Паспорт отделки фасада — это паспорт колористического решения, который Москомархитектура оформляет на здание целиком в порядке, установленном постановлением Правительства Москвы 114-ПП. Без него в Москве незаконны любые работы, меняющие внешний вид фасада: покраска, замена облицовки, монтаж вентилируемого фасада, ремонт цоколя, переделка входной группы. Разберем, чем паспорт отличается от АГР, что нужно проверить до заказа проекта, из-за каких материалов приходит отказ и как устроена подача в Москомархитектуру. Требования к трехмерным моделям для АГР, стоимость работ и сроки на 2026 год — во второй половине статьи.
Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.
Что такое паспорт отделки фасада и на какие работы он нужен
Документ фиксирует цветовое решение фасадов и отделочные материалы по всем плоскостям здания: стены, цоколь, кровля, окна, двери, балконы, малые архитектурные формы. Каждому элементу присвоен код цвета по палитре RAL или NCS. По сути это учетный документ на внешнюю оболочку здания, такой же, каким технический паспорт БТИ является для планировки.
Константин М, кадастровый инженер: «Технический паспорт стены, перегородки, окна, двери показывает. А колористический паспорт показывает нашу отделку, фасады именно. Не внутреннюю перепланировку, а именно фасады. Он является учетным документом, и на основании его делается капитальный ремонт.»
Оформляет паспорт Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы. Сама государственная услуга по оформлению паспорта колористического решения предоставляется бесплатно и только в электронной форме, платной остается разработка проекта, который к заявлению прикладывается. Срок рассмотрения — 30 дней, первый ответ Москомархитектуры в нашей практике приходит через две недели.
Работы, для которых паспорт обязателен: перекраска фасада, замена штукатурки на навесной вентилируемый фасад, замена облицовочной плитки, изменение цвета оконных рам и дверей, устройство или переделка входной группы, монтаж козырьков и малых архитектурных форм. Отдельный случай — капитальный ремонт: как только на объекте появляются леса, к собственнику приходит инспекция и запрашивает основание для работ.
Факт: паспорт колористического решения оформляется на здание целиком. Согласовать один фасад, одну плоскость или отделку отдельного помещения нельзя даже тогда, когда в собственности находится только это помещение.
Есть два пути. Если здание относится к массовой серии, представленной в Альбоме типовых колористических решений, применяется типовое решение: разработка проекта не требуется, собственник выбирает вариант окраски и оформляет заявление. Торговые центры, офисные здания и объекты с нетиповой архитектурой под альбом не подпадают, для них разрабатывается индивидуальное колористическое решение.
Когда нужен паспорт, а когда АГР или проект изменения фасада
Разграничение проходит по одному признаку: затрагивается ли конструкция. Если меняются только цвет и материал отделки, задача закрывается колористическим паспортом. Если появляются новые оконные и дверные проемы, тамбуры, пристройки, меняется этажность или высота здания, готовится архитектурно-градостроительное решение. В Москве это АГР, в Санкт-Петербурге и других регионах аналогичный документ называется архитектурно-градостроительным обликом, АГО.
Константин М, инженер-проектировщик: «АГР сам по себе комплексный документ, который по факту содержит в себе и колористические решения, и решения по изменению фасадов здания. Поэтому если есть АГР для реконструкции, то колористический паспорт мы не готовим в большинстве случаев.»
Второе отличие касается сведений ЕГРН. Проект изменения фасада и АГР прикладываются к техническому плану, и Росреестр вносит новые характеристики объекта в реестр. Колористический паспорт в Росреестр не уходит: отделка фасада не меняет планировочные решения и характеристики объекта недвижимости.
Таблица показывает, какой документ закрывает вашу задачу.
| Сценарий на объекте | Какой документ готовится | Меняются ли сведения ЕГРН |
|---|---|---|
| Перекраска фасада, замена штукатурки на вентфасад, смена цвета рам | Проект колористического решения, далее паспорт в Москомархитектуре | Нет |
| Новые окна и двери, входная группа, козырек, наружный венткороб | Проект изменения фасада, при необходимости с разделом КР | Да, через технический план |
| Полная смена облика, остекление по периметру, изменение этажности и высоты | АГР в Москве, АГО в Санкт-Петербурге и регионах | Да, через технический план |
| Работы на фасаде уже выполнены без документов | Техническое заключение о выполненных изменениях, затем согласование | Зависит от состава работ |
Если работы попадают во вторую или третью строку, отдельный колористический паспорт не оформляется: колористика войдет в состав фасадного проекта или альбома АГР.
Когда паспорт отделки фасада не нужен
Паспорт не потребуется, если внешний вид здания не меняется вообще: внутренний ремонт, замена инженерных сетей, работы в помещениях без выхода на фасад. Для объектов за пределами Москвы московский регламент не действует, там работает местный порядок согласования фасадных решений.
АГР, в свою очередь, не требуется для объектов площадью до 1500 м2 с этажностью не более двух, не предназначенных для проживания граждан, для индивидуальных жилых домов, для некапитальных зданий и сооружений, для объектов вне границ территорий объектов культурного наследия и их зон, для объектов не на магистральных улицах общегородского и районного значения, а также для работ по реконструкции и замене несущих конструкций, не меняющих внешний облик. Условия применяются в совокупности, поэтому склад на 1000 м2 внутри квартала под требование не подпадает, а такой же склад на вылетной магистрали подпадает.
Что проверить до заказа проекта колористического решения
Порядок подготовки ломается на исходных данных, а не на подборе цвета. Пять позиций проверяются до того, как подписан договор на проект.
- Возраст документов БТИ. Технический паспорт, поэтажные планы и экспликация должны быть не старше одного года. Документы восьмилетней давности Москомархитектура не примет, потребуется новая техническая инвентаризация.
- Наличие архивного паспорта. На многие здания паспорт уже оформлялся и хранится в архиве Москомархитектуры. Перечень оформленных паспортов публикуется в реестре паспортов колористического решения на портале открытых данных Москвы, а сам комплект листов запрашивается в Москомархитектуре.
- Состав собственников. Фасад относится к общему имуществу. При долевой собственности нужно согласие всех собственников, в многоквартирном доме — протокол общего собрания с кворумом не менее двух третей голосов.
- Красные линии в документах БТИ. Несогласованные пристройки, надстройки, новые проемы отмечены в планах красным. Пока они не узаконены, паспорт не согласуют.
- Требования к кварталу. Действующие требования к облику улицы могут не совпадать с тем, что стоит на объекте сейчас. Это выясняется до проектирования, а не после подачи.
Лайфхак: если фасад просто выцвел, начните с запроса архивного паспорта. В нем указан код RAL, которым здание окрашивалось, и по этому коду можно закупить краску и обновить окраску без разработки нового паспорта.
В практике Смарт Вэй запрос архивного паспорта мы отправляем до старта проектирования: по одному из объектов электронная версия пришла за один день и сэкономила заказчику полный цикл разработки. Работы по подготовке нового комплекта запускаются только после ответа Москомархитектуры.
Сверьте сведения ЕГРН о здании перед подачей документов
Что-то пошло не так...
Выберите адрес из списка
Получите выписку из ЕГРН и о кадастровой стоимости
| Вид объекта недвижимости | |
| Кадастровый номер | |
| Местоположение | |
| Кадастровая стоимость по состоянию на 07.10.2026 | |
| Дата утверждения кадастровой стоимости | в Едином государственном реестре недвижимости сведения отсутствуют |
| Дата определения кадастровой стоимости | |
| Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости | |
| Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости | данные отсутствуют |
| Площадь объекта | |
| Особые отметки | данные отсутствуют |
This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.
Что входит в проект колористического решения и в сам паспорт
Проект состоит из пояснительной записки и графической части. В записке даются общие сведения об объекте и его назначении, описание конструктивных элементов, информация о существующей отделке, сведения о местоположении и окружающей застройке. В графике — чертежи всех фасадов, уличного, дворового и торцевых, с указанием цветов по палитрам NCS и RAL, фотофиксация текущего состояния и ведомость отделки: таблица, где каждому элементу фасада присвоен код цвета и тип материала.
Отдельный элемент проекта — развертка по улице. Это чертеж, на котором рядом с вашим зданием отрисованы фасады соседних строений, чтобы было видно, как объект встает в ряд застройки. Развертку требуют при заметном изменении цвета или стиля и на просматриваемых улицах. Работа объемная: инженер проходит и снимает окружение во все стороны от здания, материал сводится с панорамами, после чего соседние фасады вычерчиваются наравне с основным.
Готовый паспорт, который выдает Москомархитектура, содержит титульный лист с номером и датой, общие сведения об объекте, градостроительную характеристику с положением на карте города и фотофиксацией, архитектурно-градостроительную характеристику, чертежи фасадов и ведомость окраски и отделки. Ведомость и есть рабочая часть документа: подрядчик закупает материалы по кодам из таблицы, и разночтений на объекте не возникает.
Константин М, начальник технического отдела: «Мы рисуем абсолютно все элементы. Если есть какие-то графические части, вывески, то есть все, что на здании есть, мы все должны отобразить. Потому что потом выйдет их техник, зафиксирует, сфотографирует это все и скажет: у вас этого в проекте нет, переделывайте.»
Материалы и приемы, из-за которых Москомархитектура откажет
Список ограничений короткий и проверяется формально. Запрещена частичная окраска фасада и окраска натурального камня. Запрещена облицовка зеркальным и цветным тонированным стеклом, особенно на зданиях классической архитектуры. Нельзя закрывать панелями или краской декоративные элементы: карнизы, пилястры, колонны, наличники.
Отдельный перечень по материалам. Для облицовки фасадов не применяются ПВХ-сайдинг, профилированный металлический лист (исключение — объекты на промышленных территориях), асбестоцементные листы, самоклеящиеся пленки, баннерные ткани, металлочерепица.
Более тонкий сценарий — когда требования к кварталу изменились. Здание тридцать лет стоит в вентилируемом фасаде, паспорта на него никогда не было, собственник планирует заменить осыпающиеся панели на такие же. Проект подается в Москомархитектуру, и приходит ответ: в границах этого квартала предусмотрена оштукатуренная отделка в определенной гамме, согласовать вентфасад в прежнем виде нельзя.
Константин М, судебный эксперт: «Москомархитектура действует в рамках своего регламента, и она вправе отказать в изменении такого объекта недвижимости. Оспорить такой отказ нельзя. Здесь нужно приводить объект в соответствие с текущими нормативными документами города.»
Простой ремонт в такой ситуации превращается в замену материалов отделки со всеми затратами. Проверять требования к кварталу до закупки материалов дешевле, чем демонтировать смонтированную облицовку.
Порядок оформления паспорта отделки фасада и сроки
Процедура состоит из подготовительной части, которая занимает основное время, и рассмотрения в Москомархитектуре по регламенту.
Как получить паспорт отделки фасада: пошаговая инструкция
- Шаг 1. Соберите правоустанавливающие документы, выписку из ЕГРН и документы БТИ. Проверьте дату выдачи технического паспорта: он должен быть не старше одного года.
- Шаг 2. Запросите в Москомархитектуре архивный паспорт на здание. Если он есть и цвет не меняется, дальше идет обновление окраски по указанному в нем коду.
- Шаг 3. Оформите согласие собственников. При долевой собственности — от всех, в многоквартирном доме — протокол общего собрания с кворумом не менее двух третей.
- Шаг 4. Проведите выезд на объект: обмеры конструкций фасадов, оконных и дверных проемов, малых архитектурных форм, детальная фотофиксация всех фасадов и, при необходимости, съемка окружающей застройки для развертки.
- Шаг 5. Разработайте проект колористического решения с чертежами фасадов, ведомостью отделки и визуализацией. Визуализация обязательна: без нее комплект не рассматривают.
- Шаг 6. Подайте заявление в электронной форме через портал городских услуг. Срок рассмотрения — 30 дней.
- Шаг 7. Получите паспорт и передайте ведомость отделки подрядчику как задание на закупку материалов.
Кейс из практики: торговый центр в центре Москвы был введен в эксплуатацию в 2008 году с оформленным на тот момент паспортом. Через одиннадцать лет собственник обновлял цветовую схему и ремонтировал фасады. Мы запросили действующий паспорт в архиве, за один выезд выполнили обмеры и фотофиксацию, подготовили три варианта колористики на выбор и передали заказчику согласованный паспорт через 7 рабочих дней с начала работ.
Внимание: паспорта, выданные до вступления в силу 114-ПП, считаются недействующими, процедура проходится заново по текущему регламенту. Полученный паспорт действует 5 лет: если работы не выполнены за этот срок или цвета решили поменять, документ оформляется повторно.
Нормы, по которым все это работает, собраны в постановлении Правительства Москвы от 28.03.2012 № 114-ПП: там же закреплено требование о материалах натурного обследования, из которого и вырастает вся история с документами БТИ.
Полезно знать: техническую инвентаризацию в Москве выполняет только МосгорБТИ, это закреплено постановлением 106-ПП. Стоимость считается по метражу: ориентир в нашей практике — 27 руб. за м2, итоговую сумму БТИ подтверждает после расчета, срок — 30-40 дней.
Важный нюанс из практики: по бизнес-центру площадью 29 000 м2 документам БТИ было восемь лет. Новая инвентаризация всего здания выходила дороже 1,5 млн руб., то есть дороже и проекта колористики, и самих малярных работ. Через год после выдачи документы снова устареют. Именно поэтому возраст техпаспорта проверяется первым, а не последним пунктом.
Образцы документов по фасадам и архитектурным согласованиям
Начните с образца паспорта фасада: по нему видно, как выглядит результат процедуры и какие листы придется готовить в проекте.
| Документ | Скачать |
|---|---|
| Образец паспорта фасада здания в Москве | Скачать |
| Пример альбома АГР для согласования в Москомархитектуре | Скачать |
| Техническое задание на проектирование реконструкции фасадов | Скачать |
| Заключение об утверждении паспорта фасадов в Санкт-Петербурге | Скачать |
| Образец технического заключения по выполненным работам | Скачать |
Требования Москомархитектуры к 3D-моделям для АГР: НПМ, ВПМ и IFC
Когда задача переросла колористику и готовится АГР, к альбому добавляется цифровая часть. Технические требования к ней утверждены совместным распоряжением Департамента информационных технологий города Москвы и Москомархитектуры от 19.04.2023 № 64-16-192/23/769; изменения внесены распоряжением от 22.08.2025 № 64-16-429/25/1736, обновленная редакция требований применяется с 19 января 2026 года. Комплект состоит из трех частей: низкополигональная модель (НПМ), высокополигональная модель (ВПМ) и цифровая информационная модель в формате IFC.
Разделение задач простое. НПМ грузится в городскую трехмерную модель, поэтому от нее нужны корректный силуэт, габариты, форма кровли и крупные архитектурные элементы при минимальном весе. ВПМ используется для визуализации, в ней прорабатываются фасадные решения, отделка и детали. IFC несет атрибутивные данные: модель повторяет внешний вид НПМ и ВПМ, содержит элементы IFC Space, созданные по методике подсчета площадей, и набор атрибутов проекта с объемами, площадями, сведениями о подземной части и высотными отметками.
Основные параметры, которые проверяются при приемке комплекта, собраны в таблице. Предельные значения уточняются по действующей редакции распоряжения перед стартом работ: требования правились дважды за два года.
| Параметр | НПМ | ВПМ |
|---|---|---|
| Назначение | Загрузка в городскую трехмерную модель | Визуализация и оценка архитектурного решения |
| Полигонаж | Ориентир 15 000 треугольников на один ОКС и 50 000 на благоустройство, предел 150 000 и 180 000 соответственно в рамках одного FBX | До 2 млн треугольников на одну геометрию в FBX-файле |
| Формат геометрии | FBX 7.4 (FBX 2014), бинарный | FBX 7.4 (FBX 2014), бинарный |
| Текстуры | PNG, от 128×128 до 2048×2048, встроены в FBX | PNG 2048×2048 и 4096×4096, заглушки 256×256, отдельными файлами |
| Состав архива | ZIP до 1 ГБ, от 2 до 21 FBX-файла | ZIP: FBX модели, FBX источников освещения, текстуры PNG, обязательный GeoJSON |
| Координаты | Местная система координат Москвы, масштаб 1:1, одна единица — один метр | То же, объект на абсолютных высотах по проектной документации |
Имена файлов, материалов и текстур пишутся латиницей, цифрами и подчеркиванием, без пробелов и специальных символов. Комплект проверяется машинно, поэтому кириллица в названии текстуры или лишняя дублирующая поверхность возвращают архив на доработку так же, как ошибка в геометрии.
Константин М, инженер-проектировщик: «Самое сложное, что делается, это трехмерная модель здания. Модель — это 95% работы всей. Она разрабатывается вместе с поэтажными планами, с разрезами, с дизайном, и представляется вместе с буклетом отдельно идущей.»
Наши инженеры считают трудоемкость АГР от модели, а не от количества листов альбома: на разработку буклета закладывается от одного до трех месяцев в зависимости от сложности здания, на согласование в Москомархитектуре по регламенту отводится 25 рабочих дней, а по практике процесс занимает до трех месяцев.
Сколько стоит работа на фасаде без паспорта
Прямая санкция считается по КоАП города Москвы: для физических лиц штраф 2 500 руб., для юридических лиц сумма доходит до 350 000 руб. Для собственника коммерческого здания это не главная статья потерь.
Дальше идет предписание привести фасад в первоначальный вид за свой счет. Смонтированную облицовку демонтируют, материалы списывают, работы оплачивают заново. Если требования к кварталу успели измениться, вернуть прежний вид уже нельзя: фасад приводят к тому решению, которое действует сейчас.
Кейс из практики: собственник помещения в торговом комплексе переделал входную группу и отделку своего участка фасада без согласования. Итог — предписание на демонтаж конструкции и отказ в согласовании вывески: рекламную конструкцию не согласуют, пока не узаконены изменения фасада. Помещение стояло с неработающей вывеской, а колористику пришлось готовить на все здание, потому что паспорт на часть объекта не оформляется.
Отдельная потеря — время. Пока идет узаконивание, обновленный объект не выходит на рынок аренды. По одному из торговых центров обновление фасада было условием заключения новых договоров аренды на 300 000 руб. в месяц, и каждый месяц задержки стоил ровно этой суммы.
Стоимость проекта колористического решения и согласования фасадов
Стоимость зависит от площади и сложности фасадов, количества элементов, необходимости развертки по улице и от того, оформляется колористический паспорт или полноценное АГР.
| Услуга | Стоимость | Сроки |
|---|---|---|
| Проект колористических решений | от 200 000 рублей | от 10 дней |
| Согласование колористики в Архитектуре | от 500 000 рублей | от 10 дней |
| Изготовление проекта изменения фасадов | от 300 000 рублей | от 5 дней |
| Техническое заключение о выполненных изменениях | от 250 000 рублей | от 5 дней |
| Согласование изменений в Архитектуре | от 350 000 рублей | от 1 дня |
| Проект АГР/АГО | от 1 500 000 рублей | от 10 дней |
| Согласование АГР/АГО в Архитектуре | от 300 000 рублей | от 30 дней |
| Эскизы, 3D-оцифровка, предварительный анализ в Архитектуре | индивидуально | по запросу |
Отдельно считаются документы БТИ: их оплачивают напрямую в МосгорБТИ, и на крупных объектах эта строка может превысить стоимость самого проекта. Полный перечень позиций по фасадным работам с ценами и сроками собран на странице согласования фасадов.
Как проходили похожие проекты и какие сроки получались на практике, видно в отзывах заказчиков.
Выводы
Паспорт отделки фасада фиксирует цвет и материалы отделки всего здания и служит основанием для любых работ на фасаде в Москве. Оформляет его Москомархитектура по 114-ПП в электронной форме за 30 дней, действует документ 5 лет, а проект колористического решения разрабатывается до подачи заявления. Ключевые точки, на которых процедура буксует: возраст документов БТИ, согласие всех собственников и несоответствие текущего облика здания требованиям к кварталу. Если работы затрагивают конструкции, а не только отделку, вместо паспорта готовится АГР с полным комплектом трехмерных моделей. Тарифы на работы приведены в прайс-листе PDF, его можно скачать.
Смарт Вэй ведет фасадные согласования с 2013 года: от запроса архивного паспорта и обмеров до получения документа в Москомархитектуре, включая разработку АГР и подготовку моделей по требованиям города. Чтобы получить расчет по конкретному зданию, опишите объект и планируемые работы через форму заявки.
Частые вопросы о паспорте отделки фасада
У меня в собственности только помещение на первом этаже. Можно оформить паспорт на его фасад?
Нет. Паспорт колористического решения оформляется на здание целиком, отдельного документа на помещение не существует. Если у здания паспорт уже есть, в него вносятся изменения по вашему участку фасада, а проект разрабатывается на этот элемент с привязкой к общему решению. Если паспорта нет, придется отрисовывать все здание, и на крупных торговых объектах это чаще решается через переговоры с остальными собственниками.
Что делать, если у здания несколько собственников и договориться не удается?
Фасад относится к общему имуществу, поэтому без согласия других собственников проект не согласуют. В многоквартирном доме нужен протокол общего собрания с кворумом не менее двух третей голосов, в нежилом здании с долевой собственностью — согласие всех собственников. Проект при этом готовится единый на весь фасад, отдельные разнородные решения по одному зданию Москомархитектура не пропускает.
Влияет ли колористический паспорт на площадь и характеристики объекта в ЕГРН?
Нет. Отделка фасада не меняет планировочные решения и характеристики объекта, поэтому паспорт не прикладывается к техническому плану и в Росреестр не подается. Иначе устроены проект изменения фасада и АГР: если появились новые проемы, изменилась высота или конфигурация здания, эти документы становятся основанием для внесения новых сведений в ЕГРН через технический план.
Нужно ли согласовывать колористику, если работы уже выполнены?
Порядок обратный обычному: сначала готовится техническое заключение о выполненных изменениях фасада, затем комплект подается на согласование. Параллельно проверяется, нет ли в документах БТИ красных линий по несогласованным конструктивным изменениям: пока они не узаконены, колористический паспорт не выдадут.
В каких случаях дополнительно нужно техническое заключение о состоянии фасада?
Заключение готовится, если на фасаде есть дефекты — сколы, трещины, выбоины, если ранее применялся материал, который сейчас запрещен к использованию, и если для работ нужны строительные леса или подъемные площадки. В последнем случае заключение потребуется для получения разрешения ОАТИ на производство работ.
Как эта процедура устроена в Санкт-Петербурге?
Московский регламент по 114-ПП на Санкт-Петербург не распространяется. Фасадные решения согласует Комитет по градостроительству и архитектуре, а при расположении объекта в зоне охраны или на самом объекте культурного наследия подключается КГИОП. Комплексный документ по внешнему облику называется там АГО, а не АГР.
Здание не подпадает под требование об АГР. Значит, фасад можно менять свободно?
Освобождение от АГР не отменяет колористический паспорт. Это разные процедуры: АГР описывает архитектурное и градостроительное решение объекта, паспорт — цвет и материалы отделки. Здание высотой в два этажа и площадью до 1500 м2 вне магистральных улиц может не требовать АГР, но перекрасить его без паспорта нельзя.