Перепланировка здания городской собственности: согласие ДГИ и порядок

Перепланировка нежилого помещения в здании городской собственности согласовывается не только с проектной организацией, но и с собственником объекта — городом, который выступает арендодателем через свои имущественные ведомства. В Москве от имени города такое согласие дает Департамент городского имущества (ДГИ), в Санкт-Петербурге — Комитет имущественных отношений (КИО). В обиходе такие здания часто называют муниципальной собственностью, хотя формально в городах федерального значения это государственная собственность субъекта РФ, а не муниципальная в узком смысле. Разберем, чем аренда напрямую у города отличается от аренды у частного собственника и от помещения, переданного учреждению в оперативное управление, и какой порядок действий и документов город потребует от арендатора до начала работ. Сроки, стоимость сопровождения и ответы на частые вопросы арендаторов — во второй половине статьи.

Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.

Что считается городской нежилой собственностью и кто ею распоряжается

Городской нежилой фонд — это здания и помещения, которые остаются в собственности города и не закреплены ни за одним учреждением или предприятием. Такой массив называют имущественной казной: в отличие от объектов в оперативном управлении или хозяйственном ведении, у казенного имущества нет отдельного балансодержателя, и все сделки с ним от имени города ведет профильное имущественное ведомство. К такому фонду относятся отдельно стоящие административные и производственные здания, торговые и офисные центры, встроенные нежилые помещения на первых этажах — от офисов и складов до магазинов, точек общественного питания и медицинских кабинетов, если объект не передан в оперативное управление или хозяйственное ведение конкретному учреждению.

В Москве полномочия по управлению нежилым фондом города возложены на Департамент городского имущества. ДГИ заключает договоры аренды нежилых помещений казны и выступает арендодателем; среди государственных услуг департамента есть отдельная процедура согласования сделок с правом аренды недвижимого имущества, а вопросы об изменении арендованного объекта департамент рассматривает в рамках работы по тому же договору.

В Санкт-Петербурге аналогичные функции — у Комитета имущественных отношений: КИО распоряжается нежилым фондом, находящимся в государственной собственности города, и разъясняет порядок согласования перепланировки в городских помещениях на официальном портале администрации.

Нежилые помещения казны город, как правило, передает в аренду по результатам торгов — этого требует часть 1 статьи 17.1 закона №135-ФЗ «О защите конкуренции». Право пользования объектом в этом случае определяется не только договором, но и документацией аукциона: назначение помещения и порядок его использования уже зафиксированы в ней, и это накладывает на будущую перепланировку дополнительное ограничение помимо самого согласия собственника.

Региональная специфика: формально в городах федерального значения нежилые здания находятся в государственной собственности субъекта РФ, а не в муниципальной собственности в том смысле, в каком этот термин применяется в большинстве регионов России. В обиходе арендаторы и подрядчики все равно называют такие объекты муниципальными, а для зданий, принадлежащих напрямую Российской Федерации, действует отдельный порядок через территориальное управление Росимущества.

Прежде чем обращаться за согласием, полезно точно определить статус объекта: правила отличаются даже для похожих на первый взгляд ситуаций.

Из таблицы видно, что для арендатора казенного нежилого помещения согласование всегда идет через профильное имущественное ведомство города, а для помещения в оперативном управлении — через само учреждение с оглядкой на волю собственника. Дальше в статье речь идет именно о первом случае — аренде напрямую у города.

Почему аренда у города требует отдельного согласия на перепланировку

Для нежилого здания, которое не является многоквартирным домом, отдельного контролирующего органа по типу Мосжилинспекции не существует: инспекция уполномочена постановлением №508-ПП только на нежилые помещения в многоквартирных домах. Внутренняя перепланировка нежилого здания без изменения фасада идет другим путем — через проект и техническое заключение, а результат вносится в ЕГРН на основании технического плана кадастрового инженера.

Проект перепланировки нежилого здания готовят на основании постановления Правительства РФ №87, постановления Правительства Москвы №432-ПП, приказа Росреестра П/0082 и статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, которая перечисляет работы, не требующие разрешения на строительство.

Требование получить согласие города возникает не из этого технического порядка, а из гражданского и регистрационного законодательства. Арендатор обязан использовать имущество в соответствии с условиями договора и назначением помещения, а собственником и арендодателем остается город — это следует из статей 209, 608 и 615 Гражданского кодекса РФ. Второе основание — учетное: по закону №218-ФЗ заявителем на кадастровый учет изменения характеристик здания выступает правообладатель или лицо, действующее по его поручению. Арендатор правообладателем не является, поэтому без участия города — в виде письменного согласия, доверенности или совместной подачи документов — Росреестр не внесет в ЕГРН новую площадь и конфигурацию помещений.

У согласия есть и финансовый смысл, не только регистрационный. Гражданский кодекс отдельно регулирует судьбу улучшений арендованного имущества: отделимые улучшения, которые можно снять без вреда для объекта, остаются собственностью арендатора, а стоимость неотделимых — таких как новые перегородки или измененная разводка коммуникаций — арендатор вправе взыскать с арендодателя только если получил его согласие на такие работы заранее, по правилам статьи 623 Гражданского кодекса РФ.

Важный нюанс из практики: в большинстве договоров аренды нежилых помещений казны отдельным пунктом прописана обязанность арендатора согласовывать переустройство и перепланировку с арендодателем, и этот пункт легко пропустить среди типовых условий об арендной плате и ответственности сторон.

В практике Смарт Вэй мы готовим пакет документов сразу с учетом этого требования: проект и техническое заключение подаются в ДГИ или КИО параллельно с обращением за согласием, а не после того, как арендатор уже начал работы.

Как проверить, что здание действительно в собственности города

Табличка на фасаде или устная информация от предыдущего арендатора не заменяют проверку по официальным данным. Часть городских зданий передана учреждениям в оперативное управление, часть сдается в аренду напрямую через ДГИ или КИО, а часть смешана: например, здание в казне, но отдельные помещения в нем ранее приватизированы. Договор аренды и приложенный к нему технический план обычно прямо называют арендодателя, но для собственной проверки стоит свериться с выпиской из ЕГРН. Действующий договор аренды, зарегистрированный в Росреестре, отражается в выписке как обременение: там же указан срок аренды и, если помещение выделено контуром, реквизиты технического плана, по которому это обременение поставлено на учет.

Если в выписке в качестве правообладателя значится не город, а конкретное учреждение, — это признак оперативного управления, отдельного случая, который в этой статье не разбирается. Для помещения в казне города и договора аренды с ДГИ или КИО актуальную выписку удобно заказать прямо по объекту: сервис ниже показывает площадь и кадастровый номер по адресу или кадастровому номеру, введенным вручную.

Сверьте площадь и кадастровый номер вашего помещения по данным Росреестра

Расхождение между площадью в выписке и фактической площадью после ранее проведенных работ — частый повод для отказа при подаче: кадастровый инженер обязан описать в техническом плане именно то, что видит на объекте, а не то, что числится в старых документах.

Важный нюанс из практики: крупное нежилое здание нередко стоит на кадастровом учете одним объектом, без отдельного кадастрового номера под каждое сдаваемое в аренду помещение — городу и другим собственникам такое деление позволяет свободнее менять состав арендаторов. В этом случае арендатору выделяют не самостоятельный объект, а контур на поэтажном плане, приложенном к договору аренды, и сверять перед подачей документов нужно именно границы этого контура, а не общую площадь здания.

Порядок согласования: пять шагов от диагностики до регистрации в ЕГРН

Для арендатора нежилого помещения в здании городской собственности процедура длиннее, чем для арендатора у частного собственника, потому что в ней последовательно участвуют город как арендодатель и Росреестр как регистратор.

Как согласовать перепланировку нежилого помещения у города: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Закажите свежую выписку из ЕГРН на здание и помещение, поднимите договор аренды и приложенный к нему технический план на арендуемую часть.
2. Шаг 2. Проверьте условия договора о перепланировке и неотделимых улучшениях: почти всегда там указано, что любые изменения планировки требуют предварительного письменного согласия арендодателя.
3. Шаг 3. Закажите проект перепланировки и техническое заключение о состоянии несущих конструкций у проектной организации, затем направьте в ДГИ или КИО обращение о согласии на переустройство и перепланировку арендуемого помещения с приложением проекта.
4. Шаг 4. Получите письменное согласие города. Только после этого заказывайте технический план у кадастрового инженера: в план включаются сведения о согласии и реквизиты договора аренды.
5. Шаг 5. Подайте технический план, проект, техническое заключение и согласие собственника на государственный кадастровый учет изменений в Росреестр.

Каждый из этих шагов способен занять не один день: город рассматривает обращения в собственные регламентные сроки, а Росреестр — в сроки, установленные законом №218-ФЗ для кадастрового учета. Планировать открытие объекта под эту процедуру стоит с запасом, а не впритык к дате начала аренды или дате запуска бизнеса.

Мы в Смарт Вэй закладываем 2-3 дня на сверку технического плана с проектом до подачи в Росреестр — это снимает часть замечаний, которые иначе пришлось бы устранять уже после приостановки.

Образцы документов для согласования перепланировки у городского арендодателя

Ниже — образцы обращения в ДГИ, согласий владельца помещения на перепланировку и чек-листы для диагностики и подготовки проекта.

Когда согласие города не нужно и когда речь не о перепланировке

Не любое изменение в арендованном помещении требует согласия ДГИ или КИО и внесения изменений в ЕГРН.

• Косметический ремонт без изменения перегородок, дверных и оконных проемов не считается переустройством или перепланировкой и в ЕГРН не отражается.
• Временные некапитальные перегородки, которые не создают новых помещений и не затрагивают инженерные сети, обычно не подпадают под определение перепланировки по 432-ПП — но пограничный случай лучше подтвердить у проектной организации до начала работ.
• Если здание передано учреждению в оперативное управление, а не находится в аренде из имущественной казны, согласие запрашивают не в ДГИ или КИО напрямую, а у самого учреждения-балансодержателя — это отдельная процедура.

От перепланировки стоит отличать реконструкцию и капитальный ремонт. Реконструкция меняет параметры самого здания — площадь застройки, этажность, высоту — и требует отдельного разрешения на строительство, а капитальный ремонт восстанавливает или заменяет конструкции и инженерные системы без изменения планировки. Согласие ДГИ или КИО на перепланировку не заменяет эти процедуры, если фактически на объекте выполняются именно они.

Что рискует арендатор без согласия ДГИ или КИО

Частный арендодатель иногда закрывает глаза на перепланировку, проведенную без согласования, особенно если арендатор готов сам устранить несоответствие документам. Городской арендодатель работает по регламенту и с меньшей вероятностью станет разбираться с нарушением постфактум.

Без согласия арендодателя Росреестр не примет технический план на кадастровый учет изменений: заявителем должен быть правообладатель или лицо по его поручению, а перепланировка арендованного объекта без такого согласия в этом смысле не отличается от изменения чужого имущества без разрешения. Кроме отказа в регистрации, для арендатора казенного помещения возможно и договорное последствие: нарушение условия о согласии на перепланировку — основание для одностороннего отказа города от договора аренды по правилам, установленным в самом договоре. Использование помещения с самовольно измененной планировкой, которая не отражена в документах, дополнительно создает риск административной ответственности за нарушение порядка использования объекта капитального строительства: конкретный размер взыскания зависит от обстоятельств и субъекта РФ. Кроме отказа в регистрации и рисков по договору аренды, город как собственник вправе потребовать привести помещение в состояние, отраженное в действующих документах, — за счет арендатора.

Городская аренда почти всегда ограничена сроком и периодически проходит через новые торги на право заключения договора. Несогласованная перепланировка, не отраженная в ЕГРН, создает расхождение между фактическим состоянием объекта и документами: на новом круге торгов или при продлении договора это расхождение придется объяснять и, вероятно, устранять за свой счет, даже если сам арендатор в итоге сохранит право пользования помещением.

Если ДГИ, КИО или Росреестр отказывают, арендатор вправе обжаловать отказ. Юристы Смарт Вэй оценивают перспективы такого спора по документам объекта и, если основания для обжалования есть, представляют интересы арендатора в споре с государственным органом.

Стоимость сопровождения перепланировки нежилого помещения у города

Итоговая стоимость зависит от того, сколько документов нужно готовить с нуля: только техническое заключение и технический план или полный пакет с проектом, заключением СЭС и юридическим сопровождением обращения в ДГИ или КИО.

Полный перечень услуг и позиций по перепланировке нежилых помещений — на странице согласования перепланировки: стоимость проекта и технического заключения там считают индивидуально, по площади и объему изменений, а таблица выше показывает, во что обходятся сопутствующие этапы — от санитарного заключения до спора с ведомством.

Оценить, как компания ведет подобные проекты на практике, можно по отзывам клиентов на странице отзывов.

Выводы

Перепланировка нежилого здания сама по себе не требует отдельного муниципального разрешения по типу Мосжилинспекции: результат регистрируется в ЕГРН на основании проекта, технического заключения и технического плана. Но если здание принадлежит городу, а арендатор не является правообладателем, к этому техническому порядку добавляется согласие собственника — Департамента городского имущества в Москве или Комитета имущественных отношений в Санкт-Петербурге, — без которого Росреестр не примет документы на учет изменений.

В Смарт Вэй мы сопровождаем такие проекты с учетом обеих сторон вопроса: готовим проект и технический план для Росреестра и одновременно формируем обращение в ДГИ или КИО, чтобы согласие собственника не стало причиной задержки уже готового к подаче комплекта. Для предварительной оценки объекта можно оставить заявку через форму на сайте.

Частые вопросы о перепланировке в здании городской собственности