Отдельный вход для коммерческих объектов

Изменение фасадов

К коммерческим объектам относят здания и помещения, где ведется какая-либо предпринимательская деятельность. Требования к их планировке зависят от местоположения. Если коммерческое помещение находится в МКД, то у него должен быть отдельный вход с прилегающей территории. Если он не предусмотрен проектом дома, то можно провести перепланировку. Согласование нового отдельного входа тоже зависит от того, где расположено коммерческое помещение. Подробно об этом я расскажу ниже. Для примера посмотрим документы, которые оформляли специалисты компании «Смарт Вэй».

Что относится к коммерческим объектам и где они могут располагаться

Назначение коммерческих объектов видно уже по названию. Коммерция – это получение прибыли за счет различных видов деятельности. В принципе, квартиры, как жилые помещения, тоже могут приносить доход от сдачи в аренду. Но это не является предпринимательской деятельностью. Поэтому к коммерческим объектам можно отнести:

  • здания и помещения, где сам собственник работает и получает прибыль (например, производственное здание юридического лица);
  • здания и помещения, которые сдают в аренду (собственник получает доход в виде регулярных платежей, а арендатор непосредственно от коммерческой деятельности);
  • части помещений, на которых тоже можно открывать торговые и сервисные точки, размещать вендинговые аппараты.

Вход в часть помещения, как таковой, не нужен. Это объект с условными границами, который можно взять в аренду и даже поставить на временный кадастровый учет.

Типичный пример - отдельный вход в коммерческое помещение, расположенное на первом этаже МКД
Типичный пример – отдельный вход в коммерческое помещение, расположенное на первом этаже МКД

Если говорить о полноценных коммерческих объектах, то вход в них должен быть в любом случае:

  • для нежилого здания нужен, минимум, один вход или входная группа (во внутренние помещения можно попасть из коридоров и т.д.);
  • у помещения в нежилом здании может быть отдельный вход с улицы, но это необязательное требование (к примеру, если значительную часть первого этажа занимает магазин, то вход явно нужно делать с прилегающей территории);
  • в нежилых помещениях в МКД всегда должен быть отдельный вход с прилегающей территории (это обязательное требование).

Указанные требования вполне логичны и обоснованы. Коммерческая деятельность в помещении МКД не должна мешать жильцам. К примеру, постоянный поток покупателей или клиентов нельзя направить через подъезд, ведь это точно осложнит жизнь собственникам и нанимателям квартир. Отдельный вход решает эту проблему.

Нужен ли отдельный вход, если мы получаем разрешение на перевод квартиры в нежилое помещение?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». После перевода у вас изменится целевое назначение помещения, т.е. оно станет нежилым. Автоматически оно сразу станет коммерческим объектом. Согласно СП 54.13330.2022, в многоквартирных домах указанные помещения всегда должны иметь вход с улицы или прилегающей территории. Это вы подтвердите проектом перепланировки, который проходит согласования при переводе жилого помещения в нежилое.

Требования к отдельным входам в коммерческие объекты МКД

Предписания по характеристикам и планировке помещений в МКД мы можем найти в СП 54.13330.2022. Этот свод правил применяется не только при проектировании домов, но и при изменении исходных решений. Вот что сказано в СП 54.13330.2022 относительно коммерческих (нежилых) помещений:

  • п. 4.6 – при разработке проекта дома нужно сразу предусматривать отдельный вход в помещения общественного назначения (к ним относятся и объекты под коммерческую деятельность);
  • п 4.6 – при разработке проекта в части помещений общественного назначения нужно следовать СП 118.13330.2022;
  • п. 4.14 – при изменении функционального назначения с жилого на нежилое нужно сделать дополнительный вход с прилегающей территории.

В своде правил на МКД ничего не сказано о ситуации, когда нежилые помещения появляются в результате раздела аналогичного объекта на первом этаже. В данном варианте функциональное назначение не меняется. Но на момент перепланировки (а при разделе это именно она) вход есть только у исходного родительского помещения. У вновь образованных помещений тоже должны быть входы. Ранее существовавший проем в наружной стене родительского объекта не решает указанную проблему, ведь появится хотя бы еще одно помещение. Следовательно, нам нужно сделать дополнительный вход, чтобы появилась возможность поставить помещение на кадастровый учет и соблюсти требования СП 118.13330.2022.

При устройстве входа мы не только делаем перепланировку, но и меняем внешний облик фасада. Особенно масштабные изменения будут связаны с образованием входной группы. Данные работы согласовываем отдельно. Но здесь важно, где расположен многоквартирный дом. Разрешение на изменения фасадов требуются только для зданий, которые находятся на определенных улицах из Постановления № 94-ПП. Подробнее об этом мы еще поговорим ниже, в соответствующем разделе статьи.

Нужен ли отдельный вход в коммерческие помещения нежилого здания

К коммерческим объектам всегда относятся нежилые здания и помещения в них (независимо от видов деятельности). Вопросы с планировкой, в том числе с устройством входов и входных групп, раскрыты в СП 118.13330.2022. Также есть своды правил под отдельные типы зданий, но общие правила останутся такими же:

  • в нежилом здании достаточно иметь один общий вход с улицы, чтобы попасть внутрь;
  • вопросы с устройством дополнительных входов и входных групп решает сам собственник здания;
  • требование о наличии в помещениях или здании дополнительных входов (выходов) может быть связано с нормами пожарной безопасности.

Возьмем для примера типовой бизнес-центр. Основная часть помещений в нем используется под офисы. Делать туда отдельные входы с улицы вряд ли разумно по многим причинам. Но если весь первый этаж арендуем крупная компания, она может договориться с собственником БЦ и сделать вход в свои помещения. Также наверняка сохранится возможность попасть в офисы и из внутреннего пространства здания.

У входа дожлны быть обязательные элементы, в том числе пандус для подъема и спуска маломобильных групп населения
У входа дожлны быть обязательные элементы, в том числе пандус для подъема и спуска маломобильных групп населения

В том же бизнес-центре можно открыть торговые точки, кафе и рестораны. Ими будут пользоваться не только сотрудники компаний, занимающих помещения в здании, но и сторонние клиенты. Чтобы не мешать работе внутри БЦ, в объекты под аренду на первом этаже можно сделать отдельные входы (сразу при проектировании здания или в ходе перепланировки).

Итак, для нежилого здания устройство новых входов всегда будет связано с особенностями деятельности. Если такое решение принято, то проводим перепланировку. Как и в случае с МКД, будет изменено внешнее архитектурное решение (фасад). Согласование по данным работам нужно не всегда, а лишь в ситуации, когда это требуется по Постановлению № 94-ПП.

Можно ли делать отдельный вход в коммерческие помещения на втором этаже?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». В исключительных случаях это возможно. В МКД коммерческие помещения редко располагаются выше первого этажа, т.е. вопрос не слишком актуален. В нежилых зданиях такие решения обычно связаны с необходимостью сделать дополнительный эвакуационный выход, т.е. это нормы пожарной безопасности. Все нужно смотреть по ситуации. Наши проектировщики и инженеры помогут выбрать для вас эффективные, а главное допустимые решения.

Список полезных документов

№ п/п Документ Ссылка
1 Образец заявления в ДГИ Скачать
2 Образец технического заключения Скачать
3 Образец технического плана Скачать
4 Образец технического паспорта Скачать
5 Образец заявления о проведении кадастрового учета Скачать
6 Образец акта межведомственной комиссии Скачать
7 Проект перепланировки Скачать
8 Образец заявления о переводе жилого помещения в нежилое Скачать

Как сделать и согласовать отдельный вход в коммерческий объект

Здесь мы говорим только об устройстве отдельного входа в рамках перепланировки, а не при строительстве или реконструкции здания. Клиенты компании «Смарт Вэй» заказывали документы на такие работы:

  • для подготовки к открытию коммерческих точек (магазины, салоны связи, аптеки, кафе и рестораны, пункты выдачи заказов маркетплейса);
  • для раздела и объединения помещений, что требовало создания или ликвидации входов с улицы;
  • для устранения нарушений по пожарной безопасности, когда нужно было сделать дополнительный эвакуационный выход (его можно использовать и как вход, если это требуется для текущей деятельности).

Все поставленные задачи мы решаем строго в правовом русле. Нельзя сделать перепланировку, если проектные решения не соответствуют нормативным актам. В частности, для столицы это будут Постановление № 432-ПП (нежилые здания) и № 508-ПП (жилфонд). Оба указанных документа разрешают устройство проемов в наружной стене под вход с прилегающей территории. Но там же есть и ряд ограничений, которые придется учитывать проектировщикам.

План этажа из проекта перепланировки, где показаны работы по устройству нового входа в нежилое помещение
План этажа из проекта перепланировки, где показаны работы по устройству нового входа в нежилое помещение

Какие работы нужно выполнить для устройства отдельного входа

Если говорить совсем просто, то для отдельного входа в коммерческий объем нужен проем в наружной стене. Но просто так прорубить отверстие недостаточно. Нам необходимо:

  • обеспечить безопасность несущих конструкций (та же наружная стена в месте поведения работ);
  • соблюсти предписания к внешнему облику фасада;
  • учесть виды деятельности на объекте, количество людей, которые будут пользоваться входом;
  • обеспечить соблюдение норм к благоустройству территории вблизи фасада, где будет расположены конструкции входа или входной группы.

Исходные данные и документы нам передает заказчик. Некоторые материалы, которые важны для проектирования, мы можем запросить самостоятельно (например, поэтажные планы и техпаспорта из МосгорБТИ).

При предварительном обследовании уточняем фактическое состояние конструкций в местах проведения работ. В МКД чаще всего для отдельного входа используем существующий проем (окно на первом этаже, проем под балкон). Если его нет, то нужно будет сделать новый. Так как придется вырубать часть несущей стены, важно рассчитать соответствие по допустимым нагрузкам. Почти всегда нужны усиления проемов под вход (например, за счет металлических уголков или балок). Все это будет описано в проекте и техническом заключении.

Для входа или входной группы мы должны обеспечить беспрепятственные условия для доступа маломобильных групп населения. Обычно для этого проектируем пандусы с лестничными маршами и площадками, ограждениями. По факту, без указанных сооружений сейчас невозможно открыть коммерческий объект любого назначения. Как вариант, при небольшом перепаде высот можно обойтись без пандуса, если сделать покатый спуск. Еще есть временные (нестационарные) пандусы, которые выносят по вызову.

Документы на перепланировку

Скорее всего, устройство входа будет сопровождаться и другими изменениями планировки. Чтобы сделать и согласовать их, нам нужны такие документы:

  • проект – разрабатывают компании, состоящие в профильной СРО (такой допуск есть и у ООО «Смарт Вэй»);
  • техзаключение – можно получить в компании «Смарт Вэй» (при работах в нежилом здании), либо у автора проекта дома или в ГБУ «Экспертный центр» (для работ в МКД);
  • выписка из ЕГРН – вы можете запросить ее и выгрузить на «Госуслугах»;
  • техпаспорт и поэтажный план БТИ – запрашивает сам собственник или наш специалист по доверенности.

Не буду подробно останавливаться на особенностях разработки проекта и техзаключения. Об этом вы можете прочитать по ссылке (статья подготовлена с учетом согласования нового входа). На все возникшие вопросы вам ответят наши консультанты.

Здесь показана лестница, которая возведена к отдельному входу в коммерческое помещение
Здесь показана лестница, которая возведена к отдельному входу в коммерческое помещение

Особенности согласования отдельного входа в коммерческий объект

Сам процесс согласования идет по-разному для помещений в МКД и зданиях нежилого назначения. Получив проект и техзаключение, вы действуете так:

  • обращаетесь за разрешением в Мосжилинспекцию, если предстоят работы в коммерческом помещении МКД;
  • сразу заключаете договор с подрядной организацией и приступаете к работам, если они проводятся в нежилом помещении, а согласование по 94-ПП не требуется;
  • получаете техплан после завершения работ, подаете его через МФЦ в Управление Росреестра (для нежилых зданий) или в МЖИ для получения акта приемки.

Здесь стоит сделать оговорку в части согласования фасадных работ (устройство входа всегда связано с ними). Как я указал выше, требуется разрешение от Москомархитектуры, если здание подпадает под перечень улиц из Постановления № 94-ПП. Вы сами обращаетесь в это ведомство, если работы проводятся в нежилом фонде. Если же меняется фасад многоквартирного дома, то документы в МКА направит Мосжилинспекция.

Фотофиксация существующего положения фасадов до начала устройства отдельного входа
Фотофиксация существующего положения фасадов до начала устройства отдельного входа

Согласование изменения внешнего архитектурного решения – не самая простая задача. Но наши специалисты успешно решают их, благодаря высокой квалификации, опыту взаимодействия с чиновниками. Вы можете посмотреть подборку кейсов компании «Смарт Вэй» по согласованию входов в МКД и нежилое здание. С примерными ценами на некоторые работы можно ознакомиться ниже или по ссылке.

№ п/п Вид документа Стоимость
1 Паспорт фасада от 35000 руб. за два внешних фасада (зависит от площади и характеристик)
2 Паспорт фасада со сложной конфигурацией от 60000 руб. (зависит от площади и характеристик)
3 Колористический паспорт от 65000 руб.
4 Сопровождение согласования Определяется по техническому заданию и договору.

Подведем итоги

  • Отдельный вход в коммерческий объект нужен всегда, если речь идет о нежилом помещении в МКД. Для нежилых зданий эти вопросы решает сам собственник.
  • Сделать новый вход в коммерческий объект можно через перепланировку. Для производства работ вам не обойтись без проекта и технического заключения.
  • В зависимости от того, где расположено коммерческое помещение, согласование отдельного входа с перепланировкой и фасадными работами проходит через Мосжилинспекцию, Москомархитектуру.
  • Компания «Смарт Вэй» поможет с согласованием отдельного входа в коммерческий объект, разработает и получит все необходимые документы.

Имеет действующий аттестат кадастрового инженера. Опыт более 10 лет. Работает в компании Смарт Вэй с 2015 года.
Высшее техническое образование.

Телеграм канал https://t.me/SMWgroup

Оцените автора
Смарт Вэй