Подготовка АГР: порядок, 3D-модели НПМ и ВПМ, сроки 2026

Подготовка АГР складывается из двух несопоставимых по трудоемкости частей: буклета архитектурно-градостроительного решения и комплекта трехмерных моделей, на который уходит основной объем работы проектировщика. Свидетельство об утверждении АГР выдается по постановлению Правительства Москвы от 30.04.2013 № 284-ПП, а состав моделей с 2 апреля 2026 года включает низкополигональную модель, высокополигональную модель и цифровую информационную модель в формате IFC. Разберем, из чего собирается комплект, какие требования предъявляются к каждой модели, где чаще всего возникают замечания и что нужно собрать до начала проектирования. Порядок подачи, изменения в паспорт фасада, сроки и стоимость работ на 2026 год — во второй половине статьи.

Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.

Что входит в комплект АГР и чем он отличается от проектной документации

АГР — архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства. В Москве документ так и называется, в Санкт-Петербурге и Московской области используется термин АГО, архитектурно-градостроительный облик. Комплект состоит из буклета и отдельно идущих трехмерных моделей. Буклет содержит ситуационный план, топографический план, фотофиксацию сложившейся застройки, поэтажные планы, разрезы, развертки фасадов по всем улицам, схему благоустройства, пояснительную записку с технико-экономическими показателями и геофайл для координатной привязки. По объему это от 20 до 50 листов, и такой объем вводит в заблуждение: основная трудоемкость лежит не в графике буклета, а в моделях.

Константин М, инженер-проектировщик: «Самое сложное, что делается, это 3D-модель здания. Модель — это 95% всей работы.»

АГР не заменяет проектную документацию на реконструкцию. Проект реконструкции готовится по постановлению Правительства РФ от 16.02.2008 № 87 и содержит 12 разделов, АГР описывает только архитектурное решение и внешний облик. Это два параллельных документа с разными основаниями и разными согласующими органами. При этом АГР перекрывает колористику: если по объекту готовится АГР, отдельный паспорт колористического решения в большинстве случаев не оформляется.

Константин М, начальник технического отдела: «АГР — комплексный документ, который содержит и колористические решения, и решения по изменению фасадов здания. Если готовится АГР для реконструкции, отдельный колористический паспорт мы не делаем.»

С 3 декабря 2025 года изменился адресат подачи. Постановлением Правительства Москвы № 2993-ПП Москомархитектура присоединена к Департаменту градостроительной политики, департамент стал правопреемником по всем функциям, включая выдачу свидетельства об утверждении АГР. Нормативные акты по фасадам и колористике при этом сохранили прежние номера и редакции, поэтому в проектах ссылки на 94-ПП и 114-ПП остаются.

Когда АГР не требуется и когда его подготовка бессмысленна

Перечень исключений закрывает часть объектов полностью. АГР не оформляется на здания площадью не более 1500 кв. м с количеством этажей не более двух, не предназначенные для проживания граждан. Не требуется он для строительства и реконструкции индивидуальных жилых домов, для некапитальных зданий и сооружений, включая временные, для инженерных сооружений, а также для работ по реконструкции и замене несущих конструкций, не предусматривающих изменения внешнего облика. Отдельная группа — объекты вне магистральных улиц общегородского и районного значения: небольшое здание внутри квартала при соблюдении остальных условий под процедуру не подпадает.

Объекты культурного наследия и их зоны идут по своему порядку: там согласуется не АГР, а разделы об обеспечении сохранности, и работы выполняет организация с лицензией на деятельность по сохранению объектов культурного наследия. Складские и производственные объекты в перечень назначений по 94-ПП не входят, но оговорка про магистральные улицы действует и для них.

Важный нюанс из практики: АГР можно подготовить практически на любое дизайнерское решение, но реализовать его получится не всегда. Если в правилах землепользования и застройки по участку стоит запрет на изменение характеристик здания, согласованный облик не даст права увеличить высоту, площадь или габариты. В практике Смарт Вэй мы разводим эти два вопроса: сначала проверяем градостроительный регламент и ГПЗУ, потом беремся за концепцию.

Исходные данные: что собрать до начала проектирования

Комплект исходных данных определяет, уложится проектировщик в срок или будет собирать документы параллельно с моделированием. Минимальный набор для АГР: ГПЗУ и выписка из правил землепользования и застройки с предельными параметрами, выписка из ЕГРН на здание и земельный участок, топографический план масштаба 1:500 с подземными коммуникациями (в Москве его выдает Мосгоргеотрест, в Санкт-Петербурге — трест ГРИИ), фотофиксация объекта и окружающей застройки, результаты обмеров. Для подачи от имени собственника нужна нотариальная доверенность, ее готовят заранее, на этапе заключения договора.

Сверьте площадь и адрес объекта по данным ЕГРН перед подготовкой АГР

Фотофиксация недооценивается чаще остальных пунктов. В буклет попадает две-три фотографии, а в архитектуру передается полный архив по окружению. По одному из объектов у нас запросили 40 фотографий местности — полноценную развертку по всем направлениям от здания. Инженеры Смарт Вэй закладывают на такой выезд отдельный день и снимают видеоряд, чтобы потом собрать развертку по панорамам.

Константин М, инженер-проектировщик: «Доступ должен быть с каждой стороны фасада. Не смогли что-то замерить, не смогли осмотреть — потом возникает проблема, как это начертить.»

Отдельно проверяется положение здания на участке. Если проектом предусмотрено новое крыльцо, тамбур или пандус, элемент может выйти за границы земельного участка. Мы заказываем координирование объекта одним выездом с обмерами: берем выписку ЕГРН на участок, накладываем съемку и смотрим, есть ли запас с нужной стороны. Департамент городского имущества этот вопрос задает сам, и без ответа на него согласование останавливается.

Образцы документов для подготовки АГР и проектной документации

Комплект исходных данных удобнее собирать от задания на проектирование: в нем сразу фиксируется, нужна разработка АГР или нет.

Требования к 3D-моделям АГР: НПМ, ВПМ и ЦИМ

Технические требования к трехмерным моделям утверждены совместным распоряжением Департамента информационных технологий Москвы и Москомархитектуры от 19.04.2023 № 64-16-192/23/769. В 2025 году они изменены распоряжением от 22.08.2025 № 64-16-429/25/1736, а распоряжением от 16.01.2026 № ДГП-Р-1/26/64-16-6/26 в состав подачи введена цифровая информационная модель в формате IFC — она применяется со 2 апреля 2026 года. Три модели решают разные задачи и проверяются по разным критериям.

Из таблицы следует практический вывод для планирования работ: НПМ и ВПМ делаются в одной среде и по одной геометрической основе, а ЦИМ требует BIM-модели с классификацией элементов, поэтому ее нельзя получить простым экспортом визуализации.

Общие геометрические требования одинаковы для всех моделей. Погрешность посадки на местность — не более 10 см, ориентация по сторонам света, трансформации объектов сброшены. Текстуры передаются в формате PNG, материалы условные: фототекстуры реальных поверхностей не допускаются. Модель с текстурами упаковывается в ZIP-архив, к ней прикладываются geojson с описанием свойств и файлы коллизий. В ВПМ отдельно нормируется освещение — до 250 источников света с расстоянием между ними от 1,5 до 5 м.

Перед подачей модели прогоняются через сервис автоматической проверки 3D-моделей АГР на портале «СтроимПросто»: он показывает коллизии, искажения, плотность текстур, изолированные вершины и проблемы триангуляции. Сервис работает в режиме бета-тестирования, его результат носит справочный характер, но снимает основную массу технических замечаний до того, как они попадут в отказное письмо.

ЦИМ в IFC: что изменилось для проектировщика с апреля 2026 года

Цифровая информационная модель подается тремя дисциплинарными файлами: проектная ситуация, благоустройство и озеленение, архитектурные решения. Помещения описываются элементами IfcSpace по методике подсчета площадей, а конструктивные и архитектурные элементы должны быть отнесены к профильным классам. Универсальный класс IfcBuildingElementProxy не принимается: стена, оформленная как проксиобъект, для проверки не существует.

Атрибутивный состав задан жестко. Обязательному заполнению подлежат наборы RusSet_Common, RusSet_Quantities, RusSet_Location и RUS_FNO. Исходный BIM-файл и опубликованный IFC — разные представления данных, поэтому после экспорта проверяется не модель в авторской среде, а именно выгрузка: сохранилась ли классификация, перенеслись ли атрибуты, не потерялась ли геометрия, корректны ли уровни и пространственная иерархия.

Типовые причины возврата ЦИМ на доработку повторяются от объекта к объекту:

• элементы вынесены в универсальный класс вместо профильного;
• атрибуты RUS_ не заполнены или потеряны при экспорте;
• дисциплинарные файлы собраны в разных системах координат и дают смещение относительно друг друга;
• технико-экономические показатели в модели расходятся с показателями в буклете.

Последний пункт разбирается дольше остальных. Площадь в модели считается по IfcSpace, а в пояснительной записке — по проектным расчетам, и расхождение в несколько десятков метров означает переделку обоих документов. В практике Смарт Вэй мы сверяем показатели буклета и модели до подачи, отдельным этапом, а не на стадии отработки замечаний.

Порядок подготовки и согласования АГР: этапы и сроки

Регламентный срок рассмотрения зависит от значимости объекта: для объектов окружного значения — до 20 рабочих дней, для объектов городского значения — до 35 рабочих дней. Реальный срок с учетом отработки замечаний в среднем составляет три месяца. Разработка буклета с моделями занимает от одного до трех месяцев в зависимости от сложности здания, на крупных объектах со сложной геометрией срок кратно увеличивается.

Константин М, начальник технического отдела: «Мы всегда закладываем, что согласование в среднем занимает три месяца, хотя по закону это 25 рабочих дней. Даже по простой коробке 10 на 10 метров у ведомства будут свои пожелания.»

Как подготовить и согласовать АГР: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Проверьте применимость процедуры: площадь, этажность, назначение, положение объекта относительно магистральных улиц и границ зон охраны. Если объект подпадает под исключения, дальше идет только проектная документация.
2. Шаг 2. Соберите исходные данные: ГПЗУ, выписки ЕГРН на здание и участок, топографический план 1:500, фотофиксацию окружения, обмеры и, при необходимости, геодезическую съемку фасадов.
3. Шаг 3. Согласуйте эскиз с заказчиком. На этом этапе фиксируются объем, материалы и колористика, чтобы не переделывать модель после первой визуализации.
4. Шаг 4. Разработайте буклет и три модели: НПМ, ВПМ и ЦИМ в IFC. Модели строятся по одной геометрической основе и в единой системе координат.
5. Шаг 5. Прогоните модели через автоматическую проверку и устраните технические замечания до подачи.
6. Шаг 6. Подайте комплект через портал mos.ru по нотариальной доверенности от правообладателя. Государственная услуга бесплатная.
7. Шаг 7. Отработайте замечания и получите свидетельство об утверждении АГР. Его номер понадобится при обращении за разрешением на строительство.

Региональная специфика: в Санкт-Петербурге аналог АГР называется АГО и согласуется в КГА. Для фасадных изменений там готовится проект благоустройства, а для отдельных элементов оборудования — лист согласования, который подается в электронном виде без предварительного разрешения. Срок предоставления услуги по проекту благоустройства — не более 22 рабочих дней, по листу согласования — не более 15 рабочих дней. Блоки кондиционеров на лицевых фасадах не размещаются, только на дворовых.

Изменения в паспорт фасада и корректировка АГР

Паспорт колористического решения оформляется по постановлению Правительства Москвы от 28.03.2012 № 114-ПП и регламентирует цвет и отделочные материалы. Конструктивные изменения в него не входят: новые оконные и дверные проемы, тамбуры, изменение этажности в паспорте не отражаются. Документ оформляется на здание целиком, часть фасада согласовать нельзя, а в ведомости окраски перечисляются все элементы с конкретными кодами цветов по палитре RAL или NCS.

Константин М, инженер-проектировщик: «Сначала надо согласовать цвета, а потом красить. Иначе приходится перекрашивать здание повторно за свой счет.»

Внесение изменений в паспорт фасада идет тем же маршрутом, что и первичное оформление: разрабатывается новый проект колористического решения, подается заявление через mos.ru, официальный срок рассмотрения — 30 дней. Два узких места повторяются на каждом объекте. Первое — документы БТИ: для услуги они должны быть не старше одного года, а у большинства собственников техническая документация десятилетней давности. Второе — согласие собственников: в долевой собственности требуется согласие всех, в многоквартирном доме — протокол общего собрания с кворумом не менее двух третей голосов.

Часть проектов возвращается не из-за архитектуры, а из-за расхождений в исходных документах. Инспектор выезжает на объект, делает фотофиксацию и сверяет фактическое состояние с проектом и документами БТИ, и любое несовпадение становится основанием для замечания.

Кейс из практики: владелец бизнес-центра в Москве планировал капитальный ремонт фасадов со сменой цвета, предыдущий подрядчик получал отказы в архитектуре и причину не находил. Мы провели обследование и обмеры, подготовили проект колористического решения и на первой подаче установили первопричину отказа — ошибки в технической документации БТИ. Исправление данных БТИ заняло три недели, весь комплекс работ вместе с получением паспорта — три месяца.

Развертка улицы — отдельная статья трудозатрат. При заметном изменении цвета или стиля в проект вносятся фасады соседних зданий по всему фронту застройки, для чего инженер обходит квартал, снимает фото и видео, а затем чертеж собирается с привязкой к панорамам. Работа объемная, и планировать ее нужно на старте, а не после запроса ведомства.

Корректировка уже выданного свидетельства АГР нужна, когда меняются параметры, зафиксированные в решении. Типичный повод — изменение высоты здания: заказчик поменял оборудование лифтов, выросли машинные помещения, и фактическая высота разошлась с утвержденной. Свидетельство в этом случае пересогласовывается, даже если фасадные решения остались прежними.

Цена ошибки: отказы, штрафы и повторная подача

Ошибка в АГР редко стоит только переделки файла. Возврат моделей на доработку означает новый цикл проверки, а на объектах, где стройка уже идет по графику, каждый такой цикл сдвигает выход на разрешение на строительство. Изменения фасада без согласования оцениваются жестче: ответственность установлена Кодексом города Москвы об административных правонарушениях (Закон города Москвы от 21 ноября 2007 года № 45), для юридических лиц штраф достигает 500 000 руб. По нарушениям колористики для юридических лиц штраф доходит до 350 000 руб., для физических лиц составляет 2 500 руб.

Второй источник незапланированных расходов — техническая инвентаризация. В Москве документы технической инвентаризации выдает МосгорБТИ, стоимость работ считается по площади, средняя ставка — 27 руб. за кв. м. Для здания площадью 29 000 кв. м это более 1,5 млн руб. — сумма, которая превышает и стоимость проекта, и стоимость самих малярных работ. При этом документы БТИ теряют пригодность для процедуры через год, и при затяжке работ инвентаризацию приходится заказывать повторно.

Отдельная категория потерь — работа не по тому документу. Наружная реклама, вывески, светопрозрачные конструкции и кондиционеры согласуются как самостоятельные услуги и в проект частичного изменения фасада не входят. Заказчик, оплативший проект фасада в расчете на то, что им закроется и вывеска, получает документ, который на его задачу не отвечает.

Константин М, кадастровый инженер: «АГР и проект изменения фасадов прикладываются к техническому плану, и на их основании регистратор вносит сведения в ЕГРН. Колористический паспорт в Росреестр не уходит: отделка фасада на планировочные решения объекта не влияет.»

В таблице ниже — разграничение трех документов, которое чаще всего путают на стадии заключения договора.

Практический критерий выбора один: затрагивается ли конструкция. Меняются только цвет и материалы — паспорт колористического решения. Появляются проемы, входные группы, меняется этажность — АГР, и колористика уходит внутрь него.

Стоимость подготовки АГР и проектной документации по фасадам

Стоимость зависит от площади и сложности объекта, количества фасадов, необходимости геодезической съемки и объема согласований. Ниже — позиции по направлению фасадов и АГР.

Эскизы, 3D-оцифровка и предварительные запросы в Архитектуру считаются индивидуально: объем зависит от геометрии здания и того, сколько фасадов попадает в работу. Полный перечень позиций с ценами и сроками собран на странице услуг по согласованию фасадов.

Как проходят такие проекты на практике и с какими объектами мы работали, видно в отзывах заказчиков.

Выводы

АГР строится вокруг трехмерных моделей: буклет фиксирует архитектурное решение, а проверяются геометрия, координатная привязка, полигонаж, текстуры и атрибутивный состав. С апреля 2026 года к НПМ и ВПМ добавилась цифровая информационная модель в формате IFC, и простым экспортом визуализации она не закрывается. Срок процедуры определяется не регламентом, а качеством подготовки: чем раньше собраны ГПЗУ, топоплан, обмеры и фотофиксация окружения, тем меньше циклов отработки замечаний. Отдельным документом опубликован прайс-лист в PDF, доступный для скачивания.

Смарт Вэй готовит АГР и АГО, проекты изменения фасадов и колористические решения, ведет согласование и доводит изменения до записи в ЕГРН через технический план. Если нужен предварительный разбор по конкретному зданию, опишите объект и планируемые работы через форму заявки.

Частые вопросы