Переустройство инженерных систем при перепланировке затрагивает водоснабжение, канализацию, отопление и электрику. Любые изменения в расположении труб, радиаторов, сантехнического оборудования или электропроводки требуют согласования и внесения изменений в ЕГРН. В этой статье разбираем, какие работы относятся к переустройству, чем оно отличается от перепланировки и как правильно оформить все изменения. Подробнее о перепланировке и реконструкции читайте в нашем материале.
Автор статьи: Константин М
Руководитель технического отдела. Кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), член СРО НОПRIZ (П-011683). Судебный эксперт. Инженер-проектировщик. Стаж в сфере согласования перепланировки, технической инвентаризации и проектирования более 15 лет.
Что такое переустройство и чем оно отличается от перепланировки
Согласно статье 25 Жилищного кодекса РФ, переустройство представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт помещения. Перепланировка, в свою очередь, подразумевает изменение конфигурации помещения: снос или возведение перегородок, устройство проёмов, изменение границ комнат.
Инженерные системы здания включают водоснабжение, отопление и электрику
На практике эти два вида работ почти всегда выполняются одновременно. Когда собственник меняет планировку помещения, ему приходится переносить розетки, менять расположение сантехники, прокладывать новые трубы. Поэтому проектная организация готовит единый документ под названием «Проект перепланировки и переустройства».
«Перепланировка и переустройство это немножко два разных понятия. Перепланировка это изменение конфигурации помещения, а переустройство это изменение инженерных систем.»
Константин М, руководитель технического отдела Смарт Вэй
Что-то пошло не так...
Выберите адрес из списка
Получите выписку из ЕГРН и о кадастровой стоимости
| Вид объекта недвижимости | |
| Кадастровый номер | |
| Местоположение | |
| Кадастровая стоимость по состоянию на 18.05.2026 | |
| Дата утверждения кадастровой стоимости | в Едином государственном реестре недвижимости сведения отсутствуют |
| Дата определения кадастровой стоимости | |
| Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости | |
| Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости | данные отсутствуют |
| Площадь объекта | |
| Особые отметки | данные отсутствуют |
This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.
Рассчитайте стоимость оформления актов скрытых работ
Калькулятор акта скрытых работ
Какие работы относятся к переустройству инженерных систем
Переустройство охватывает три основных направления: водоснабжение и канализацию, отопление и вентиляцию, электрические сети. Каждое из них регулируется отдельными сводами правил и имеет свои особенности согласования.
Водоснабжение и канализация
К работам по переустройству систем водоснабжения относятся:
Перенос стояков водоснабжения и канализации, прокладка новых или замена существующих водопроводных и канализационных труб, установка дополнительных санитарно-технических приборов (раковин, унитазов, душевых кабин, джакузи), изменение трассировки трубопроводов.
Проектирование ведётся в соответствии с СП 30.13330.2020 «Внутренний водопровод и канализация зданий». При устройстве помещений с водоразборной арматурой в состав проекта включается аксонометрическая схема прокладки инженерных коммуникаций.
Отопление и вентиляция
Переустройство систем отопления включает перенос или установку дополнительных радиаторов, перемещение нагревателей воды, переоборудование вентиляции. Работы выполняются согласно СП 60.13330.2020 «Отопление, вентиляция и кондиционирование» с учётом требований СП 7.13130.2013 по пожарной безопасности.
При перепланировке офисных помещений часто требуется переустройство инженерных коммуникаций
Особое внимание уделяется вентиляционным каналам. Любые изменения в системе вентиляции должны подтверждаться расчётами и заключением о функционировании внутренних инженерных сетей.
Электрические сети
К переустройству электрических систем относятся: замена электропроводки со штроблением стен, замена газовой плиты на электрическую, прокладка новых линий для мощных потребителей (стиральные машины, посудомоечные машины, джакузи), установка дополнительного электропотребляющего оборудования.
«Сведения о проектной мощности электропотребления это для управляющей компании, поскольку это многоквартирный дом, и мы должны подтвердить, что наша мощность, которую мы будем потреблять, не превышает общую мощность многоквартирного дома.»
Константин М, руководитель технического отдела Смарт Вэй
Проектирование электрических сетей ведётся в соответствии с СП 256.1325800.2016 «Электроустановки жилых и общественных зданий» и СП 6.13130.2021 по требованиям пожарной безопасности.
Что запрещено при переустройстве
Постановление Правительства Москвы № 508-ПП устанавливает перечень работ, которые запрещены при переустройстве нежилого помещения и квартир в многоквартирных домах:
Устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления. Перенос радиаторов отопления, подключённых к общедомовой системе, на лоджии, балконы, веранды и террасы. Установка отключающих или регулирующих устройств на общедомовых инженерных сетях, если их использование влияет на потребление ресурсов в смежных помещениях.
Ликвидация или изменение сечения каналов системы вентиляции, демонтаж вентиляционных и технических коробов. Устройство штраб в горизонтальных швах, под внутренними стеновыми панелями, в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки и разводки трубопроводов (в домах типовых серий).
Схема электропроводки в составе проекта переустройства
Состав проекта переустройства
Проект переустройства разрабатывается организацией, имеющей допуск СРО. Согласно постановлению № 508-ПП, документация включает текстовую и графическую части.
Текстовая часть проекта
Пояснительная записка с описанием целей и объёма работ. Решения по устройству инженерного оборудования и заключение о функционировании внутренних инженерных сетей. Сведения о проектной мощности электропотребления (при замене газовой плиты на электрическую или установке дополнительного оборудования). Перечень работ, требующих оформления актов освидетельствования скрытых работ. Решения по противопожарным мероприятиям. Решения по обеспечению доступности маломобильным группам населения (для нежилых помещений).
«Инженерные системы с заключением об их функционировании. Далее пожарная безопасность, и очень часто ещё требуют ОДИ это мероприятия по обеспечению доступа для маломобильных групп населения. В Москве это обязательно.»
Константин М, руководитель технического отдела Смарт Вэй
Графическая часть проекта
Аксонометрическая схема прокладки инженерных коммуникаций (при устройстве помещений с водоразборной арматурой). План помещения до переустройства с экспликацией в масштабе М 1:100 или М 1:50. Демонтажно-монтажный план с отображением работ разными цветами: красным обозначается демонтаж, зелёным или синим монтаж. План помещения после переустройства с экспликацией. Чертежи узлов, деталей, конструктивные решения и расчёты.
Различия в согласовании для МКД и нежилых зданий
Порядок согласования переустройства зависит от типа здания, в котором расположено помещение. Для помещений в многоквартирных домах действует постановление № 508-ПП, а для отдельно стоящих нежилых зданий регулирование осуществляется постановлением № 432-ПП.
Согласование в многоквартирном доме (508-ПП)
Переустройство помещений в МКД согласуется через Мосжилинспекцию. Работы выполняются на основании решения о согласовании с последующим оформлением акта о завершённом переустройстве. В состав приёмочной комиссии входят представители МЖИ, заявителя, проектной организации (если затрагиваются несущие конструкции) и управляющей компании (если используется общее имущество).
Работы по переустройству, затрагивающие газовое оборудование, выполняются только специализированной организацией, осуществляющей техническое обслуживание и ремонт внутридомового газового оборудования.
Согласование в нежилом здании (432-ПП)
Для нежилых зданий согласование проходит по упрощённой схеме. Собственник получает техническое заключение о допустимости работ, выполняет переустройство, а затем обращается к кадастровому инженеру для подготовки технического плана. Документы подаются напрямую в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН.
«Пока мы сами что-то не передадим в Росреестр для уточнения, ничего не произойдёт, ничего не поменяется.»
Константин М, кадастровый инженер Смарт Вэй
Порядок согласования переустройства
Как согласовать переустройство инженерных систем
Показать пошаговую инструкцию
Шаг 1. Подготовка исходной документации. Закажите поэтажный план и экспликацию помещения в БТИ или органе регистрации прав. Соберите правоустанавливающие документы на объект.
Шаг 2. Разработка проекта переустройства. Обратитесь в проектную организацию, имеющую допуск СРО. Специалисты подготовят проект с разделами по инженерным системам, заключением о функционировании сетей и всеми необходимыми расчётами.
Шаг 3. Подача документов на согласование. Для помещений в МКД подайте проект в Мосжилинспекцию через МФЦ или портал Госуслуг. Срок рассмотрения составляет до 45 дней.
Шаг 4. Выполнение работ. После получения решения о согласовании приступайте к работам. Срок действия разрешения составляет полтора года. Работы выполняются организацией, имеющей членство в СРО.
Шаг 5. Оформление актов скрытых работ. При прокладке труб, кабелей и других коммуникаций, которые будут закрыты отделкой, оформляются акты освидетельствования скрытых работ.
Шаг 6. Приёмка выполненных работ. Подайте заявление на оформление акта о завершённом переустройстве. Приёмочная комиссия проверит соответствие выполненных работ проекту.
Шаг 7. Внесение изменений в ЕГРН. Кадастровый инженер подготовит технический план на основании акта о завершённом переустройстве. Документы подаются в Росреестр для кадастрового учёта изменений.
Стоимость согласования переустройства
Стоимость согласования переустройства инженерных систем зависит от объёма работ, типа помещения и необходимости разработки дополнительных разделов проекта. Цена проекта для помещения в МКД начинается от 35 000 рублей. Для нежилых зданий стоимость может быть выше из-за необходимости технического обследования.
Дополнительные расходы включают: получение технического паспорта БТИ, подготовку технического плана кадастровым инженером, государственную пошлину за регистрацию изменений в ЕГРН.
Ответственность за самовольное переустройство
Выполнение работ по переустройству без согласования влечёт административную ответственность по статье 7.21 КоАП РФ. Штраф для граждан составляет от 2 000 до 2 500 рублей, для юридических лиц от 40 000 до 50 000 рублей.
Помимо штрафа, Мосжилинспекция вправе обратиться в суд с требованием о приведении помещения в первоначальное состояние. При выявлении дисбаланса в системе отопления или водоснабжения управляющая компания может выдать предписание об устранении нарушений.
Узаконить уже выполненное переустройство возможно, если работы не нарушают требования безопасности и не входят в перечень запрещённых. Для этого потребуется техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ.
