Планировочное задание Москомархитектуры: как выглядит в 2026

Планировочное задание Москомархитектуры — это задание на подготовку проекта планировки территории, которым город фиксирует границы и площадь проектируемой территории, технико-экономические показатели, состав исходных данных, состав материалов проекта и перечень органов, которые будут его согласовывать. Выглядит документ как текстовое приложение к правовому акту Москомархитектуры на 12 позиций, а не как чертеж: чертежи появляются уже в самом проекте планировки. Разберем структуру задания по пунктам, чем оно отличается от ГПЗУ и от технического задания заказчика на проектирование, и почему проектировщику, который дошел до стадии АГР, приходится сдавать не только буклет, но и цифровую модель. Требования к высокополигональной и низкополигональной модели, лимиты треугольников, формат IFC, чек-лист самопроверки перед выгрузкой, а также стоимость и сроки на 2026 год — во второй половине статьи.

Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.

Как выглядит планировочное задание Москомархитектуры

Порядок подготовки документации по планировке территории в Москве установлен постановлением Правительства Москвы от 30.04.2019 № 449-ПП, которое пришло на смену 270-ПП от 06.04.2010. Основанием для подготовки проекта планировки служит правовой акт Москомархитектуры: в нем указаны решение о подготовке проекта, границы территории, государственный заказчик, источник финансирования и срок подготовки. Само задание готовится и согласовывается через Москомархитектуру, на согласование проекта задания либо представление замечаний органам исполнительной власти отведено 10 рабочих дней.

Структура задания устойчива и включает 12 позиций:

1. Основание подготовки: правовой акт Москомархитектуры, договор о развитии территории или договор аренды.
2. Цели и задачи подготовки проекта планировки, планируемые к формированию элементы планировочной структуры и объекты строительства или реконструкции.
3. Границы и площадь территории проектирования, а также территории тематического рассмотрения.
4. Укрупненные технико-экономические показатели.
5. Состав исходных данных, если они требуются дополнительно.
6. Состав материалов проекта планировки территории.
7. Состав материалов по обоснованию проекта.
8. Демонстрационные и информационные материалы.
9. Состав работ и этапы выполнения.
10. Формы представления итоговых материалов.
11. Перечень органов, с которыми проект подлежит согласованию.
12. Порядок внесения изменений в задание.

Для проектировщика в этом перечне рабочих строк три: границы и площадь, укрупненные ТЭП и состав материалов. Границы определяют, какую площадь придется отрисовывать и обосновывать; ТЭП связывают руки по плотности и суммарной поэтажной площади; состав материалов задает объем выпуска, включая демонстрационные материалы. Проверить эти три позиции нужно до подписания договора с заказчиком, потому что после утверждения задания правовым актом изменения вносятся отдельной процедурой.

Планировочное задание, ГПЗУ, ТЗ заказчика и АГР: что какой документ задает

Четыре документа с похожими названиями регулируют разные стадии, и путаница между ними стоит проектировщику переделок целых разделов. Таблица показывает, кто выдает документ и что именно он ограничивает.

Из таблицы следует практический порядок: параметры участка берутся из ГПЗУ, объем выпуска — из планировочного задания либо из ТЗ заказчика, а внешний облик проходит отдельную процедуру утверждения по постановлению Правительства Москвы от 30.04.2013 № 284-ПП. Текст постановления и его действующая редакция опубликованы в разделе документов на официальном портале Москвы, где размещено постановление 284-ПП об утверждении архитектурно-градостроительных решений.

Состав альбома АГР и место цифровой модели в нем

Буклет АГР по объему небольшой: от 20 до 50 листов даже по сложному объекту. В него входят титульный лист и содержание, план расположения участка, топографический план, фотофиксация окружающей застройки, поэтажные планы, разрезы, развертки фасадов с экспликацией материалов и цветов, колористические решения и визуализации. Отдельно от буклета в Москомархитектуру передается цифровая модель объекта и полный архив фотофиксации: в сам буклет ставят две-три фотографии, а массив снимков идет приложением.

Объем фотофиксации недооценивают чаще всего. В практике Смарт Вэй по одному объекту запрашивали 40 фотографий окружающей местности — полноценную развертку по всем улицам и проездам, ограничивающим участок. Планировать выезд фотографа на полдня и в подходящую погоду нужно до того, как заказчик утвердит график.

Константин М, инженер-проектировщик: «Самое сложное, что делается, это 3D-модель здания. Она разрабатывается в специальном программном обеспечении, вместе с поэтажными планами, с разрезами, с дизайном, с внутренней частью. Модель — это 95% всей работы.»

Трудоемкость распределяется неравномерно: верстка буклета занимает дни, а модель с геометрией, текстурами и контекстом застройки — недели. Когда заказчик просит оценить АГР отдельно от модели, это разные бюджеты и разные сроки.

Сверьте сведения ЕГРН об объекте перед подготовкой альбома АГР

Расхождение фактической этажности, высоты или площади с данными ЕГРН всплывает на стадии проверки материалов, поэтому исходные характеристики сверяются до того, как модель уйдет в выгрузку.

Образцы документов по АГР, фасадам и градостроительным параметрам

Начните с примера согласованного альбома АГР: по нему видно объем и глубину проработки, которую ждет Москомархитектура.

Требования к 3D-моделям АГР: высокополигональная и низкополигональная модель

Технические требования к трехмерным моделям объектов капитального строительства утверждены совместным приказом Департамента информационных технологий Москвы и Москомархитектуры от 19.04.2023 № 64-16-192/23/769. Документ различает две модели по назначению. Низкополигональная модель (НПМ) встраивается в сводную трехмерную модель города и грузится в информационных системах, поэтому геометрия в ней предельно оптимизирована. Высокополигональная модель (ВПМ) максимально соответствует физическому оригиналу и используется для детального визуального контроля и цифрового двойника.

Общие для обеих моделей условия: формат FBX 7.4 (2014) в бинарном виде, метрические единицы с соотношением 1 юнит равен 1 метру, местная система координат Москвы, архив ZIP с файлами FBX, текстурами PNG и метаданными GeoJSON. Имена файлов задаются латиницей с подчеркиваниями по шаблону вида SM_Address_001.fbx для объекта и SM_Address_Ground.fbx для благоустройства. Допустимая погрешность геометрии относительно проектных решений — не более 10 см, источники света в сцене расставляются с шагом от 1,5 до 5 м, их число ограничено 250.

Лимит полигонов для ВПМ объекта капитального строительства в обновлениях 2026 года пересматривался в сторону снижения до 1 000 000 полигонов на один FBX. Перед выгрузкой сверяйте действующую редакцию требований, иначе модель, собранная по прошлогоднему лимиту, вернется на доработку по формальному признаку. Мы храним отдельный чек-лист параметров и обновляем его по каждой новой редакции, потому что проверка идет автоматически и не прощает отклонений.

Константин М, начальник технического отдела: «Готовим буклет АГР от одного до трех месяцев в зависимости от сложности здания. По сложным объектам разница в сроках увеличивается в два-три раза, в зависимости от пожеланий заказчика и от того, вписывается ли это в ГПЗУ.»

Формат IFC для АГР: что город проверяет в семантике модели

Полигональная модель отвечает за внешний вид, IFC отвечает за смысл. Модель в формате IFC собирается по схеме IFC 4.0.2.1 в соответствии с ГОСТ Р 10.0.02-2019, рекомендуемый размер одного дисциплинарного файла — не более 500 МБ. Из IFC город вытягивает технико-экономические показатели и сверяет их с параметрами застройки: площадь участка, строительный объем, площади этажей, сведения о подземной части, высотные отметки. Пространственная структура строится на объектах IfcSite, IfcZone и IfcSpace, элементы классифицируются по типам, а атрибуты заполняются по набору параметров, принятому для АГР.

Практическое следствие для проектировщика: стены, окна и перекрытия должны быть именно стенами, окнами и перекрытиями, а не универсальными телами. Модель, собранная из массивов и импортированной геометрии, визуально выглядит нормально, а по семантике пустая, и автоматическая проверка не находит в ней ни площадей, ни объемов. Переделка такой модели — это не правка выгрузки, а пересборка проекта.

С 19 января 2026 года действует обновленная редакция требований: IFC-модель представляется и для НПМ, и для ВПМ, число проверяемых пунктов сокращено с 210 до 153, а при отсутствии почтового адреса допускается указывать кадастровый номер участка или квартала. Требования к IFC развиваются отдельным распоряжением, поэтому состав атрибутов проверяется на дату подачи, а не на дату начала проектирования.

Как подготовить комплект АГР и модель: порядок работы

Важный нюанс из практики: собственник нежилого здания заложил в эскиз входную группу глубиной около 30 м, хотя участок за зданием принадлежит городу. Проверка правообладания участком заняла бы день, а вовлечение профильного департамента в согласование растянуло процесс на месяцы. Правовой статус земли под будущими элементами благоустройства проверяется до эскиза.

Как подготовить материалы АГР с цифровой моделью: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Соберите исходные данные: ГПЗУ с предельными параметрами, выписку ЕГРН на здание и участок, топографический план, действующее задание или ТЗ заказчика.
2. Шаг 2. Выполните фотофиксацию окружающей застройки по всем улицам и проездам, ограничивающим участок, с запасом по количеству кадров.
3. Шаг 3. Согласуйте с заказчиком эскиз облика и материалы отделки, зафиксировав цвета и типы панелей и остекления письменно.
4. Шаг 4. Соберите проектную модель с корректной классификацией элементов, поэтажными планами и разрезами, из нее выгружайте IFC.
5. Шаг 5. Подготовьте НПМ и ВПМ в FBX 7.4 в местной системе координат, назначьте текстуры PNG, соберите архивы ZIP с GeoJSON и проверьте лимиты полигонов и размеров.
6. Шаг 6. Сверстайте буклет и подайте комплект в Москомархитектуру, приложив полный архив фотофиксации.

Перед подачей проверьте пять позиций: совпадают ли ТЭП в IFC с параметрами ГПЗУ; названы ли файлы латиницей по шаблону; выставлена ли местная система координат Москвы; не превышены ли лимиты полигонов и размер архива; совпадает ли экспликация материалов на развертках с материалами в модели. Эти пять пунктов закрывают большую часть возвратов на доработку по формальным основаниям.

Когда АГР не нужен и когда достаточно паспорта фасада

Согласование АГР не требуется для нежилых объектов площадью до 1500 м² и не более двух этажей, для индивидуальных жилых домов, для некапитальных зданий и сооружений, включая временные, для складских объектов вне магистральных улиц общегородского и районного значения, для объектов вне границ территорий объектов культурного наследия и их зон, а также для работ по реконструкции и замене несущих конструкций, не меняющих внешний облик. Объекты культурного наследия идут по своей процедуре, и это отдельная тема.

Константин М, начальник технического отдела: «АГР — это чисто фасады, чисто архитектура, оно идет отдельно. Проект реконструкции — это восемьдесят седьмое постановление, там 12 разделов.»

Второй фильтр — глубина изменений фасада. Если меняются только цвет и отделочные материалы, работает колористический паспорт. Если появляются новые оконные и дверные проемы, тамбуры, входные группы, меняется этажность или высота, нужен АГР, и отдельный колористический паспорт при этом не готовится: колористика входит в состав АГР.

Константин М, инженер-проектировщик: «В колористическом паспорте мы не предусматриваем ни новые оконные проемы, ни тамбуры, ни дверные элементы. Только цветовое решение и решение по материалам.»

Региональная специфика: в Москве документ называется АГР и утверждается через Москомархитектуру, в Санкт-Петербурге аналог называется АГО и проходит через Комитет по градостроительству и архитектуре, в Московской области — через архитектуру города или области. Требования к цифровым моделям, описанные выше, относятся к московской процедуре и на другие регионы не переносятся.

Ошибки проектировщиков и цена доработки

Первая ошибка — считать замену фасадного заполнения реконструкцией и наоборот. Наружная стена в большинстве проектных решений самонесущая, ее замена на витражное остекление реконструкцией не является, но облик здания меняется, значит свидетельство АГР потребуется.

Константин М, судебный эксперт: «Обычно внешний фасад самонесущий, это значит, что он не несущий, и его замена не является реконструкцией. Но АГР потребует, свидетельства потребует на новый фасад.»

Вторая ошибка — выпустить АГР и считать, что процедура закрыта. Если по зданию изменились высота, площадь или конфигурация, параллельно работают правила ПЗЗ и градостроительные ограничения участка. В московских ПЗЗ по многим участкам стоит режим, запрещающий менять характеристики здания, и тогда сама реконструкция невозможна, хотя облик согласовать можно.

Кейс из практики: по особняку площадью около 8000 м² в ходе стройки изменились машинные помещения лифтов, из-за чего выросла высота здания. Пересогласование АГР потребовалось только по этому параметру, и объект встал на дополнительный цикл рассмотрения. Отслеживать надо не только фасад, но и любые изменения габаритов, попадающие в утвержденное свидетельство.

Третья ошибка — экономия на модели. Наши инженеры проверяют выгрузку по формальным параметрам до подачи и закладывают на это отдельный этап работ. Регламентный срок рассмотрения материалов в архитектуре укладывается в месяц, но каждая доработка добавляет новый цикл. Возврат по формальному признаку — неверный лимит полигонов, отсутствие GeoJSON, кириллица в именах файлов — стоит не только переделки выгрузки: сдвигается вся цепочка, включая разрешение на строительство и договоры подряда. При среднем сроке подготовки альбома от одного до трех месяцев два лишних цикла проверки означают полгода вместо квартала.

Стоимость АГР, колористики и работ по фасадам

Стоимость зависит от площади и геометрии объекта, полноты исходных данных и от того, нужна ли только разработка альбома или еще и сопровождение согласования. Цены и сроки приведены по действующему прайсу на дату публикации.

Разброс внутри позиции определяется площадью объекта и сложностью геометрии: административное здание простой формы и жилой комплекс переменной этажности требуют разного объема моделирования. Полный перечень позиций по фасадным работам, колористике и АГР приведен на странице стоимости согласования фасадов, там же указаны сроки по каждому этапу. Эти цифры дублирует скачиваемый прайс-лист в PDF.

Как проходят такие проекты у заказчиков и с какими объектами мы работали, видно по отзывам о работе Смарт Вэй.

Выводы

Планировочное задание Москомархитектуры отвечает на вопрос, какую территорию и в каком объеме проектировать: границы, укрупненные показатели, состав материалов и перечень согласующих органов. Параметры застройки участка живут в ГПЗУ, а внешний облик объекта проходит отдельную процедуру по 284-ПП, где вместе с буклетом сдаются низкополигональная и высокополигональная модели и IFC. Формальные параметры выгрузки — лимиты треугольников, формат FBX, местная система координат, состав архива — проверяются автоматически, поэтому сверка действующей редакции требований перед подачей экономит целый цикл рассмотрения.

Смарт Вэй ведет такие проекты целиком: от проверки исходных данных и обмеров до альбома АГР, цифровой модели и сопровождения в Москомархитектуре и КГА. Если по объекту уже есть эскиз или начатый проект, разумно начать с проверки исходных данных и параметров, а вопрос по конкретному объекту можно направить через форму заявки.

Частые вопросы