Оформление проекта и акта обследование для сноса здания по решению суда – кейс компании «Смарт Вэй»

Мы начинаем серию материалов, в которых расскажем о кейсах из практики компании «Смарт Вэй». Это точно поможет вам здесь правильный и обоснованный выбор о выборе контрагента и заключении договора, разобраться в нюансах разных услуг. Здесь речь пройдет о ликвидации здания, который в 2024 году проводил собственник одного из предприятий пищевой промышленности. Нам предстояло провести обследования, оформить документы на сам снос и на его снятие с учета. Так как это весьма востребованная услуга, покажем все детали работы.

Вводные данные: решение суда и обязанность сноса здания в месячный срок

В этой статье будет не очень много теории. Но кое-что знать все же следует. Основанием для сноса существующего здания может быть не только решение собственника, но и другие причины. В данном случае таковым стало решение суда. Туда обратился надзорный орган, который выявил самострой на подконтрольной территории (Москва). Эта работа в столице организована очень эффективно.

В юридические аспекты. Связанные с судебным процессом, вдаваться не стоит. В нашей практики были случаи, когда удавалось отстоять интересы собственников и узаконить самострой. Тут все зависит от характера работ и серьезности нарушений строительных правил, норм безопасности. Здесь же заказчик самостоятельно «отбивался» в суде и проиграл дело. Суд указал в решении следующее:

• признать объект самовольно построенным (без разрешения надзорного органа, при отсутствии проекта и нарушениями);
• обязать собственника провести работы по сносу, снять объект с учета в ЕГРН;
• дать срок 30 дней на исполнение решения суда (начал течь с момента вступления судебного акта в силу).

К нам собственник обратился еще до момента вступления решения в силу, т.е. небольшой запас по времени еще был. Но в целом, месяца вполне достаточно для оформления документов и снятия объекта с учета. Дольше могут идти непосредственно строительные работы по демонтажу, но и тут удалось уложиться в назначенный период времени.

Нас выбрали для оказания услуг по «наводке» одного из постоянных клиентов. Там правда компания «Смарт Вэй» помогала с другими задачами (перепланировка, согласование входа и т.д.). Как мы уточнили, для собственника было важно, что исполнитель брал на себя буквально все, от комплекса обследований до получения готовых документов в Росреестр. Ну и большой опыт (с 2013 года) в сфере проектирования и кадастрового учета тоже не остался без внимания. Условия договора устроили обе стороны, и мы приступили к работе.

Чем грозит нарушение требования суда

Если снос проводится по решению собственника, он сам определяет сроки всех действий. А вот если приходится исполнять решение суда, то здесь очень важно следовать букве закона. Если не уложиться в 30 дней, которые собственнику дали на снос, то:

• исполнение решения начнется через ФССП (на основании исполнительного листа);
• согласно ст. 112 Закона № 229-ФЗ, за неисполнение требования пристава будет назначен исполнительский сбор (50 000 рублей – для организации);
• все расходы по сносу, которые организуют приставы, взыщут с собственника, и сумма может оказаться намного больше, чем если делать все самостоятельно.

Стоит добавить, что наш клиент был добропорядочным руководителем организации, которая работает и планирует продолжить работу в будущем. Лишние споры с органами власти ни к чему, да и решение суда исполнять все равно придется.

Комментарий Валерия Михайлова, эксперта компании «Смарт Вэй»:

О том, что ваш объект признали самостроем, можно из документов от уполномоченного органа, на порталах органов власти региона. Далее вы сами решаете, как действовать. К нам часто обращаются клиенты, которые категорически не согласны с постановлениями и предписаниями. Тогда к работе подключаются юристы, которые оценят перспективы дела. Если есть возможность, мы подготовим документы на узаконивание, докажем соответствие строительным нормам и устранение нарушений. Примеры подобных кейсов вы можете найти у нас на сайте.

Первые действия: выезд на место и обследование объекта

В большинстве случаев мы начинаем работу по двум направлениям – анализ документов от заказчика и обследования на месте. В данном кейсе нам передали исходную проектную документацию (оформлена порядка десяти лет назад), техпаспорт и само решение суда. Мотивы. По которым надзорный орган требовал признать здание самостроем, были уже не важны.

Обследования очень важны для разработки проекта на снос. На место (мельничный комбинат в центре столицы) мы направили техника-инвентаризатора. Это обычная практика – наши специалисты прекрасно обучены, чтобы собирать данные обо всех жизненно важном, что может потребоваться проектировщику. Для подготовки проекта на снос обследование проводилось:

• на территории комбината, участке вокруг здания;
• на наружных стенах, с которых предстояло начать демонтаж;
• внутри объекта (несущие и обычные конструкции, инженерные системы, фасада и т.д.).

Состояние конструкций было оценено как «ограниченно работоспособное». Кстати, если бы собственник мог продолжать там деятельность, расходы на восстановление и ремонт были бы ненамного меньше, чем на снос.

Результаты визуального осмотра и инструментальной диагностики мы включили в заключение о техническом состоянии объекта и его конструкций. Позже эти материалы стали приложением проекта на снос и акта обследования. Зная состояние конструкций, мы смогли выбрать безопасные решения для всех работ при демонтаже и освобождении участка. Вообще, безопасность при сносе – это основа основ. Пострадать могут как рабочие, так и совершенно посторонние люди, плюс имущество, окружающая среда. Поэтому одним из направлений обследований является определение территории, которую нужно огородить. Для зон работы потенциально опасной техники описываем в проекте специальные требования по охране труда и т.д.

Обрабатываем информация для разработки проектной документации

В данном кейсе под снос шло достаточно небольшое здание – одноэтажное, площадь всего 58.9 кв. м. Но это не означает, что можно просто подвести бульдозер и «срезать» объект под ноль. Проектные решения обязательно должны включать:

• действия по выводу здания из эксплуатации (в нашем случае это было сделано еще год назад, о чем есть подтверждающие акты);
• отключение от сетей снабжения (то же самое);
• ограждение территории для ограничения доступа посторонним (это предстояло согласовать в виде земляных работ с оформлением ордера);
• определение мест нахождения и перемещения спецтехники, ее подвоза к участку и вывоза после завершения работ;
• описание последовательности действий рабочих и техники (как правило, демонтаж начинается с конструкций крыши);
• меры по освобождению территории от строительного мусора, с указанием конкретных полигонов.

Чтобы разработать и обосновать решения по данным вопросам, обрабатываем сведения и материалы после обследований. Это рутинная работа проектировщиков «Смарт Вэй», хотя иногда встречаются очень нестандартные ситуации.

Отмечу, что на обследования у нас ушел 1 рабочий день. В некоторых случаях времени уходит больше (например, для здания с несколькими корпусами). Данные, собранных на месте, будут важны и при подготовке акта обследования. Этот документ обязательно нужен для снятия здания с учета после окончания работ. Мы оформляем этот и все остальные документы, с которыми можно обращаться в Росреестр.

Проект на снос здания на 6 рабочих дней

Для разработки проекта на снос мы используем общие нормы ГрК РФ, различные своды правил и стандарты. О решениях, которые должен содержать проект, я уже косвенно указал выше. Дополнительно поясню еще следующее:

• важно определиться с выбором метода сноса (как правило, это будет не взрыв, а демонтаж, т.е. поэтапный разбор конструкций);
• виды и характеристики техники подбираем с учетом параметров здания (для одноэтажного объекта, как в нашем случае, не нужны высотные башенные краны);
• многие работы при сносе выполняют ручными инструментами или средствами малой механизации, поэтому особое внимание уделяем охране и безопасности труда.

Любой проект – это текстовые материалы и графика. Примеры из проектной и технической документации вы можете увидеть в этой статье.

Так как для сноса нужно получать ордера на земляные работы, подробно описываем и показываем на планах периметр, по которому установим ограждающие конструкции. Отдельно приходится согласовывать маршрут подвоза тяжелой техники, если для этого нужно изменить схему движения транспорта на дорогах и улицах. Нашим клиентам не стоит переживать – все необходимые пояснения и требования будут изложены в проекте, разъяснены в ходе консультаций. Готовый проект мы выдали через 6 дней, что полностью соответствовало задачам, поставленным собственником.

Что касается получение разрешений на снос в данном случае и вообще – это не требуется. Получив от нас проект и иные материалы, заказчик заключил договор с подрядной организацией. За 7 дней до начала работ было направлено уведомление в Мосгосстройнадзор (таково требование закона). Для этого наш представить помог заполнить обращение через онлайн-сервис. В ответе мы увидели, что уведомление принято и зарегистрировано в информационной системе. После этого можно было приступать к сносу здания.

Можно ли построить на участке после сноса новое здание и какой документ для этого нужен?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». ГрК РФ разрешает оформить единый проект на снос и строительство. Решения по сносу и освобождению участка будут указаны в отдельном разделе. Но согласование будет сложнее, так как придется сперва пройти экспертизу, а затем получить полноценной разрешение от надзорного органа. В отличие от сноса, уведомлением о начале работ не обойтись.

Акт обследования о сносе: оформление за 1 день с передачей в Росреестр

Учитывая сжатые сроки, в которые приходилось укладываться собственнику, сразу после завершения работ нужно было быстро подготовить акт обследования. О завершении сноса было направлено уведомление (это еще одно требование ГрК РФ). Разработкой акта занялся кадастровый инженер компании «Смарт Вэй». Помимо прочего, документ подтверждал, что здание перестало существовать. Чтобы обосновать этот вывод, инженер:

• заполнил раздел с заключением в содержании акта;
• подготовил графические материалы, в том числе фотографии с места, где ранее находится объект;
• приложил к акту проектную и техническую документацию, чтобы Росреестр видел о фактическом проведении работ по сносу.

По сравнению с другими кадастровыми работами, подготовку акта обследования можно назвать относительно простой задачей. Документ был оформлен и выдан заказчику уже через 1 день (в электронном виде с удостоверением ЭЦП). Дополню, что были соблюдены все требования к содержанию и форме акта, которые предусмотрены Приказом Росреестра № П/0217. Это гарантирует, что система или регистратор не откажет в принятии документа по формальным основаниям.

Помощь собственнику в снятии здания с кадастрового учета

После окончания работ у собственника оставалось примерно неделя, чтобы снять здание с учета. Без этого решение суда считалось бы не исполненным, поскольку в ЕГРН все еще числится объект недвижимости. Более того, за него пришлось бы платить имущественный налог, что составляет немалую сумму в годовом исчислении. Чтобы завершить все строго по закону и решению суда, в интересах клиента наш юрист:

• направил в Управление Росреестра заявление о снятии здания с учета, акт обследования и остальные материалы;
• контролировал ход учетно-регистрационных действий (часто бывают приостановки, на которые нужно сразу реагировать);
• получил готовый документ, подтверждающий снятие с учета – выписку из ЕГРН.

В выписке была проставлена отметка о том, что ранее существовавшее здание снято с учета. В данном конкретном деле особых сложностей не возникло. Но бывает и иначе, о чем расскажем ниже.

Возможные проблемы при снятии объекта с учета и пути их решения

Здесь уже речь идет о примерах по другим кейсам, которые тоже были связаны со снятием здания с учета после сноса. Если смотреть Федеральный закон № 218-ФЗ, то основанием для учетно-регистрационных действия является сам акт обследования. На самом деле, одного этого документа будет недостаточно. Мы должны доказать, что здание действительно снесено, а участок освобожден. Как вариант, можно оформить акт на объект, чьей снос (демонтаж) находится в завершающей стадии.

Итак, чтобы избежать приостановок и, тем более, отказов, Росреестр должен увидеть документ-основание, по которому проведен снос. В нашем кейсе это судебный акт. Также важны документы, описывающие все работы по сносу (демонтажу), графические материалы. Ну и наконец, доказательством станут фотографии, приложенные кадастровым инженером.

Итоги работы компании «Смарт Вэй» – решение суда выполнено, а собственнику не грозят дополнительные расходы

Теперь подведем итог и посмотрим, что же сделано компанией «Смарт Вэй» и как это отвечало интересам заказчика:

• обследования проведены в течение 1 дня;
• обработка данных и подготовка технического заключения заняла 2 дня;
• проектную документацию клиент получил через 6 дней;
• акт обследования был оформлен в течение 1 дня.

Эти сроки, как и процедура в Росреестре, уложились в период времени, предоставленный судом. Таким образом, благодаря специалистам ООО «Смарт Вэй» собственник избежал дополнительных санкций и расходов, предоставил в суд выписку из ЕГРН с отметкой о снятии объекта с учета.

Уверены, что описанная нами ситуация пригодится и вам. Звоните нашим экспертам, чтобы узнать подробнее об услугах компании «Смарт Вэй»: 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), адрес электронной почты info@smway.ru.