Перепланировка арендованного помещения: права арендатора и порядок согласования в 2026 году

Арендатор коммерческой недвижимости рано или поздно сталкивается с необходимостью изменить планировку под свои бизнес-задачи. Офисное пространство не отвечает текущим требованиям, ресторану нужна новая зона, магазину — переформатирование торгового зала. И вот тут начинаются вопросы: а можно ли вообще арендатору делать перепланировку? какие права у него есть? кто подает документы — арендатор или собственник?

Эта статья — часть нашего большого материала про перепланировку и реконструкцию в Москве. Здесь мы подробно разберем именно ситуацию с арендованными помещениями — права и обязанности арендатора, особенности согласования, типичные ошибки и способы их избежать. Постараюсь дать максимум практической информации, которая пригодится и арендаторам, и собственникам, сдающим помещения в аренду.

Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.

Правовые основания: что говорит закон о перепланировке арендатором

Основной документ, регулирующий перепланировку в Москве — Постановление Правительства Москвы № 508-ПП от 25.10.2011 года. В редакции ППМ № 841-ПП от 18.04.2025 (вступила в силу 23 апреля 2025) прямо указано: «В случае переустройства и (или) перепланировки помещения, переданного третьим лицам на основании договора аренды, арендатором предоставляется согласие арендодателя».

Что это значит на практике? Арендатор выступает заявителем при согласовании перепланировки. Он собирает документы, он платит за проект и техплан, он подает заявление через mos.ru. Но без письменного согласия собственника весь этот механизм не запускается.

Согласие оформляется в простой письменной форме. Нотариальное удостоверение не требуется. Документ должен содержать:

• сведения, позволяющие идентифицировать лицо, предоставляющее согласие (арендодатель)
• сведения о лице, которому согласие выдано (арендатор)
• вид работ — переустройство и/или перепланировка
• адрес помещения

Отдельный нюанс — доверенность на подачу документов. Если арендатор — юридическое лицо, ему потребуется нотариальная доверенность от собственника на право представлять интересы в Мосжилинспекции. С 2025 года для юрлиц действует требование машиночитаемой доверенности (МЧД) при электронной подаче. Нотариусы поначалу, честно говоря, прикидывались, что такие доверенности выдавать не умеют. Но сейчас все научились, это стандартная процедура.

Проверка помещения в Росреестре:

Какие документы нужны арендатору для согласования

Пакет документов для арендатора практически идентичен пакету собственника. Разница в одном обязательном приложении — согласие арендодателя. Полный перечень выглядит так:

Заявление — заполняется через интерактивную форму на портале mos.ru. Бумажная подача с 23 апреля 2025 года не предусмотрена.

Документ, удостоверяющий личность заявителя (для физлиц). Для юрлиц — документы о полномочиях представителя. Если подает не генеральный директор, а другой сотрудник, потребуется доверенность на представление интересов компании-арендатора.

Доверенность от собственника. Нотариально удостоверенная. Здесь важный момент: доверенность должна быть выдана на юридическое лицо (если арендатор — ООО), а не на конкретного сотрудника. То есть собственник выдает доверенность условному ООО «Смарт Вэй», и уже внутри этой доверенности прописаны конкретные сотрудники, уполномоченные действовать.

Согласие арендодателя на проведение работ. Простая письменная форма с обязательными реквизитами.

Проект переустройства и/или перепланировки. Разрабатывается организацией — членом СРО. Типовой проект тоже допускается, если серия дома есть в перечне МЖИ.

Техническое заключение — если работы затрагивают несущие конструкции или если перепланировка уже выполнена (узаконение по факту).

Технический план — подготавливается кадастровым инженером после завершения работ. С апреля 2025 года техплан прикладывается уже на этапе подачи заявления о завершении работ.

Учетно-техническая документация на помещение (поэтажный план БТИ). Если сведения есть в Базовом регистре — запрашивается автоматически. Но на практике лучше иметь актуальный план, особенно если в техническом паспорте помещения есть расхождения с фактом.

Дополнительно — если затрагивается общее имущество МКД: протокол общего собрания собственников с решением об использовании части общего имущества.

Константин М, кадастровый инженер:
«Если кадастровый инженер вас уверяет, что проект для раздела и перепланировки прикреплять к техплану не обязательно — это связано скорее всего с тем, что у него нет допуска СРО на проектную работу. Он не хочет упускать вас как клиента, поэтому предлагает такой вариант. Но Росреестр все равно потребует проект, и придется заказывать его в другой организации за другие деньги.»

Пошаговый порядок согласования для арендатора

Алгоритм действий можно разбить на несколько этапов. Каждый этап имеет свою специфику, и пропускать их нельзя — иначе получите приостановку или отказ.

Этап 1: Получение согласия собственника

Первым делом — письменное согласие арендодателя. Казалось бы, формальность. Но на практике именно на этом этапе часто возникают сложности. Собственник может не хотеть перепланировку в принципе. Или хотеть, но не готов подписывать документы. Или согласен, но требует дополнительные условия в договоре аренды.

Мой совет: зафиксируйте условия о возможности перепланировки ещё на этапе заключения договора аренды. Пропишите, кто оплачивает работы, кто получает документы, что происходит с улучшениями при расторжении договора. Это сэкономит массу времени и нервов в будущем.

Если помещение арендуется у города (ДГИ Москвы), согласование усложняется. В типовом договоре аренды ДГИ предусмотрена неустойка за самовольную перепланировку — годовая арендная плата. Плюс обязанность узаконить перепланировку или вернуть помещение в исходное состояние. И да, ДГИ может расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Этап 2: Разработка проектной документации

Проект перепланировки разрабатывает организация — член СРО. Состав проекта определяется Приложением 3 к 508-ПП. Текстовая часть, графическая часть, расчеты конструктивных элементов при необходимости.

Для нежилых помещений в МКД к проекту прикладывается экспертное заключение о соответствии санитарным нормам. Это отдельный документ от аккредитованной организации.

Если работы затрагивают фасад здания (новый вход, витрина, козырек) — добавляется раздел с чертежами фасадов, фотофиксацией и фотомонтажем. И тут уже может потребоваться согласование в Москомархитектуре по 94-ПП.

Стоимость проекта зависит от площади помещения, сложности работ, наличия несущих конструкций. Ориентировочно для коммерческого помещения 100-200 м² — от 100000 рублей. Но цифры условные, каждый объект индивидуален.

Константин М, инженер-проектировщик:
«Кадастровый инженер должен обладать юридическими навыками и знать региональные нормы. В Москве это 432-е и 508-е постановления. У нас существует общий 218-ФЗ, который действует на всей территории страны. Однако региональные нормы могут его уточнять. Разделить помещение так, чтобы соблюдать все нормативы 218-ФЗ, можно только учитывая перепланировку и архитектурные изменения.»

Этап 3: Подача документов через mos.ru

С 23 апреля 2025 года документы подаются исключительно в электронном виде через портал mos.ru. Услуга называется «Согласование переустройства и (или) перепланировки помещения». Прикрепляете сканы документов, подписываете ЭЦП, отправляете.

Здесь возникает технический момент с доверенностью. Для подачи через mos.ru арендатор-юрлицо должен войти на портал под своей учетной записью. Но при этом прикрепить доверенность от собственника на право представлять интересы в МЖИ.

Срок рассмотрения — 10-20 рабочих дней по регламенту. На практике МЖИ с первого раза практически ничего не согласовывает. Закладывайте 1-2 итерации правок. Это не злой умысел регистраторов — это так называемая «антикоррупционная оговорка». Чтобы ни у кого не возникло подозрений, что проект прошел слишком быстро.

Этап 4: Выполнение работ

После получения решения о согласовании можно приступать к работам. Решение действует определенный срок — обычно 12 месяцев. Если не уложились — можно продлить.

Работы выполняются в соответствии с согласованным проектом. Если в процессе что-то меняется — придется вносить изменения в проект и пересогласовывать. Это время и деньги, поэтому лучше продумать всё заранее.

При затрагивании несущих конструкций ведется журнал производства работ. Оформляются акты освидетельствования скрытых работ. Это всё потом потребуется для приемки.

Этап 5: Приемка и регистрация изменений

После завершения работ подается заявление на оформление акта о завершенном переустройстве. К заявлению прикладывается технический план, подготовленный кадастровым инженером.

С 2025 года введена госпошлина за кадастровый учет в связи с изменением сведений: 1000 рублей для физлиц, 2000 рублей для юрлиц (ФЗ 176-ФЗ от 12.07.2024). Квитанцию прикладываете к заявлению.

Приемочная комиссия выходит на объект, сверяет фактическое состояние с проектом, подписывает акт. Если всё соответствует — МЖИ направляет документы в Росреестр для кадастрового учета изменений. Срок регистрации — до 5 рабочих дней.

Штрафы за незаконную перепланировку: что грозит арендатору

Штрафные санкции — не самая страшная часть последствий. Но начнем с них.

По федеральному КоАП РФ (ст. 7.21) штраф за самовольную перепланировку составляет 2000-2500 рублей для физических лиц, 40000-50000 рублей для юридических лиц. Для ИП — как для юрлиц.

Но в Москве действует региональный КоАП. Статья 9.12 устанавливает штраф за проведение работ по перепланировке нежилого помещения в МКД без согласования — от 300000 до 350000 рублей для юридических лиц.

Теперь о неприятном. Штраф — это разовая санкция. Заплатили и забыли? Нет. Вместе со штрафом выписывается предписание: узаконить перепланировку или вернуть помещение в исходное состояние. Срок — обычно 3-6 месяцев. Не выполнили — повторный штраф, и он может быть выше первого.

Если помещение арендуется у ДГИ, к административному штрафу добавляется неустойка по договору — годовая арендная плата. Это может быть миллионы рублей для помещений в центре Москвы. Плюс обязанность устранить нарушения и право ДГИ расторгнуть договор.

Ещё один неочевидный риск: ограничение на сделки с недвижимостью. Собственник не сможет продать помещение с незаконной перепланировкой, пока она не будет узаконена или устранена. Для арендатора это означает потенциальные претензии от собственника.

Константин М, судебный эксперт:
«Исправлять можно бесконечно претензии Росреестра. У нас есть клиенты, которые полтора года пытались устранить замечания. Бесконечные исправления технического плана не привели к результату, и сейчас мы проводим по их документации суд. Самым быстрым вариантом является оспаривание отказов и регистрация изменений через суд.»

Прежде чем начинать несогласованные работы, стоит рассчитать сумму возможного штрафа и сравнить ее со стоимостью нормального согласования. В большинстве случаев согласование выходит дешевле.

Особенности для помещений в МКД и нежилых зданиях

Перепланировка арендованного помещения в многоквартирном доме и в отдельно стоящем нежилом здании — это разные процедуры.

В МКД перепланировку согласует Мосжилинспекция по 508-ПП. Нужен проект от члена СРО, экспертное заключение СЭС для нежилых помещений, согласие собственников при затрагивании общего имущества. Процедура достаточно формализована, но хотя бы понятная.

В отдельно стоящем нежилом здании ситуация сложнее. МЖИ такие здания не контролирует — её полномочия распространяются только на помещения в многоквартирных домах. Перепланировка в нежилом здании регулируется общими нормами Градостроительного кодекса.

С января 2025 года Росреестр начал активно рассматривать некоторые виды перепланировки в нежилых зданиях как реконструкцию. Логика примерно такая: если меняются основные характеристики объекта (площадь, количество этажей, объем), это уже не перепланировка, а реконструкция. А для реконструкции нужно разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию.

Практическое следствие: при подаче техплана на кадастровый учет изменений после перепланировки в нежилом здании можно получить приостановку с требованием предоставить акт ввода после реконструкции. Хотя никакой реконструкции не было. Это формальное требование, но бороться с ним приходится через суд.

Наша компания Смарт Вэй специализируется именно на таких сложных случаях. Когда стандартный путь не работает, мы знаем, как провести регистрацию через административное обжалование или судебное оспаривание отказа.

Типичные ошибки арендаторов при перепланировке

За годы практики мы видели сотни ситуаций. Одни и те же ошибки повторяются раз за разом.

Ошибка 1: Начать работы без согласия собственника

Самая распространенная и самая дорогая ошибка. Арендатор договорился «на словах», начал ремонт, потратил деньги — а потом собственник отказывается подписывать документы. Или вообще меняется собственник (продал помещение), и новый владелец ничего не знает ни о каких договоренностях.

Результат: узаконить нельзя, вернуть в исходное состояние — дорого и обидно. Штраф платим из своего кармана.

Ошибка 2: Не зафиксировать условия в договоре аренды

Согласие собственника — это разовый документ на конкретные работы. Но что будет после их завершения? Кому принадлежат улучшения? Компенсируются ли они при расторжении договора? Может ли собственник потребовать вернуть всё обратно?

Все эти вопросы должны быть прописаны в договоре аренды или в допсоглашении к нему. Иначе при любом конфликте арендатор окажется в проигрышной позиции.

Ошибка 3: Экономия на проекте

Заказали проект у компании без допуска СРО. Или у «специалиста», который обещал сделать за неделю и в три раза дешевле. Получили документ, который не соответствует требованиям 508-ПП. МЖИ его не приняла. Пришлось переделывать у нормальной организации, платить второй раз.

Хуже того — иногда люди умудряются получить какое-то «согласование» по сомнительным документам, выполнить работы, а потом обнаружить, что зарегистрировать изменения в ЕГРН невозможно. И вот тут начинается долгий путь через суд.

Константин М, начальник технического отдела:
«Низкая стоимость не является маркером успешного результата. Исполнитель, который ведет работу корректно, в соответствии с требованиями федерального и регионального законодательства, имеет необходимый опыт — он не будет дешево брать за свою работу. Типичная ошибка — ориентироваться на ценообразование.»

Ошибка 4: Не учесть изменения законодательства

508-ПП регулярно обновляется. Последняя значимая редакция — ППМ № 841-ПП от 18.04.2025. С этого момента обязательны техплан и госпошлина при подаче, только электронная подача через mos.ru.

Если готовить документы по старым требованиям — получите отказ. Поэтому важно работать с организацией, которая отслеживает актуальные изменения. Или хотя бы проверять информацию на официальных источниках, а не на устаревших статьях в интернете.

Мы в Смарт Вэй следим за всеми изменениями законодательства, наши юристы анализируют их и сразу внедряют в работу. Стоимость проекта и согласования перепланировки можно оценить на нашем сайте.
На сайте mos.ru можно ознакомиться с актуальной информацией о порядке подачи документов и отследить статус заявления.

Кейс: согласование для арендатора-юрлица

Приведу пример из практики. К нам обратился Университет «Синергия» — арендатор помещения под спортклуб. Задача: согласовать изменение фасада (колористическое решение и частичное изменение витражей). Само помещение находится в аренде, здание принадлежит другому юрлицу.

Сложности:

• Клиент — арендатор, не собственник
• Требуется доверенность на согласование в Москомархитектуре (проект затрагивает фасад)
• Документы БТИ устаревшие
• Изменения уже частично выполнены

Что мы сделали:

1. Оформили доверенность от собственника на ООО «Смарт Вэй» для работы с Москомархитектурой
2. Заказали актуальные документы БТИ на здание
3. Разработали проект колористического решения с учетом выполненных изменений
4. Подготовили техническое заключение
5. Прошли согласование в МКА (две итерации — антикоррупционная оговорка сработала)
6. Зарегистрировали изменения в Росреестре

Общий срок — около 4 месяцев. Стоимость работ — порядка миллиона рублей (включая БТИ, проект, согласование, техплан). Для клиента это было выгоднее, чем риск штрафа до 500000 рублей плюс требование вернуть фасад в исходное состояние (ремонт стоил 15 млн).

Вывод: что важно запомнить арендатору

Арендатор имеет право проводить перепланировку, но только с письменного согласия собственника. Это фундаментальное требование, без которого ничего не согласуют.

Документы подает арендатор, но на основании доверенности от собственника. Для юрлиц — машиночитаемая доверенность для работы через mos.ru.

Штрафы для юрлиц в Москве — до 350000 рублей. Плюс неустойка по договору аренды. Плюс обязанность узаконить или вернуть в исходное состояние.

С апреля 2025 года изменились требования: только электронная подача, обязательный техплан и госпошлина.

Экономия на проекте и согласовании обычно оборачивается двойными расходами. Работайте с профессионалами, которые знают актуальные требования и региональную практику.

Если у вас сложная ситуация с арендованным помещением — незаконная перепланировка, отказ собственника в согласии, проблемы с регистрацией — обращайтесь в Смарт Вэй. Мы работаем с 2013 года, знаем все нюансы московского законодательства и умеем решать задачи, от которых отказываются другие.

Часто задаваемые вопросы