Перепланировка в апартаментах — согласование нужно ли

Апартаменты — недвижимость, предназначенная для проживания, но по законодательству она не считается жилой. В ряде случаев перепланировка апартаментов требует согласования в порядке, установленном жилищным законодательством.

Апартаменты как объект недвижимости: общая характеристика

Апартаменты по составу и назначению помещений апартаменты близки к квартирам. Но все же не соответствуют законодательным критериям признания помещения жилым. В частности, потому что являются помещениями для временного проживания (СП 160.1325800.2014). В свою очередь, один из признаков жилого помещения – обеспечение постоянного проживания людей (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ). 

При этом, апартаменты могут располагаться:

• в здании многоквартирного дома;
• в полностью нежилом здании (в гостинице).

Владельцы апартаментов могут осуществлять их перепланировку. Например, для того, чтобы осуществить использование апартаментов под офис — другой объект нежилой недвижимости. Перепланировка осуществляется в целях изменения конфигурации помещений, улучшения их свойств для коммерческих целей.

Можно отметить, что формальных ограничений на изменение способа использования апартамента вследствие перепланировки законодательство не содержит. Однако, такие ограничения могут сформироваться в результате участия собственника объекта недвижимости в различных гражданско-правовых отношениях. Например – в правоотношениях с собственниками иных объектов недвижимости, расположенных по соседству с апартаментами в том же здании или МКД (например, используемых под офис). Либо – с арендатором. Владелец апартаментов, используемых для проживания, может возразить относительно использования арендатором апартаментов под офис (апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28.05.2013 по делу № 11-14206/2013). Хотя закон подобных ограничений не предусматривает.

Для собственников при этом важен следующий вопрос: нужно ли согласовывать перепланировку в апартаментах как процедуру, характеризующуюся проведением различных строительно-ремонтных работ, с регулирующими органами?

Перепланировка в апартаментах: согласование (нужно ли)?

В случае, если нежилое помещение расположено в составе МКД, то в отношении процедуры его перепланировки применяются те же требования законодательства, что установлены для квартир в МКД. По общему правилу, жилищное законодательство обязывает согласовывать перепланировку (ст. 26 ЖК РФ). Таким образом, перепланировка апартаментов по законодательству подлежит согласованию, если они располагаются в МКД.

Но из указанного правила есть регулярно применяемые исключения (которые мы рассмотрим далее).

В свою очередь, в отношении перепланировки апартаментов в полностью нежилом здании, аналогичных требований по согласованию законом не установлено. Более того, сама по себе процедура перепланировки таких апартаментов формально не предусмотрена законом. По нежилой недвижимости в чистом виде могут быть произведены, например, реконструкция или капремонт, но не перепланировка – поскольку она не предусмотрена регулирующими нормативами (в Москве – постановлением от 27.08.2012 № 432-ПП).

Вместе с тем, на практике здесь возможны:

• облегченный сценарий изменения конфигурации помещения — при котором проводятся ремонтно-строительные работы (составляющие перепланировку по существу), не требующие получения разрешения на строительство (реконструкцию);
• усложненный сценарий — при котором соответствующее разрешение требуется (как и нужен специальный документ – акт ввода в эксплуатацию).

Комментарий эксперта: в целях проведения реконструкции производится отдельная согласительная процедура, не имеющая отношения к согласованию перепланировки. Данная процедура существенно сложнее, требует учета многих нюансов. Обращение к квалифицированным экспертам «Смарт Вэй» позволит произвести необходимое согласование в кратчайшие сроки и в полном соответствии с законодательством.

Отмеченный усложненный сценарий – с оформлением разрешения на реконструкцию, предусматривает:

1. Подготовку документов для оформления разрешения, указанных в п. 1-10 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ.

В их числе:

• документы, удостоверяющие право собственности на земельный участок;
• градостроительный план участка;
• проектная документация, включающая сведения по инженерным изысканиям;
• проект реконструкции (соответствующий требованиям по постановлению Правительства России от 16.02.2008 № 87, проверенный экспертной организацией, если нет оснований для отказа в экспертизе по п. 2 ст. 49 ГрК РФ);
• согласие на проведение реконструкции от всех собственников здания (если их несколько).

2. Передачу документов в регулирующий орган для оформления разрешения (в Москве — Комитет государственного строительного надзора).

3. Проведение работ по реконструкции — в полном соответствии проектной документации.

4. Обеспечение оформления разрешения на ввод реконструированного здания в эксплуатацию — в том же регулирующем органе.

В целях оформления разрешения на ввод в эксплуатацию необходимо подготовить ряд дополнительных документов (их полный перечень приведен в п. 2.5.1.1.1 Регламента, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 17.04.2012 № 145-ПП). В числе таких документов:

• технический план;
• акт о подключении к инженерно-техническим сетям (в случае, если оно предусмотрено проектной документацией);
• разрешение на строительство.

Комментарий эксперта: в 2024 году предоставляется в том числе акт приемки объекта капстроительства в случае, если реконструкция осуществлена подрядчиком по договору.

Вместе с тем, правомерно говорить о том, что перепланировке «нежилого» апартамента по существу будет соответствовать именно первый, облегченный сценарий — когда не требуется получения разрешения на строительство исходя из содержания проводимых ремонтно-строительных работ. При этом, отмеченная облегченность вовсе не означает отсутствия необходимости в осуществлении действий, направленных на обеспечение законности проведения работ. Такая необходимость сохраняется.

Рассмотрим подробнее, как согласуется перепланировка апартамента, который располагается в МКД, а также то, как обеспечивается законность работ, по существу соответствующих перепланировке, в отношении апартамента в нежилом здании.

Перепланировка апартаментов в МКД: как согласовать?

Итак, по общему правилу перепланировка «жилого» апартамента требует согласования с регулирующим органом. В Москве это Мосжилинспекция. Чтобы согласовать перепланировку апартаментов в Санкт-Петербурге, нужно обратиться в Межведомственную комиссию при администрации района, в котором располагается здание.

В случае с объектом недвижимости, расположенным в Москве, согласование фактически будет состоять из двух этапов (п. 15 Требований по приложению № 1 к постановлению Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП):

2. Получения разрешения на перепланировку.
3. Оформления акта о завершении перепланировки.

В Санкт-Петербурге второй этап согласования формально не предусмотрен (п. 2.3 Административного регламента, утвержденного распоряжением Жилищного комитета от 12.08.2021 № 735-р. Однако, здесь действует общая норма по ч. 1 ст. 28 ЖК РФ, предусматривающая оформление акта о завершении приемки.

В случае, если осуществляется перепланировка апартаментов в Москве, то для получения разрешения необходимо предоставить в Мосжилинспекцию (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ, п. 2.5.1.1.1 Административного регламента по приложению № 2 к постановлению № 508-ПП):

• документы, подтверждающие право собственности на апартаменты;
• при необходимости — доверенность от собственника, если перепланировку согласует его представитель;
• техпаспорт апартаментов;
• проект перепланировки апартаментов.

В целях составления проекта на практике могут потребоваться:

• положительная экспертиза от СЭС;
• согласие банка (в случае, если перепланируемое помещение в ипотеке);
• согласие от Департамента городского имущества (если помещение арендуется у города).

К проекту также прилагается дополнительный документ — заключение о техническом состоянии конструкций МКД и о допустимости и безопасности работ по перепланировке (п. 1.2.3.4 Требований по приложению № 3 к постановлению № 508-ПП). Разработано оно должно быть проектной организацией, входящей в состав саморегулируемой организации.

Для оформления акта — после проведения работ на основании выданного разрешения, в Мосжилинспекцию необходимо предоставить:

• журнал производства работ (п. 2.5.1.1.2.4.1 Административного регламента по приложению № 2 к постановлению № 508-ПП);
• документацию на скрытые работы, если они проведены (данные работы перечислены в приложении № 7 к регламенту).

В свою очередь, возможно проведение перепланировки апартаментов в Москве, расположенных в МКД, и без согласования.

Перепланировка апартаментов без согласования: когда это возможно

Нет необходимости в согласовании перепланировки, если в рамках нее проведены работы, не поименованные в п. 2 и 3 Требований по приложению № 1 к постановлению № 508-ПП, и при этом:

• имеется эскиз в форме поэтажного плана и экспликации к нему после перепланировки (п. 19.4 Требований);
• есть оформленный акт о завершении процедуры перепланировки (п. 19.1 Требований).

Примеры работ, не требующих согласования:

• замена проводки;
• замена водопроводных труб;
• замена окон;
• установка (замена) дверей;
• выравнивание стен под замену обоев.

Комментарий эксперта: в рамках стандартных сценариев перепланировки крайне редко выполняются работы, не попадающие под п. 2. и 3 Требований. Поэтому, “несогласуемый” сценарий перепланировки – исключение. Следует ориентироваться на типовой порядок, предусматривающий составление проекта и оформление разрешения.

Акт оформляется в том же порядке, что и в случае со стандартным порядком согласования перепланировки. При этом, он дополняется (п. 2.5.1.1.2.5 Административного регламента):

• документами о праве собственности на апартаменты;
• техпаспортом;
• отмеченным выше эскизом.

Еще один возможный вариант — согласование перепланировки апартаментов по факту ее проведения (узаконивание).

Как узаконить перепланировку апартаментов по факту?

Решить рассматриваемую задачу можно, если (п. 16 Требований по приложению № 1 к постановлению № 508-ПП):

• получить от организации, входящей в СРО, техническое заключение о безопасности проведенных в рамках перепланировки работ;
• опять же, оформить акт о приемке результатов перепланировки.

Комментарий эксперта: в случае, если перепланировка затронула несущие конструкции, либо если в доме имеются деревянные перекрытия, то техническое заключение должен подготовить автор дома либо отобранная Мосжилинспекцией организация.

Важно! Во всех указанных случаях результаты перепланировки обязательно отражаются в техпаспорте помещения. Данное предписание приведено в  ст. 25 ЖК РФ и п. 24 Требований по приложению № 1 к постановлению № 508-ПП. Корректировки в техпаспорт вносятся посредством обращения в БТИ.

Успешное согласование перепланировки (и изменение техпаспорта) — не единственное условие обеспечения ее соответствия законным требованиям. Необходимо произвести еще одну процедуру — учет результатов проведения строительно-ремонтных работ в ЕГРН.

Как отразить итоги перепланировки в ЕГРН?

Для решения рассматриваемой задачи составляется технический план, в котором отражаются результаты перепланировки (п. 21.20, 37, 73 Требований по приказу Росреестра от 15.03.2022 № П/0082). Далее он направляется в Росреестр — в целях внесения изменений в ЕГРН на основании техплана.

Комментарий эксперта: технический план — важнейший документ в рамках обеспечения соответствия перепланировки требованиям законодательства. По сложности он не уступает проекту, а также техническому заключению. Соответственно, его подготовка должна быть осуществлена аттестованным кадастровым инженером, имеющий опыт и компетенции в вопросах кадастрового учета объектов недвижимости.

Перейдем к следующему сценарию — при котором перепланировка проводится в отношении апартаментов, расположенных в полностью нежилом здании.

Как согласовать перепланировку в нежилом здании?

Как мы уже отметили выше, нежилой объект — апартаменты, расположенный в МКД, перепланируется в соответствии с жилищным законодательством по принципу правовой аналогии. В свою очередь, данный принцип в отношении апартаментов в нежилом здании не применяется — по таким объектам возможна реконструкция, либо проведение работ, по существу соответствующих перепланировке. Данные процедуры подлежат отдельному согласованию — в рамках получения разрешения на строительство (реконструкцию). Осуществляется данная процедура, прежде всего, по правилам, отраженным в Градостроительном Кодексе. Разрешение можно не оформлять, если проводятся работы, поименованные в перечне по постановлению № 432-ПП.

В свою очередь, строительно-ремонтные работы могут и не подлежать согласованию. В этом случае задействуется упрощенный сценарий изменения конфигурации апартамента, отмеченный выше. По общему правилу, это работы, по итогам которых изменения на объектах капстроительства не затрагивают конструктивные и прочие характеристики надежности и безопасности таких объектов, а также не нарушают предельные параметры по градостроительному регламенту (п. 4 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ). В Москве перечень соответствующих работ, при которых разрешение не требуется, приведен в приложении № 2 к постановлению Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП.

Для того, чтобы воспользоваться возможностью не получать разрешение на строительство (реконструкцию), необходимо оформить специальный документ — техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке (п. 2.2 постановления № 432-ПП). При наличии данного документа можно проводить работы по изменению конфигурации апартамента (фактически составляющие перепланировку) – в соответствии с разработанной проектной документацией.

А затем — необходимо отразить их результаты в техплане, как и в случае с «согласуемой» перепланировкой апартаментов в МКД.

Комментарий эксперта: при фактическом использовании перепланированных апартаментов в коммерческой деятельности необходимо учитывать интересы третьих лиц в рамках различных правоотношений. Арендатору следует обговорить с собственником — если обустроен офис в апартаментах, можно ли применять соответствующее помещение для нужд, характеризующих деятельность офиса организации.

Полезные документы

Документы для скачивания:

Стоимость перепланировки

Рассмотрим основные составляющие стоимости согласования перепланировки апартаментов. 

Если вам предстоит перепланировка апартаментов — сделать в Москве требуемую документацию для ее проведения вам помогут эксперты компании «Смарт Вэй».

Кейсы

Кейс 1. Владелец двухкомнатного апартамента, расположенного на первом этаже МКД, решил методом перепланировки образовать трехкомнатное помещение — чтобы сдавать в аренду каждую комнату по отдельности. Наши специалисты, произведя необходимые обмеры на объекте недвижимости, сформировали документацию на согласование перепланировки, а также обеспечили отражение ее результатов в ЕГРН.

Кейс 2. Собственник апартамента, находящегося в здании отеля, решил адаптировать соответствующее нежилое помещение под другой вид бизнеса — салон-парикмахерскую, и в этих целях провести перепланировку. Специалисты «Смарт Вэй» разработали заключение о допустимости проведения работ на объекте капстроительства, по завершении работ сформировали технический план,  а затем передали необходимую документацию в Росреестр в целях отражения итогов перепланировки в ЕГРН.

Вопрос-ответ

1. Когда перепланировка апартаментов требует согласования?

Согласование в порядке, регламентированном ЖК РФ (и региональными жилищными нормативами — например, постановлением № 508-ПП), требуется при перепланировке апартаментов, расположенных в МКД.

Перепланировка помещений, расположенных в нежилых зданиях, не требует согласования, если проводятся работы, не предусматривающие оформления разрешения на строительство (реконструкцию).

2. Как согласовать перепланировку?

Общий сценарий — оформление разрешения на перепланировку и обеспечение подписания акта приемки работ. В целях оформления разрешения в Мосжилинспекцию предоставляется ключевой документ — проект перепланировки (дополняемый техническим заключением о допустимости и безопасности работ). Для подписания акта проведенные работы должны соответствовать проекту.

Можно согласовать перепланировку по факту, если представить в регулирующий орган техническое заключение о допустимости проведения работ в рамках перепланировки. Разрешается обойтись без согласования, если проводятся работы, не поименованные в п. 2 и 3 Требований по приложению № 1 к постановлению № 508-ПП (при этом обязательно оформляется акт приемки).

3. Что может быть результатом перепланировки апартаментов?

Закон формально не устанавливает требований к характеристикам и назначению помещений, образуемых в результате перепланировки апартаментов. Можно переоборудовать апартамент в офис, парикмахерскую. Фактическое использование обновленного помещения должно учитывать интересы третьих лиц, с которыми может вступать в правоотношения собственник или арендатор апартамента, а также соответствовать санитарным нормам.

Список источников

• Федеральный закон № 384-ФЗ (скачать);
• СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения (скачать);
• СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные (скачать);
• СП 59.13330.2016 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП (скачать);
• Приказ Росреестра № П/0082 (скачать).