Переустройство и переоборудование — в чём разница: ст. 25 ЖК

Переустройство и переоборудование в практике согласований описывают одни и те же работы с инженерными сетями и оборудованием, но в документах для органа согласования действует только первый термин: его вводит ч. 1 ст. 25 Жилищного кодекса РФ. Слово «переоборудование» пришло из Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда 2003 года и отдельной процедуры не порождает. Переустройство меняет технический паспорт помещения, перепланировка меняет еще и сведения ЕГРН, а изменение параметров здания и замена несущих конструкций целиком относятся к реконструкции по Градостроительному кодексу. От этой квалификации зависят состав разделов проекта, круг согласующих органов и итог процедуры: акт приемочной комиссии или разрешение на строительство. Проемы в несущих стенах, антресоли и изменения поэтажного плана разобраны в середине статьи, а сроки, стоимость проектирования на 2026 год и ответы на частые вопросы собраны во второй половине.

Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.

Переустройство и переоборудование в нормативных актах: один предмет, разный статус

Жилищный кодекс РФ термина «переоборудование» не содержит. Часть 1 ст. 25 ЖК РФ определяет переустройство помещения в многоквартирном доме как установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения. Жилищный кодекс РСФСР, действовавший до 1 марта 2005 года, в ст. 84 тоже говорил о переустройстве и перепланировке.

Переоборудование — термин технической эксплуатации. Раздел 1.7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, озаглавлен так: «Условия и порядок переоборудования (переустройства, перепланировки) (далее — переоборудование) жилых и нежилых помещений…». В заголовке раздела переоборудование служит общим словом для обоих видов работ. В п. 1.7.1 «переоборудование жилых помещений» раскрыто уже перечнем инженерных работ: установка бытовых электроплит взамен газовых плит, перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование туалетов и ванных комнат, прокладка новых или замена существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для душевых кабин, джакузи и стиральных машин повышенной мощности. Перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов тот же пункт относит к перепланировке.

В заявлении, проекте и акте приемочной комиссии используется терминология ЖК: «переустройство и (или) перепланировка». Если в задании на нежилое помещение стоит «переоборудование под новую технологию», проектировщику нужно перевести его на язык московского перечня: установка дополнительного инженерного, технологического или санитарно-технического оборудования либо перенос существующего с прокладкой дополнительных подводящих сетей — это переустройство с предварительным согласованием.

Пять терминов, которые смешивают в заданиях на проектирование, различаются нормой, предметом изменений и документом, который меняется по итогам работ.

Для помещения в многоквартирном доме рабочей остается пара «переустройство — перепланировка» из ЖК. Реконструкция и капитальный ремонт в ГрК определены для объекта капитального строительства, то есть для здания, а помещение таким объектом не является.

Переустройство или перепланировка: критерий технического паспорта и ЕГРН

Мосжилинспекция разводит два вида работ по тому, где фиксируется результат. Переустройство отражается только в техническом паспорте помещения. Перепланировка отражается в техническом паспорте и требует внесения изменений в ЕГРН: по ч. 2 ст. 25 ЖК РФ она меняет границы и (или) площадь помещения, образует новые помещения или меняет внутреннюю планировку, в том числе без изменения границ и площади.

По отдельности эти работы встречаются редко. Перенос санузла по сути связан с мокрыми точками, но в московском перечне стоит в разделе перепланировки: «устройство (перенос, изменение границ) совмещенного санузла, уборных и ванных комнат (душевых)». В практике Смарт Вэй поэтому выпускается единый проект перепланировки и переустройства, где архитектурные решения и инженерные разделы описывают одно проектное решение.

Константин М, кадастровый инженер: «Узаконенная перепланировка — это все, что попало в ЕГРН. Все, что до ЕГРН, это все до сих пор не согласованная перепланировка.»

Изменения поэтажного плана: черные и красные линии

Исходный документ любого проекта — актуальный поэтажный план БТИ с экспликацией. Черными линиями на нем показана планировка, которая была изначально или прошла согласование. Красными линиями техник БТИ при очередной инвентаризации отмечает изменения, которых нет в архиве, то есть выполненные без согласования. При красных линиях на плане прежние изменения придется узаконить до начала новых работ, и объем, сроки и стоимость проекта пересчитываются. Если поэтажного плана на руках нет, первым шагом становится вызов техника БТИ.

После завершения работ БТИ фиксирует фактическую планировку на новых поэтажных планах, и они входят в итоговый комплект документов. Площадь и кадастровый номер помещения до начала проектирования стоит сверить с ЕГРН: расхождение с данными БТИ добавляет к проекту работу по восстановлению истории изменений.

Сверьте площадь и кадастровый номер помещения по сведениям ЕГРН до начала проектирования

Какие работы с инженерными сетями считаются переустройством в Москве

По ЖК переустройство — любая установка, замена или перенос сетей и оборудования, если результат нужно внести в технический паспорт. Московский список работ, которые требуют решения Мосжилинспекции до начала, для переустройства короткий: установка в нежилых помещениях дополнительного инженерного, технологического или санитарно-технического оборудования либо перенос существующего с прокладкой дополнительных подводящих сетей, а также любое переустройство в доме — объекте культурного наследия. Перенос кухни или санузла при этом остается в перечне как перепланировка.

Полный перечень работ по переустройству и перепланировке с предварительным согласованием опубликован на mos.ru вместе с составом документов и порядком приемки. Работы, которых в перечне нет, решения до начала не требуют: после их окончания оформляют акт о завершенных работах по эскизу, то есть по поэтажному плану и экспликации до и после.

Переустройство добавляет в проект инженерные разделы: водоснабжение и канализация (ВК), отопление и вентиляция (ОВ), электрооборудование (ЭО). Для помещения в многоквартирном доме нужны сведения о проектной мощности электропотребления: проект показывает управляющей компании, что потребление после переустройства не превысит выделенную на дом мощность. Для нежилых помещений добавляется раздел технологических решений (ТХ) с расстановкой оборудования, режимом работы и числом сотрудников; по этим данным проходит санитарно-эпидемиологическая экспертиза, и в Москве заключение Роспотребнадзора получают до подачи документов в МЖИ.

По 508-ПП в санузлах нежилых помещений обязательны гидроизоляция пола, вытяжная вентиляция и порожек 15-20 мм либо понижение уровня пола на ту же величину. Кухня в нежилом помещении может быть без окна, но с механической вытяжной вентиляцией.

Региональная специфика: в Санкт-Петербурге перепланировку и переустройство согласует межведомственная комиссия при районной администрации, и требования комиссий разных районов различаются. К проекту там прикладывают акт обследования дымоходов и вентканалов от аттестованного трубочиста, поэтажные планы выше- и нижерасположенных помещений, план совмещенных инженерных сетей и задание на проектирование, которое подписывают при заключении договора. В Москве вывод о работоспособности вентканалов проектировщик делает сам в проекте и техническом заключении.

Перепланировка — это реконструкция или капитальный ремонт?

Для помещения в многоквартирном доме ни то, ни другое. Реконструкция по п. 14 ст. 1 ГрК РФ — изменение параметров объекта капитального строительства или его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций, за исключением замены отдельных элементов на аналогичные или улучшающие показатели. Капитальный ремонт по п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ — замена и (или) восстановление строительных конструкций, кроме несущих, замена и (или) восстановление систем и сетей инженерно-технического обеспечения, а также замена отдельных элементов несущих конструкций.

Замена трубопроводов в помещении многоквартирного дома — переустройство по ЖК. Та же работа в отдельно стоящем нежилом здании подпадает под определение капитального ремонта в ГрК. Замена несущей конструкции здания целиком — реконструкция, и до начала работ по ней нужно разрешение на строительство.

Для нежилых зданий определения перепланировки в федеральном законе нет, и практика идет от обратного: все, что не является реконструкцией, считается перепланировкой. В Москве работы в отдельно стоящих нежилых зданиях, для которых разрешение на строительство не требуется, регулирует постановление Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП. Мосжилинспекция в этой процедуре не участвует: проект, техническое заключение и технический план идут сразу на кадастровый учет в Росреестр.

Константин М, начальник технического отдела: «Если мы делаем перепланировку, мы обязательно делаем ТЗК о том, что мы не тронули ни колонны, ни перекрытия, ни несущие стены, ни пилоны. То есть работаем именно в формате самой перепланировки.»

Пробел в терминологии проявляется при кадастровом учете. В Санкт-Петербурге Росреестр принимает документ под названием «Проект перепланировки» и рассматривает его по аналогии с ЖК. В Москве и Московской области регистратор может вынести приостановку с требованием переименовать документ, сославшись на отсутствие термина в законе. В таких случаях мы называем его «Проект капитального ремонта»: меняется только заголовок, состав и раздел АР для кадастрового учета остаются прежними. Настоящий проект капитального ремонта устроен иначе, в нем есть состав работ и сметы на работы и материалы.

Проем в несущей стене: перенос, арка, рама усиления и восстановление стены

Правила 170 относят перенос и устройство дверных проемов к перепланировке, а порядок согласования зависит от того, в какой стене проем. Перенос дверного проема в ненесущей перегородке в московский перечень предварительного согласования не входит и оформляется актом после работ. Исключение — дома с деревянными перекрытиями, где согласования до начала требует любое устройство или разборка перегородок. Устройство проемов в несущих стенах стоит в перечне без оговорок о форме, поэтому арка в несущей стене проходит ту же процедуру, что и прямоугольный проем: проект с разделом конструктивных решений (КР) и решение МЖИ до начала работ.

Раздел КР по 508-ПП содержит чертежи узлов и деталей, конструктивные решения и расчеты несущих элементов. Проем в кирпичной несущей стене устраивают с усилением по расчету: на схеме ниже над проемом уложена обвязочная балка, по сторонам установлены вертикальные стальные обоймы, вместе они образуют раму усиления проема. Профиль, двутавр или швеллер, и сечения элементов подбирает конструктор по расчету.

Константин М, инженер-проектировщик: «Просто так врезаться в стену швеллером или двутавром не сделаешь.»

До проектирования проема нужно техническое заключение о состоянии конструкций: оно отвечает на вопрос, можно ли устроить проем вообще. Если стена уже с трещинами и сама требует усиления, заключение может показать, что проем невозможен; решение принимает конструктор. В многоквартирных домах Москвы проект с затрагиванием несущих конструкций дополнительно подтверждает автор проекта дома. Для панельных домов это, как правило, институт МНИИТЭП, который хранит проектную документацию панельных домов города; если автора проекта найти нельзя или он не дает сведений, заключение выдает ГБУ «Экспертный центр».

Восстановление несущей стены тоже согласуется заранее. Заделка самовольно устроенных проемов в несущих стенах и заделка проемов в перекрытиях стоят в московском перечне перепланировки с предварительным согласованием, то есть требуют проекта и решения МЖИ. В отдельно стоящем здании по ГрК восстановление несущей конструкции целиком относится к реконструкции, восстановление ее отдельных элементов — к капитальному ремонту.

Важный нюанс из практики: собственник нежилого помещения на первом этаже панельного дома в Москве получил от арендатора, торговой сети, требование расширить 7 внутренних дверных проемов до 1 м под холодильное оборудование. Идея расширить проемы на время заноса оборудования, а затем сузить их демонтируемой вставкой, требования закона не снимает: расширение проема — перепланировка, а инспекторы МЧС и Роспотребнадзора при проверках арендатора сверяют ширину проемов с поэтажным планом БТИ.

Антресоль: граница с реконструкцией и расчет нагрузок

Москва относит к перепланировке устройство антресоли площадью не более 40% площади помещения, в котором она сооружается, а также изменение границ и демонтаж существующей антресоли. Антресоль — площадка в объеме существующего помещения, на которую ведет лестница из этого же помещения; лестница с выходом на общую лестничную клетку превращает ее в отдельный уровень. Высота исходного помещения для антресоли — не менее 4,5 м, поэтому их чаще устраивают в бывших цехах и складах и на первых этажах с высокими потолками.

Константин М, инженер-эксперт: «Если у нас антресоль оказывается больше 40 процентов, это автоматически рассматривается как устройство нового этажа. Соответственно, это все попадает под реконструкцию, это все тянет за собой разрешение на строительство, устройство нормального перекрытия.»

Понятия «антресольный этаж» в классификаторе нет: антресоль относится к этажу, в объеме которого устроена, и на планах ее показывают как антресоль первого или второго этажа. Запрос на расчет антресольного этажа на практике означает раздел КР: расстановку балок и стоек, узлы крепления и лестницы, спецификацию металла и статический расчет нагрузок. Для расчета нужны назначение антресоли (офис, склад, кафе), вес оборудования по его техническому паспорту, а если антресоль не на первом этаже, то тип перекрытия, марка бетона, диаметр и схема укладки арматуры. Эти данные берут в проектной документации дома у управляющей компании или застройщика; если их нет, остаются вскрытие перекрытия или письменное согласование заказчиком принятых значений.

Конструкция враспор, когда балки антресоли врезаются в несущие стены, требует технического обследования этих стен. Вариант на стойках передает нагрузку на перекрытие и считается проще и предсказуемее. Уменьшение числа стоек ради свободного прохода под антресолью ведет к более массивным балкам и стойкам в спецификации, и металлоконструкция дорожает.

Важный нюанс из практики: для антресоли в нежилом помещении многоквартирного дома допустимую нагрузку на перекрытие в Москве задает заключение ГБУ «Экспертный центр», если данные автора проекта дома получить нельзя. На одном из наших объектов заключение установило полезную расчетную нагрузку на железобетонную плиту над парковкой 800 кг/м², и конструктор принял это значение как исходное в расчете.

Площадь антресоли по закону в общую площадь помещения не включают. В Москве регистраторы чаще придерживаются этого правила, в Санкт-Петербурге сложилась практика включать ее; на графическом плане в выписке ЕГРН антресоль отображается в любом случае.

Согласование в Москве: заявитель, доверенность на перепланировку и сроки

Для помещений в многоквартирных домах Москвы орган согласования один — Мосжилинспекция, и документы она принимает только онлайн через mos.ru. Решение о согласовании готовят за 20 рабочих дней, действует оно 18 месяцев со дня подписания. Федеральный предельный срок по ч. 4 ст. 26 ЖК РФ — 45 дней со дня представления документов.

Запрос подает собственник помещения или наниматель по договору социального найма. К нему прикладывают проект, правоустанавливающие документы (если право не зарегистрировано в ЕГРН), учетно-техническую документацию и письменное согласие собственников или членов семьи нанимателя; если меняется конфигурация смежного помещения, нужно нотариально удостоверенное согласие его собственников. Если работы невозможны без присоединения части общего имущества, по ч. 2 ст. 40 ЖК РФ требуется согласие всех собственников помещений в доме.

Доверенность на перепланировку в этой процедуре бывает двух видов. Представитель заявителя подает запрос по нотариально удостоверенной доверенности. В составе проекта отдельно нужен документ о полномочиях лица, которое подписывает проект электронной подписью от имени проектной организации; сам проект готовит только организация — член СРО.

Как квалифицировать работы и подготовить проект: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Запросите поэтажный план и экспликацию БТИ и выписку ЕГРН. Проверьте, есть ли на плане красные линии: прежние несогласованные изменения узаконивают до новых работ.
2. Шаг 2. Разделите задание на две группы: сети и оборудование (переустройство) и стены, перегородки, проемы, границы помещений (перепланировка). Слово «переоборудование» в задании замените одним из этих терминов.
3. Шаг 3. Отметьте работы с несущими стенами, перекрытиями и антресолями. Для них заказывают техническое заключение о состоянии конструкций и раздел КР, в многоквартирном доме Москвы — заключение автора проекта дома или ГБУ «Экспертный центр».
4. Шаг 4. Проверьте каждую позицию по московскому перечню работ с предварительным согласованием. Работы вне перечня оформляют актом по эскизу после окончания.
5. Шаг 5. Для отдельно стоящего здания сверьте работы с п. 14 ст. 1 ГрК РФ: изменение высоты, этажности, площади, объема или замена несущих конструкций целиком переводит работы в реконструкцию.
6. Шаг 6. Определите состав проекта: АР и ПБ, КР при работах с несущими и антресолью, ВК, ОВ и ЭО при переустройстве, для нежилых помещений в многоквартирных домах Москвы — ТХ и мероприятия по доступу маломобильных групп (ОДИ).
7. Шаг 7. Для нежилого помещения получите заключение Роспотребнадзора, затем подайте запрос в Мосжилинспекцию через mos.ru.

После работ заявление на акт приемочной комиссии подают до истечения срока решения о согласовании. Доступ в помещение нужно обеспечить в течение 5 рабочих дней с подачи заявления, срок услуги — 10 рабочих дней. Если затрагивались несущие конструкции, прикладывают журнал производства работ и акты освидетельствования скрытых работ, подписанные проектной организацией и подрядчиком; при работах с газовым оборудованием — акт о выполнении этих работ.

Константин М, член реестра проектировщиков НОПРИЗ: «Отклонения от проекта чреваты тем, что потом мы это никогда не согласуем. Лучше заранее: бывает, что в ходе работ возникла какая-то мысль, скажите об этом, будем корректировать.»

Кейс из практики: собственнику торгового помещения 1 441,1 м² на первом этаже многоквартирного дома нужно было согласовать изменения до передачи помещения в аренду. Мы подготовили документацию за 5 рабочих дней и провели согласование в МЖИ; весь цикл занял 55 дней.

Образец заявления о переустройстве и (или) перепланировке

Бланк показывает состав сведений, которые орган согласования ждет от заявителя: основание владения, ссылку на проект, срок и режим работ, согласие совершеннолетних членов семьи нанимателя.

Во что обходится ошибка в квалификации работ

Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме наказываются по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ: штраф для граждан от 2 000 до 2 500 руб., для должностных лиц от 4 000 до 5 000 руб., для юридических лиц от 40 000 до 50 000 руб. Штраф не снимает обязанности привести помещение в прежнее состояние по ст. 29 ЖК РФ; сохранить его в переустроенном и (или) перепланированном виде можно только по решению суда, если не нарушены права и законные интересы граждан и нет угрозы их жизни или здоровью.

К штрафу добавляются потери на самой процедуре. Работы, которых нет в проекте и решении МЖИ, приемочная комиссия не примет, и акт не выдадут. Решение о согласовании отзывают, если истек срок исполнения предписания о приведении помещения в соответствие с проектной документацией. Несогласованная антресоль больше 40% площади помещения уже не узаконивается как перепланировка: для нее нужен путь реконструкции с экспертизой проекта и вводом в эксплуатацию.

Когда переустройство и перепланировку не согласуют

Часть работ не проходит ни при каком составе проекта:

• переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций, нарушению работы инженерных систем и установленного оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств (п. 1.7.2 Правил 170);
• перепланировка квартир, ухудшающая условия эксплуатации и проживания граждан дома или квартиры (п. 1.7.3 Правил 170);
• проект для дома — объекта культурного наследия от организации без лицензии Министерства культуры: такие проекты готовят только лицензированные организации, а в Санкт-Петербурге добавляется согласование КГИОП.

Статус дома как объекта культурного наследия проверяют до заключения договора на проектирование: от него зависит, кто вправе готовить проект и какие органы подключатся к согласованию.

Стоимость проекта переустройства и перепланировки в 2026 году

Стоимость зависит от площади и этажности объекта, затрагивания несущих стен, числа инженерных разделов, назначения помещения и того, выполнены ли работы до согласования.

Цены указаны «от»; государственные пошлины, платежи Росреестра и БТИ в них не входят и оплачиваются отдельно. Итог по объекту зависит от расхождений с данными БТИ и ЕГРН и от числа профильных согласований, а техническое заключение о выполненной перепланировке и регистрация изменений в ЕГРН приведены в полном прайсе на согласование перепланировки и переустройства.

Как проходили проекты с проемами в несущих стенах, инженерными разделами и антресолями, заказчики описывают в отзывах о работе Смарт Вэй.

Выводы

Переоборудование — слово из Правил технической эксплуатации жилищного фонда, а в заявлении, проекте и акте работают термины ЖК: переустройство затрагивает только технический паспорт, перепланировка требует изменить еще и сведения ЕГРН. Для отдельно стоящего здания рамку задает ГрК, и рост площади или объема, как и замена несущих конструкций целиком, уводит работы в реконструкцию. Проемы в несущих стенах и антресоли до 40% площади остаются перепланировкой, но требуют раздела КР, технического заключения, а в многоквартирных домах Москвы еще и заключения автора проекта дома. Процедура закрыта, когда сведения попали в ЕГРН.

Смарт Вэй готовит проекты перепланировки и переустройства с разделом КР и инженерными разделами, технические заключения и технические планы, ведет согласование в Мосжилинспекции и в межведомственных комиссиях Санкт-Петербурга. Задачу по объекту можно передать через форму заявки, приложив поэтажный план и выписку ЕГРН.

Частые вопросы о переустройстве и переоборудовании