легко «прочитать» по условным знакам.

После вычерчивания контуров помещений и всех его частей (элементов), проставляются цифры:

  • номера каждого помещения на этаже или комнаты (например, цифра 1, 2, 3 и так далее над чертой);
  • площадь помещения или комнаты (под чертой);
  • указатель входа с номером помещения;
  • данные о высоте (с обозначением буквой h), расстояниях по периметру стен, выступов и т.д.;
  • обозначение ступеней и пандусов, их размеры;
  • обозначения и размеры отдельно стоящих элементов конструкций (колонны и т.д.).

По номеру помещений можно будет связать его с информацией в ведомости, и наоборот. Оба документа дополняют друг друга.

Еще один пример поэтажного плана, оформленного для нежилого здания
Еще один пример поэтажного плана, оформленного для нежилого здания

Ведомость (экспликация) представляет собой таблицу. В ее содержании будет указано следующее:

  • литера;
  • номер этажа здания;
  • номер помещения (соответствует номеру с поэтажного плана);
  • номер части помещения;
  • назначение части помещения (коридор, санузел, холл, офис или просто общее обозначение «нежилое помещение»);
  • общая площадь под каждую часть (комнату) и помещение в целом;
  • площадь специальных частей (балконы, веранды и т.д.);
  • высота (помещения в целом или отдельных частей, комнат).

В нижней строке мы указываем общую площадь помещения (суммируем площади частей и комнат). Обязательно прописываем дату, на которую составлена ведомость.

Часто задаваемые вопросы
Нужен ли поэтажный план для сдачи помещения в аренду под офисы?
Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Напрямую такого требования в законах нет. Но вам может потребовать поэтажный план (новый, из техпаспорта или выписки ЕГРН), чтобы выделить помещения или их части, согласовать площади с арендатором, для иных целей. Также при перепланировках под аренду приходится менять конфигурацию помещений. Новые характеристики объекта будут отражены в техплане, куда входит и поэтажный план (как приложение).
Нужен ли поэтажный план для согласования перепланировки?
Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Основным документом для перепланировки является проект. В состав его приложений входят и поэтажный план. Его можно оформить «с нуля», взять из материалов учетного дела БТИ или ранее оформленной проектной документации. А вот новая конфигурация помещения (после перепланировки) уже будет отражены в техническом плане.
Как быстро вы оформляете поэтажные планы с ведомостями помещений?
Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Если есть результаты обмеров, то оформление займет несколько часов. Нужно внести все данные в программу, задать параметры контура помещения. В заполнении ведомости тоже нет особых проблем. Суммирование площадей – дело пару секунд. После оформления документов обязательно проверяем их на соответствие нормативным актам, представленным документам.

Как правильно читать поэтажный план и можно ли это сделать без ведомости помещений

Указанные выше правила будут важны и для чтения поэтажных планов. Специалисты в сфере кадастра, проектирования и технического учета знают все условные обозначения, порядок масштабирования и т.д. По мере необходимости, данные можно уточнить по текстовой части документов.

Если поэтажный план заполнен, то основную информацию о размерах и планировке можно понять и без ведомостей. Однако только там будет указано назначение комнаты или части помещений. На поэтажных планах таких сведений нет. Также в ведомости проставляется цифра по общей площади всех помещений, комнат и частей на этаже.

Иногда приходится оформлять фрагмент плана. Это нужно, если помещение расположено в пределах изолированной части здания (например, подъезд) с указанием ее обозначения – номер и т.д. Бывает и так, что помещение расположено сразу на нескольких этажах. В этом случае можно оформить поэтажные планы или соответствующие фрагменты планов.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

№ п/п Ссылки Описание
1 Скачать Образец технического заключения
2 Скачать Образец акта межведомственной комиссии
3 Скачать Образец технического плана
4 Скачать Образец проекта перепланировки
5 Скачать Образец заявления о согласовании перепланировки
6 Скачать Заявление о проведении кадастрового учета
7 Скачать Образец акта обследования для снятия здания с учета
8 Скачать Образец ведомости помещений

В состав каких документов могут входить планы и ведомости

Достаточно часто у нас заказывают поэтажные планы и ведомости в виде отдельных документов. Также они могут входить в состав приложений:

  • проектной документации на перепланировку/переустройство, реконструкцию;
  • технических планов (на новое помещение, после перепланировок или при выделении части помещения под аренду);
  • технических паспортов.

Поэтажный план можно подготовить для суда, если там рассматривается спор о характеристиках помещений и зданий.

Какие сложности могут возникать при подготовке поэтажных планов и ведомостей

Нельзя сказать, что проведение обмеров с оформлением документов после них является проблемой. У наших специалистов достаточно квалификации и опыта, чтобы «отработать» даже самый сложный и большой объект. Тем не менее, при подготовке поэтажных планов и ведомостей помещений проблемы возникают:

  • из-за несоответствия площадей и других показателей после предыдущих обмеров (как указывал выше, это крайне актуально для зданий и помещений, где техинвентаризация проводилась очень давно);
  • из-за выявления случаев несогласованной перепланировки, а иногда и реконструкции (эти работы можно узаконить, но далеко не всегда);
  • из-за изменения функционального назначения помещений (пример из практики – в документах БТИ помещение именовалось кабинетом, тогда как на момент нашего осмотра это уже был холл).

Единого механизма устранения несоответствия не существует. Мы должны понять, по какой причине возникли расхождения в цифрах, что нужно сделать для исправления ситуации. Решение найдется в любом случае, пусть и не всегда простое. Со своей стороны, мы всегда поможем с согласованиями и узакониваниями, даже если для этого придется обращаться в суд.

Это более подробный поэтажный план, на котором указаны все обозначения
Это более подробный поэтажный план, на котором указаны все обозначения

Посмотрите примеры наши работ, где были оформлены поэтажные планы и ведомости помещений.

Кейс 1. Выполнены обмеры в магазине. По итогам работ уточнены данные о площадях, оформлены актуальные ведомости помещения и поэтажные планы.

Кейс 2. Поэтажные планы и ведомости были оформлены для ввода в эксплуатацию здания административного назначения.

Примерные цены на некоторые наши работы:

Обмерные работы От 10 рублей за 1 кв. м.
Изготовление заключения кадастрового инженера, в том числе для суда От 25 000 рублей
Изготовление технического плана после перепланировки От 25 000 рублей
Оформление поэтажных планов От 10 рублей за 1 кв. м.

Подведем итоги

  • Поэтажные планы и ведомости вы оформляем отдельно, либо как приложения к другим документам (проекты, технические планы, паспорта и т.д.). Сведения для их подготовки собираем в ходе обмеров на месте.
  • Поэтажный план содержит описание контуров и планировки помещения, цифры по всех расстояниям и размерам, площади. В ведомостях (экспликациях) мы указываем площадь целого помещения и его частей (комнат), высоту, целевое назначение.
  • Чтобы не создавать путаницу на поэтажном плане относительно мелкого масштаба, мы заполняем его с использованием условных знаков (они перечислены в приложении 2 к Приказу Росреестра № П/0082). Готовые документы выдаем заказчику в письменной или электронной форме.

Имеет действующий аттестат кадастрового инженера. Опыт более 10 лет. Работает в компании Смарт Вэй с 2015 года.
Высшее техническое образование.

Телеграм канал https://t.me/SMWgroup

Оцените автора
Смарт Вэй