Паспорт фасада нужен собственнику здания в Москве до начала любых работ на наружных поверхностях: покраски, замены облицовки, устройства входной группы, монтажа вентфасада. Документ фиксирует цвета по RAL или NCS, материалы отделки и состав элементов фасада, и без него инспектор вправе остановить работы прямо на объекте. Разберём, в каких ситуациях оформляют паспорт колористического решения, когда вместо него требуется АГР с трёхмерной моделью, что проверить до заключения договора и как выглядят требования к высокополигональной и низкополигональной моделям. Стоимость работ на 2026 год, разбор частных случаев и ответы на типовые вопросы собраны во второй половине статьи.
Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.
Что такое паспорт фасада и кто его выдаёт
Паспорт фасада в московской практике — это паспорт колористического решения фасадов здания, строения или сооружения. Основание — 114-ПП от 28.03.2012. Документ описывает цветовое оформление объекта: титульный лист с номером и датой, общие сведения о здании, градостроительная характеристика с местоположением на карте и фотофиксацией, чертежи всех фасадов, ведомость окраски и отделки. Ведомость — самая рабочая часть. Это таблица, где каждому элементу (стены, цоколь, кровля, оконные блоки, двери, балконные ограждения) присвоен конкретный код цвета. По сути готовое техническое задание для подрядчика, который будет красить.
Сам паспорт готовит не проектировщик. Проектная организация разрабатывает проект колористического решения, а паспорт установленной формы выдаёт город на основании этого проекта. До декабря 2025 года документ оформляла Москомархитектура. С 3 декабря 2025 года МКА присоединена к Департаменту градостроительной политики, и функции по фасадам перешли туда. Нормативная база при этом осталась прежней: мы руководствуемся 114-м и 94-м постановлениями в той редакции, в которой они действовали до реорганизации.
Услуга бесплатная. Заявление подаётся в электронном виде через mos.ru, пошлины за рассмотрение нет. Платите вы за проект, за исходные документы и за сопровождение. Регламентный срок рассмотрения — 30 дней.
Образцы паспорта фасада и технических заданий на проект
Комплект собран под задачу собственника: сначала посмотрите образец готового паспорта, затем техническое задание, по которому проектировщику ставят задачу.
| Документ | Скачать |
|---|---|
| Образец паспорта фасада здания (Москва) | Скачать |
| Заключение об утверждении паспорта фасадов (Санкт-Петербург) | Скачать |
| ТЗ на проектирование реконструкции фасадов | Скачать |
| ТЗ на проект реконструкции коммерческого объекта | Скачать |
| Заявление о согласовании проекта на объекте культурного наследия | Скачать |
Когда нужен паспорт фасада, а когда другой документ
Собственники путают три разных документа, и это стоит денег. Паспорт колористического решения закрывает цвет и материалы отделки. Проект частичного изменения фасадов закрывает проёмы, крыльца, тамбуры, козырьки, венткороба. АГР закрывает всё сразу, включая изменение этажности и общей архитектуры. Ниже — разбивка по типам работ.
| Что делаете на фасаде | Какой документ готовится | Норматив |
|---|---|---|
| Перекраска, замена штукатурки на вентфасад, смена цвета оконных рам | Проект колористического решения и паспорт фасада | 114-ПП |
| Новый вход, тамбур без фундамента, крыльцо, пандус, изменение габаритов проёма | Проект изменения фасадов и техническое заключение, согласование в архитектуре при попадании в перечень адресов | 432-ПП, 94-ПП |
| Полная смена облика здания, остекление по периметру, изменение этажности, реконструкция | АГР со свидетельством об утверждении, отдельный колористический паспорт не требуется | 284-ПП |
| Вывеска, реклама, наружный блок кондиционера, светопрозрачные конструкции | Отдельные виды согласований, в проект фасадов эти элементы не входят | Отдельные регламенты города |
| Здание рядом с объектом культурного наследия | Дополнительно раздел обеспечения сохранности ОКН | 94-ПП |
Вывод из таблицы простой: документ определяется не масштабом стройки, а тем, трогаете ли вы конструктив. Цвет и материал — паспорт. Проём, крыльцо, тамбур — проект фасадов. Габариты и этажность — АГР.
Константин М, инженер-проектировщик:
«АГР — комплексный документ, который содержит в себе и колористические решения, и решения по изменению фасадов здания. Если для реконструкции готовится АГР, колористический паспорт мы отдельно не делаем. АГР достаточно, исключения бывают только на уникальных объектах.»
ℹ️ Полезно знать: колористический паспорт не уходит в Росреестр и не меняет сведения ЕГРН — отделка не влияет на планировочные решения объекта. А вот проект изменения фасадов и АГР прикладываются к техническому плану, и на их основании регистратор вносит новые характеристики в реестр.
Что проверить до заказа паспорта фасада
Половина проблем на согласовании возникает из-за исходных документов, а не из-за цвета. Требования к комплекту жёсткие: документы БТИ (технический паспорт, поэтажные планы, экспликация) должны быть не старше одного года. У большинства собственников поэтажки лежат в папке с 2015 года, и это означает новую техническую инвентаризацию всего здания до подачи. Инвентаризацию в Москве монопольно выполняет МосгорБТИ по 106-ПП, средняя ставка 27 рублей за квадратный метр, срок 30-40 дней.
⚠️ Внимание: на бизнес-центре площадью 29 000 м² с восьмилетними документами БТИ новая инвентаризация обошлась бы дороже, чем проект и сами малярные работы вместе взятые — счёт шёл на полтора миллиона рублей. Считайте эту статью расходов до подписания договора, а не после.
Сверьте сведения ЕГРН о здании перед подачей документов в архитектуру
Что-то пошло не так...
Выберите адрес из списка
Получите выписку из ЕГРН и о кадастровой стоимости
| Вид объекта недвижимости | |
| Кадастровый номер | |
| Местоположение | |
| Кадастровая стоимость по состоянию на 06.09.2026 | |
| Дата утверждения кадастровой стоимости | в Едином государственном реестре недвижимости сведения отсутствуют |
| Дата определения кадастровой стоимости | |
| Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости | |
| Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости | данные отсутствуют |
| Площадь объекта | |
| Особые отметки | данные отсутствуют |
This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.
Второй барьер — собственники. Фасад относится к общему имуществу. Если собственник один, достаточно его решения. В долевой собственности требуется согласие всех. В многоквартирном доме нужен протокол общего собрания с кворумом не менее 2/3 голосов. И паспорт оформляется на здание целиком, согласовать один фасад или кусок стены под вывеской не получится: техник выйдет на место, отфотографирует всё здание и вернёт проект на доработку.
Третий барьер — окружение объекта. Если рядом стоит памятник или ваш участок попадает в зону охраны, к комплекту добавляется раздел обеспечения сохранности объектов культурного наследия, а требования к отделке ужесточаются. Проверяется это по схеме, а не по адресу: перечень охраняемых объектов с привязкой к карте опубликован на портале открытых данных Москвы, и наши инженеры смотрят его до начала проектирования, чтобы не переделывать материалы отделки после первого ответа архитектуры.
Как проверить объект перед заказом паспорта фасада: пошаговая инструкция
- Шаг 1. Запросите в архиве архитектуры ранее утверждённый колористический паспорт на здание. Если он есть и цвет совпадает с текущим, для обновления краски достаточно закупить материал по указанному в нём коду RAL.
- Шаг 2. Проверьте дату документов БТИ. Старше года — закладывайте в бюджет и график новую инвентаризацию.
- Шаг 3. Посмотрите поэтажку на предмет красных линий. Несогласованная перепланировка или пристройка приведёт к отказу по паспорту, сначала узаконивают изменения внутри.
- Шаг 4. Определите состав собственников и способ получения согласия: решение единственного собственника, согласие всех дольщиков или протокол ОСС.
- Шаг 5. Проверьте охранные зоны вокруг объекта и наличие соседних памятников архитектуры.
- Шаг 6. Уточните адрес по перечню улиц 94-ПП. Внутри Садового кольца и на магистралях из перечня согласование в архитектуре обязательно, вне их — проект подписывают собственник и проектная организация.
💡 Лайфхак: начинайте не с проекта, а с запроса архивного паспорта. На большинство зданий Москвы утверждённый документ уже лежит в архиве, и там прописан точный RAL. Совпал цвет — новый паспорт вам не нужен, экономите и время, и деньги.
Когда вместо паспорта фасада разрабатывают АГР
АГР — архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства. В Москве это АГР, в Санкт-Петербурге и области аналогичный по смыслу документ называют АГО, архитектурно-градостроительный облик. Свидетельство об утверждении АГР требуется, когда меняется объём и облик здания: новое строительство, реконструкция, полная смена фасадных решений с изменением высоты или конфигурации. Без утверждённого АГР разрешение на строительство в Москве не получить.
Закрытый перечень исключений тоже есть. АГР не разрабатывают для нежилых объектов площадью до 1500 м² с этажностью не более двух, для индивидуальных жилых домов, для некапитальных и временных сооружений без фундамента, для инженерных сооружений, для объектов вне границ территорий культурного наследия и вне магистральных улиц общегородского и районного значения, а также для работ по замене несущих конструкций, которые не меняют внешний облик. Отсюда и любовь застройщиков к зданиям ровно на 1500 метров: нормы для них проще, не только по АГР.
Процедура выглядит так. Инженер выезжает на объект и делает фотофиксацию окружающей застройки: по одному из объектов у нас запрашивали 40 фотографий развёртки местности вокруг здания. Затем эскиз, согласование эскиза с заказчиком, разработка буклета АГР с планами, разрезами, фасадами и трёхмерной моделью, подача в архитектуру. Регламентный срок рассмотрения 10-20 рабочих дней, на практике цикл занимает от одного до трёх месяцев: с первого раза замечания выдают почти всегда, даже по простой прямоугольной коробке.
Константин М, начальник технического отдела:
«Самое сложное в буклете — трёхмерная модель. Она разрабатывается в специализированном программном обеспечении вместе с поэтажными планами и разрезами. Модель — это 95% всей работы по АГР, поэтому заказать её отдельно за пятнадцать тысяч рублей не получится ни у кого.»
Требования к 3D-модели АГР: высокополигональная и низкополигональная
Технические требования к трёхмерным моделям для городских информационных систем утверждены совместным приказом ДИТ Москвы и Москомархитектуры от 19.04.2023 № 64-16-192/23/769. В 2025 году документ скорректировали приказом № 64-16-429/25/1736, и требования заметно ужесточились. Сейчас проектировщик сдаёт не одну модель, а комплект: цифровая информационная модель, низкополигональная модель (НПМ) и высокополигональная модель (ВПМ). Обе полигональные модели адаптируются под визуализацию в движке Unreal Engine, поскольку город грузит их в свои системы.
| Параметр | Низкополигональная модель (НПМ) | Высокополигональная модель (ВПМ) |
|---|---|---|
| Назначение | Габариты, силуэт, форма кровли, крупные архитектурные элементы, посадка здания | Детали фасада, проёмы, материалы отделки для оценки внешнего облика |
| Полигональный бюджет | До 150 000 полигонов | До 1 000 000 полигонов в одном FBX-файле |
| Размер файла | До 1 ГБ | До 500 МБ на модель |
| Текстуры | Единые атласы, плотность 10-40 px/m | UDIM, плотность 512-1706 px/m |
| Форматы подачи | FBX и IFC | FBX и IFC |
| Геометрия | Без избыточной внутренней геометрии | Погрешность не более 10 см относительно чертежей |
Разница между двумя моделями не в качестве, а в задаче: НПМ грузится в городскую панораму и должна открываться быстро, ВПМ показывает, как здание выглядит вблизи. Проверяют обе по одному списку: соответствие геометрии утверждённым чертежам, размеры и масштаб, привязка координат, корректность материалов и текстур, отсутствие дублирующих поверхностей и самопересечений, структура файлов.
Практический нюанс, который стоит денег и недель. Прямой экспорт из BIM-программы требованиям не соответствует почти никогда: геометрию приходится чистить, оптимизировать, перепроверять и приводить к регламенту вручную. И момент старта тоже важен — модель делают после того, как зафиксированы основные объёмно-планировочные и фасадные решения, но до финальной сборки буклета. Начали раньше — переделываете под каждое изменение эскиза. Начали позже — тормозите подачу. Наши инженеры в Смарт Вэй закладывают отдельный этап на выверку моделей перед подачей, потому что замечание по полигональному бюджету или по дублям поверхностей возвращает весь комплект на круг.
Сколько стоит ошибка с фасадом
Ответственность за незаконное изменение внешнего архитектурного облика нежилого объекта зафиксирована в Кодексе города Москвы об административных правонарушениях. Для юридических лиц сумма доходит до 500 000 рублей. По колористике штраф для юрлица достигает 350 000 рублей, для физического лица — 2 500 рублей. Статья 8.2 Закона города Москвы от 21 ноября 2007 года № 45 — именно та норма, от которой оформленный паспорт защищает собственника.
Деньгами дело не заканчивается. По 94-ПП согласовать можно только планируемые работы. Выполнили сначала, пришли согласовывать потом — отказ и требование привести фасад в исходное состояние. Дальше остаётся один путь: вернуть как было, согласовать по-новому, выполнить заново и уже потом регистрировать изменения в ЕГРН. Сроки легализации ранее выполненных работ по 94-ПП тоже ограничены: для зданий в пределах внешней границы Садового кольца рубеж прошёл 1 октября 2023 года, для объектов на перечисленных магистралях — 1 января 2026 года.
Отдельный сценарий, о котором собственники не думают. Здание тридцать лет назад зашили вентфасадом, паспорта на него никогда не было. Владелец решает заменить отвалившиеся панели на такие же. Как только начинаются работы, приходит проверка и просит разрешительную документацию. Собственник идёт за паспортом, а архитектура отвечает: квартал переведён на штукатурку в определённой гамме, вентфасад согласовать нельзя. Оспорить такое решение нельзя, ведомство действует в рамках регламента. Ремонт превращается в полную переделку фасада со сменой материала.
Константин М, судебный эксперт:
«Требования к облику кварталов меняются, и оценивать проект будут по сегодняшним правилам, а не по тем, что действовали в момент отделки здания. Поэтому анализ градостроительной ситуации мы делаем до разработки проекта, а не после отказа.»
Показательный случай из практики Смарт Вэй. Владелец бизнес-центра на Средней Переяславской планировал капитальный ремонт фасадов со сменой цвета, чтобы поднять заполняемость арендаторами. Первый подрядчик получал в Москомархитектуре отказ за отказом и задачу не закрыл. Мы собрали исходно-разрешительную документацию, провели обследование и обмеры, разработали проект колористического решения, подали и после первого ответа установили настоящую причину замечаний: ошибки в технической документации БТИ. Исправление данных заняло три недели, повторная подача прошла, паспорт колористического решения получен. Весь комплекс работ вместе с правкой БТИ уложился в 3 месяца, здание отремонтировано и заполнено арендаторами.
📌 Факт: после получения паспорта у собственника есть 5 лет на выполнение работ. Не уложились или передумали с цветом — процедуру проходят заново. Паспорта, выданные до вступления в силу 114-ПП в 2012 году, недействительны.
Когда паспорт фасада оформлять не нужно
Продавать эту услугу всем подряд бессмысленно, и границы применимости стоит знать до звонка проектировщику.
- Здание вне зоны действия 94-ПП по назначению. Постановление распространяется на административно-деловые, учебно-образовательные, культурно-просветительские, торгово-бытовые, лечебно-оздоровительные, спортивно-рекреационные, социально-реабилитационные и учебно-воспитательные объекты. Производство, склады, отели и апарт-отели, общежития в перечень не входят, согласование изменения фасадов с архитектурой по ним не проводится.
- Адрес вне перечня улиц. Объект не внутри Садового кольца и не на магистралях из приложения к постановлению — проект фасадов подписывают собственник и проектная организация, документ идёт в состав техплана для Росреестра.
- Цвет совпадает с архивным паспортом. Обновление краски по ранее утверждённому RAL нового паспорта не требует.
- Работы идут внутри здания. Перепланировка без выхода на наружные поверхности к 114-ПП отношения не имеет.
- Объект культурного наследия. Здесь работает другой порядок: предмет охраны, охранное обязательство, разрешение на реставрационные работы и лицензия Минкультуры. Проектирование по таким объектам мы не ведём.
Константин М, кадастровый инженер:
«Колористические решения в ЕГРН не отражаются и в БТИ не фиксируются. Информация уходит только в архитектуру, там ведут реестр паспортов. А вот изменение проёмов и входных групп в реестр вносить нужно, иначе выписка ЕГРН не совпадёт с фактом при следующей сделке или лицензировании.»
Стоимость разработки паспорта фасада и АГР в 2026 году
Цена складывается из объёма работ на фасаде, площади и сложности формы здания, необходимости конструктивных расчётов и развёртки по соседним улицам. Ниже позиции, которые чаще всего попадают в смету по фасадным задачам.
| Услуга | Стоимость | Сроки |
|---|---|---|
| Проект колористических решений | от 200 000 руб. | от 10 дней |
| Согласование колористики в Архитектуре (с гарантией) | от 200 000 руб. | от 10 дней |
| Проект АГР/АГО | от 500 000 руб. | от 10 дней |
| Согласование АГР/АГО в Архитектуре | от 300 000 руб. | от 30 дней |
| Изготовление проекта изменения фасадов | от 90 000 руб. | от 5 дней |
| Техническое заключение о выполненных изменениях | от 90 000 руб. | от 5 дней |
| Согласование изменений в Архитектуре | от 150 000 руб. | от 1 дня |
| Раздел обеспечения сохранности ОКН | от 150 000 руб. | по запросу |
Итоговая сумма зависит от площади фасада, количества изменяемых элементов и от того, потребуется ли расчёт конструктивных решений при затрагивании несущих элементов — полный прайс по согласованию фасадов помогает сориентироваться точнее. Эскизы, трёхмерная оцифровка и предварительный анализ сотрудником архитектуры считаются индивидуально.
Собственники и застройщики оценивают работу по результату — отзывы наших заказчиков показывают, как проходят проекты, за которые уже брались другие подрядчики.
Выводы
Паспорт фасада требуется, когда меняются цвет и материалы отделки здания в Москве, и оформляется он на объект целиком по 114-ПП. Работы с проёмами, крыльцами и тамбурами закрываются проектом изменения фасадов по 432-ПП и 94-ПП, а смена облика и объёма — через АГР с комплектом из цифровой информационной, низкополигональной и высокополигональной моделей. Порядок действий один и тот же: сначала анализ исходных документов и градостроительной ситуации, потом проект, потом согласование, и только затем стройка.
В Смарт Вэй мы ведём фасадные проекты с обмеров и фотофиксации до получения паспорта или свидетельства об утверждении АГР, включая правку данных БТИ и подготовку моделей под требования городских информационных систем. По конкретному зданию быстрее всего начать с разбора адреса и документов — можно оставить заявку, инженер посмотрит объект и скажет, какой документ вам нужен.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли оформить паспорт фасада только на одно помещение в здании?
Нет. Регламент требует оформления на здание целиком, чтобы сохранить целостность архитектурного облика. Даже если магазин занимает 60 м² на первом этаже и меняет отделку только вокруг своей витрины, проект разрабатывается на все фасады. При нескольких собственниках проект должен быть единым, а согласие берётся у всех владельцев помещений.
Что делать, если паспорт фасада выдан до 2012 года?
Такие документы недействительны: все паспорта, оформленные до вступления в силу 114-ПП от 28.03.2012, не применяются, и процедуру проходят заново по текущему регламенту. При этом старый документ полезен как источник данных: из него берут коды цветов и состав отделки, чтобы зафиксировать существующее положение в новом проекте.
Нужен ли паспорт фасада складу или производственному зданию?
Согласование изменения фасадов по 94-ПП на склады, производственные объекты, отели, апарт-отели и общежития не распространяется — этих назначений нет в перечне постановления. Проект изменения фасадов при этом делают: он идёт в состав технического плана для Росреестра, если менялись проёмы или входные группы.
Сколько собственников должны дать согласие на изменение цвета фасада?
В многоквартирном доме нужен протокол общего собрания с кворумом не менее 2/3 голосов. В нежилом здании с долевой собственностью берут согласие всех собственников, поскольку нормы Жилищного кодекса о кворуме здесь не работают. Единственный собственник оформляет решение самостоятельно.
Что произойдёт, если не выполнить работы за 5 лет действия паспорта?
Паспорт перестаёт действовать, и процедуру проходят заново: новый проект, новое согласование, новые документы БТИ не старше года. То же самое происходит при изменении утверждённых цветов уже после получения документа, даже если речь про соседний оттенок из той же палитры.
Нужно ли вносить изменения фасада в БТИ?
Для нежилых зданий это добровольная процедура: основные характеристики объекта хранятся в ЕГРН, и техпаспорт БТИ обязательным не считается. Заказывают его, когда требование идёт от вышестоящей организации или от города. Тарифы БТИ считаются по площади, на объектах свыше 20 000 м² стоимость доходит до полутора миллионов рублей.
Кто проверяет 3D-модели АГР и что чаще всего просят исправить?
Модели проверяют при рассмотрении комплекта АГР на соответствие приказу ДИТ и Москомархитектуры № 64-16-192/23/769 в редакции 2025 года. Типовые замечания: превышение полигонального бюджета, дублирующие поверхности и самопересечения геометрии, неверная привязка координат, некорректные текстуры и расхождение модели с чертежами более чем на 10 см. Прямой выгрузки из BIM-программы для прохождения проверки недостаточно.
