Остекление входной группы согласуется как изменение фасада, а не как перепланировка, и результат определяет не сам витраж, а назначение объекта, его адрес и то, меняются ли габариты проемов. В Москве маршрут задают три акта: 432-ПП относит работы к тем, что не требуют разрешения на строительство, 94-ПП определяет, идет ли проект в архитектуру, 114-ПП отвечает за цвет и отделочные материалы. Разберем, из чего собирается проект частичного изменения фасада на входную группу, что уходит в изменение паспорта фасада, а что тянет за собой АГР с трехмерной моделью. Требования к высокополигональной и низкополигональной моделям, состав IFC-подачи, сроки и стоимость на 2026 год — во второй половине статьи.
Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.
Что относится к остеклению входной группы и под какую процедуру оно попадает
Под остеклением входной группы на практике понимают несколько разных по последствиям работ: замену заполнения существующего витража, устройство остекленного тамбура без фундамента, превращение окна в дверь с витражной вставкой, замену глухого дверного полотна на светопрозрачное. Разрешение на строительство ни одна из них не требует, если работы выполняются без устройства фундамента и без образования новых помещений: перечень таких работ закреплен 432-ПП Москвы. Как только к остеклению добавляется фундамент под пристроенный объем или увеличивается площадь здания, работы перестают быть изменением фасада и рассматриваются как реконструкция.
Второй разделитель — габариты проема. Если светопрозрачная конструкция ставится в существующий проем без изменения его ширины и высоты, конструктивная часть не нужна. Если проем расширяется, опускается подоконная часть или пробивается новый вход, в комплект добавляется раздел КР с расчетом перемычки.
| Работа на входной группе | Чем регулируется в Москве | Что готовит проектировщик |
|---|---|---|
| Замена заполнения витража без изменения габаритов, цвета и рисунка переплетов | 432-ПП | Проект частичного изменения фасада для техплана, конструктивная часть не требуется |
| Изменение цвета профиля, замена отделочных материалов около витража | 114-ПП | Паспорт колористического решения с ведомостью отделки |
| Новый вход, расширение проема, остекленный тамбур без фундамента | 432-ПП и 94-ПП по перечню адресов и назначений | Проект изменения фасада, техническое заключение, раздел КР, техплан |
| Комплексное изменение облика: витражи по всему первому этажу, козырьки, колористика, новые проемы | Порядок оформления АГР | Альбом АГР, высокополигональная и низкополигональная модели, ЦИМ в IFC |
| Пристройка остекленного объема на фундаменте, увеличение площади | Градостроительный кодекс, реконструкция | Проектная документация по составу 87-ПП, разрешение на строительство |
Из таблицы следует практический вывод для планирования сроков: три верхние строки закрываются проектной организацией за недели, две нижние тянут за собой согласовательные процедуры на месяцы. Ошибка в определении строки на старте дороже всех последующих правок чертежей.
Факт: по 432-ПП на одно нежилое помещение приходится одна входная группа. Дополнительные проемы обосновываются как отдельные входы, а не как вторая входная группа, иначе регистрация изменений уходит в приостановку.
Маршрут согласования в Москве: 94-ПП, 114-ПП и 432-ПП
94-ПП действует не по всей Москве. Оно охватывает нежилые объекты определенных назначений: административно-деловые, учебно-образовательные, культурно-просветительские, торгово-бытовые, лечебно-оздоровительные, спортивно-рекреационные, социально-реабилитационные, учебно-воспитательные. Адреса ограничены пределами внешней границы Садового кольца и отдельным перечнем магистральных улиц. Склад, производственный корпус, отель, апарт-отель и общежитие в перечень назначений не входят: для них согласование в архитектуре не оформляется, а проект изменения фасада подписывают проектировщик и собственник и передают в состав технического плана.
Второе ограничение жестче географического. Согласовать по 94-ПП можно только планируемые работы. Витраж, который уже смонтирован, в эту процедуру не проходит: по выполненным работам готовится техническое заключение о ранее выполненных работах, а для зданий внутри Садового кольца срок такой легализации истек 1 октября 2023 года, для магистральных улиц из перечня — 1 января 2026 года.
Константин М, начальник технического отдела: «По 94-му постановлению согласовать можно только планируемые работы. Если работы уже выполнены, в согласовании будет отказано.»
Внимание: ответственность за незаконное изменение фасадов установлена Кодексом об административных правонарушениях города Москвы и для юридических лиц доходит до 500 000 рублей. Помимо штрафа выдается требование привести фасад в прежнее состояние и пройти согласование заново уже как по планируемым работам.
Сверьте сведения ЕГРН о помещении до подготовки проекта
Что-то пошло не так...
Выберите адрес из списка
Получите выписку из ЕГРН и о кадастровой стоимости
| Вид объекта недвижимости | |
| Кадастровый номер | |
| Местоположение | |
| Кадастровая стоимость по состоянию на 07.10.2026 | |
| Дата утверждения кадастровой стоимости | в Едином государственном реестре недвижимости сведения отсутствуют |
| Дата определения кадастровой стоимости | |
| Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости | |
| Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости | данные отсутствуют |
| Площадь объекта | |
| Особые отметки | данные отсутствуют |
This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.
Сама государственная услуга по согласованию изменения фасада бесплатна, документы подаются в электронном виде через mos.ru. Платными остаются разработка проекта, нотариальная доверенность на подачу и последующая регистрация изменений: ставки государственной пошлины за кадастровый учет и регистрацию для организаций и граждан различаются и определяются Налоговым кодексом.
Как согласовать остекление входной группы: пошаговая инструкция
- Шаг 1. Проверьте назначение объекта и адрес по перечням 94-ПП. Если объект в перечень не попал, процедура в архитектуре не запускается и маршрут сокращается до проекта и техплана.
- Шаг 2. Выполните обмеры фасада с доступом ко всем сторонам здания, зафиксируйте отметки земли, подоконной части, цоколя и материал наружной стены.
- Шаг 3. Согласуйте с заказчиком эскиз с фотомонтажом: на одном листе фактическое состояние, на другом планируемый витраж входной группы.
- Шаг 4. Разработайте проект частичного изменения фасада, техническое заключение и раздел КР, если затрагиваются габариты проема или устраивается крыльцо.
- Шаг 5. Подайте комплект через электронную приемную и отработайте замечания по графической и текстовой частям.
- Шаг 6. После получения письма о согласовании выполните работы, подготовьте технический план с приложением проекта и внесите изменения в ЕГРН.
Состав проекта частичного изменения фасада на входную группу
Проект частичного изменения фасада отличается от полной оцифровки здания объемом графики. В работу идет тот фрагмент фасада, где происходят изменения, и все стороны здания, если помещение угловое или выходит и на дворовый, и на уличный фасад. Обязательный минимум листов: существующий фасад, проектируемый фасад, фотофиксация и фотомонтаж, ведомость заполнения проемов с описанием дверных блоков и профиля, узлы примыкания. Поэтажный план включается не всегда: он нужен, когда вместе с витражом меняется внутренняя планировка.
Наши инженеры выезжают на объект с лазерным дальномером и снимают не только проем, но и расстояние от крыльца до проезда и пешеходной зоны: этот размер потом решает судьбу согласования. Когда фасад имеет сложную форму, много выступающих элементов или декор, обмер выполняется геодезическим оборудованием или трехмерным сканером.
Константин М, инженер-проектировщик: «Когда форма фасада сложная и на нем есть мелкие декоративные элементы, участок снимается 3D-сканером: тогда фиксируются все элементы независимо от размера. С дальномером обмер дешевле, со сканером дороже.»
Что проверить до начала проектирования
- Выписку из ЕГРН и координаты здания на земельном участке: крыльцо и остекленный тамбур не должны выходить за границы участка, иначе потребуется отдельное решение по земле с департаментом городского имущества.
- Назначение объекта и его адрес по перечням 94-ПП.
- Ширину прохода, которая останется после устройства крыльца и остекленного тамбура.
- Наличие объектов культурного наследия рядом: при попадании в зону влияния добавляется раздел обеспечения сохранности.
- Статус помещения по количеству входных групп и наличие согласия собственника, если работы заказывает арендатор.
- Необходимость общего собрания собственников, если помещение встроено в многоквартирный дом и работы затрагивают общее имущество.
Конструктивная часть закрывает вопрос безопасности. Если из окна делают дверь с витражной вставкой и подрезают подоконную часть, расчет обычно не нужен: проем уже существовал. Как только меняется ширина проема или пробивается новый, в разделе КР появляются схема усиления, спецификация металла и расчет перемычки с выводом о ее пригодности.
Константин М, судебный эксперт: «В проекте изменения фасадов всегда отражаются конструктивные решения: элементы фасада часто несут в себе несущие характеристики. Нагрузка на перекрытие и на другие элементы фасада должна оставаться допустимой, это подтверждается расчетом.»
Образцы документов по изменению фасадов и АГР
Комплект собран под задачу согласования фасадных работ: начинать удобнее с образца паспорта фасада, чтобы увидеть требуемый уровень детализации.
| Документ | Скачать |
|---|---|
| Образец паспорта фасада здания | Скачать |
| Пример альбома АГР для подачи в архитектуру | Скачать |
| Техническое задание на проектирование изменения фасадов | Скачать |
| Образец технического заключения о допустимости и безопасности работ | Скачать |
| Заключение об утверждении паспорта фасадов в Санкт-Петербурге | Скачать |
Изменение в паспорт фасада и колористический паспорт
Паспорт колористического решения описывает цвет и отделочные материалы: марки по палитрам NCS и RAL, тип профиля, характеристики стеклопакета, отделку откосов и цоколя. Конструктивные изменения в него не попадают. Если у входной группы меняется только цвет профиля витража или материал обрамления, оформляется изменение колористического паспорта по 114-ПП. Если вместе с цветом появляется новый проем или тамбур, отдельный колористический паспорт не спасает: нужен проект изменения фасада, а при комплексной переделке облика — АГР, который уже включает колористику.
Константин М, инженер-проектировщик: «В колористическом паспорте мы не предусматриваем ни новые оконные проемы, ни тамбуры, ни дверные элементы. Туда идет только цветовое решение и решение по материалам.»
Полезно знать: колористический паспорт не меняет сведения об объекте в ЕГРН и не прикладывается к техническому плану. Проект изменения фасада и АГР, наоборот, идут в состав технического плана и служат основанием для внесения изменений в реестр.
Когда остекление уходит в АГР и какие 3D-модели требует архитектура
АГР оформляется, когда внешний облик меняется комплексно: витражи по первому этажу, новые входные группы, козырьки, замена отделки и колористика одновременно. Согласование не требуется для объектов площадью до 1500 кв. м с этажностью не более двух, не предназначенных для проживания, для индивидуальных жилых домов, для некапитальных объектов, а также для работ по замене несущих конструкций без изменения внешнего облика и для объектов вне магистральных улиц общегородского и районного значения. Регламентный срок рассмотрения в архитектуре — 25 рабочих дней, в практике Смарт Вэй мы закладываем от одного до трех месяцев с учетом отработки замечаний.
Основной объем работы по АГР приходится не на альбом, а на трехмерную модель. Базовые технические требования установлены совместным распоряжением Москомархитектуры и Департамента информационных технологий от 19.04.2023 № 64-16-192/23/769, изменения внесены распоряжением от 22.08.2025 № 64-16-429/25/1736 и действуют с 19 января 2026 года. С 2 апреля 2026 года к FBX-моделям добавляется цифровая информационная модель в формате IFC по распоряжению Департамента градостроительной политики и ДИТ от 16.01.2026 № ДГП-Р-1/26/64-16-6/26.
Константин М, начальник технического отдела: «Модель — это 95% работы всей. Она разрабатывается вместе с поэтажными планами и разрезами и подается вместе с буклетом отдельным файлом.»
Высокополигональная модель: что показывает витраж входной группы
Высокополигональная модель передает геометрию объекта так, как ее увидит проверяющий: профили витража, членение переплетов, козырек, ступени и пандус крыльца, отделочные материалы и элементы благоустройства вокруг входа. Допустимая погрешность геометрии — не более 10 сантиметров, все элементы пропорциональны чертежам фасадов и разрезов. Материалы настраиваются так, чтобы стекло читалось как стекло, а не как глухая панель: некорректно заданные материалы входной группы — типовая причина возврата модели на доработку.
Низкополигональная модель: габариты для городской 3D-карты
Низкополигональная модель решает другую задачу: она встраивается в общую трехмерную карту города, поэтому передает габариты, силуэт, форму кровли и положение объема, но не содержит избыточной внутренней геометрии. Витраж входной группы в ней сводится к плоскости остекления и объему тамбура. Лимит полигонов ограничен требованиями и различается для объекта капитального строительства и для файлов благоустройства, поэтому предельные значения сверяются с действующей редакцией распоряжения перед выгрузкой.
АГР в формате IFC: классы, атрибуты и координаты
Цифровая информационная модель подается в IFC 4 Reference View, физический формат IFC SPF. Элементы классифицируются по назначению: участок — IfcSite, стены и ограждающие конструкции — IfcWall, помещения и зоны — IfcSpace, отделка — IfcCovering. Универсальный класс IfcBuildingElementProxy не допускается, то есть витраж и тамбур нельзя выгрузить обобщенным объектом. Обязательны пользовательские наборы атрибутов с префиксами RusSet_Common, RusSet_Quantities, RusSet_Location и RusSet_AGR, единая система координат X, Y, Z с Балтийской системой высот, масштаб 1:1 и угол поворота относительно истинного севера. Размер комплекта ограничен 500 МБ, к модели прикладывается XML-ведомость технико-экономических показателей, а дисциплинарные файлы проверяются на отсутствие коллизий.
| Модель | Назначение | Как показывается входная группа |
|---|---|---|
| ВПМ, формат FBX | Оценка архитектурного решения | Профили, членение витража, козырек, ступени, материалы с текстурами |
| НПМ, формат FBX | Размещение на трехмерной карте города | Габарит тамбура и плоскость остекления без внутренней геометрии |
| ЦИМ, формат IFC | Автоматическая проверка данных | Классифицированные элементы с атрибутами и координатной привязкой |
Три файла описывают одну и ту же версию проекта. Если после замечаний архитектуры изменилось членение витража, правки вносятся во все три модели и в чертежи фасадов одновременно, иначе расхождение вскроется на автоматической проверке.
Ограничения, ошибки и цена неверного решения
Часть решений по остеклению входной группы не согласуют независимо от качества чертежей. Входные группы на второй и вышерасположенные этажи не устраиваются. Проход по тротуару после крыльца не может сужаться до значений ниже нормативных: при остатке менее полутора метров проект возвращают. Нельзя перекрывать архитектурный декор, знаки адресации, мемориальные доски и указатели. Отдельные запреты касаются именно светопрозрачных конструкций: замена остекления стеклоблоками не допускается, если они не были предусмотрены изначальным проектом, а на входах, совмещенных с витринами, не ставят глухие дверные полотна.
Важный нюанс из практики: крыльцо с остекленным тамбуром нередко выходит за границы земельного участка. Мы накладываем съемку на выписку по участку до выпуска проекта: если объем выходит за границы, вопрос решается по земле заранее, а не после того, как департамент городского имущества увидит изменения и задаст вопрос о правах на этот кусок территории.
Цена ошибки считается не стоимостью перечерченного листа. Выполненный без согласования витраж внутри Садового кольца в административном порядке уже не легализуется: остается путь через отказ и суд, а это дополнительные месяцы и судебные расходы поверх штрафа до 500 000 рублей для юридического лица. Параллельно останавливается сделка: пока изменения не внесены в ЕГРН, помещение продается и передается в аренду с расхождением между фактической планировкой и реестром.
Кейс из практики: арендатор магазина автозапчастей площадью 594 кв. м в Москве самостоятельно выполнил перепланировку, которая затронула и фасад. Смарт Вэй подготовил проект изменения фасада, проект перепланировки, техническое заключение и технический план. Весь цикл до выписки из ЕГРН занял менее месяца, регистрация прошла с первого раза без приостановок.
Лайфхак: перед подписанием договора на проект проверьте, не попадает ли здание в зону влияния объектов культурного наследия. Проверка ведется по схеме, а не по адресу, и занимает несколько минут, зато сразу показывает, нужен ли раздел обеспечения сохранности ОКН.
Проверить окружение объекта можно по реестру объектов культурного наследия на портале открытых данных Москвы: на схеме видно, расположены ли памятники рядом с земельным участком. Если само здание является объектом культурного наследия, фасадные элементы могут входить в предмет охраны, и работы идут через разрешение на реставрационные работы, а не через изменение фасада.
Когда согласование в архитектуре не требуется
Для складов, производственных корпусов, отелей, апарт-отелей и общежитий процедура по 94-ПП не запускается: этих назначений нет в перечне. То же касается адресов вне границ действия постановления. Проект в этих случаях остается нужен для Росреестра: его подписывают главный инженер проекта и генеральный директор проектной организации, собственник ставит отметку об ознакомлении, документ включается в состав технического плана. Заказывать в такой ситуации сопровождение согласования в архитектуре смысла нет.
Региональная специфика: в Санкт-Петербурге вместо проекта изменения фасада готовится проект благоустройства элементов благоустройства, и ему предшествует задание КГА на разработку. Срок предоставления услуги — не более 22 рабочих дней, для листа согласования на отдельное оборудование — не более 15 рабочих дней. К проекту прикладываются топографический план 1:500 с подземными коммуникациями, выписка из ЕГРН, фотофиксация и развертки фасадов: КГА требует четыре фасада, а не один. Блоки кондиционеров на лицевых фасадах не размещаются.
Стоимость проекта и согласования остекления входной группы
Стоимость складывается из количества изменяемых элементов, площади фасада, необходимости конструктивного расчета и того, попадает ли адрес под согласование в архитектуре.
| Услуга | Стоимость | Сроки |
|---|---|---|
| Изготовление проекта изменения фасадов | от 300 000 рублей | от 5 дней |
| Изготовление технического заключения о выполненных изменениях | от 250 000 рублей | от 5 дней |
| Согласование изменений в Архитектуре | от 350 000 рублей | от 1 дня |
| Проект колористических решений | от 200 000 рублей | от 10 дней |
| Проект АГР/АГО | от 1 500 000 рублей | от 10 дней |
| Согласование АГР/АГО в Архитектуре | от 300 000 рублей | от 30 дней |
| Изготовление технического плана | от 90 000 рублей | от 1 дня |
| Регистрация изменений в ЕГРН (с гарантией) | от 150 000 рублей | от 10 дней |
Итоговая смета зависит от того, сколько элементов фасада затронуто и требуется ли расчет конструкций: один витраж в существующем проеме и комплексная переделка входной зоны с новым проемом и крыльцом считаются по-разному. Развернутый перечень позиций по фасадным работам собран на странице стоимости согласования фасадов.
Оценить, как проходят такие проекты у заказчиков с похожими объектами, помогают отзывы о работе компании.
Выводы
Судьба проекта на остекление входной группы решается до первого чертежа: назначение объекта и его адрес определяют, идет ли комплект в архитектуру, а состав работ определяет, хватит ли проекта изменения фасада или потребуется колористический паспорт либо АГР с тремя моделями. Выполненный без согласования витраж внутри Садового кольца в административном порядке уже не легализуется. Для объектов, попадающих в АГР, ключевой срок 2026 года — переход на подачу цифровой модели в IFC вместе с привычными FBX. Прайс-лист в формате PDF можно скачать и изучить без спешки.
Смарт Вэй ведет такие объекты целиком: обмеры и эскиз, проект изменения фасада с конструктивной частью, колористика, альбом АГР с моделями, технический план и регистрация изменений в ЕГРН. Если нужно оценить маршрут по конкретному адресу, задачу можно описать через форму заявки.
Частые вопросы
Нужно ли согласование, если меняется только стеклопакет в существующем витраже?
Габариты проема при замене стеклопакета не меняются, конструктивный расчет не требуется. Согласование появляется тогда, когда вместе со стеклопакетом меняется цвет профиля, тип заполнения или рисунок членения: это уже вопрос колористического решения по 114-ПП. Замена остекления стеклоблоками не допускается, если они не были предусмотрены изначальным проектом здания.
Можно ли устроить остекленную входную группу на втором этаже?
Устройство входов и входных групп на вторые и вышерасположенные этажи не согласуется. Отдельно оценивается ситуация с эвакуационными выходами: они размещаются по требованиям пожарной безопасности, и такие решения рассматриваются отдельно от обычной входной группы.
Что делать, если помещение делят на несколько блоков и каждому нужен свой вход?
На одно нежилое помещение приходится одна входная группа. При разделе помещения на два и более блока дополнительные проемы обосновываются как отдельные входы, а необходимость дополнительных выходов подтверждается расчетом пожарных рисков. Правомерность такой трактовки подтверждена судебной практикой, но срок проекта в этом случае планируется с запасом.
Требуется ли общее собрание собственников, если помещение встроено в жилой дом?
Работы на фасаде многоквартирного дома затрагивают общее имущество, поэтому решение принимается на общем собрании собственников. К повестке прикладывается эскиз с фотомонтажом: собственники голосуют за конкретное изображение будущей входной группы, а не за словесное описание.
Заказчик просит трехмерную модель отдельно от альбома АГР. Это реально?
Модель разрабатывается вместе с поэтажными планами, разрезами и фасадами и подается отдельным файлом вместе с буклетом. Отдельная разработка возможна, но по трудоемкости это основная часть работы по АГР, а не дополнение к альбому, и стоимость соответствующая.
Как быть, если доступ к части фасада закрыт соседним зданием?
Обмеры выполняются по всем сторонам фасада, где планируются работы. При плотной застройке или закрытой территории доступ согласовывается с соседями или эксплуатирующей организацией заранее: недомеренный участок фасада превращается в неточность на чертеже, которую проверяющий увидит при выезде на объект.