Относится ли АГО к градостроительной концепции: нормы 2026

АГО к градостроительной концепции не относится: архитектурно-градостроительный облик согласуют для конкретного объекта капитального строительства, а концепцию архитектурно-градостроительного развития территории рассматривают раньше и только на предмет стилистики и визуального восприятия, без проверки параметров застройки. В Москве этот же объектный документ называется АГР (архитектурно-градостроительное решение), в Санкт-Петербурге и федеральном законодательстве — АГО. Рассмотренная концепция не заменяет свидетельство об утверждении АГР, а само АГР должно соответствовать единой концепции застройки. Ниже — по каким признакам отличить стадии, какая 3D-модель нужна на каждой из них (низкополигональная, высокополигональная, IFC), когда вместо АГР достаточно изменения в паспорт фасада и что меняет 1423-ПП с 30 сентября 2026 года. Стоимость разработки и согласования АГР и АГО, типовые ошибки с их ценой, чек-лист и ответы на частные вопросы — во второй половине статьи.

Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.

Чем концепция отличается от АГР и АГО: предмет проверки и результат

Концепция архитектурно-градостроительного развития территории выделена в московских правилах в самостоятельный вид проектных материалов со своим составом. Рассмотрение на этапе концепции идет исключительно на предмет архитектурно-стилистической направленности и визуального восприятия, без проверки параметров застройки. Материалы АГР устроены иначе: в них есть ведомость технико-экономических показателей (ТЭП), и эти показатели сверяют с источником — решением Градостроительно-земельной комиссии (ГЗК), градостроительным планом земельного участка (ГПЗУ) или проектом планировки территории (ППТ).

Состав материалов для каждой стадии перечислен в требованиях к составу, содержанию и форматам представления проектных материалов, опубликованных на mos.ru: там отдельно описаны концепции, АГР без детализации фасадных решений, АГР с детализацией фасадов, концепции благоустройства, вывески и крышные конструкции. По этому документу удобно проверить, к какой стадии относится ваш комплект, еще до заказа проекта.

На федеральном уровне понятие архитектурно-градостроительного облика ввела статья 40.1 Градостроительного кодекса (Федеральный закон от 29.12.2022 № 612-ФЗ). Согласование АГО требуется при строительстве и реконструкции ОКС в границах территорий, для которых градостроительный регламент устанавливает требования к облику (ч. 5.3 ст. 30 ГрК). Основание для отказа одно: архитектурные решения, содержащиеся в проектной документации, не соответствуют требованиям к АГО из градостроительного регламента. Срок согласования — не более 10 рабочих дней. Требования и правила согласования утверждены постановлением Правительства РФ от 29.05.2023 № 857. В Москве действует собственный порядок оформления свидетельства АГР, в Санкт-Петербурге — порядок согласования АГО по постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 12.05.2022 № 407.

Сводная таблица показывает, где заканчивается концепция и начинается объектный документ.

Граница проходит по двум признакам: объект или территория и проверяются ли ТЭП. Если в материалах есть ведомость показателей, сверенная с ГПЗУ или ППТ, — это уже АГР или АГО, а не концепция, и к нему применяются объектные требования к 3D-модели.

Константин М, инженер-проектировщик: «АГР сам по себе комплексный документ, который по факту содержит в себе и колористические решения, и решения по изменению фасадов здания. Готовится он зачастую, когда происходит реконструкция объектов недвижимости: меняются и фасады, и цвет, и этажность.»

В практике Смарт Вэй квалификацию объекта начинаем с одного вопроса: работы затрагивают только цвет и материал отделки или меняют конструкцию — новые окна, дополнительные входы, пристройки, этажность. Ответ сразу разводит задачу на колористический паспорт или АГР, и от него зависит состав всего дальнейшего комплекта.

Где АГР стоит в цепочке: ГПЗУ, концепция, проект, разрешение на строительство

При новом строительстве и реконструкции порядок такой: ГПЗУ, АГР, проект, экспертиза и разрешение на строительство (РНС). Концепция, если ее выносят на Архитектурную комиссию, стоит между исходно-разрешительной документацией и АГР: ТЭП для нее уже берутся из решения ГЗК, ГПЗУ или ППТ, но на этом этапе их никто не проверяет. Проверка начинается на стадии АГР, где ведомость показателей включает суммарную поэтажную площадь в габаритах наружных стен, площадь застройки, наземную и подземную площадь, высоту и абсолютную высотную отметку, количество этажей, квартир и машино-мест, плотность застройки.

Связь с окружающей застройкой в АГР проверяется графически. Если объект — одна из очередей проектируемой застройки, на ситуационном плане М 1:2000 показывают застройку целиком и указывают сведения об оформленных свидетельствах АГР по каждому соседнему объекту. Границы участка на схемах должны соответствовать действующему ГПЗУ, а при размещении в границах ППТ на визуализациях отображают перспективную застройку с очередностью по утвержденному проекту планировки.

У АГР есть еще одна функция, которой нет у концепции и колористического паспорта: согласованное решение используют как основание для внесения изменений в ЕГРН после реконструкции. Кадастровый инженер прикладывает его к техническому плану, и Росреестр по этим документам вносит новые сведения о площади, этажности и конфигурации объекта.

Константин М, кадастровый инженер: «Проект изменения фасада и АГР являются документами, которые мы можем приложить к техническому плану, чтобы внести изменения в сведения об объекте недвижимости в ЕГРН. А если мы готовим колористический паспорт, то сведения об объекте недвижимости в ЕГРН не меняются никак.»

Сверьте площадь и кадастровый номер объекта по ЕГРН перед подготовкой АГР

В информационный блок альбома АГР вносят кадастровый номер земельного участка (при наличии), площадь участка и основные виды разрешенного использования. Расхождение этих сведений с ЕГРН и ГПЗУ проще устранить до разработки моделей: после того как ТЭП заложены в НПМ, ВПМ и DWG-планы, любая правка площади тянет за собой переделку всех трех форматов.

АГР, проект изменения фасада или изменение в паспорт фасада: что выбрать

Если меняются только цвет и отделочные материалы, АГР не нужен: в Москве для этого оформляют паспорт колористического решения фасадов по постановлению Правительства Москвы от 28.03.2012 № 114-ПП. Для зданий массовых серий, представленных в Альбоме типовых колористических решений, проект не разрабатывают — заявитель выбирает один из вариантов окраски. Для торговых и офисных центров, нетиповых зданий и индивидуальных пожеланий по цвету разрабатывают проект колористического решения, и на его основании уполномоченный орган выдает паспорт установленной формы. Изменение в паспорт фасада, то есть смена ранее утвержденных цветов или материалов, идет как корректировка паспорта.

Проект колористического решения включает пояснительную записку и графику: чертежи уличного, дворового и торцевых фасадов с цветами по палитрам NCS и RAL, фотофиксацию, развертку фасада по улице и ведомость отделки с кодами цвета для стен, цоколя, окон, балконов. При окраске и облицовке запрещены частичная окраска и окраска натурального камня, закрытие карнизов, пилястр, колонн и наличников, а также ПВХ-сайдинг, профилированный металлический лист (кроме объектов на промышленных территориях), асбестоцементные листы, самоклеящиеся пленки, баннерные ткани и металлочерепица для облицовки фасадов.

Выбор документа определяется тем, что меняется на фасаде и в параметрах здания.

Отдельный колористический паспорт при наличии АГР обычно не оформляют: цвет и материалы уже зафиксированы внутри альбома. Обратная замена невозможна — паспорт не содержит ни новых проемов, ни тамбуров, ни этажности, поэтому при реконструкции он не заменяет АГР.

Константин М, начальник технического отдела: «Если есть АГР для реконструкции, то, конечно, колористический паспорт мы не готовим в большинстве случаев. АГР достаточно, может только если есть какие-то уникальные кейсы.»

Кейс из практики: арендатор помещения магазина площадью 594 м² в Москве самостоятельно выполнил перепланировку, которая затронула и фасад здания. Смарт Вэй подготовил проект изменения фасада, проект перепланировки, техническое заключение и технический план. Весь комплекс, от обмеров до выписки из ЕГРН, занял меньше одного месяца, регистрация прошла с первого раза без приостановок.

Когда согласование АГО и АГР не требуется

Статья 40.1 ГрК прямо перечисляет исключения: объекты на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительного регламента; объекты, для строительства которых не требуется разрешение на строительство; объекты на участках учреждений уголовно-исполнительной системы; объекты обороны и безопасности; иные объекты, определенные Правительством РФ или актами органов власти. Для фасадных работ в Москве действует свое ограничение: 94-ПП распространяется на административно-деловые, учебно-образовательные, культурно-просветительские, торгово-бытовые, лечебно-оздоровительные, спортивно-рекреационные, социально-реабилитационные и учебно-воспитательные объекты в пределах Садового кольца и на улицах из утвержденного перечня. Склады, производственные здания, отели и апарт-отели в этот перечень не входят. Перед заказом проекта сверьте назначение здания по ЕГРН и адрес с перечнем улиц.

Требования к 3D-модели АГР: низкополигональная, высокополигональная и IFC

НПМ и ВПМ готовят только по требованиям, утвержденным распоряжением Москомархитектуры и Департамента информационных технологий города Москвы от 19.04.2023 № 64-16-192/23/769; в иных форматах модели не принимаются. С 16 января 2024 года при подаче на свидетельство АГР вместо одного поля для трехмерной цифровой модели доступны два: для высокополигональной и для низкополигональной модели. Высокополигональная модель — максимально точная копия проектируемого объекта. Низкополигональная оптимизирована для быстрой загрузки и сохраняет ключевые детали, ее размещают на общей 3D-карте города.

Какая модель нужна, определяет стадия:

• Концепция развития территории — НПМ. Если представлены один или два варианта решений, НПМ выполняют для всех; при трех и более вариантах — только для приоритетного. DWG-схемы на этом этапе не прикладывают.
• АГР без детализации фасадных решений — НПМ плюс DWG-файлы.
• АГР с детализацией фасадных решений — ВПМ плюс DWG-файлы.
• Архитектурно-художественные концепции вывесок, крышные и фасадные рекламные конструкции — ВПМ.
• Концепции благоустройства — НПМ при необходимости.

По 1423-ПП в составе материалов АГР подают высокополигональную и низкополигональную модели, а также цифровую информационную модель АГР в формате IFC. Для отдельных категорий, например дорожно-мостового строительства и реновации, допускается упрощенный состав. Для проектировщика это означает, что модель в IFC должна описывать тот же объект, что FBX-модели и DWG-чертежи: требования прямо указывают, что схемы планов этажей соответствуют фасадным решениям и трехмерным моделям, а фасады — трехмерным моделям.

DWG-файлы проверяют расчетно. Схема планировочной организации участка при жилой застройке разбивается на слои 1_landscaping (озеленение), 2_playgrounds (детские площадки) и 3_recreation area (площадки для отдыха взрослых). Планы всех этажей обводят замкнутым контуром, заливки выносят в слои spp1, spp1.1, spp1.2, spp2, а при подготовке ВПМ еще и s1, s2, s3, K1 (один полигон на одну квартиру). Тип штриховки — SOLID с прозрачностью 50%, к планам прикладывают таблицу расчета площадей в XLSX, и ее данные должны совпадать с суммой площадей по заливкам. Дополнительные DWG-материалы не требуются для объектов за счет бюджета, объектов социальной, дорожно-мостовой и инженерной инфраструктуры.

В Смарт Вэй эскизы, 3D-оцифровку и предварительный анализ требований Архитектуры выполняют отдельной услугой до разработки альбома: на этом этапе видно, хватит ли для объекта НПМ или сразу нужна детализация фасадов с ВПМ.

Как подготовить комплект АГР с 3D-моделями к подаче: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Определите источник ТЭП — решение ГЗК, ГПЗУ или ППТ — и перенесите показатели в ведомость информационного блока, называя их так же, как в исходном документе.
2. Шаг 2. Определите стадию: концепция, АГР без детализации фасадов или АГР с детализацией. От этого зависит, готовить НПМ или ВПМ.
3. Шаг 3. Соберите буклет: ситуационный план М 1:2000, СПОЗУ со схемой транспортной организации М 1:500, визуализации и фотофиксацию, схемы фасадов, планов и разрезов М 1:200 с координационными осями и высотными отметками.
4. Шаг 4. Подготовьте НПМ и ВПМ по распоряжению от 19.04.2023 № 64-16-192/23/769 и цифровую информационную модель в IFC для заявлений по 1423-ПП.
5. Шаг 5. Подготовьте DWG-файлы СПОЗУ, планов всех этажей, разрезов и фасадов с именованными слоями заливок и таблицу расчета площадей в XLSX.
6. Шаг 6. Сверьте между собой планы, фасады, 3D-модели и таблицу площадей: расхождение между форматами обнаруживается при расчетной проверке.

Образцы альбома АГР и паспорта фасада

Начните с примера альбома АГР: по нему видно оформление титульного листа, сквозную нумерацию листов и выписку СРО в составе комплекта, а паспорт фасада полезен для сравнения объема двух документов.

Альбом АГР, который готовит Смарт Вэй, комплектуется выпиской из реестра членов СРО проектировщиков с правом подготовки проектной документации для объектов капитального строительства. Срок актуальности выписки ограничен, поэтому перед подачей ее заказывают заново, а нумерация листов альбома должна совпадать с составом, указанным в заявлении и на титульном листе.

Что меняет 1423-ПП с 30 сентября 2026 года

Постановление Правительства Москвы от 22.05.2026 № 1423-ПП «О согласовании архитектурно-градостроительных решений и иных проектных материалов в городе Москве» вступает в силу 30 сентября 2026 года, одновременно утрачивает силу постановление от 30.04.2013 № 284-ПП. Заявления, поданные до этой даты, рассматривают по прежним правилам. Документ утверждает положение о согласовании АГР, положение об Архитектурной комиссии города Москвы и порядок направления на нее проектных материалов.

Орган тоже сменился. Постановлением от 03.12.2025 № 2993-ПП Москомархитектура присоединена к Департаменту градостроительной политики (ДГП), который стал ее правопреемником по всем правам и обязанностям. Действующая услуга по оформлению свидетельства об утверждении АГР размещена на странице ДГП на mos.ru, там же публикуются формы подачи.

Архитектурный совет преобразован в Архитектурную комиссию, заседания проходят не реже трех раз в неделю. Комиссия рассматривает проекты документации по планировке территории, материалы АГР, концепции архитектурно-градостроительного развития территорий, концепции благоустройства, вывески и иные проектные материалы. То, что концепции и АГР рассматривает один орган, не делает их одним документом: составы материалов и предмет проверки для них заданы разные.

Свидетельство об утверждении АГР по новым правилам действует 3 года. Впервые закреплен перечень изменений, которые не требуют повторного согласования: внутренние планировки, корректировка ТЭП в пределах 10%, замена отделочных материалов фасада, изменение оборудования на кровле и элементов благоустройства. Корректировку за пределами перечня, например рост показателей больше 10%, оформляют как изменение свидетельства.

Типовые ошибки при переходе от концепции к АГР и их цена

Большинство ошибок на этом участке связано с тем, что стадии путают между собой. Ниже — пять ситуаций, которые повторяются чаще других.

1. Одобренную концепцию считают согласованием облика. Заказчик получает положительное рассмотрение стилистики и переходит к проекту. Но ТЭП на стадии концепции не проверяли, и расхождение с ГПЗУ или ППТ всплывает только в АГР. Цена ошибки — переработка альбома и моделей: разработка альбома АГР/АГО стоит от 1 500 000 руб. и занимает от 45 дней.
2. При реконструкции заказывают колористический паспорт вместо АГР. Мотив — паспорт дешевле и быстрее. Паспорт не отражает новые проемы и этажность и не уходит в Росреестр, поэтому зарегистрировать изменения по нему нельзя, и работу по фасадам выполняют второй раз в составе АГР.
3. На объекте есть несогласованные изменения. Пристройки, надстройки, новые окна и входы, отмеченные в документах БТИ красными линиями, блокируют выдачу паспорта. Сначала узаконивают реконструкцию, затем разрабатывают фасадную документацию.
4. 3D-модель не совпадает с DWG-планами и фасадами. Модели обновили после правок, а заливки площадей в планах — нет. Требования прямо связывают планы, фасады и модели, так что расхождение возвращает весь комплект на доработку.
5. Для Москвы используют региональные образцы. Паспорт фасада по регламенту другого города или альбом АГО по петербургским требованиям не соответствует московскому составу материалов.

Константин М, судебный эксперт: «Если у клиента есть несогласованные пристройки, надстройки, новые окна или входы, Москомархитектура откажет в выдаче паспорта. Это связано с тем, что в БТИ такие изменения отмечены красными линиями.»

Региональная специфика: в Санкт-Петербурге изменение фасада идет через проект благоустройства элементов благоустройства, а для навесного оборудования готовят лист согласования КГА. Кондиционеры и другое оборудование размещают только на дворовых фасадах, на лицевых фасадах их не вешают. Лист согласования рассматривают не более 15 рабочих дней, задание на разработку проекта благоустройства — не более 22 рабочих дней. В заявлении на задание перечень проектируемых элементов указывают в полном объеме, иначе заявитель получает отказ. КГА требует развертки четырех фасадов, а в пояснительной записке указывают номер разрешительного письма КГА.

Чек-лист перед заказом альбома АГР или АГО

• Определен регион и порядок: Москва (свидетельство АГР, ДГП, 1423-ПП), Санкт-Петербург (АГО, КГА, 407-е постановление) или иной регион (ст. 40.1 ГрК и постановление № 857).
• Проверено, не попадает ли объект в исключения ст. 40.1: нет градрегламента, не нужно РНС, объект обороны.
• Выбран источник ТЭП — решение ГЗК, ГПЗУ или ППТ — и показатели сверены с ЕГРН.
• Понятно, меняются ли параметры здания или только цвет и отделка.
• На объекте нет несогласованных изменений, отмеченных красными линиями в документах БТИ.
• Для объектов в границах территорий ОКН подготовлены планы БТИ и технические обмеры.
• Определена стадия и тип модели: НПМ, ВПМ, IFC.
• Заказана свежая выписка из реестра СРО проектировщика.

Стоимость разработки и согласования АГР и АГО в 2026 году

Цена зависит от площади и назначения объекта, стадии (альбом целиком или только сопровождение согласования), региона и объема изменений фасада.

Цены указаны «от» и зависят от площади, состояния документов и требований согласующего органа; госпошлины, платежи Росреестра и БТИ в них не входят. Полный перечень фасадных позиций, включая проекты изменения фасада и согласование в КГА, приведен в прайсе на согласование фасадов, АГР и АГО, цены действуют на дату публикации.

Как проходили согласования фасадов и АГР на реальных объектах, можно оценить по отзывам клиентов компании: там описаны работы по зданиям в центре Москвы с прохождением Архитектуры и последующей регистрацией.

Выводы

Концепция архитектурно-градостроительного развития и АГО решают разные задачи: первая фиксирует стилистику застройки территории без проверки параметров, второе утверждает облик конкретного здания с проверенными по ГПЗУ или ППТ показателями и служит основанием для проекта, разрешения на строительство и последующих изменений в ЕГРН. Тип 3D-модели следует за стадией: низкополигональная для концепции и АГР без детализации фасадов, высокополигональная для детализированных фасадов, а с 30 сентября 2026 года в Москве к ним добавляется модель в IFC. Если меняются только цвет и отделка, достаточно колористического паспорта или его корректировки.

Смарт Вэй разрабатывает альбомы АГР и АГО, готовит 3D-модели и сопровождает согласование в ДГП Москвы и КГА Санкт-Петербурга, а при реконструкции доводит изменения до регистрации в ЕГРН. Разобрать ваш объект и определить нужную стадию можно через форму заявки.

Частые вопросы