Перепланировка нежилого помещения в нежилом здании в 2024 году

Одна из популярных услуг в сфере нежилой недвижимости – перепланировка помещения в нежилом здании. Для начала разберемся, что подразумевает понятие “перепланировка” и порядок ее согласования.

Что значит перепланировка нежилого помещения

Перепланировка подразумевает изменение взаимного расположения элементов нежилого помещения и их частей. Данный вид работ не предусматривает получение разрешения на строительство и акт ввода в эксплуатацию  Но в любом случае изменения вносятся в ЕГРН через портал Росреестра или МФЦ.

Комментарий эксперта. Изменение фасада на отдельном нежилом объекте тоже может относиться к перепланировке.

В штате “Смарт Вэй” есть эксперты по узким направлениям , которые грамотно проведут также процедуру согласования частичного изменения архитектурного облика нежилого объекта недвижимости. Наличие соответствующего оборудования и программное обеспечение, а также членство в саморегулируемой организации (СРО).

Читайте также: Согласование перепланировки в нежилом здании

Виды работ по перепланировке нежилого помещения в нежилом здании

• демонтаж (в том числе частичная разборка) перегородок, несущих стен, устройство новых перегородок и ненесущих стен;
• изменение проемов без ослабления несущих элементов конструкции;
• создание или изменение входных групп в подвальные помещения, цокольные этажи или на первые этажи нежилых зданий (общая площадь не более 15 кв.м);
• создание или изменение тамбуров в подвальные либо цокольные этажи.

Читайте также: Разрешение на перепланировку помещения [2024]

Как оформить перепланировку

Есть конкретный порядок осуществления работ по перепланировке нежилого помещения.

• сбор начальных документов (поэтажный план, выписка из ЕГРН и т.д.);
• разработка проекта перепланировки;
• составление технического заключения;
• при внесении изменений в фасад здания – согласование с Москомархитектурой (Москва) и КГА (Санкт-Петербург).

Обратиться в указанные государственные органы можно через официальные сайты по ссылкам: https://www.mos.ru/mka/ (Москомархитектура), https://www.gov.spb.ru/gov/otrasl/architecture/ (Санкт-Петербург).

Комментарий эксперта. В зависимости от расположения объекта стоит учитывать региональные и местные законы в данной области.

Читайте также: Технический паспорт БТИ при согласовании перепланировки в 2024 году

Заключение кадастрового инженера в техническом плане

На законодательном уровне нет четкой регламентации составления такого заключения. Важно вписывать как можно больше деталей, чтобы не возникало проблем в процессе постановки на учет.

Его написание оговаривается в Приказе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 15 марта 2022 года № П/0082. Там есть образцы заполнения заключения в техническом плане.

В основном там пишутся недочеты. Технический план содержит:

• вид объекта;
• дата подготовки плана;
• общие данные о кадастровых работах;
• сведения о заказчике;
• данные о кадастровом инженере;
• данные о пунктах геодезической сети и средствах измерений;
• данные о расположении;
• сведения о точках контура объекта;
• данные о предельной глубине и высоте конструкций и т.д.

Читайте также: Согласование перепланировки магазина в Москве

Особенности согласования перепланировки с изменением фасадов в Санкт-Петербурге

В разных городах порядок может отличаться. Нюансы согласования в Санкт-Петербурге при наличии фасадов:

• получение задания на разработку проекта и согласование с КГА при изменении фасада здания;
• создание проекта перепланировки;
• в конце оформление акта о завершенных работах по перепланировке (владелец (заказчик) и организация, предоставляющая услуги);
• подготовка технического плана (необходимо привлечь кадастрового инженера) с приложением проекта благоустройства;
• регистрация в Росреестре.

Комментарий эксперта. Если фасады не затронуты, то проекты благоустройства и согласование не нужны.

Особенности согласования перепланировки в Москве

Если объект в региональной собственности, тогда согласование необходимо проводить в Департаменте городского имущества (ДГИ) города Москвы.

При изменениях в фасаде и архитектурном облике придется обращаться для согласования еще и в Москомархитектуру.

Перед началом любых работ нужно обследовать весь объект в целом. Порядок согласования состоит из нескольких этапов:

• сбор исходно-разрешительной документации;
• составление технического заключения (где подтвердиться безопасность здания и выполнения запланированных работ);
• разработка проекта;
• непосредственное выполнение работ;
• составление кадастровым инженером технический план;
• внесение измененных данных в ЕГРН через портал Росреестра или МФЦ;
• получение выписки из ЕГРН.

Комментарий эксперта. Если вы доверите нам прохождение всех процедур, мы сможем уложиться в более короткие сроки. Это связано с тем, что в нашей команде есть отдельная группа согласования, состоящая из бывших сотрудников БТИ и иных ведомственных организаций.

Читайте также: Перепланировка и регистрация аренды в 2024 году

Можно ли согласовать незаконную перепланировку

Если необоснованно отказали в согласовании, а перепланировку узаконить необходимо, тогда один вариант – через суд.

Для этого потребуется расширенный перечень нужных документов, а требований к ним будет больше и жестче.

Комментарий эксперта. Самовольная перепланировка всегда предусматривает административный штраф. Согласно КоАП РФ для физических лиц – до 2 500 рублей, для юридических лиц – до 300 000 рублей.

Мы рекомендуем делать законную перепланировку, а не самовольную, чтобы не платить потом штрафы и не проходить всю процедуру в более жестком формате и увеличенном объеме через суд.

https://www.youtube.com/watch?v=ODtqu_wmz1U

Читайте также: Как оформить перепланировку в 2024 году

Стоимость и сроки

На итоговую цену влияют многие факторы, например, целевое назначение объекта, культурная и историческая ценность, технические трудности, расположение, архитектурные сложности, дополнительные согласования.

№	Услуга “Смарт Вэй”	Стоимость проекта перепланировки	Цена прохождения согласования
	Перепланировка здания площадью не более 1 500 м	от 100 000 рублей	от 100 000 рублей
	Узаконивание перепланировки с изменением фасада	от 150 000 рублей	от 200 000 рублей

Примеры работ компании “Смарт Вэй”

Мы предлагаем изучить наши кейсы, так вы наглядно убедитесь в опыте наших сотрудников.

Кейс 1. Регистрация перепланировки и договора аренды в Росреестре для получения лицензии на продажу алкогольной продукции в Москве

Заказчик самостоятельно выполнил перепланировку. Владельцу нужно было получить лицензию на продажу алкогольной продукции.

Для этого требуется предоставить актуальный план помещения.

После разработали проект перепланировки и техническое заключение. Сотрудники “Смарт Вэй” руководствовались законами Москвы.

Затем оставалось подготовить технический план и перейти к завершающему этапу – изменение данных в ЕГРН и регистрация договора аренды.

Владелец получил выписку из ЕГРН, чем подтверждается выполнение заказа успешно.

В итоге заказчик менее чем за 3 месяца получил алкогольную лицензию и зарегистрировал в Росреестре необходимые документы.

Кейс 2. Согласование внутренней перепланировки здания и сопровождение в Росреестре для ресторанного бизнеса в Санкт-Петербурге

Владелец объекта обратился в “Смарт Вэй”, чтобы правильно оформить внутреннюю перепланировку и согласовать в Росреестре.

Без этого нельзя было бы заключить договор аренды на долгосрочной основе.

Для выполнения работ изначально работал инженер. Он произвел обследование объекта и смог более точно определить предстоящий объем выполняемых работ и примерных сроков.

Специалисты “Смарт Вэй” выполняют работы с 2013 года и руководствуются нормативно-пра и. Помимо этого заказчик попросил сопровождать регистрацию в Росреестре компетентными лицами.

Наши сотрудники собрали все документы, которые пригодятся при согласовании, то есть выписки из ЕГРН на объект и земельный участок, паспорт хозяина объекта. А также изготовили проект перепланировки и изменения фасада, техническое заключение, технический план.

Чтобы внести актуальные изменения в Росреестр подготовили технический план (на бумажном носителе – для собственника, в электронном формате – для Росреестра).

Сотрудники ООО “Смарт Вэй” выполнили следующие работы:

• разработка проектов внутренней перепланировки, изменения фасада (частично), усиления несущего проема;
• подготовка технического плана;
• техническое заключение;
• сопровождение в Росреестре.

Выполнение задания заказчика подтверждается выпиской из ЕГРН.

Нежилое здание было подготовлено для сдачи в аренду в лучшем виде, владелец смог поднять ее стоимость.

Кейс 3. Согласование перепланировки нежилого объекта для последующей сдачи его под ресторан в Москве

У владельца объекта в собственности было здание, которое он сдавал в аренду. Нашелся арендатор, но его желанием было изменить объект, чтобы использовать под собственный ресторан и развивать бизнес.

Здание было введено в эксплуатацию в 1886 году – это оказалось одним из трудных нюансов.

Заказчик обратился в “Смарт Вэй” и это оказалось верным решением, так как наши сотрудники имеют большой опыт в проведении подобных работ, знают и учитывают тонкости закона и умеют их применять.

И так, ООО “Смарт Вэй” осуществил ряд работ:

• инженер выполнил замеры фактического состояния объекта всего за 1 день;
• разработаны поэтажные планы;
• сравнение состояние объекта с данными в выписке из ЕГРН.

За 2 дня была подготовлена проектная документация. Согласование в Москомархитектуре не понадобилось, так как кадастровый учет был проведен до вступления в силу Постановления Правительства Москвы № 94-ПП от 2 февраля 2022 года.

Провели строительно-монтажные работы, помощник кадастрового инженера выехал на объект для его обследования.

На основе всех собранных документов был создан ТП. Помощник юриста ООО “Смарт Вэй” подал его в Росреестр (собственник сделал нотариальную доверенность на помощника юриста).

Через 10 рабочих дней была получена выписка из ЕГРН. По итогам работ была узаконена перепланировка, получена выписка из ЕГРН, владелец смог сдать помещение в аренду и избежать административной ответственности в виде штрафов.

Выводы

Перепланировка помещения в нежилом здании – изменение конструктивных и ограждающих частей. Является одной из популярных услуг в сфере нежилой недвижимости.

Заключение договора на оказание услуг со специализирующейся компанией позволит избежать ошибок при согласовании. Сотрудники “Смарт Вэй” сопровождают и помогают на каждом этапе.

Список использованной литературы

Мы подготовили для вас полный перечень нужных нормативно-правовых актов с удобной функцией скачивания.

• Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 года № 195-ФЗ (скачать);
• Федеральный закон № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года “О государственной регистрации недвижимости” (скачать);
• Федеральный закон № 221-ФЗ от 24 июля 2007 года “О кадастровой деятельности” (скачать);
• Приказ Минэкономразвития РФ № 861 от 20 ноября 2015 года “Об утверждении формы и состава сведений акта обследования, а также требований к его подготовке” (скачать);
• Приказ Росреестра РФ № П/0082 от 15 марта 2022 года “Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений” (скачать);
• Приказ Минрегиона РФ № 787 от 27 декабря 2010 года СП 10.13330.2011 “Нагрузки и воздействия” (актуализированная версия СНиП 2.01.07-85) (скачать);
• Приказ Росстандарта № 282-ст от 23 июня 2020 года ГОСТ Р 21.101.2020 “Система проектной документации для строительства. Общие положения” (скачать);
• Распоряжение Жилищного комитета Санкт-Петербурга № 263-р от 13 апреля 2012 года “Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг” (скачать);
• Постановление Правительства Санкт-Петербурга № 93 от 3 февраля 2012 года “Об утверждении перечня услуг, которые являются необходимыми и обязательными для предоставления исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга государственных услуг и порядка определения размера платы за их оказание” (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП от 27 августа 2012 года “О видах, параметрах и характеристиках объектов благоустройства территории, для размещения которых не требуется разрешения на строительство, и видах работ по изменению объектов капитального строительства и (или) их частей, не затрагивающих конструктивные и иные характеристики их надежности и безопасности, не нарушающих права третьих лиц и не превышающих предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительными планами соответствующих земельных участков, для выполнения которых не требуется получение разрешения на строительство” (скачать).