Почему не меняется графика в ЕГРН на нежилое здание и можно ли решить эту проблему

Графическая часть сведений ЕГРН представлена, в основном, планами расположения помещений и планами этажей. Эти материалы появляются в реестре при первичной постановке объекта на учет. Далее они могут обновляться после перепланировки или реконструкции. Но если речь идет о нежилых зданиях, то графика не изменится или вообще пропадет из ЕГРН. К сожалению, это техническая проблема на стороне Росреестра. Есть варианты ее решения, но они далеко не всегда подходят рядовому собственнику. В статье я расскажу о причинах, по которым мы не увидим изменений в графических материалах и о разъяснениях регистраторов по данному вопросу.

Что понимается под графикой в ЕГРН

Графическую часть ЕГРН мы можем увидеть в выписке. Это будет план помещения, если оно стоит на кадастровом учете. Если на учет поставлено здание, а помещения в нем не образованы как объекты недвижимости, то графика будет включать планы этажей. На графических материалам мы видим планировку (конфигурацию), места расположения конструкций, иные сведения.

Графика в ЕГРН не появляется просто так. Основанием для этого может быть:

• передача сведений и документов на объекты, образованные до введения системы кадастрового учета;
• постановка на кадастровый учет здания, помещения или иного объекта;
• внесение новых данных в ЕГРН после изменения планировки и характеристики объекта, стоящего на учете.

Что касается постановки на учет и изменений в планировке/характеристиках, то эти сведения Росреестр получит из технического плана. Помимо текстовой части, этот документ обязательно содержит графику. К примеру, это будет план этажа нежилого здания до и после перепланировки.

Вполне логично, что при изменении в планировке объекта нужно обновить и ЕГРН. В противном случае сведения в нем будут недостоверными. Регистраторы Росреестра действительно обрабатывает информацию в техплане и вносит ее в ЕГРН. Но вот в выписке, которую получит заявитель (собственник или его представитель) графика может не изменится. В некоторых случаях эти материалы могут вообще «пропасть». Такая проблема возникает с нежилыми зданиями. Связана она с пробелами в нормативной базе, которые до сих пор так и не исправили.

Кто оформляет графические материалы на нежилое здание для Росреестра?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Графика (планы помещения и этажей) оформляются не в виде отдельного документа, а входят в содержание технического плана. Этот документ изготавливает кадастровый инженер. Он собирает сведения для графической и текстовой части в ходе осмотра и обмеров на объекте. Естественно, обе части документа должны совпадать и не могут иметь расхождений.

Кто и когда может обновить графическую часть сведений в ЕГРН

По сути, полномочия кадастрового инженера заканчиваются оформлением и подписанием техплана. Далее с документом будет работать регистратор Росреестра. У инженера нет права самостоятельно вносить какие-либо сведения в ЕГРН. Соответственно, он сможет только посмотреть, что изменилось в реестре после завершения кадастрового учета.

Регистраторы Росреестра руководствуются рядом нормативных актов. И если там недостаточно четко описан какой-либо вопрос, либо по нему вообще нет указаний, то возникнут проблемы. Это относится и к изменению графики ЕГРН по нежилым зданиям. Регистраторы ведомства знают о проблеме и подтверждают ее в ответах на обращения. Но по факту, никаких нововведений в законах и приказах Росреестра до сих пор нет.

Список полезных документов

Рассказываем о причинах, по которым Росреестр не может обновить графику ЕГРН на нежилое здание

Итак, разберемся в причинах, по которым графика нежилого здания останется без изменений после кадастрового учета. Для примера возьмем объект, который ввели в эксплуатацию в далеких 90-х годах. Сведения и документы для постановки его на учет в 2013 году передавало БТИ. Помимо прочего, там были и поэтажные планы, где видна планировка каждого отдельного этажа. Еще стоит сказать, что в здании есть помещения и комнаты, но они не поставлены на учет в кадастре.

В нашем здании проводилась перепланировка (допустим, только на первом этаже). Мы оформили технический план. В его содержании есть план первого этажа, где показана актуальная планировка. Регистратор, как положено, провел учет и выдал выписку из ЕГРН. Но поэтажный план в ней остался без изменений. Как следует из разъяснений специалистов Росреестра, это связано со следующими причинами:

• в состав обязательных сведений кадастра по Закону № 218-ФЗ и Приказу Росреестра № П/0329 не входит план этажа здания;
• сведения об изменениях планировки здания принимаются Росреестром, пусть и не отражаются в графике ЕГРН;
• если в здании нет помещений, поставленных на учет, то в выписке из ЕГРН вообще может не быть планов этажей.

Такая же ситуация возникнет, если строение ввели в эксплуатацию и поставили на учет после 2013 года. Органы стройнадзора передают в Росреестр технический план, где в графической части будут планы этажей. Позже, уже после постановки на учет, в здании провели перепланировку. В техплане, который подготовил кадастровый инженер, есть план этажа с обновленной конфигурацией. Но в ЕГРН графика останется прежней по указанной выше причине.

Иначе обстоит дело, если в здании образованы и поставлены на учет помещения. После перепланировки в них тоже оформляется техплан с графическими материалами. И в отношении помещений, стоящих на учете, Росреестр вносит изменения в графику ЕГРН. В Приказе № П/0329 прямо указано, что в состав сведений выписки входит раздел «План расположения помещения … на этаже (плане этажа)». Данный раздел заполняется на каждое помещение, если выписка из ЕГРН оформляется на здание.

С учетом изложенных выше нюансов, у собственников может возникнуть логичный вопрос – а проводился ли вообще учет изменений в планировке и характеристиках здания, если об этом не видно по выписке из ЕГРН. Подтвердить этот факт можно, о чем я расскажу ниже. Но это не гарантирует, что у владельца здания не возникнет проблем при совершении сделок, получении лицензий или при прохождении надзорных проверок. Доказательства обновления сведений в ЕГРН будут косвенными.

Могу ли я обратиться в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН со своими документами и без технического плана?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». До 2018 года в некоторых случаях была возможность подать в Росреестр декларацию на объект недвижимость. Ее оформлял и подписывал сам собственник. Но так как работа с декларациями сопровождалась множеством ошибок и не отвечала принципам точности данных, их отменили. Сейчас сведения в ЕГРН могут внести только на основании технических и межевых планов, актов обследования кадастрового инженера.

Проблемы с нормативным регулированием

Планы этажей в ЕГРН могут быть очень важны для собственника. К примеру, если он решил продать объект, то покупатель наверняка будет проверять соответствие реальных характеристик с информацией из кадастра. И если в здании менялась планировка, то в графике ЕГРН все останется по-старому. Впрочем, государство, похоже, не видит никаких проблем. Вот что следует из нормативных актов:

• при оформлении технического плана кадастровый инженер обязан включить в него планы этажей (это указано в Приказе Росреестра № П/0082);
• в состав обязательных сведений кадастра входит не план этажа, а описание местоположения здания на участке (ст. 8 Закона № 218-ФЗ);
• в состав обязательных сведений выписки из ЕГРН не входят планы этажей (Приказ Росреестра № П/0329).

Сравнивая указанные нормы, сложно понять логику. Но факт остается фактом, графика в ЕГРН на нежилое здание не изменится или вообще будет отсутствовать.

Если же на учет поставлены помещения, то в кадастр вносят сведения об их местоположении. Соответственно, план этажа с отображением помещения включается в техплан, а затем соответствующие изменения будут видны и по выписке из ЕГРН.

Разъяснения регистраторов

Работая с клиентами, нам приходится разъяснять сложившуюся ситуацию с графикой ЕГРН на нежилые здания. Так же мы неоднократно обращались в Управление Росреестра по Москве с вопросами о предоставлении сведений. В ответе, по факту, содержится все то же самое, о чем сказано выше:

• так как помещения не образованы, то в выписке из ЕГРН будут содержаться графика на момент до внесения изменений в планировку здания;
• после рассмотрения нашего обращения Росреестр вообще переоформил выписку и убрал из нее поэтажные планы;
• актуальную графику на нежилое здание ведомство предлагает смотреть в техническом плане, который мы представили на учет.

В последнем выводе из списка тоже не все так просто. Оригинал техплана мы передаем с заявлением о кадастровом учете. Он не возвращается заявителю и остается в делах (архиве) Росреестре. И далеко не всегда собственнику достаточно посмотреть на экземпляр технического плана, который остался у кадастрового инженера, ведь на нем нет отметок о принятии регистратором.

В ответах по обращениям других заявителей Росреестр еще указывает следующее. После изменения планировки подается заявление именно по зданию. Так как помещения не стоят на учете, сведения об их изменении изначально нельзя внести в ЕГРН. Поэтому и актуальных поэтажных планов в графике выписки не появится.

Можно ли добиться изменения в графике ЕГРН для нежилого здания

Увы, на данный момент это невозможно, ведь пробелы в нормативной базе не устранены. Обращение в суд тоже не поможет, ведь в иске нужно ссылаться на какие-либо статьи законов. Росреестр предлагает решить проблему весьма своеобразно – образовать помещения и поставить их на учет, зарегистрировать права. Это соответствует закону, но создает много сложностей для собственника:

• для образования помещений, как правило, нужно провести перепланировку, а значит, заказать и оплатить проект, техническое заключение;
• оплата строительных работ тоже влечет серьезные расходы;
• после образования помещений на них нужно заказать технические планы, и оплата работы кадастрового инженера тоже стоит денег.

Сама процедура учета новых помещений будет бесплатной. Но вот за регистрацию прав придется платить пошлину. Если заявителем является организация, размер платежа составит 22 000 рублей за одно помещение. И так как на учет одновременно ставим несколько помещений (бывает и десятки), то регистрационная процедура обойдется очень дорого. Не стоит забывать и о предстоящем повышении пошлин, ведь соответствующий закон уже принят.

Готовы ли собственники нести столь большие расходы и тратить время на подготовки документов, проведение строительных работ? Далеко не всегда. Образование помещений будет оправдано для предстоящей их продажи. Но если здание используется под текущую деятельность, то в постановке на учет каждого отдельного помещения не будет никакого смысла.

Как доказать, что Росреестр провел кадастровый учет и обновил сведения о нежилом здании

При отсутствии изменений в графике ЕГРН придется убеждать собственника, что учет действительно проведен. Кстати, понять это будет нельзя даже по другим сведениям из реестра. Например, после перепланировки площадь здания остается прежней, т.е. в ЕГРН будет стоять та же цифра. И до внесения изменений в законодательство ситуация кардинально не изменится.

Как вариант, можно запросить в Росреестре копию документа, на основании которых в ЕГРН внесены изменения. Это будет техплан с отметкой регистратора. Запрос подаем через МФЦ. Пошлина за выдачу письменной копии техплана для организаций составляет 5 220 рублей. В электронной форме документ «будет стоить» 1 110 рублей. Срок ответа на запрос составляет 3 дня.

Даже если собственник поймет суть проблемы, она может возникнуть в других ситуациях:

• при лицензировании, которое зачастую проверку документов и выезд для осмотра объекта, где будет вестись деятельность;
• при сдаче здания и помещений в аренду, в том числе для регистрации долгосрочных договоров;
• при обращении в банк за кредитом, получения мер государственной поддержки для бизнеса;
• при прохождении проверок со стороны надзорных органов;
• в иных ситуациях, когда собственнику необходимо ссылаться на сведения из кадастра.

В каждом случае возникающие вопросы придется решать в индивидуальном порядке, потому как объяснить причину несоответствия или отсутствия графики в ЕГРН достаточно сложно. С нашей стороны мы сделаем все необходимое, чтобы кадастровый учет в Росреестр прошел с минимальными проблемами для клиента. Также ждем, что однажды государство все же решит исправить нормативную базу. Примерные цены на некоторые работы и услуги я указал ниже.

Подведем итоги

• При изменении планировки нежилого здания графика в ЕГРН останется прежней или будет отсутствовать. Это вызвано отсутствием соответствующих положений в нормативных актах.
• Подтвердить, что в ЕГРН действительно внесены изменения, можно копией технического плана. Росреестр выдаст его по запросу и после оплаты госпошлины.
• Если менялась планировка помещений, поставленных на учет, то в выписке ЕГРН появятся обновленные графические материалы.