Перепланировка здания разрешение и согласование в Москве в 2024 году

Изменение планировки здания представляет собой комплекс строительных работ. Чтобы провести их, нужно заказать проект, получить разрешения, предусмотренные законодательством. Алгоритм согласований зависит от того, где будет проводиться перепланировка, какие работы и решения запланированы проектом. Для зданий нежилого назначения в столице разрешение требуется только на изменение фасадов, если работы по обновлению конфигурации внутри объекта не подпадают под согласование.

Читайте, в чем заключается отличие в согласовании перепланировки зданий жилого и нежилого назначения, что входит в состав документации, куда обращаться за разрешениями и регистрацией.

В чем может заключаться перепланировка в нежилом здании

Планировка – это внутренняя конфигурация объекта недвижимости (помещения, здания), либо его отдельных частей. Например, она обеспечивается за счет разного расположения стен и перегородок, размера различных проемов. Исходная планировка здания определяется при разработке проекта на строительство. Для уже существующего объекта ее можно изменить путем перепланировки, в том числе:

• изменением конфигурации строго в границах одного или нескольких помещений;
• изменением общей планировки этажа с образованием новых помещений (например, при разделении, объединении);
• работами, меняющими не только конфигурацию внутри здания, но и его фасадные решения (например, при образовании входной группы для помещения).

Вид перепланировки, а точнее состав строительных работ и их итог, напрямую влияет на порядок согласования. Фасадные изменения допускаются только с разрешения МКА (Москомархитектура). Но алгоритм согласования внутренних работ при перепланировке зависит от типа здания.

Собственник объекта может провести перепланировку со следующими целями:

• чтобы изменить структуру и количество помещений (например, можно выделить новое из свободного объема этажа);
• чтобы обустроить, разобрать или изменить отдельные планировочные элементы (например, это может быть антресоль, о проектировании и согласовании которой можно прочитать здесь);
• чтобы повысить эффективность использования пространства помещений, в том числе при сдаче их в аренду.

Изменение планировки здания или отдельных помещений может существенно увеличить рыночную стоимость недвижимости. Также в ходе перепланировки можно отремонтировать или повысить качество отделочных и строительных материалов, инженерных коммуникаций.

Разъяснения проектировщика «Смарт Вэй». Чаще всего проектируется планировка для отдельных помещений в здании. Но вполне возможны и более масштабные работы, которые затронут весь объем строения. Чем больше работ предстоит выполнить для изменения конфигурации, тем сложнее будет проект. Поэтому рекомендуем внимательно относиться к выбору проектной организации, квалификации ее специалистов.

В чем отличие от перепланировки в МКД

Для любых работ в многоквартирном доме обязательно нужны согласования. Если будет меняться планировка квартиры или помещения нежилого типа, собственник нужно:

• заказать проект и техническое заключение о допустимости и безопасности перепланировки;
• обратиться с документацией в МЖИ (жилищная инспекция Москвы), а при изменении фасадных решений еще и в МКА;
• получить приемочный акт в МЖИ после окончания всего объема работ.

Таким образом, отличия в порядке согласования весьма существенны. Если меняется планировка в здании нежилого фонда, то обращаться в жилинспекцию не нужно. Разрешение МКА требуется для изменения фасадных решений во всех категориях строений.

Нужно ли разрешение на перепланировку нежилого здания

Об этом можно судить по нормативной базе для проектирования и согласования и перепланировок в Москве. Специальное разрешение для производства работ в здании нежилого фонда не требуется. Их безопасность будет подтверждена проектом, который оформит организация, состоящая в СРО.

Хотя на перепланировку здания разрешение от МЖИ не требуется, при разработке проекта нужно соблюсти обязательные нормы строительной, пожарной и иной безопасности. Эти положения будут взяты из руководящих документов, в том числе:

• Закон № 218-ФЗ;
• Закон № 384-ФЗ;
• Постановление № 432-ПП;
• Приказ Росреестра № П/0082.

Также для проектирования важны нормы сводов правил (СП) и стандартов для конкретного вида здания (например, производственное или общественное строение).

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Алгоритм действий собственника и порядок согласования перепланировки

Если вам нужны услуги по разработке документов на перепланировку и их согласование, рекомендуем заключить договор с ООО «Смарт Вэй». Помимо прочего, вы получите следующие преимущества:

• квалификация наших проектировщиков позволяет выполнять работы любой сложности и в максимально сжатые сроки;
• мы окажем помощь не только в оформлении документов до начала перепланировки, но разработаем техплан (он нужен для обновления сведений ЕГРН);
• при перепланировках нередко нужны дополнительные услуги, которые также окажут проектировщики и инженеры «Смарт Вэй» (например, разработка документации по пожарной безопасности).

Примеры наших работ по перепланировкам в зданиях различного типа смотрите по ссылке.

Документы для согласования перепланировки в нежилом здании

Суть согласований заключается в проверке документов. Их нужно оформить и для перепланировки в нежилом здании, хотя на такие работы и не требуется отдельное разрешение. В состав документации может входить:

• проект перепланировки нежилого здания или отдельных помещений;
• техническое заключение на перепланировку (если требуется);
• правоподтверждающие документы на здание, помещения и землю;
• техпаспорт БТИ (если требуется);
• технический план (разрабатывается после завершения работ).

Обращаем внимание, что одновременно с изменением планировки могут проводиться работы на инженерных системах и коммуникациях, соответствующем оборудовании. Они именуются переустройством, могут быть описаны в едином проекте. Согласование данных работ осуществляется по тем же правилам, что и перепланировка.

Изменение планировки может сказаться на состоянии противопожарной защиты здания. Например, при образовании новых помещений в них нужно обеспечить соответствие на случай пожаров, установить системы защиты. На этапе проектирования перепланировки можно оформить документы на противопожарное оборудование, планы эвакуации, иную документацию.

Какие работы и решения можно выбрать

Примерный перечень работ, которые могут быть выполнены при перепланировке в нежилом здании, указан в Постановлении № 432-ПП. Это могут быть:

• работы со стенами и перегородками (перенос, демонтаж, установка);
• работы на проемах под окна и двери (заделывание, прорубание, обустройство входной группы, изменение формы и габаритов);
• работы, связанные с возведением, изменением или демонтажом антресолей (это площадки на возвышении в помещении).

В проекте описывается фактическое состояние объекта на момент начала работ, а также будущая планировка. Все решения излагаются в письменной форме, раскрываются в графических материалах (планы, чертежи и т.д.). Для изменения внешнего облика здания может потребоваться разработка колористического проекта.

Точный срок изготовления проекта будет согласован при подписании договор с ООО «Смарт Вэй». Обычно продолжительность работы наших проектировщиков составляет до 5 дней. Но если речь идет о большом здании и о значительном объеме проектных решений, срок будет дольше.

Готовый проект утверждает руководитель проектной организации. Этого достаточно, чтобы начать выполнение строительных работ. Все материалы, схемы и расчеты для подрядчика также будут включены в состав приложений проекта.

Когда требуется разрешение от Москомархитектуры

Как указывалось выше, перепланировка нередко сопровождается фасадными работами. На них может потребоваться отдельное разрешение от МКА, в том числе:

• при возведении, демонтаже или изменении параметров входных групп;
• при изменении габаритов, заделывании или прорубании оконных проемов;
• при изменении колористики наружных стен или отдельных фрагментов;
• при выполнении иных работ, которые изменяет первоначальные фасадные решения.

Комплект документов направляется в МКА в электронном виде. Если подавался колористический проект, то после выдачи разрешения на работы ведомство оформить паспорт на фасады здания. Порядок разработки и согласования документов на изменение колористики детализирован в Постановлении № 114-ПП.

Оформление техплана

Когда перепланировка будет завершена, собственнику нужно выполнить еще ряд обязательных формальностей. Данные о новой конфигурации строения и/или помещений необходимо внести в госреестр ЕГРН. С этой целью:

• собственнику требуется заказать технический план здания или помещений;
• кадастровый инженер, с которым заключен договор, проведет комплекс замеров и обследований, соберет сведения о фактической планировке объекта;
• чтобы изготовить технический план, инженер будет руководствоваться Приказом № П/0082;
• после завершения работы специалист сам направит готовый документ в Росреестр.

Еще раз напомним, что заказать техплан для Росреестра можно в ООО “Смарт Вэй”. В среднем, инженер готовит документ за 2-5 дней, с учетом времени на обследования.

Разъяснения эксперта. Услуги по оформлению техпланов и иной документации для Росреестра можно заказать только у кадастровых инженеров. Это обязательное требование Закона № 218-ФЗ. Полномочия инженера подтверждаются аттестатом о квалификации. Помимо перепланировки, техплан требуется для проведения кадастрового учета новых объектов недвижимости, после реконструкции.

Регистрация перепланировки в Росреестре

После изготовления техплана можно переходить к заключительному этапу согласования. Если быть точнее, то нужно пройти кадастровый учет в Росреестре, а не получить разрешение от этого ведомства. Учет заключается в обновлении данных ЕГРН. Особенности процедуры:

• ведомство обновит реестр на основании техплана, представленного инженером или собственником;
• учет осуществляется бесплатно, так как не предусматривает перерегистрацию прав;
• продолжительность процедуры составляет 7 или 9 дней (при подаче документа в Росреестр или МФЦ, соответственно);
• после обновления данных о планировке заявитель получить выписку ЕГРН.

Если техплан изготовлен строго по форме Приказа № П/0082 и не содержит ошибок, основания для приостановки у Росреестра не возникнет. Обращаясь за техпланом к инженеру «Смарт Вэй», вы получите гарантию качества работы!

Стоимость услуг по согласованию перепланировки нежилого здания

Мы рассчитаем стоимость оформления проекта, техплана и выполнения иных работ после оценки следующих факторов:

• вид и целевое назначения здания, помещений;
• объем решений и работ, которые нужно описать в проекте;
• перечень согласований, которые заказывает клиент;
• дополнительные критерии, влияющие на сложность работы (например, место расположения здания).

Примерные расценки на услуги и работы, связанные с перепланировками, мы указали в таблице ниже.

Кейсы ООО «Смарт Вэй»

Кейс 1. По заданию владельца торгового центра была спроектирована перепланировка на первом этаже. Документы были оформлена за 4 дня. После завершения перепланировки компания, управляющая ТЦ, сдала вновь образованные помещения в аренду с доходов более 120 000 рублей в месяц.

Проектные решения предусматривали возведение новых перегородок и иных ограждающих конструкций, образование 2 новых помещений. После завершения перепланировочных работ инженер «Смарт Вэй» подготовил техплан и направил его в Росреестр. Оснований для приостановки не возникло, а заявитель получил выписку ЕГРН.

Кейс 2. Проектировщики ООО «Смарт Вэй» подготовили документы на перепланировку с образованием нового входа в административное здание. Помещение с новым входом было сдано в аренду с доходом почти 100 000 рублей в месяц.

Проект прошел согласование в МКА, так как менялся внешний облик фасада здания. После окончания перепланировки был изготовлен техплан. Также собственника заказал комплект документов по пожарной безопасности здания.

Выводы

• Перепланировка здания – это комплекс строительных работ, меняющих его внутреннюю конфигурацию. Общие параметры объекта (объем. высота и т.д.) не меняются.
• Для зданий нежилого типа проект перепланировки не подлежит согласованиям. Только в случае изменения фасадных решений необходимо обратиться за разрешением в МКА.
• Итоги изменения планировки нужно отразить в ЕГРН. С этой целью необходимо заказать и получить техплан, представить его в Росреестр.

FAQ

Список источников

• Закон № 218-ФЗ (скачать)
• Закон № 384-ФЗ (скачать)
• Постановление № 432-ПП (скачать)
• Приказ Росреестра № П/0082 (скачать)