Перепланировка в объекте культурного наследия (ОКН) отличается от стандартной процедуры жёсткими ограничениями и дополнительными согласованиями. Федеральный закон № 73-ФЗ от 25.06.2002 «Об объектах культурного наследия» (в редакции от 15.10.2025, с изменениями, вступившими в силу с 01.03.2026) регулирует любые работы на таких зданиях. Собственникам помещений в домах-памятниках и зданиях, расположенных вблизи ОКН, необходимо учитывать особые требования ещё на этапе проектирования. Подробнее о перепланировке и реконструкции в нашем основном руководстве.
Автор статьи: Константин М, руководитель технического отдела. Аттестованный кадастровый инженер (квалификационный аттестат 78-16-1134), член НОПРИЗ (идентификационный номер П-011683). Судебный эксперт, инженер-проектировщик. Опыт работы в сфере согласования перепланировок и кадастрового учёта более 15 лет.
Фасад исторического здания: любые работы на таком объекте требуют согласования с органом охраны ОКН
Что такое объект культурного наследия
Объекты культурного наследия делятся на три категории по уровню значимости: федерального, регионального и местного (муниципального) значения. По статусу выделяют: объекты, включённые в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (ЕГРОКН); выявленные объекты; объекты, обладающие признаками ОКН. Информация о статусе здания доступна на портале data.mos.ru и в охранном обязательстве собственника.
Охранное обязательство (статья 47.6 73-ФЗ) содержит перечень предметов охраны конкретного объекта. Предмет охраны может включать фасады, планировочную структуру, лепной декор, оконные и дверные заполнения, лестницы, элементы интерьера. Именно этот документ определяет границы допустимых работ: всё, что входит в предмет охраны, трогать без специального разрешения запрещено.
Что-то пошло не так...
Выберите адрес из списка
Получите выписку из ЕГРН и о кадастровой стоимости
| Вид объекта недвижимости | |
| Кадастровый номер | |
| Местоположение | |
| Кадастровая стоимость по состоянию на 18.05.2026 | |
| Дата утверждения кадастровой стоимости | в Едином государственном реестре недвижимости сведения отсутствуют |
| Дата определения кадастровой стоимости | |
| Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости | |
| Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости | данные отсутствуют |
| Площадь объекта | |
| Особые отметки | данные отсутствуют |
This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.
Рассчитайте сумму штрафа за нарушения на ОКН
Зоны охраны ОКН
Статьи 34 и 34.1 Федерального закона № 73-ФЗ устанавливают несколько типов защитных территорий вокруг объектов культурного наследия.
Охранная зона предусматривает запрет на строительство и ограничения по хозяйственной деятельности. Зона регулирования застройки ограничивает высотность, параметры и характер новых построек. Зона охраняемого природного ландшафта запрещает или ограничивает хозяйственную деятельность и строительство.
Защитная зона (статья 34.1) устанавливается автоматически при отсутствии утверждённых зон охраны. Для памятников в населённых пунктах она составляет 100 метров от внешней стены здания, для ансамблей 150 метров, вне населённых пунктов 300 метров. В пределах защитной зоны запрещены строительство объектов капитального строительства и реконструкция с изменением объёмно-планировочных параметров.
Валентина Полякова, начальник проектного отдела:
«Те объекты, которые являются объектами культурного наследия, их не требуется согласовывать по девяносто четвёртому постановлению. У них другой порядок работ по согласованию изменения фасадов.»
Какие работы разрешены в ОКН
Статьи 44 и 45 Федерального закона № 73-ФЗ определяют виды работ по сохранению объектов культурного наследия: консервация, ремонт памятника (без изменения предмета охраны), реставрация, приспособление для современного использования.
Перепланировка в ОКН относится к категории «приспособление для современного использования», если не затрагивает предмет охраны. При затрагивании предмета охраны работы квалифицируются как реставрация, что требует другой лицензии и иного порядка согласования.
В помещениях ОКН допускается: возведение ненесущих перегородок (при условии, что историческая планировочная структура не входит в предмет охраны); перенос инженерных коммуникаций; замена напольных покрытий; устройство проёмов в ненесущих стенах.
Запрещены: снос несущих конструкций, составляющих предмет охраны; изменение фасадов, если они входят в предмет охраны; самовольные работы любого вида; демонтаж исторических элементов (лепнины, пилястр, скульптур).
Константин Виталиков, кадастровый инженер:
«Если здание является памятником культуры, любые работы на его фасаде (особенно демонтаж исторических элементов, таких как лепнина, пилястры, скульптуры) — это не «изменение фасада», а «проект реставрации». Это совершенно другая процедура, с другими требованиями, допусками СРО, и согласованиями в Департаменте культурного наследия.»
Историческая застройка Арбата: при перепланировке в зданиях-памятниках учитывается предмет охраны каждого объекта
Органы согласования перепланировки в ОКН
Порядок согласования зависит от категории объекта и его местонахождения.
В Москве перепланировку в многоквартирных домах-памятниках согласует Мосжилинспекция (МЖИ) на основании заключения Мосгорнаследия (Департамента культурного наследия города Москвы). Работы в нежилых зданиях-ОКН согласует напрямую Мосгорнаследие.
В Санкт-Петербурге согласованием занимается КГИОП (Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры).
Работы на объектах федерального значения согласует Минкультуры России. Объекты регионального значения находятся в ведении региональных органов охраны ОКН.
Согласование перепланировки в МКД-памятнике (Москва)
Процедура перепланировки квартиры в доме культурного наследия регулируется постановлением Правительства Москвы № 508-ПП (редакция от 26.12.2022) с учётом требований 73-ФЗ.
Собственник проверяет статус здания через портал data.mos.ru или запрашивает информацию в Мосгорнаследии. Далее необходимо изучить охранное обязательство и определить предмет охраны. Проект перепланировки разрабатывает организация, имеющая лицензию Министерства культуры на проектирование работ по сохранению ОКН.
С готовым проектом собственник обращается в Мосгорнаследие для получения заключения о допустимости запланированных работ. После положительного заключения документы подаются в МЖИ для согласования перепланировки. С апреля 2025 года (постановление Правительства Москвы № 841-ПП от 18.04.2025) подача документов осуществляется только в электронном виде через портал mos.ru.
После завершения работ составляется акт МЖИ, кадастровый инженер готовит технический план, изменения вносятся в ЕГРН.
Как согласовать перепланировку в МКД-памятнике
Показать пошаговую инструкцию
Шаг 1. Проверьте статус здания на портале data.mos.ru или в Росреестре. Убедитесь, что дом включён в реестр ОКН или имеет статус выявленного объекта.
Шаг 2. Запросите охранное обязательство в Мосгорнаследии. Изучите перечень предметов охраны вашего здания.
Шаг 3. Закажите проект перепланировки в организации с лицензией Минкультуры на проектирование работ по сохранению ОКН.
Шаг 4. Получите заключение Мосгорнаследия о допустимости планируемых работ. Срок рассмотрения составляет до 45 рабочих дней.
Шаг 5. Подайте документы в МЖИ через портал mos.ru. К заявлению приложите проект, заключение Мосгорнаследия, правоустанавливающие документы.
Шаг 6. Выполните работы в соответствии с согласованным проектом. Ведите журнал производства работ.
Шаг 7. Подайте заявление на получение акта о завершённом переустройстве/перепланировке в МЖИ. После обследования помещения инспектором акт будет выдан.
Шаг 8. Закажите технический план у кадастрового инженера. На основании акта МЖИ и технического плана Росреестр внесёт изменения в ЕГРН.
Согласование перепланировки в нежилом здании-ОКН
Процедура для нежилых зданий-памятников регулируется постановлением Правительства Москвы № 432-ПП (редакция от 24.10.2024) и постановлением № 949-ПП от 03.12.2024.
Проект перепланировки разрабатывается организацией с лицензией Минкультуры. Для объектов федерального значения и особо ценных ОКН требуется проведение государственной историко-культурной экспертизы (ГИКЭ) в соответствии с постановлением Правительства РФ № 530 от 25.04.2024. Экспертизу утверждает орган охраны ОКН.
Документы подаются напрямую в Мосгорнаследие через портал mos.ru. Орган охраны выдаёт задание на проведение работ и разрешение. Работы выполняются при обязательном техническом и авторском надзоре. После завершения кадастровый инженер готовит технический план, изменения регистрируются в кадастровом учёте и ЕГРН.
Жилой дом в историческом районе: статус здания можно проверить на портале data.mos.ru
Работы вблизи ОКН: раздел ОСОКН
При согласовании изменения фасадов или строительстве вблизи объектов культурного наследия требуется разработка раздела ОСОКН (обеспечение сохранности объектов культурного наследия). Нормативная база: статья 36 (части 2-3) Федерального закона № 73-ФЗ и Приказ Мосгорнаследия № 241 от 18.04.2016.
Раздел ОСОКН включает: общие данные об объекте проектирования; ситуационный план с обозначением близлежащих ОКН; перечень объектов культурного наследия на соседних участках; оценку воздействия планируемых работ на каждый ОКН; выводы и рекомендации по минимизации воздействия.
Валентина Полякова, руководитель проектного отдела:
«Необходимость разработки ОСОКН обусловлена расположением проектируемого здания в исторически сложившемся районе Москвы, характеризующемся высокой концентрацией объектов культурного наследия различных уровней охраны и непосредственной близостью к ним.»
Раздел ОСОКН согласуется в Мосгорнаследии. Без этого согласования получить разрешение на изменение фасадов в Москве по постановлению № 94-ПП невозможно.
Валентина Полякова, специалист по согласованию фасадов:
«Если фасады не являются предметом охраны, то в целом их изменения также могут быть согласованы через Москомархитектуру.»
Стоимость и сроки согласования
Согласование перепланировки в ОКН занимает значительно больше времени, чем в обычном здании. Реальные сроки составляют от 6 до 18 месяцев с учётом государственной историко-культурной экспертизы.
Стоимость услуг по согласованию включает: проект перепланировки от 104 000 рублей; техническое заключение от 117 000 рублей. Государственная пошлина за регистрацию в ЕГРН с 2025 года составляет 1 000 рублей для физических лиц и 2 000 рублей для организаций.
На сроки согласования перепланировки влияют: категория объекта (федеральный, региональный, местный); необходимость проведения ГИКЭ; сложность планируемых работ; полнота представленной документации.
Ответственность за нарушения
Статья 7.13 КоАП РФ устанавливает административные штрафы за нарушение требований сохранения и использования объектов культурного наследия.
Для обычных ОКН: граждане от 15 000 до 200 000 рублей, должностные лица от 20 000 до 400 000 рублей, юридические лица от 200 000 до 5 000 000 рублей.
Для особо ценных объектов и объектов Всемирного наследия ЮНЕСКО: граждане от 20 000 до 300 000 рублей, должностные лица от 50 000 до 500 000 рублей, юридические лица от 1 000 000 до 20 000 000 рублей.
Для выявленных ОКН: граждане от 15 000 до 100 000 рублей, должностные лица от 20 000 до 300 000 рублей, юридические лица от 100 000 до 1 000 000 рублей.
Статья 7.14 КоАП РФ предусматривает ответственность за проведение работ без разрешения: граждане от 15 000 до 100 000 рублей, организации от 100 000 до 1 000 000 рублей.
Статья 243 УК РФ устанавливает уголовную ответственность за уничтожение или повреждение ОКН: штраф до 3 000 000 рублей или лишение свободы до 3 лет. За особо ценные объекты и объекты Всемирного наследия штраф составляет до 5 000 000 рублей или лишение свободы до 6 лет.
Помимо штрафа собственник обязан восстановить повреждённый объект за свой счёт. Узаконить самовольную перепланировку в ОКН практически невозможно: Мосгорнаследие не выдаёт заключения задним числом.
Документы для согласования перепланировки в ОКН
Для согласования перепланировки в объекте культурного наследия потребуются: правоустанавливающие документы на помещение (выписка из ЕГРН); техническое заключение о состоянии конструкций; проект перепланировки от организации с лицензией Минкультуры; охранное обязательство собственника; заключение органа охраны ОКН о допустимости работ; при необходимости акт государственной историко-культурной экспертизы.
При работах вблизи ОКН дополнительно разрабатывается раздел ОСОКН. Подробнее о согласовании перепланировки в культурном наследии читайте в нашем подробном руководстве.
Особенности согласования в Санкт-Петербурге
В Санкт-Петербурге согласование перепланировки в ОКН осуществляет КГИОП. Порядок работ аналогичен московскому: проверка статуса объекта, изучение предмета охраны, разработка проекта лицензированной организацией, получение согласования КГИОП, выполнение работ, кадастровый учёт изменений.
Согласование фасадов в Санкт-Петербурге имеет свои региональные особенности, связанные с высокой концентрацией исторической застройки в центральных районах города.
Заключение
Перепланировка в объекте культурного наследия требует тщательной подготовки и соблюдения установленного порядка. Ключевые моменты: проверка статуса здания и изучение предмета охраны до начала проектирования; разработка проекта организацией с лицензией Минкультуры; получение заключения органа охраны ОКН; проведение государственной историко-культурной экспертизы при необходимости; регистрация изменений в ЕГРН после завершения работ.
При работах вблизи ОКН необходима разработка раздела ОСОКН. Самовольные работы на объектах культурного наследия влекут серьёзную административную и уголовную ответственность, а легализация уже выполненных без согласования работ практически невозможна.
