Остекление входной группы входит в фасад: как согласовать

Остекление входной группы входит в состав фасада наравне с оконными и дверными проемами, тамбуром, козырьком и крыльцом. Замена глухого участка наружной стены на витраж, перекройка витринного остекления или устройство нового остекленного тамбура оформляются проектом частичного изменения фасада, а в границах действия 94-ПП дополнительно согласуются в Москомархитектуре. Разберем, по какой из трех процедур пойдет конкретный объект, какие решения по остеклению входа запрещены прямым текстом, что из этого попадает в паспорт колористического решения, а что уходит в раздел КР с расчетом перемычки. Требования Москомархитектуры к отображению стекла в трехмерной модели АГР, стоимость работ на 2026 год и ответы на частые вопросы — во второй половине статьи.

Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.

Какие элементы входной группы относятся к фасаду

К изменениям фасада относятся обустройство входных групп, изменение оконного марша, дополнительные двери и оконные проемы, а также изменение колористических решений: отделочные материалы, элементы декора, установленное на фасаде оборудование. Витраж входной группы попадает сразу в две категории — как конструктивный элемент наружной стены и как элемент внешней отделки с конкретным цветом профиля и заполнения.

Константин М, начальник технического отдела: «Изменениями фасадов здания могут являться обустройство входных групп, изменение оконного марша, дополнительные двери, оконные проемы. Это все является изменением фасада.»

В проект частичного изменения фасада входят изменение габаритов оконных и дверных проемов, тамбуры без фундамента по 432-ПП, козырьки и навесы, устройство перил на существующих крыльцах, устройство или демонтаж крылец и входных групп, пилястры и другие выступающие декоративные элементы. С прошлого года в этот же проект попадает монтаж и демонтаж инженерных сетей вентиляции, то есть вентканалов на фасаде. Наружная реклама, баннеры, светопрозрачные конструкции и кондиционеры проходят через отдельные виды государственных услуг Москомархитектуры и в проект частичного изменения фасада не включаются.

Граница проходит по функции элемента. Витраж и дверной блок входной группы заполняют проем в наружной ограждающей конструкции, поэтому они и в проекте фасада, и в ведомости отделки. Конструкция, навешенная на фасад поверх него, идет по своей процедуре. Разграничение важно на стадии сметы: заказчик, который заложил один проект на все изменения фасада разом, получает отдельный счет на вывеску и на кондиционеры.

Один и тот же витраж проходит по разным строкам таблицы одновременно: геометрия — в проекте фасада, цвет профиля — в колористике, усиление проема — в КР. Комплект собирается сразу, иначе на подаче в Росреестр выясняется, что не хватает раздела.

Три процедуры согласования остекления входной группы

Процедура определяется не видом работ, а типом объекта и его местоположением. 94-ПП от 02.02.2022 распространяется на административно-деловые, учебно-образовательные, культурно-просветительские, торгово-бытовые, лечебно-оздоровительные, спортивно-рекреационные, социально-реабилитационные и учебно-воспитательные объекты. Промышленных, производственных и складских зданий, отелей, апарт-отелей и нежилых общежитий в этом перечне нет: для них согласование в Москомархитектуре не требуется.

Второй фильтр — территория. Постановление действует в пределах внешней границы Садового кольца и на отдельно поименованных улицах. Если адрес объекта в перечень не попал, проект частичного изменения фасада все равно разрабатывается, но подписывают его только две стороны: главный инженер проекта и генеральный директор проектной организации на титульном листе и собственник объекта либо его представитель по доверенности. Такой проект включается в состав технического плана и подается в Росреестр.

Константин М, инженер-проектировщик: «По 94-му постановлению правительства надо учитывать, что только планируемые работы можно согласовать. Если работы уже выполнены, то в согласовании будет отказано.»

Третья процедура работает для помещений в многоквартирных домах. Наружные стены относятся к общему имуществу собственников по подпункту «в» пункта 2 правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006, поэтому изменение остекления входа согласуется Мосжилинспекцией по 508-ПП. К комплекту прикладывается протокол общего собрания с двумя третями голосов и эскиз планируемой входной группы, а с ноября 2025 года по фасадам почти всегда требуется заключение ГБУ Экспертный центр. Распоряжение на перепланировку выдается за 20 рабочих дней, акт по выполненным работам — за 10 рабочих дней, если разрешение получалось заранее.

Как определить, по какой процедуре согласовывать остекление входной группы: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Определите статус объекта по выписке ЕГРН: отдельно стоящее нежилое здание, нежилое помещение в нежилом здании или помещение в составе многоквартирного дома. От этого зависит, идете вы в МКА или в Мосжилинспекцию.
2. Шаг 2. Проверьте вид объекта по перечню 94-ПП. Склад, производство, апарт-отель и общежитие в перечень не входят, для них согласование в Москомархитектуре не проводится.
3. Шаг 3. Сверьте адрес с территорией действия 94-ПП: внешняя граница Садового кольца и поименованные улицы. Проверка занимает несколько минут по адресу объекта на карте.
4. Шаг 4. Оцените характер работ. Замена заполнения в существующем проеме, новый проем под витраж, устройство тамбура и крыльца дают разный состав проекта и разную потребность в разделе КР.
5. Шаг 5. Запросите в Москомархитектуре сведения о паспорте колористического решения на здание. Реестра таких паспортов в открытом доступе нет, узнать о наличии документа можно только запросом.
6. Шаг 6. Наложите съемку на границы земельного участка по выписке ЕГРН, если планируется крыльцо или вынесенный тамбур. Выход конструкции за границы участка выводит вопрос на Департамент городского имущества.

Сценарии различаются не набором документов, а тем, что в каждом из них становится критичным.

Отдельная развилка возникает по встроенно-пристроенным помещениям с обособленным фасадом. Мосжилинспекция выдает по ним акты без протокола общего собрания, поскольку такой фасад не является общим имуществом всего дома. Росреестр держится другой позиции: если в ЕГРН стоит отметка о вхождении помещения в состав многоквартирного дома, регистратор требует ОСС. В арбитражной практике опорой служит решение Арбитражного суда города Москвы от 13 марта 2024 года, где встроенно-пристроенное помещение описано как конструктивно изолированный самостоятельный объект с собственными входами и выходами с улицы.

Важный нюанс из практики: в Смарт Вэй мы задаем вопрос о встроенно-пристроенном статусе на первой консультации по любому объекту в многоквартирном доме. Если фасад входной группы обособлен от дома, из сметы уходит организация общего собрания — самая долгая и наименее предсказуемая часть процедуры.

Что 94-ПП запрещает делать с остеклением входной группы

Запреты сформулированы по конкретным решениям, а не общими словами о архитектурном облике. По остеклению входа их четыре.

• Глухие дверные полотна на входах, совмещенных с витринами. Если вход встроен в витринное остекление, дверь должна оставаться светопрозрачной, глухое полотно не согласуют.
• Замена остекления стеклоблоками. Современное остекление нельзя заменить стеклоблоками, если они не были предусмотрены исходным проектом строительства.
• Устройство распашных ставень. Решение не проходит независимо от материала и цвета.
• Перекрытие и деформация архитектурных элементов. Витраж, козырек или вывеска не должны закрывать детали фасада, элементы декора, поверхности с ценной архитектурной отделкой, знаки адресации, памятные и мемориальные доски, дорожные знаки и указатели остановок.

К этому добавляются ограничения по геометрии входной группы. Устройство входов и входных групп на вторые и вышерасположенные этажи запрещено. Крыльцо и лестница не должны нарушать нормативную ширину тротуара: если после устройства ступеней прохода остается менее полутора метров, проект не согласуют. Откосы штукатурных фасадов нельзя облицовывать керамической плиткой. Работы, которые требуют разрешения на строительство, через процедуру изменения фасада не проходят вовсе — к ним относится, например, крыльцо площадью больше 15 м².

Во что обходится незаконное остекление входной группы

Ответственность за незаконное изменение фасадов установлена Кодексом об административных правонарушениях города Москвы: для юридических лиц сумма доходит до 500 000 руб. По колористическим решениям штраф для юридического лица составляет до 350 000 руб., для физического лица — 2 500 руб. Но прямой штраф обычно не главная статья потерь.

Дальше начинается цепочка. Пока фасад не согласован, не согласуют и вывеску: отказ по рекламной конструкции приходит со ссылкой на несогласованные изменения фасада. Инспекция выдает предписание с конкретным сроком приведения в соответствие. Демонтаж смонтированного витража, возврат проема в исходные габариты, повторное проектирование и повторный монтаж стоят кратно дороже проекта, а на время работ точка не работает. Для арендатора в торговом центре это еще и просроченные обязательства перед арендодателем.

Сверьте сведения ЕГРН о помещении перед подготовкой проекта фасада

Изменение в паспорт фасада: как туда попадает остекление

Паспорт колористического решения оформляется по 114-ПП от 28.03.2012 и фиксирует цвет и отделочные материалы фасадов. Остекление входной группы попадает в него не геометрией, а строкой ведомости отделки: оконные и дверные блоки получают конкретный код цвета по палитре RAL или NCS и указание фактуры. Новые проемы, тамбуры и дверные элементы в паспорте не появляются.

Константин М, инженер-проектировщик: «В колористическом паспорте мы не предусматриваем ни новые оконные проемы, ни какие-то тамбуры, ни дверные элементы. Только цветовое решение и решения по материалам.»

Отсюда практическое следствие для проектировщика: изменение конфигурации остекления оформляется проектом изменения фасада, а смена цвета профиля на существующем витраже — изменением в паспорт фасада. Работы часто идут одним ремонтом, но документы разные, и подаются они по разным процедурам.

Паспорт оформляется на здание целиком. На отдельную входную группу или на фасад арендуемого помещения его не выдают: Москомархитектура смотрит, вписывается ли фрагмент в облик всего здания, а здание — в окружающую застройку. Если паспорта на объект нет, для его получения нужно отрисовать все здание. Проект колористического решения при этом платный, а сам паспорт по итогам процедуры выдается бесплатно.

Есть два узких места, о которых заказчику лучше знать до подписания договора. Первое: документы БТИ для подачи должны быть не старше одного года, а у большинства собственников поэтажные планы старше пяти лет. Новая техническая инвентаризация в Москве выполняется МосгорБТИ, средняя стоимость — 27 руб. за квадратный метр, срок 30-40 дней. На здании бизнес-центра площадью около 29 000 м² стоимость инвентаризации превысила стоимость самого проекта и работ по покраске. Второе: при заметном изменении цвета или стиля Москомархитектура требует развертку улицы — чертеж с фасадами соседних зданий, для которого инженер отснимает окружающую застройку во все стороны от объекта.

Официальный срок рассмотрения колористического решения — 30 дней. В ЕГРН такие изменения не попадают: отделка фасада не меняет планировочные решения объекта, поэтому колористический паспорт в Росреестр не уходит и в технический паспорт БТИ тоже не вносится. А вот проект изменения фасада и АГР прикладываются к техническому плану, и на их основании регистратор вносит новые сведения в ЕГРН.

Образцы документов для согласования фасада и входной группы

Комплект собран под три процедуры сразу; начните с альбома АГР, чтобы понять состав и объем графики.

Когда остекление входной группы требует раздела КР

Раздел конструктивных решений нужен там, где меняется работа наружной стены. Если под витраж подрезается только подоконное пространство существующего оконного проема, расчет обычно не требуется: проем уже был, нагрузка над ним не изменилась. Совершенно новый проем в глухой стене или изменение габаритов существующего меняют схему передачи нагрузки, и здесь без расчета не обойтись.

Константин М, инженер-эксперт: «Если вырезается только подоконник, то чаще всего изготовление раздела КР и расчета нагрузок не требуется, потому что оконный проем существовал. КР возникает, если у нас совершенно новые проемы либо изменение ширины.»

Состав раздела по входной группе стандартный: поэтажный план с новым проемом и его шириной, разрезы и узлы, схема усиления, спецификация металла с конкретным профилем, расчет перемычки по нагрузке и вывод о соответствии требованиям прочности и устойчивости. В тот же альбом включаются металлоконструкции крыльца и лестницы, если после подрезки подоконной части остается перепад до уровня земли. Приямки и лестницы попадают в раздел КР всегда.

Раздел КР спрашивают три инстанции. Регистратор Росреестра, увидев новую дверь или витраж в техническом плане, запрашивает проект частичного изменения фасада и раздел КР. Техник МосгорБТИ при выходе на объект запрашивает тот же комплект. Арендодатель или Департамент городского имущества требуют его как подтверждение того, что работы не затронули прочностные характеристики здания.

Когда остекление входной группы нельзя оформить как изменение фасада

Первый случай — несущие наружные стены. Если внешняя стена несущая и ее заменяют на светопрозрачную конструкцию, это замена несущей конструкции, то есть реконструкция со своей процедурой и разрешением на строительство. По действующим нормам внешние стены редко проектируют несущими, чаще фасад самонесущий, и тогда замена заполнения реконструкцией не является. Проверяется это по проектной документации здания и обследованию, а не по внешнему виду.

Второй случай — выход конструкции за границы земельного участка. Витражный тамбур или крыльцо, вылезающие на соседнюю территорию, требуют оформления прав на землю, и здесь подключается Департамент городского имущества. Проверка простая: выписка ЕГРН на участок и наложение на нее съемки здания. Работа выполняется одним выездом вместе с обмерами под проект.

Третий случай — объект культурного наследия. Если фасад назван предметом охраны в охранном обязательстве, изменение остекления входной группы идет не как перепланировка, а как реставрация: нужна лицензия Минкульта у исполнителя и государственная историко-культурная экспертиза проектной документации. Если фасад под охрану не попал, работы возможны, но в состав проекта включается раздел обеспечения сохранности объектов культурного наследия.

Кейс из практики: арендатор магазина автозапчастей площадью 594 м² в Москве самостоятельно выполнил перепланировку и изменил фасад под зону ожидания для клиентов, а затем обратился за узакониванием. Смарт Вэй провел обмеры, подготовил проект изменения фасада, проект перепланировки, техническое заключение о безопасности выполненных работ и технический план. Регистрация в Росреестре прошла с первого раза, весь цикл занял менее месяца.

Остекление в АГР и требования Москомархитектуры к 3D-модели

АГР — комплексный документ, который содержит и колористические решения, и проект изменения фасадов, и параметры вроде этажности. Колористический паспорт по отношению к нему малая составная часть: если по объекту готовится АГР, отдельный паспорт колористического решения в большинстве случаев не оформляется. Остекление входной группы в АГР показывается не отдельным листом, а в составе общего облика: развертками фасадов, разрезами и трехмерной моделью.

Порог, после которого разговор идет об АГР, а не о частичном изменении фасада, определяется масштабом замысла. Замена заполнения одного входа — проект фасада. Смена концепции здания, когда одновременно меняются вход, колористика и оконные элементы, — АГР. Полное остекление здания по периметру тоже проходит как АГР, если наружные стены самонесущие и объем здания не увеличивается.

Согласование АГР не требуется для объектов площадью до 1500 м² с этажностью не более двух, не предназначенных для проживания граждан, для строительства и реконструкции индивидуальных жилых домов, для складских зданий с оговорками по расположению, для объектов вне границ территорий объектов культурного наследия и их зон охраны, для объектов не на магистральных улицах общегородского и районного значения, для некапитальных зданий и сооружений, а также для работ по реконструкции и замене несущих конструкций, не предусматривающих изменения внешнего облика.

С 16 января 2024 года свидетельство об утверждении АГР не выдают без трехмерных моделей объекта. Требования к их параметрам утверждены совместным распоряжением Департамента информационных технологий и Москомархитектуры от 19.04.2023 № 64-16-192/23/769; актуальный порядок и условия предоставления трехмерных моделей для получения АГР опубликованы на официальном портале мэра Москвы. Готовятся две модели: высокополигональная и низкополигональная.

Для проектировщика важны конкретные параметры. Модели выполняются в масштабе 1:1, где одна единица равна одному метру, в местной системе координат Москвы, на абсолютных высотах по проекту. Геометрия передается в формате FBX, текстуры — в PNG, комплект собирается в ZIP-архив. Низкополигональная модель ограничена 150 000 треугольников на один объект капитального строительства при рекомендуемом уровне около 15 000, высокополигональная — до 2 млн треугольников на файл при размере модели с текстурами до 500 МБ. Модель очищается от служебных объектов: камер, источников частиц, тумана.

Остекление в этих требованиях выделено отдельно. Стекло отображается либо текстурными картами, либо отдельным объектом геометрии с полупрозрачным материалом — на выбор исполнителя, но однозначно. Видимые через остекление внутренние стены моделируются, скрытые за непрозрачными конструкциями элементы удаляются. Для входной группы это означает, что витраж, тамбур и просматриваемая через него часть интерьера попадают в модель, а закрытые за глухими участками конструкции — нет. Мелкие декоративные элементы переносятся в текстуры, а не в геометрию: иначе низкополигональная модель не уложится в лимит треугольников.

Формат IFC остается форматом обмена BIM-данными между участниками проектирования. Комплект для подачи в Москомархитектуру собирается по перечню и форматам из распоряжения, поэтому модель, которая ведется в IFC, перед подачей выгружается и дорабатывается под требования к геометрии, текстурам и лимитам. В практике Смарт Вэй мы закладываем отдельный этап на подготовку модели: трехмерная модель по объему работы сопоставима с остальной частью альбома АГР, и попытка сдать рабочую BIM-модель «как есть» почти всегда возвращает комплект на доработку.

Константин М, судебный эксперт: «Никаких отклонений от результата, от планируемых работ и от эскиза быть не должно.»

Региональная специфика: в Санкт-Петербурге изменение фасада оформляется проектом благоустройства элементов благоустройства по заданию КГА, а на отдельное оборудование готовится лист согласования. Срок предоставления услуги — не более 22 рабочих дней, по листу согласования — не более 15 рабочих дней. Кондиционеры и подобное оборудование размещаются только на дворовых фасадах, на лицевые их не выносят. В состав проекта входят фотофиксация, ситуационный план, развертки фасадов (КГА требует четыре), общий вид отдельного входа с перилами и ступенями, разрез и спецификация заполнения проемов. Топографический план масштаба 1:500 с подземными коммуникациями заказывается в тресте ГРИИ.

Стоимость проекта и согласования изменения фасада

Стоимость зависит от того, сколько элементов фасада меняется, попадает ли объект под 94-ПП, нужен ли раздел КР и требуется ли отдельно колористика или полноценный альбом АГР.

Итоговая смета складывается из количества элементов фасада или площади фасада, если меняется он целиком, плюс расчет КР по каждому затронутому несущему элементу и технический план. Госпошлина за услуги Москомархитектуры не взимается: и согласование изменения фасадов, и оформление колористического паспорта бесплатны, заявление подается через mos.ru. Полный перечень позиций по фасадным работам, включая раздел обеспечения сохранности объектов культурного наследия, приведен на странице цен на согласование фасадов.

Как выглядят результаты по таким объектам и какие сроки получались на практике, видно в отзывах заказчиков о согласовании фасадов и перепланировок.

Выводы

Остекление входной группы — элемент фасада, и это определяет весь маршрут документов. Геометрия витража и дверного блока оформляется проектом частичного изменения фасада, цвет и материал профиля попадают в паспорт колористического решения по 114-ПП, новый или расширенный проем требует раздела КР с расчетом перемычки, а изменения фиксируются в ЕГРН через технический план. Процедура зависит от типа объекта и адреса: МКА по 94-ПП, Мосжилинспекция по 508-ПП для помещений в многоквартирных домах либо подписание проекта собственником и проектировщиком вне границ действия 94-ПП. Если меняется облик здания в целом, все перечисленное собирается в альбом АГР с двумя трехмерными моделями по требованиям Москомархитектуры. Скачайте PDF с расценками — в нем все фасадные услуги.

Смарт Вэй ведет такие объекты полным циклом: обмеры и фотофиксация, эскиз для согласования с заказчиком и общим собранием, проект изменения фасада, раздел КР, колористика, альбом АГР с моделью, технический план и сопровождение регистрации. Если по вашему объекту непонятно, куда именно попадает остекление входа, начните с исходных данных — выписки ЕГРН, поэтажного плана и фотографий фасада; их достаточно для первичной оценки маршрута, а форма заявки нужна, чтобы передать их специалисту.

Частые вопросы