Перевод жилого помещения в нежилое и Перевод из нежилого помещения в жилое в 2021 году

Перепланировка

Процедура перевода жилого помещения в нежилое, и обратно, связана с изменением целевого назначения объекта. Правила согласования этой процедуры регламентированы Жилищным кодексом РФ и Градостроительным кодексом РФ, а в состав обязательных условий входит получение разрешения от собственников дома и проведение перепланировки или переустройства. После завершения работ нужно внести изменения в ЕГРН по техническому плану.


Получите  расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен - здесь


Читайте в материале, при каких условиях допускается перевод жилого помещения в нежилое и обратно, какие документы нужны для согласования и проведения перепланировки, кто дает разрешение на изменение статуса объекта.

Перевод жилого помещения в нежилое

Чтобы изменить целевое назначение жилого помещения (квартиры или комнаты), нужно руководствоваться статьями 22-23 ЖК РФ (скачать). В них определен перечень условий и требований, которые предстоит соблюсти правообладателю помещения. Самовольное использование жилого объекта под коммерческие или иные цели, не связанные с проживание граждан, наказуемы по закону – нарушителю грозит административный штраф по предписанию Государственной жилищной инспекции с возложением обязанности привести объект в исходное состояние.

Квартиру на первом этаже можно перевести в нежилое помещение. Для этого нужно спроектировать и сделать отдельный выход на улицу.
Квартиру на первом этаже можно перевести в нежилое помещение. Для этого нужно спроектировать и сделать отдельный выход на улицу.

Приступать к процедуре перевода может только собственник жилого помещения, это факт должен подтверждаться правоустанавливающими документами. Действия по согласованию можно осуществлять через представителя, для этого нужно оформить доверенность через нотариальную контору. Так как перевод жилого помещения в нежилое и обратно предусматривает изменение правового статуса объекта, на это нужно получать разрешения компетентных органов. В Москве такими вопросами занимается ДГИ и Мосжилинспекция.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров - звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

№ п/п Основные этапы для согласования перевода жилого помещения в нежилое и обратно Описание
1 Согласие собственников МКД Оформляется после проведения общего собрания собственников МКД в очной или заочной форме. По итогам собрания нужно оформить протокол.
2 Согласование перепланировки и переустройство Так как для перевода жилого помещения в нежилое и обратно нужно изменить характеристик объекта, проводится перепланировка. Ее можно согласовать по проекту через Мосжилинспекцию и ДГИ.
3 Изменение статуса помещения Решение об изменении статуса жилого помещения на нежилое и обратно принимает ДГИ. На основании решения нужно внести изменения в ЕГРН.
4 Оформление технического плана, внесение изменений в ЕГРН Так как статус и характеристики каждого объекта недвижимости указываются в ЕГРН, нужно внести изменения в этот реестр. Для этого необходимо заказать технический план у кадастрового инженера.

Требования, санитарные нормы

Статьями 22-23 ЖК РФ предусмотрен перечень условий и требований, которые должен соблюсти собственник для получения разрешения на перевод жилого помещения в нежилое:

  • объект должен располагаться на первом этаже многоквартирного здания, а при переводе квартиры выше первого этажа – нижерасположенные помещения уже должны быть признаны нежилыми;
  • если в переводимое помещение обеспечен прямой доступ, без использования помещений с доступом к другим жилым помещениям (это условие может быть соблюдено в процессе перепланировки, т.е. на момент обращения прямой доступ может фактически отсутствовать);
  • если переводимый объект, либо его часть, используются для постоянного проживания граждан;
  • если на объект зарегистрировано обременение права собственности со стороны иных лиц.

Перевод жилых помещений в нежилые не должен нарушать интересы других собственников МКД. Поэтому их согласие на изменение статуса объекта нужно обязательно получить до обращения в компетентные органы.

Это только базовые требования, которые указаны в законе. Существует и еще ряд ограничений, при которых перевод жилых помещений в нежилые будет невозможен. В частности, в наемных домах социального использования указанная процедура запрещена, а при рассмотрении заявления будет вынесен отказ. Также недопустимо указывать в качестве цели перевода последующее использование объекта под религиозные цели. Отказ будет вынесен и в случае, если отсутствует техническая возможность оборудовать беспрепятственный доступ к переводимому помещению, минуя иные квартиры. В целом, перевод жилого в нежилое помещение осуществляется с коммерческими целями. В нежилых помещениях можно вести предпринимательскую деятельность, если это не противоречит закону.

Для строительных работ при переводе нужно оформить проект, согласовать его в Мосжилинспекции.
Для строительных работ при переводе нужно оформить проект, согласовать его в Мосжилинспекции.

Если согласование перевода завершилось положительным результатом, в ходе дальнейшей эксплуатации должны соблюдаться и требования санитарно-эпидемиологических, противопожарных и иных обязательных нормативов. Их перечень будет определяться целевым назначением нежилого помещения. Например, в нежилых помещениях МКД запрещается размещать объекты промышленного производства.

Перечень видов деятельности, запрещенных для использования в помещениях МКД, могут устанавливать местные власти. В их число могут входить:

  • развлекательные и увеселительные заведения (в ряде случаев для их размещения может потребоваться соблюдение стандартов по звуко- и шумоизоляции);
  • бани и сауны;
  • общественные туалеты;
  • торговые точки по продаже пиротехники или иных опасных изделий.

Точный перечень ограниченных видов деятельности нужно уточнить в местных органах власти заранее, т.е. до того, как перевод жилых помещений в нежилые будет завершен. Также консультации по этим вопросам могут дать наши эксперты.

Читайте также:  Предписание МосЖилИнспекции - что согласовать и как избежать штрафа в 2021 году?

Комментарий специалиста. С рядом ограничений и запретов предстоит столкнуться уже после фактически состоявшегося перевода объекта в состав нежилых помещений. Чтобы сэкономить время и деньги, необходимо заранее определиться с предполагаемыми целями и видами деятельности, а также учесть будущие ограничительные меры.

Какие услуги вам нужны для перевода жилого помещения в нежилое?
Оформление проекта перепланировки и переустройства
40%
Получение разрешений, заключения о соответствии
20%
Оформление технического плана
0%
Сопровождение кадастрового учета
40%
Проголосовало: 5

Необходимые документы

Основной перечень документов, которые будут использованы при согласовании перевода, определены в ст. 23 ЖК РФ:


Получите  расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен - здесь


  • заявление о переводе, оформленное собственников или его представителем;
  • паспорт заявителя, нотариальная доверенность на представителя;
  • правоустанавливающие документы на жилой объект – представляются в виде оригинала или нотариальной копии;
  • технический план помещения;
  • перепланировки или переустройства, согласованный надлежащим образом (проект необходим, если требуется обеспечить самостоятельный доступ в переводимое помещение, минуя иные квартиры и комнаты).

Правоустанавливающим документом будет являться выписка из ЕГРН. Если право собственности регистрировалось до июля 2016 года, может представляться свидетельство о праве. Так как в процессе перепланировки или переустройства необходимо закрепить измененные характеристики помещения, собственнику предстоит пройти кадастровый учет – для этого оформляется технический план через кадастрового инженера.

Блок-схема по всем этапам согласования перевода жилого помещения в нежилое.
Блок-схема по всем этапам согласования перевода жилого помещения в нежилое.

Одновременно с оригиналом протокола, для согласования представляются следующие документы (перечень действителен для объектов на территории Москвы):

  • уведомления о проведении собрания, а также доказательства их вручения жильцам;
  • лист регистрации собственников;
  • решения собственников по каждому вопросу повестки дня;
  • реестр собственников;
  • доверенности, если собственники действовали и голосовали через представителей.

Также на сайте Мэра Москвы указан состав документов, которые будут получены по каналам межведомственных запросов – выписки из ЕГРЮЛ и ЕГРИП на заявителя; справка органа технического учета по форме № 5; поэтажный план МКД; документы на земельный участок под домом. Их может представить и сам заявитель, если такие документы у него имеются в наличии. Без указанных документов перевод жилого помещения в нежилое будет невозможен.

Комментарий специалиста. Так как собственник МКД должны принять решение об изменении целевого назначения помещения, им необходимо представить проект перепланировки или переустройства. Фактическое выполнение работ на этом этапе не проводится до момента окончательного согласования. Если по итогам перевода проводились строительные работы с отклонением от проекта, собственника могут привлечь к ответственности с восстановлением исходного состояния стен и конструкций.

Перевод жилого помещения в нежилое и Перевод из нежилого помещения в жилое в 2021 году. Вопросы эксперту
Александр С.
Александр С.
Специалист в сфере кадастра, недвижимости и строительства. Высшее образование, обыт работы более 15 лет.
Задать вопрос
Вопрос эксперту
Правильно я понимаю, что запрещен перевод в нежилое помещения для квартир со второго этажа дома?
Александр С.
Как правило, это запрещено. Исключение есть только для квартир второго этажа, под которыми расположено нежилое помещение. Для перевода в нежилое помещение нужно сделать отдельный выход.
Обязательна ли перепланировка для перевода жилого помещения в нежилое?
Александр С.
Да, обязательна, так как характеристики квартиры будут меняться. Согласовать проект можно в Мосжилинспекции.
Кто будет контролировать процесс строительных работ, если мы переводим нежилое помещение в жилое?
Александр С.
Контроль за всеми строительными работами в МКД осуществляет Мосжилинспекция. Она будет принимать работы по акту, а при получении жалоб может прийти с проверкой.
Как узнать, что перевод квартиры в нежилое помещение был сделан законно? Куда сделать запрос?
Александр С.
Когда все согласования будут пройдены, в ЕГРН будет изменен статус и целевое назначение объекта недвижимости. Запросив выписку ЕГРН вы сможете проверить, был ли завершен перевод жилого помещения в нежилое.

Инстанции, департаменты

Ст. 23 ЖК РФ определяет, что итоговое решение по вопросу о переводе жилого помещения в нежилое, будет принимать местный орган власти. На практике, документы рассматривают учреждения или департаменты, уполномоченные на распоряжение муниципальным имуществом. В столице таким органом является Департамент городского имущества Москвы, а на его интернет-странице представлена информация о порядке согласования (адрес: https://www.mos.ru/dgi/function/gosudarstvennye-uslugi/perevod-zhilogo-nezhilogo-pomeshcheniia-v-nezhiloe-zhiloe-pomeshchenie/ ).

Помимо этого, собственнику в Москве предстоит иметь дело со следующими инстанциями и ведомствами:

  • экспертная организация, которая будет оформлять проект перепланировки и переустройства;
  • Мосжилэкспертиза – утверждает указанный проект и оформляет акт выполненных работ;
  • служба Росреестра – осуществляет кадастровый учет по итогам перепланировки и переустройства.

В других регионах и населенных пунктах перечень инстанций может быть иным. Если вам предстоит перевод жилого помещения в нежилое в Москве, консультацию по всем вопросам можно получить у экспертов нашей компании.

Так как новый выход изменит внешний вид фасада. нужно подготовить визуализацию и согласовать документы в Москомархитектуре.
Так как новый выход изменит внешний вид фасада. нужно подготовить визуализацию и согласовать документы в Москомархитектуре.

Согласие жильцов

Согласование перевода с правообладателями квартир МКД является обязательным условием, если требуется изменить характеристики помещения и обеспечить самостоятельный доступ к объекту. Дело в том, что любые изменения общего имущества дома или придомовой территории (к ним относятся перепланировка и переустройство) возможны лишь при одобрении собранием собственников (за принятие решения должны проголосовать не менее 2/3 правообладателей). Такое согласие выражается в виде протокола общего собрания – оно проводиться по заявлению заинтересованного лица в очной или заочной форме.

Читайте также:  Обследование перепланировок

Пошаговая инструкция для самостоятельного перевода из жилого в нежилое

Исходя из рассмотренных правил, пошаговая инструкция для самостоятельного согласования будет выглядеть следующим образом:

  • нужно оформить право собственности на квартиру, если это не было сделано ранее;
  • собственник должен обратиться в экспертную организацию для подготовки проекта перепланировки или переустройства, если это требуется для перевода;
  • инициируется проведения общего собрания жильцов – для этого направляются уведомления с проектом повестки дня;
  • если очное собрание не состоялось (например, присутствовало менее половины собственников), проводиться голосование в заочной форме с составлением опросных листов;
  • формируется протокол общего собрания, а также обязательный комплект приложений;
  • заполняется заявление в Департамент городского имущества;
  • по итогам проверки и рассмотрения документов, выносится распорядительный акт об изменении статуса помещения.

Если вам требуется перевод жилого помещения в нежилое, этапы согласований и выполнения работ определят наши эксперты. Обращайтесь, мы поможем даже в самой сложной ситуации!

Комментарий специалиста. После завершения процедуры перевода жилого помещения в нежилое, будут выполняться строительные работы по проекту перепланировки или переустройства. Требования к составу проектной документации в столице утверждены Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП (скачать).

Форма заявления для согласования перевода жилого помещения в нежилое.
Форма заявления для согласования перевода жилого помещения в нежилое.

Перевод нежилого в жилое помещение

Закон допускает и обратную процедуру, т.е. можно перевести помещение из нежилого в жилое. Общие правила согласования будут идентичны процедуре, рассмотренной выше, однако к вновь образуемому жилому помещению предъявляется значительно больше требований и ограничений. Если вам требуется перевод нежилого в жилое помещение, помощь с согласованиями и подготовкой документов окажут наши специалисты.

Требования и нормативные акты

Ст. 23 ЖК РФ запрещает перевод нежилого помещения в жилое, если не соблюдаются следующие требования:

  • при наличии обременения права собственности в пользу третьих лиц (например, залог, аренда и т.д.);
  • если объект не отвечает требованиям, установленным для жилых помещений, а также отсутствует возможность обеспечить соблюдение указанных требований.

Состав требований к жилым помещениям регламентирован Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (скачать). В него входят санитарно-гигиенические нормативы, правила размещения инженерных коммуникаций, требования к режиму температуры и влаги в помещении, и т.д. Для подтверждения всех условий и требований, в местный орган власти будут представляться заключения уполномоченных организаций. Соответственно, перевод нежилого в жилое будет возможен только после проверок по всем параметрам безопасности для жильцов.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров - звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Комментарий специалиста. Чтобы перевести помещение из нежилого в жилое, нужно получить заключение о соответствии объекта нормам проживания. Заключение о соответствии переводимого помещения требованиям, предъявляемым к жилью, будет выдавать на основании Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. На основании этого же нормативного акта будут выдавать свои экспертные заключения служба Роспотребнадзора, проектные организации и т.д. Общий перечень заключений будет зависеть от характеристик и степени благоустройства дома, в котором расположено помещение.

Для перевода нежилого помещения в жилое также требуется оформить проект и согласовать его в МЖИ.
Для перевода нежилого помещения в жилое также требуется оформить проект и согласовать его в МЖИ.

Необходимые документы

Помимо перечисленного выше комплекта документов, при переводе нежилого помещения в жилое, дополнительно представляются:

  • заключение организации, аккредитованной на осуществление технического учета и технической инвентаризации;
  • заключение санитарно-эпидемиологической экспертизы, проводимое службой Роспотребнадзора;
  • заключение на перевод в жилой фонд от организации, аккредитованной на проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий;
  • заключение Комитета по архитектуре и градостроительству Москвы о нахождении помещения в доме, расположенном в жилой зоне, в соответствии с функциональным зонированием территории.

Итоговым документом, разрешающим перевод нежилого помещения в жилое, будет являться постановление главы муниципального органа власти. В Москве такие полномочия переданы Департаменту городского имущества (ДГИ). После того, как ДГИ разрешит перевести помещение из нежилого в жилое, нужно будет внести изменения в ЕГРН.

Комментарий специалиста. Поскольку к переводу нежилого помещения в жилое предъявляется значительно больше требований, все нормативы и правила должны быть учтены в проектной документации. Ввиду огромного количества санитарно-эпидемиологических и инженерных нормативов, предусмотренных для жилья, перевод в жилой фонд практически не реализуем. Однако могут быть исключения, о которых расскажут наши эксперты по недвижимости и кадастру.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

№ п/п Ссылки Описание
1 Скачать Образец технического заключения
2 Скачать Образец акта межведомственной комиссии
3 Скачать Образец технического плана
4 Скачать Образец проекта перепланировки
5 Скачать Образец заявления о согласовании перепланировки
6 Скачать Заявление о проведении кадастрового учета
7 Скачать Образец технического паспорта
8 Скачать Образец технического задания о перепланировке

Инстанции и согласования

Согласование процедуры перевода нежилого помещения в жилое будет проходить через аналогичные структуры. Исключение составляют только перечисленные выше экспертные организации, в чьи полномочия входит проверка требований, установленных законом для жилых помещений. В столице комплект документов для согласования подается в Департамент городского имущества Москвы. При согласовании потребуется получить документы и в Комитете по архитектуре и градостроительству Москвы, однако они могут быть запрошены в порядке ведомственного запроса. Период времени, который займет перевести помещение из нежилого в жилое, прогнозировать сложно, так как на каждой стадии могут возникнуть сложности.

Стоимость и сроки перевода

Процедура перевода нежилого помещения в жилое, и обратно, является крайне затратной. В состав расходов входит:

Читайте также:  Перепланировка и регистрация аренды в 2021 году
  • стоимость услуг по изготовлению проекта перепланировки и переустройства;
  • затраты на изготовление технического плана;
  • расходы на выполнение строительных работ, в том числе для соблюдения дополнительных условий, согласованных с собственниками МКД.

Общая стоимость перевода может быть определена только исходя из обстоятельств конкретного дела.

Сроки перевода регламентированы ЖК РФ и муниципальными нормативными актами. Если заявителем представлен полный комплект документов, их рассмотрение не может продолжаться дольше 48 дней. По истечении указанного срока выдается постановление о переводе, либо выносится аргументированный отказ.

Для нежилого помещения в МКД нужно обязательно сделать отдельный вход. Это можно сделать в рамках перепланировки.
Для нежилого помещения в МКД нужно обязательно сделать отдельный вход. Это можно сделать в рамках перепланировки.

Сложности перевода помещений

Если вам предстоит перевод жилого помещения в нежилое, этапы согласований лучше поручить профессионалам. Самостоятельное оформление всех документов и прохождение инстанций очень затратно по времени, а соблюсти все нюансы и формальности сложно даже опытному предпринимателю. Даже обращение в специализированные организации, занимающиеся подготовкой документов для согласования, не дает гарантию положительного результата.

Согласование перепланировки

Без согласования проекта перепланировки получить разрешение на перевод будет невозможно. Вот какие проблемы и сложности могут возникать на этом этапе:

  • проведение работ без предварительного согласования и попытка узаконить «задним числом» гарантированно повлекут отказ на стадии собрания собственников МКД и привлечение к ответственности со стороны ГЖИ ;
  • составление проекта перепланировки с нарушением законодательных норм затянет сроки согласования, так как потребуется повторное изготовление проектной документации;
  • проведение перепланировки без согласия всех собственников недопустимо и также повлечет отказ;
  • отступление от требований и рекомендаций проекта повлечет штрафные санкции и обязанность восстановить исходное состояние объекта.

Наличие или отсутствие сложностей при согласовании перепланировки зависит от профессионализма и квалификации экспертов,  которым вы доверите изготовление проектной документации. Сложность согласования вызвана и отсутствием нормативных актов федерального уровня в указанной сфере. По этой причине требования к составу и содержанию документации существенно отличаются в разных регионах или муниципальных образованиях.

Совет специалиста. При обращении к эксперту для подготовки проекта будет проверен состав запланированных работ. Дело в том, что содержание проекта перепланировки будет зависеть от характеристик здания, жилых помещений и придомовой территории. Для этого эксперт запросит техническую документацию на дом и общее имущество МКД.


Получите  расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен - здесь


Особое внимание при перепланировке и реконструкции уделяется безопасности работ на несущих конструкциях.
Особое внимание при перепланировке уделяется безопасности работ на несущих конструкциях.

Отказы

Практически на каждой стадии указанной процедуры можно столкнуться с приостановкой или отказом в согласовании. Вот какие причины могут вызвать отказ:

  • отсутствие согласия собственников переводимого помещения и квартир в МКД (принудительно заставить других собственников принять решение о переводе невозможно, придется договариваться);
  • неполнота документов – устраняется представлением недостающих документов;
  • ошибки в содержании документов – чтобы устранить недостатки протокола общего собрания жильцов, потребуется проводить новое заседание; ошибки в проектной документации вынуждают заново обращаться к эксперту;
  • если отказ вынесен по причине невозможности выполнить требования закона к переводимому помещению, обойти его также почти невозможно.

Даже если вы решили самостоятельно проходить все этапы перевода жилого помещения в нежилое, в наиболее сложных ситуациях воспользуйтесь помощью профессиональных специалистов в указанной сфере. Это сэкономит вам деньги, время и нервы.

Процедура перевода через суд

Оспаривание отказа через суд целесообразно лишь в редких случаях. Например, добиться принудительного согласия собственников МКД на перевод практически невозможно. Вот в каких случаях обращение в суд будет эффективным вариантом:

  • если местный орган власти вынес отказ в нарушение административного регламента (например, требует документы, не указанные в нормативных актах);
  • если при наличии согласия собственников и соблюдения требований законодательства вынесен отказ в согласовании;
  • если после перевода помещения необоснованно выносится отказ в подписании акта приемочной комиссии, что препятствует кадастровому учету объекта.

Рассмотрение дел указанной категории осуществляется в судах общей юрисдикции (районные или городские суды).

Обращайтесь в компанию Смарт Вэй за коммерческим предложением по одному из наших телефонов. У нас одни из самых минимальных сроков и цен на рынке, а благодаря наработанному опыту мы можем работать с оплатой по факту выполнения работ.

№ п/п Услуга, документ Стоимость
1 Проектирование перепланировки от 12000 руб. (зависит от площади и особенностей объекта, вида работ)
2 Сопровождение согласования и узаконивания перепланировки от 10000 руб.
3 Изготовление технического плана от 8000 руб.
4 Сопровождение перевода жилого помещения в нежилое и обратно от 12000 руб.
5 Получение заключений о соответствии от 35000 руб.

Калькулятор стоимости перевода помещения

Заключение

  • Перевод жилого помещения в нежилое допускается при соблюдении требований ЖК РФ и норм регионального законодательства. Также необходимо согласовать изменение статуса помещения, перепланировочные работы.
  • Перевод из нежилого в жилое также возможен только после согласований и разрешений. Дополнительно нужно подтвердить, что помещение соответствует требованиям для проживания граждан.
  • Согласования перевода осуществляются через ДГИ, Мосжилинсипекцию, Росреестр. Обязательно необходимо получить согласие от собственников МКД.

Все формальности, связанные с переводом жилых помещений в нежилые и обратно в Москве, возьмут на себя эксперты компании Смарт Вэй!

Список использованной литературы

Федеральный закон № 218-ФЗ (скачать)

Федеральный закон № 221-ФЗ (скачать)

Федеральный закон № 384-ФЗ (скачать)

Постановление № 47 (скачать)

Постановление № 508-ПП (скачать)

Приказ Минэкономразвития № 861 (скачать)


Получите  расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен - здесь


Приказ Минэкономразвития № 953 (скачать)

Опыт работ более 15 лет.
Опубликовано более 500 статей, включая издания - Комсомольская правда, Юрист компании, Коммерсант.
Руководитель технического отдела компании Смарт Вэй с 2013 года.

Оцените автора
Smart Way