Перепланировка помещения или здания в БТИ в 2024 году

Почему важно согласовывать перепланировку?

Принимая решение об открытии, расширении собственного бизнеса, предприниматель решает приобрести (купить, взять в долгосрочную аренду) необходимых помещений, с последующей адаптацией их планировки под предстоящие задачи. Для офиса, торгового центра, ресторана или склада перечень работ будет различаться весьма существенно.

Согласно положениям действующего законодательства, все предстоящие изменения необходимо согласовать.

Компания «Смарт Вэй» оказывает под ключ услуги по перепланировке нежилого помещения, здания, со внесением всех необходимых изменений в планы БТИ.

Последнее требование прямо вытекает из постановления 106-ПП (для Москвы). В иных регионах эта процедура к обязательным не относится.

Являясь членом СРО, мы полностью отвечаем за безопасность принимаемых решений, делаем технически и юридически обоснованные выводы о допустимости осуществления перепланировки. Практический опыт наших проектировщиков гарантирует надлежащее качество выполнения проектных работ.

Кадастровые инженеры «Смарт Вэй» подготовят необходимый комплект документации для БТИ, проект перепланировки входит в их число, а сотрудники, отвечающие за согласование, выполнят их регистрацию во всех структурах, предусмотренных положениями действующих федеральных и муниципальных органов.

Роль и место БТИ в процессе перепланировки

Данная организация является государственной структурой, в задачу которой входит фиксация текущей планировки помещений, зданий.

БТИ согласование перепланировки не проводит, не выдаёт каких-либо разрешений.

Главные решаемые задачи:

• при выявлении несанкционированного переустройства, перепланировки нежилого помещения (далее по тексту, НП), внести в техпаспорт «красные линии» указывающие на несогласованные в БТИ изменения;
• на основании согласованного проекта перепланировки (далее ПП), техзаключения, распоряжения МЖИ (для Москвы, если нежилое помещение расположено в МКД), акта о выполненном переустройстве специалист БТИ, вызываемый на объект, производит требуемые замеры, составляет новый технический паспорт.

При этом обязательно контролируется соответствие фактически выполненных работ положениям разработанной проектной документации.

После перепланировки БТИ вносит изменения в техническую документацию, предварительно выполнив техническую инвентаризацию объекта. В экспликации, поэтажных планах отмечаются все выполненные изменения.

Перепланировка БТИ для нежилого помещения, расположенных в МКД, для её согласования в МЖИ (для Москвы), аналогичных структурах ряда иных городов, необходима в связи с тем, что техпаспорт, полученный в бюро, должен быть предъявлен обязательно (основание, 508-).

Все необходимые работы, включая получение новой редакции техпаспорта, выполнят специалисты «Смарт Вэй».

Оформление перепланировки в БТИ должно быть проведено не позднее, чем за 5 лет до его предъявления.

Непосредственно в столице эти документы можно не предоставлять, их запросят в БТИ автоматически (основание, постановление 506-ПП).

Объект недвижимости, перед его вводом в эксплуатацию после завершения реконструкции (вариант, нового строительства), проходит процедуру инвентаризации, основным исполнителем которой является кадастровый инженер компании «Смарт Вэй».

Второй организацией, привлекаемой к проведению подобных работ, является Ростехинвентаризация. В Москве, для нежилых помещений, расположенных в МКД, МЖИ требует именно документы из БТИ, ссылаясь на положения постановления 106-ПП (приложение 1 пункт 1.7.).

Что такое план БТИ, для чего он необходим

Подобным наименованием принято обозначать инвентаризационный план любого типа, даже если предварительные обмеры осуществлялись иной организацией. В состав документа входит несколько чертежей.

Поэтажный план

Этот документ оформляется на каждый этаж здания (поэтажный план). Содержит графическое изображение всех расположенных помещений с указанием их основных габаритов (иначе чертёж становится нечитаемым).

В Санкт-Петербурге, к примеру, таких нормативов нет и БТИ не участвует в согласовании перепланировок даже в МКД. В СПб и Московской области БТИ является прямым конкурентом компании “Смарт Вэй” без особых привилегий и полномочий.

Эксперт. В архивном деле на объект обязательно содержится план, на который нанесены все, замерявшиеся на объекте, размеры:

• имеющихся дверных и оконных проёмов;
• назначения каждого помещения, их общего количества, геометрических размеров;
• фиксации силовых элементов, ограждающих конструкций;
• иных эксплуатационных параметров;
• обязательно проставляется дата выполнения замеров.

Документ оформляется на листе А4, представляет планировку нежилых помещений с проставленными номерами помещений и базовыми размерами. Заверяется штампиком отделения БТИ, оформившего документ, с указанием даты крайнего обмера нежилого помещения и выдачи самого плана.

Если на момент последнего выхода на объект обмерщика, там выявляется несогласованная перепланировка, все изменения наносятся на план красными линиями, ставится отметка о переоборудовании, выполненном без разрешающих документов (для Москвы, только отметка).

Если документ выдаётся на нежилое здание в 2 и более этажей, в его состав входит несколько чертежей, именуемых поэтажными планами. По каждому этажу оформляется своя экспликация. Если нежилое помещение достаточно большое, то план может выполняться на листе иного формата, до А0.

Экспликация

Представляет таблицу, в которой указаны существенные параметры каждого помещения, с отметками об их назначении (вспомогательное, основное), площади.

Эксперт. Фактическая площадь лоджий, указанных в экспликации, умножается на специальный понижающий коэффициент, равный 0,5. А балконов – 0,3.

Упомянутые документы являются приложениями к тех. плану. Однако допускается выборочный их заказ и применение.

Эксперт. При согласовании в БТИ перепланировки нежилого помещения достаточно предоставить поэтажный план, экспликацию с приложением к ним справки о фактическом состоянии помещений, выписки из техпаспорта на объект.

Заключение кадастрового инженера

В нём указаны различия между фактическим состоянием нежилого помещения и информацией по нему, указанной в ЕГРН, проектной документации, акте приёма объекта в эксплуатацию.

Дальнейшие действия с нежилым помещениями, возможны только после узаконивания имеющихся рассогласований (вариант, устранения выявленных реестровых ошибок).

Для чего необходимо оформление плана

Наличие официального плана БТИ без красных линий позволяет правообладателю нежилого помещения проводить любые сделки с недвижимостью:

• осуществить сделку с нежилое помещение (пример, купля-продажа, сдача в аренду). Наличие красных линий в документах БТИ может стать проблемой при эксплуатации нежилого помещения после его приобретения, т.е. изначально является риском для покупателя;
• узаконить перепланировку БТИ;
• поменять целевое назначение объекта (пример – из жилого в нежилое);
• проверить декларацию застройщика (соответствие фактической площади нежилого помещения заявленной).

Когда в план БТИ требуется официально внести изменения

К числу подобных случаев, возникающих наиболее часто, относятся следующие ситуации:

• на руках имеется акт о завершении работ по переустройству помещения, разрешение на перепланировку, в рамках которого они проводились (требование актуально для нежилых помещений в МКД, расположенных в Москве).

В этом случае потребность в получении нового плана обусловлена необходимостью завершения согласования перепланировки в БТИ для последующего внесения изменений в ЕГРН.

• Получены планы БТИ с имеющимися красными линиями. Последние требуется поменять на чёрные;

• срывается сделка по нежилому помещению (продажа, покупка) из-за неготовности или отсутствия документов БТИ.

Эксперт. С учётом объёмов выполняемых кадастровых работ, их сложности, для изготовления нового технического плана может потребоваться от 1 дня до нескольких недель.

Обращение в компанию «Смарт Вэй» существенно сокращает сроки и стоимость выполнения работ. Эксперты определят конкретные сроки, рассчитают, сколько стоит перепланировка БТИ, после личного обращения заказчика и согласования всех основных условий ТЗ.

Порядок получения плана БТИ

Алгоритм подобных действий регламентирован (для столицы) постановлением 106-ПП. Основное нововведение заключается в установлении срока легитимности плана, включаемого в пакет документов.

Согласовать перепланировку в БТИ требуется не позднее, чем за 5 лет до момента подачи.

Документы можно получить на бумажном носителе или в электронной версии (формат PDF). В последнем случае исполнитель подпишет их своей цифровой подписью. Существует несколько вариантов заказа требуемого документа (при условии его первичного обмера в БТИ).

Личное обращение в Бюро

В этом случае, при подаче заявления, сразу предоставляется информация о сроке последней инвентаризации интересующего помещения. Если он не превышает установленный, можно сразу оформить заказ, который выполнят достаточно быстро.

В противном случае, заявителю будут предложены документы БТИ, содержащие только информацию об обследовании помещения.

Важно понимать, что все отделения БТИ и МФЦ работают по экстерриториальному признаку. Однако, заказ нужных документов в своём районе, сокращает сроки их получения.

Заказ необходимого плана через МФЦ

Если нежилое помещение располагается в столице, заказать его можно онлайн, на сервисе mos.ru.

Здесь просто оформляется заявка и направляется в БТИ. Далее события могут развиваться по одному из следующих сценариев.

Заявитель может уведомить, что обследования не проводилось более 5 лет и оформить выход техника, который прибудет на объект в согласованные сроки и выполнит все необходимые проверки и замеры.  Ваши документы становятся легитимными.

Если заявитель считает, что инвентаризация проводилась недавно, заказываются документы без выхода техника.

В подобных случаях, БТИ направляет в МФЦ отказ в выдаче документов. придётся повторно готовить пакет и подавать заявку с приглашением техника (вызов БТИ после перепланировки). Чтобы избежать подобного сценария, требуется заказать архивные документы (пример, поэтажный план с экспликацией).

При подаче соответствующей заявки, к ней требуется приложить пакет документов (предоставляются в копиях):

• само заявление, по установленной форме (для ФЛ);
• документ, удостоверяющий личность;
• если данные о праве собственности не включены, на момент обращения, в базу данных БТИ (ЕГРН), документы, подтверждающие, что заявитель является правообладателем нежилого помещения (здания);
• если интересы владельца предоставляет доверенное лицо, доверенность, заверенная нотариально;
• если заявителем выступает юридическое лицо – гарантийное письмо по установленной форме.

В последнем документе указывают: какие именно документы нужны, их потребное количество по каждой позиции, адрес объекта недвижимости, реквизиты юридического, обязательства по оплате.

Если в письме прямо не указана необходимость выхода на объект кадастрового техника-инвентаризатора, документы, по умолчанию, выдаются их архива, без осуществления обмеров.

После приёма заявки, бюро предоставляет заявителю выписку с указанием согласования перепланировки, срока её предоставления.  Говорить о стоимости перепланировки в БТИ некорректно, так как данная организация не занимается разработкой проекта, это делают специалисты компании “Смарт Вэй”

Эксперт. Перед обращением в БТИ рекомендуется уточнить, кем именно осуществлялась инвентаризация вашего объекта. В тех случаях, когда последний располагается в новостройке, гораздо проще и быстрее получить инвентаризационные планы непосредственно у застройщика, управляющей компании. Так как объект при вводе эксплуатацию обязательно инвентаризируется.

Есть ещё одна причина. Ряд современных новостроек проходит первичную инвентаризацию у кадастровых инженеров, не имеющих права выполнять техпаспорта на нежилые помещения.

В этом случае потребуется проведение первичной инвентаризации через БТИ с учётом требований закона 218-ФЗ.

Если обмеры выполнял Ростех, то нужные документы можно получить только в данной организации. В Москве есть только одно место выдачи подобной документации: Гусятников пер. дом 11.

Алгоритм согласования перепланировки

Процесс включает:

• получение в БТИ поэтажных планов: архивного, до начала работ; с красными линиями (фактическая планировка);
• заказ проекта перепланировки, ТЗ в специализированной организации, являющейся членом СРО;
• предоставление в БТИ документов, подтверждающих право собственности (для ФЛ), для ЮЛ дополнительно необходима копия уставных документов;
• оформляется вызов на объект техника БТИ, чтобы им были внесены в план все фактические изменения;
• обмеры;
• получение в бюро поэтажных планов;
• составление Акта;
• внесение изменений в ЕГРН.

Эксперт. В действующих законодательных актах требования к перепланировке нежилого помещения не регламентированы. Однако почти все представители государственных органов в Москве требуют предоставить техдокументацию БТИ со внесёнными изменениями.

Чтобы предоставить технический план в новой редакции, являющийся основанием для внесения изменений в реестр ЕГРН, его требуется заказать у кадастрового инженера.

Срок действия полученных документов

Для полученных в БТИ экспликаций, поэтажных планов, сроки легитимности законодательно не определяются.

Однако свежесть полученных документов (сроки их выдачи) может задаваться организацией, для которой их получают. Последние могут потребовать, чтобы планы БТИ были получены не позднее 6 месяцев (вариант, 12, 20, иное) на дату их представления. Ранее МЖИ устанавливала срок в 5 лет. После внесения изменений в 508-ПП требование по срокам отменено.

Стоимость согласования перепланировки в БТИ

Внесение изменений в существующие планы БТИ по результатам выполненной (предварительно согласованной) перепланировки зависит от целого ряда внешних факторов. Поэтому для каждого нежилого здания. помещения она рассчитывается отдельно.

При этом учитывают:

• подготовку документации, которую собственник обязан предоставить, разработку необходимых документов проектно-технического характера;
• прохождение экспертизы МЖИ для Москвы, иных аналогичных организаций для других населённых пунктов, с последующим получением Акта, подтверждающего завершение работ по перепланировке (переустройству) нежилого помещения;
• размеры и сложность конфигурации помещения, здания;
• ряд иных факторов.

Только после прохождения всех данных этапов в планы БТИ будут внесены легитимные изменения.

Цена вопроса для нежилых помещений, находящихся в отдельно стоящем нежилом здании может составлять 150000 рублей, если помещение расположено в МКД – 180000 руб.

Эксперт. Указанные величины являются ориентировочными. Сколько стоит узаконить перепланировку в БТИ эксперты компании “Смарт Вэй” рассчитают индивидуально, после согласования всех существенных условий предстоящих работ.

Сроки оформления документов

Согласно положениям действующего законодательства, БТИ обязано подготовить запрошенные документы за 10 рабочих дней, с выходом техника или без такового.

Фактически, упомянутые сроки составляют 30-60 дней. Если работать через МФЦ, сроки увеличиваются. Это данные для жилых помещений.

При оформлении документов на нежилое помещение на подготовку существенно влияет площадь и его геометрия. Поэтому расчет идет индивидуально для конкретного объекта недвижимости, и сроки могут составлять до 3 недель.

Расшифровка обозначений, используемых БТИ

Эксперт. Поэтажный план, это чертёж. Однако обозначения, применяемые БТИ при его оформлении, существенно отличаются от тех, которые приводятся в строительных стандартах. Поэтому рекомендуется до начала работ озаботиться ознакомлением с их расшифровкой.

Пример. По полученному плану невозможно установить, какие стены играют роль несущих, так как они могут обозначаться линиями любой толщины (даже на одном плане).

На планах проставлены только основные размеры. Остальные, теоретически, должны иметься в архивных документах на нежилое помещение. Однако высока вероятность, что их нет вообще, особенно для старых зданий.

Как внести изменения в план БТИ

Приняв решение о перепланировке нежилого помещения, собственник имеет право внести изменения в имеющиеся инвентаризационные планы только после того, как получит необходимое согласование и завершит работы.

Отсутствие согласования проекта в БТИ техник-инвентаризатор обязательно обозначит красными линиями (соответствующей надписью, если нежилое помещение расположено в Москве).

Существует вероятность совершения ошибок представителями БТИ в процессе обмеров, которые вносятся в чертёж. Доказать это ПОСЛЕ завершения работ практически невозможно.

Поэтому требуется обязательно изучить полученную документацию. При выявлении ошибок следует написать заявление на имя начальника территориального отделения БТИ, в котором описывается выявленная ошибка, проблема.

К нему необходимо приложить все имеющиеся доказательные материалы (пример, ошибка в положении дверного и оконного блока, выходящего на лоджию, балкон (справа налево или наоборот). В этом случае требуется сфотографировать это место с улицы и изнутри помещения.

Эксперты компании «Смарт Вэй» в совершенстве знают все тонкости оформления нужных документов, специфику общения со специалистами БТИ и согласующих организаций, так как ранее являлись сотрудниками упомянутых структур. Поэтому наш заказчик получает требуемые документы, оформленные с соблюдением всех существующих требований, в минимально возможные сроки, по ценам, указанным в договоре.

Если существует потребность сократить сроки на получение в БТИ требуемой документации, обратитесь в компанию “Смарт Вэй”. Эксперты компании предварительно проконсультируют, как именно можно ускорить процесс.

Заключение

Компания «Смарт Вэй» предоставляет услуги по согласованию перепланировки (переустройства) под ключ. Для этого от заказчика требуется заявка, заключение договора (мы гарантируем своевременное согласование в БТИ), предоставление пакета необходимой документации. В конце срока он получит требуемые документы.

Осуществляем консультации на предварительном этапе. Являемся членом СРО. Имеем штат экспертов с профильным образованием и стажем практической работы от 5 лет, всё необходимое оборудование и инструментарий.

Разместив заказ в «Смарт Вэй», клиент получает юридически легитимные документы, оформленные в разумные сроки по согласованным ценам.

Список полезных документов

Документы для скачивания: