Оформление проектной и технической документации для раздела нежилого помещения за 14 рабочих дней. Кейс ООО «Смарт Вэй»

Год выполнения работ: 2023

Заказчик: физическое лицо (собственник нежилого помещения)

Адрес объекта: г. Санкт-Петербург, Витебский проспект, д. 99, корп. 1

Площадь объекта: 409.4 кв. м.

Исполнитель работ: ООО «Смарт Вэй»

Срок выполнения работ (с учетом перепланировки) – 2 месяца

Срок подготовки технической документации – 14 рабочих дней

На нашем сайте вы можете найти и другие кейсы по перепланировкам, помощи в согласовании раздела нежилых помещений. По всем возникшим вопросам обращайтесь к экспертам ООО «Смарт Вэй».

Задачи от заказчика

Раздел предусматривает образование новых помещений из исходного. Это возможно путем проведения перепланировки (при этом проектные решения могут быть разными). Следовательно, собственнику будут нужны документы для строительных работ, а затем и для регистрационно-учетных действий в Росреестр. После постановки на учет новых помещений и присвоения им кадастровых номеров они станут полноценными объектами недвижимости. Специалисты ООО «Смарт Вэй» регулярно имеют дело с такими ситуациями и успешно решают все поставленные задачи.

В 2023 году в наш офис в Санкт-Петербурге обратился собственник нежилого помещения. Он хотел:

• сделать перепланировку и переустройство, чтобы разделить исходное помещение на два новых;
• поставить новые помещения на учет с присвоением кадастровых номеров, получить на них выписки из ЕГРН;
• сдать вновь образованные помещения в аренду, чтобы получать ежемесячно прибыль.

Хотя задача выглядела не слишком сложной, все нужно сделать максимально ответственно. Любые ошибки или затягивание сроков могли обернуться для заказчика упущенной выгодой.

При согласовании условий договора мы гарантировали оформление всех документов в срок до 14 дней. В их перечень входили проект перепланировки, техническое заключение и техплан. Но общий срок выполнения задачи будет больше:

• мы не может отвечать на действия подрядной организации, которой предстоит делать перепланировку (она может затянуть сроки);
• Росреестр соблюдает сроки по Федеральному закону № 218-ФЗ, но нельзя исключать приостановок и отказов.

В данном кейсе общий срок выполнения задачи составит 2 месяца именно из-за процедуры в Росреестр и действий подрядчика. С нашей стороны все было сделано точно в оговоренный срок и не вызвало замечаний у заказчика.

В чем сложности согласования раздела помещений

Так как раздел связан с появлением новых помещений, при проектировании и согласовании перепланировки возникнут дополнительные сложности. Вот некоторые из них:

• раздел может оказаться изначально невозможен по различным причинам (например, если не получится изолировать и обособить пространство двух и более новых помещений);
• нужно учитывать ограничения и запреты на некоторые виды строительных работ (это особенно актуально для помещений в МКД);
• при проектировании и производстве работ нужно соблюдать множество требований безопасности, особенно при задействовании несущих конструкций.

Перепланировку в помещениях нежилого здания напрямую согласовывать не нужно (кроме изменения фасадных решений при работах на проемах, да и то не всегда). Но проблемы могут возникнуть и при обращении в Росреестр. Даже в нашей практике были ситуации, когда ведомство ошибочно относит завершенные работы к реконструкции, а не к перепланировке. Из-за этого выносят решения о приостановке или об отказе, которое приходится обжаловать в судах.

Если говорить о данном кейсе, то раздел с образованием новых помещений прошел относительно легко. У регистратора Росреестра возникли вопросы, но они были сняты в ходе переписки и личного взаимодействия. Кстати, на такие случаи мы сразу предлагаем заказчику выдать доверенность на представительство интересов. Специалист ООО «Смарт Вэй» получит по ней и готовые документы после завершения всех процедур.

Почему обратились в ООО «Смарт Вэй»

Заказчик по данному кейсу впервые сотрудничал с ООО «Смарт Вэй», хотя многие клиенты возвращаются к нам постоянно и по мере необходимости. При сравнении предложений от разных компании решающую роль сыграли следующие преимущества:

• сжатые сроки выполнения работы и гарантия их соблюдения, что для собственника помещения было очень важно;
• наличие кейсов по аналогичным ситуациям, с которыми заказчик ознакомился на сайте и в ходе первой консультации;
• высокая квалификация и большой опыт работы всех специалистов, что было подтверждено документами.

Все нюансы сотрудничества были разъяснены на очной консультации. Чтобы избежать лишних проблем, мы сразу проверили объект на предмет статуса культурного наследия. В Санкт-Петербурге таких зданий очень много. Так как объект не входит в соответствующий перечень, это упростило задачу.

Что сделали специалисты компании «Смарт Вэй»

С учетом пожеланий заказчика и поставленных задач, экспертам ООО «Смарт Вэй» предстояло:

• проанализировать документы на здание и помещений (в частности, чтобы убедиться в отсутствии неузаконенных перепланировок за прошлые годы);
• провести обмеры и обследования, чтобы собрать данные для разработки проекта, техзаключения и технического плана;
• оформить документы на перепланировку, сделать расчеты по несущим нагрузкам из-за возведения дополнительных перегородок;
• дождаться завершения работ и оформления акта приемки, после чего можно приступать к подготовке технического плана;
• подать документы в Росреестр, представить интересы заказчика в процессе регистрационно-учетных действий;
• получить выписки из ЕГРН на два новых помещения, передать их заказчику.

Отметим, что работы по разделу проводились в нежилом здании. Это означает, что техническое заключение о безопасности и допустимости перепланировки можем оформить самостоятельно, как проектная компания с членством в СРО. Если бы речь шла о помещении в МКД, то документ пришлось бы заказывать в уполномоченной экспертной организации.

Обследования и обмеры

Для проведения обмеров на месте был направлен техник-инвентаризатор компании «Смарт Вэй». Он обратил внимание и выполнил следующие действия:

• в ходе обмеров были получены сведения для сравнения с ЕГРН (чтобы избежать расхождения в площадях);
• был оформлен абрис с отображением всех расстояний и размеров (стены, перегородки, проемы и т.д.);
• было обследовано состояние двух стен и перекрытия, к которым будет крепиться новая перегородка (она разграничит объем между помещениями при разделе).

Еще на стадии заключения договора собственник показал на упрощенной схеме, каким образом он хочет разделить помещений на два новых. При обследовании и обмерах мы убедились, что это возможно и не противоречит нормам строительной безопасности, состоянию конструкций.

Проект и техническое заключение на перепланировку

Два основных документа на перепланировку – проект и техническое заключение. Там специалисты ООО «Смарт Вэй»:

• описали исходное состояние и характеристики помещения;
• указали и обосновали проектные решения (по сути, работы заключались только в устройстве одной перегородки с дверным проемом);
• провели расчета на предмет соответствия по несущей способности конструкций (акцент на этом был сделан в содержании технического заключения);
• оформили графику – планы помещения до и после перепланировки, план демонтажно-монтажных работ.

Как в и любом проекте, здесь еще было множество предписаний для безопасного выполнения работ, проведению инструктажей по охране труда и т.д. Примеры из проектно-технической документации вы можете посмотреть в этой статье.

Документы на перепланировку в нежилом здании утверждает сам собственник. С ними он обратился в подрядную организацию, которая и приступила к работам на объекте. Мы ждали их завершения, чтобы получить акт приемки и оформить технический план. По мере необходимости, мы взаимодействуем с подрядчиком, если у него возникли вопросы по каким-либо решениям.

Оформление технического плана на новые помещения после раздела

Когда перепланировка с разделом была завершена, собственник оформил акт приемки работ. Документ был направлен нам. Теперь кадастровый инженер ООО «Смарт Вэй» мог начать оформление технического плана. Нюансы работы с этим документом:

• уже на первом листе техплана была указана цель его оформления и предоставления в Росреестр – раздел с образованием двух нежилых помещений;
• в текстовой части были даны пояснения по характеру и видам строительных работ, обоснования по площадям каждого нового помещения;
• на поэтажном плане (графическая часть) была показана планировка исходного и двух новых помещений;
• в таблицах были указаны технические характеристики и номера образованных помещений;
• в приложения включили все материалы, подготовленные для перепланировки с разделом.

Подготовка технического плана заняла 3 рабочих дня. В большинстве случаев такого срока достаточно.

Стоит пояснить, что технические планы всегда оформляем по единому шаблону (он утвержден Приказом Росреестра № П/0082). Но содержание документа всегда отличается, так как зависит от целей разработки, характера изменений в планировке и других факторов. В любом случае, кадастровый инженер «Смарт Вэй» сделает все правильно, чтобы у регистраторов не возникло замечаний или они носили технический характер. Техплан был изготовлен в электронном виде и подписан ЭЦП кадастрового инженера.

Сопровождение регистрационно-учетных действий в Росреестре

Когда работа по оформлению документов была завершена, можно обращаться в Управление Росреестра. Имея доверенность, это сделал наш эксперт. Особенности регистрационно-учетных действий заключались в следующем:

• заявление с документами направляли через электронный сервис, после чего получили уведомление об их регистрации в системе;
• замечаний к форме и содержанию документов у регистратора не возникло;
• сведения о новых помещениях после раздела были внесены в ЕГРН;
• два новым помещения получили уникальные кадастровые номера, т.е. были признаны самостоятельными объектами недвижимости;
• по итогам всех действий Росреестр сформировал две выписки из ЕГРН, направил их нашему представителю.

Исходное помещение после раздела перестало существовать, поэтому его кадастровый номер аннулировали. Права на новые объекты было зарегистрировано на то же лицо.

Наличие выписок из ЕГРН дало возможность заключить договоры с двумя разными арендаторами. Целевое назначение обоих объектов было одинаков. Если собственник захочет продать одно или оба помещения, проблем не возникнет.

Результат работы

Все, что было предусмотрено договором, специалисты «Смарт Вэй» выполнили точно в срок, передачи заказчику готовые документы. Собственник:

• переоформил права на два помещения, появившихся после завершения раздела;
• получил выписки из ЕГРН с кадастровыми номерами на вновь образованные объекты;
• официально сдал помещения в аренду и начал получать прибыль.

В будущем заказчик еще несколько раз обращался к нам, получил помощь в узаконивании перепланировок на других объектах.

Если вы планируете провести раздел и поставить на кадастровый учет новые помещения, обращайтесь в компанию «Смарт Вэй». Мы поможем даже в самой сложной ситуации!