Основные ошибки при согласовании перепланировки в МКД

Ошибки и нарушения, допущенные при производстве работ, либо при оформлении и подаче документов на перепланировку могут повлечь приостановку, а затем и отказ в согласованиях. Если речь идет об изменении планировки в помещении МКД, то соответствующие основания мы найдем в Постановлении № 508-ПП. Приостановка может быть и со стороны регистратора Росреестра, хотя он принимает участие не в согласовании, а в учете изменений после перепланировки. Я расскажу об основных претензиях, которые могут возникать у надзорных и регистрирующих органов, способах устранения ошибок.

Кто и когда может отказать в согласовании перепланировки для помещения МКД

Больше всего проблем при согласованиях возникает из-за решений и работ, которые выполнены при перепланировке в помещении МКД. Список требований весьма внушительный, а увидеть его мы можем в Постановлении № 508-ПП. Этим нормативным актом руководствуется Мосжилинспекция. Это основное ведомство, куда придется обращаться собственнику. МЖИ может вынести решение о приостановке, а затем и об отказе в предоставлении услуги:

• при выдаче разрешения на предстоящие работы (это стандартный вариант согласования);
• при выдаче акта приемки на работы, выполненные без разрешения (данная схема условно называется узакониванием и тоже проходит по линии МЖИ).

Если решение об отказе будет законным, то собственнику придется устранять нарушения, переоформлять документы и т.д. Нередко бывает и так, что приостановка является неправомерной. И тогда нам предстоит доказывать свою правоту или оспаривать решение в досудебном и судебном порядке.

Есть еще несколько ведомств, чье решение может повлиять на процесс согласования или узаконивания:

• Москомархитектура – при проверке проекта, которые предусматривает изменения фасада дома, подпадающего под перечень Постановления № 94-ПП;
• ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии» – может вынести заключение о несоответствии санитарным нормам (в этом ведомство мы обращаемся при изменении планировки в нежилом помещении);
• Управление Росреестра – нередко выносит решение о приостановке, а затем и отказе, если ошибки выявлены в техническом плане.

Проблемы могут возникнуть при получении технического заключения. Особенно это актуально для узаконивания, когда эксперты проверяют допустимость и безопасность завершенных работ. Во многих случаях документы можно оформить только через ГБУ «Экспертный центр». И если сделан вывод о нарушениях в нормах строительной безопасности или об отступлениях от Постановления № 508-ПП, то придется их устранять.

В каких случаях можно обойтись без согласований перепланировки в помещении МКД?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Если работы действительно подпадают под перепланировку, то без их согласования не обойтись. Требования Постановления № 508-ПП едины для всех многоквартирных домов в Москве. Но есть работы, которые не влияют на планировку помещения и не меняют его основные характеристики. Так, без согласований и узаконивания вы можете сделать текущий и косметический ремонт.

Список полезных документов

Какие ошибки могут привести к отказу в согласованиях

О приостановке или отказе в согласованиях собственник узнает из уведомления из МЖИ, а также из официальных документов. Сначала перечислю ошибки, которые напрямую не связаны с производством работ:

• отсутствие подписи на документах, представленных в Мосжилинспекцию (встречается достаточно редко, но тем не менее);
• отсутствие разрешения на перепланировку от всех собственников помещения (чтобы снять приостановку, нужно оформить и представить этот документ);
• отсутствие у заявителя полномочий на изменение планировки (к примеру, арендатор не может это сделать без разрешения собственника).

Неполный комплект документов тоже может стать основанием для приостановки. Примером назову отсутствие доверенности, если с заявлением в МЖИ обращается представитель.

Не станет причиной для отказа отсутствие платежек на госпошлину. Ее не нужно платить при согласовании или узаконивании в Мосжилинспекции, при обращении на кадастровый учет в Управление Росреестра. Что касается оформления документов на перепланировку, то собственник попросту не получит их, пока не оплатить всю стоимость работ (услуг).

Запрещенные и недопустимые работы при изменении планировки

Одним из главных требований, которые придется соблюдать собственнику, является допустимость работ. Это означает, что они должны соответствовать перечням из Постановления № 508-ПП. Так указаны работы:

• которые можно согласовать без проекта и только по эскизу (пример – возведение самых простых перегородок из легких материалов);
• которые разрешены при соблюдении базовых правил безопасности;
• которые разрешены только при определенных условиях (например, если не будет превышен допустимый показатель нагрузки);
• которые запрещены при любых обстоятельствах.

Вот пример работ, которые никогда не пройдут согласование – ликвидация системы вентиляции. Чиновники МЖИ непременно выявят это нарушение. Еще причиной отказа может быть отнесение работ к реконструкции. Такие ситуации встречают не столь часто, но забывать о них не стоит. Под реконструкцию, к примеру, попадет возведение антресоли с размером свыше 40% от площади помещения, устройство входной группы с фундаментом и площадью более 15 кв. м. В отдельных случаях площадь входной группы может быть до 40 кв. м., если в ее состав входят средства для маломобильных категорий граждан.

Стоит сказать, что проектная организация никогда не будет указывать или «маскировать» в документах решения, которые относятся к реконструкции или прямо запрещены Постановлением № 508-ПП. Наша компания уделяет этом вопросу повышенное внимание. Если мы видим, что собственник заблуждается относительно характера работ, то обязательно разъясним ему положения нормативных актов. Зачастую можно выбрать альтернативные решения, которые устроят заказчика и будут соответствовать закону. Но если собственник проводит работы без разрешения МЖИ, то вполне могут допустить указанные выше ошибки. Устранить их достаточно сложно, а нередко и вовсе невозможно. Придется выполнять дополнительные работы и приводить помещение в исходное состояние.

Отсутствие обязательных документов или их неправильное оформление

Основными документами для согласования являются проект и техническое заключение. Оформлять их могут только квалифицированные специалисты проектной компании, ГБУ «Экспертный центр». Маловероятно, что они допустят какие-либо серьезные ошибки и нарушениях закона. Иногда могут встречаться малозначительные и технические погрешности, которые можно исправить путем переоформления.

Сейчас в МЖИ мы обращаемся только с электронными документами. Соответствующий сервис размещен на портале mos.ru. Система попросту не даст загрузить и подписать заявление, если не прикрепить к нему проект, техзаключение или иной обязательный документ.

Как быстро нужно устранить нарушения, чтобы возобновить согласование после приостановки?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Точный срок для устранения недостатков будет указан в решение о приостановке. По Постановлению № 508-ПП он составляет до 15 дней. Но стоит сказать и об исключении. Если из-за несогласованной перепланировки собственнику назначили административное наказание, то период приостановки составит до 90 дней. Об этом сказано в п. 2.9.3.2 Постановления № 508-ПП.

Красные линии в документах БТИ

Это проблема, которая часто встречается при разработке проекта, прохождении согласований и узаконивания. Красные линии мы можем увидеть на старых поэтажных планах, запрошенных в МосгорБТИ. Они означают, что при осмотре и обмерах в помещении были выявлены изменения планировки, на которые собственник не представил разрешающих документов. Таким образом, речь идет о ранее выполненной несогласованной перепланировке.

Мосжилинспекция обязательно проверят документы из БТИ. Они подаются собственником или запрашивают из единого регистра недвижимости по Москве. Поэтому нужно «убрать» красные линии до обращения на согласование или узаконивание. Для этого ранее проведенные работы описывают в проекте и техзаключении, подтверждая, что они безопасны и допустимы. Может потребоваться выезд техника МосгорБТИ, чтобы переоформить поэтажный план с отображением линий в черном цвете. Подробнее о способах устранения указанных ошибок можно узнать из нашего предыдущего материала.

Отсутствие дополнительных разрешений

Согласование перепланировки зачастую не ограничивается обращением только в МЖИ. Одним из оснований для приостановки может стать отсутствие положительного заключения ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии». Это ведомство проверяет проект на соответствие санитарным нормам. Готовое заключение мы прикладываем к документам для Мосжилинспекции.

Если перепланировка предусматривает изменение фасадных решений, то обращаться в Москомархитектуру не нужно. Туда документа на согласование отправит МЖИ. Соответственно, если МКА вынесет отрицательное заключение, то мы получим и отказ в согласовании перепланировки. Основания для отказа со стороны Москомархитектуры можно увидеть в Постановлении № 94-ПП. Отметим, что в этом нормативном акте четко определена территориальное расположение домов, чьи фасадные изменения нужно согласовывать при перепланировке. Если МКД не попадает под этот перечень, то разрешение получаем только через Мосжилинспекцию.

Серьезной проблемой может стать отсутствие согласия собственников помещений дома на работы, затрагивающие общедомовое имущество. Стоит сказать, что оспорить такое решение невозможно. Поэтому собственнику нужно договариваться с жильцами, объяснять им преимущества и отсутствие угроз для конструкций, полную безопасности перепланировки.

Нужно ли узаконивать фасадные решения, если работы были выполнены без разрешения?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Это нужно сделать в любом случае. Но сейчас есть серьезная проблема с узакониванием через МКА. В Постановлении № 508-ПП пока указано и запрете на прохождение этой процедуры в административном порядке. Поэтому собственнику придется обращаться в суд. Вполне возможно, что в ближайшем будущем будут приняты поправки в нормативные акты, где подробно опишут порядок узаконивания изменений в фасадных решениях.

Нарушение норм безопасности при производстве работ

Даже если собственник получил разрешение от МЖИ, он может впоследствии столкнуться с отказом при оформлении акта приемки. Причиной для вынесения такого решения может быть:

• отступление от проекта перепланировки (например, возведение дополнительных перегородок, несогласованные работы на несущей стене и т.д.);
• нарушение требований и мероприятий безопасности, описанных в проекте (это достаточно внушительный список, который основан на сводах правил и стандартах, нормативных актах);
• ухудшение характеристик и повреждение основных конструкций, снижение их несущей способности.

Все эти нарушения будут выявлены в ходе осмотра помещения. Устранить их можно далеко не всегда. Также, если собственник проходит узаконивание, из-за нарушения норм безопасности ему могут отказать в выдаче технического заключения.

Наличие арестов и ограничений

Это скорее основания для отказа в учете изменений после перепланировки, который проводит Управление Росреестра. Если на объекте значится арест или иное обременение, то собственник будет ограничен в праве распоряжения и пользования. Проводить работы в таком случае можно только после снятия арестов и запретов (например, после погашения задолженности). Эти моменты желательно проверить еще до начала согласования, чтобы не тратить деньги и время на процедуры, которые завершатся отказом.

Помимо перечисленных выше ошибок, вполне можно столкнуться и с другими причинами для приостановок и отказа. Нередко мы сталкиваемся с субъективной позицией инспекторов МЖИ или регистраторов Росреестра. В каждом случае придется выбирать тактику действий, чтобы снять претензии и доказать свою правоту.

Почему лучше поручить согласования специалистам «Смарт Вэй»

Компания «Смарт Вэй» не только предлагает услуги по оформлению документов для перепланировки. Мы можем представить интересы заказчика во всех процедурах. Преимущества такого формата сотрудничества:

• опыт работы наших специалистов более 7 лет, и это позволяет знать обо всех нюансах согласований и узаконивания;
• мы на постоянной основе взаимодействуем с инспекторами МЖИ, регистраторами Росреестра и чиновниками других ведомств, что дает возможность снять претензии без обжалования;
• большинство оснований для приостановок будет исключено путем правильного оформления документов, обоснования решений и строительных работ.

Только за последние пару лет у нас есть десятки успешных кейсов по согласованиям перепланировки. Вы можете посмотреть их по ссылке. Примерные цены на некоторые работы компании «Смарт Вэй» я указал ниже.

Подведем итоги

• Ошибки при согласовании перепланировки могут повлечь вынесение решения о приостановке, а затем и об отказе. Такие полномочия есть у Мосжилинспекции и Управления Росреестра.
• Приостановить согласование или узаконивание могут из-за ошибок в документах, проведении запрещенных и недопустимых работ, отступления от проекта или при нарушении норм безопасности.
• Для снятия претензий может потребоваться переоформления документов, проведения дополнительных работ в помещении МКД. В некоторых случаях можно оспорить отказное решение через суд.