Как следует из определения, объект незавершенного строительства (ОНС) – это здание или сооружение, строительство которого не завершено. При определенных условиях на указанные объекты можно зарегистрировать права, совершать сделки. Оценка незавершенного строительства позволит определить объективную рыночную стоимость объекта для сделки, размер вложений и целесообразность завершения работ, перспективы получения дохода после достройки.
Читайте в этом материале, что относится к объектам незавершенного строительства, какие методики могут применяться для их оценки, какие обследования и этапы предусматривает эта процедура.
- Что такое оценка незавершенного строительства
- Нормативные акты
- Простым языком
- Когда требуется оценка незавершенного строительства
- Способы и методики оценки незавершенного строительства
- Обследования для оценки незавершенного строительства
- Этапы оценки незавершенного строительства
- Изучение прав на объект и участок, причин прекращения строительства
- Определение точных технических показателей ОНС
- Выбор и использование методов, проведение оценки ОНС
- Подведение итогов и согласование с заказчиком, оформление документов
- Какие документы оформляются по итогам оценки незавершенного строительства
- Как правильно оформить ТЗ на оценку незавершенного строительства
- Список полезных документов
- Сроки и стоимость оценки незавершенного строительства
- Проблемы и сложности при оценке незавершенного строительства
- Преимущества нашей компании
- Стоимость проектирования
- Выводы
- Список использованной литературы
Что такое оценка незавершенного строительства
Оценка представляет собой определение каких-либо стоимостных показателей. В отношении объекта незавершенного строительства это может быть:
- оценка затрат, фактически вложенных в приобретение участка, строительство объекта;
- определение рыночной стоимости ОНС, за которую его можно продать, передать в залог, реализовать при банкротстве или в исполнительном производстве;
- определение перечня работ и состава расходов на завершение строительства;
- определение балансовой стоимости активов предприятия.
По итогам оценки может вообще приниматься решение о нецелесообразности завершения строительства, либо о консервации объекта. Также результаты оценки будут использованы при поиске инвесторов, если по итогам строительства объект можно продать, эксплуатировать в коммерческих целях.
Нормативные акты
Основным нормативным актом в сфере оценочной деятельности является Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (скачать). В нем указаны требования к квалификации оценщиков, разрешительным документам для проведения оценки. В зависимости от функциональных характеристик и типа ОНС, будут применяться:
- ГОСТ 31937-2011 Правила обследования и мониторинга технического состояния зданий и сооружений (скачать);
- Градостроительный кодекс РФ (скачать);
- стандарты и своды правил на отдельные типы объектов (например, будет использован СП 54.13330.2016, если проводится оценка незавершенного многоквартирного дома).
Специально для оценки недвижимости, в том числе незавершенных объектов, был утвержден Федеральный стандарт ФСО № 7 (Приказ Минэкономразвития РФ № 611). Он содержит правила оформления заданий на оценку, порядок выбора и использования методик, требования к содержанию документов.
| № п/п | Основные понятия, которые нужно знать для постановки объекта незавершенного строительства на кадастровый учет | Описание |
| 1 | Разрешение на строительство | Документ подтвердит, что объект строился на законных основаниях, после проектирования и экспертизы. |
| 2 | Технический план | Основной документ, на основании которого объект незавершенного строительства ставят на кадастровый учет с внесением сведений в ЕГРН. Технический план изготавливает кадастровый инженер после обследования ОНС. |
| 3 | Кадастровый инженер | Профессиональный специалист, который имеет право оформить межевой или технический план, акт обследования на объекты. У кадастрового инженера должен быть квалификационный аттестат. Сведения обо всех инженерах есть в базе данных Росреестра. |
| 4 | Регистрация прав | Процедура, в ходе которой Росреестр вносит в ЕГРН сведения о правообладателе объекта. Регистрация может осуществляться одновременно с кадастровым учетом, либо отдельно от него. |
Простым языком
Для оценки готового достроенного объекта чаще всего применяется метод рыночных цен. Он позволяет сравнить характеристики объекта с аналогичными зданиями на рынке, определить реальную стоимость, по которой можно найти покупателя. Для ОНС такой вариант практически не применим. Найти незавершенку со схожими показателями нереально, так как такие объекты вообще можно встретить крайне редко на рынке. Поэтому оценщики применяются метод фактических затрат и метод доходности (подробнее о них расскажем ниже).
Оценка незавершенного строительства включает следующие направления:
- изучение разрешительных, технических и проектных документов на ОНС, участок;
- определение причин, по которым строительство было прекращено (например, аннулирование разрешения на строительство, предписание надзорных органов, выход инвесторов из проекта);
- расчет фактических затрат, которые уже вложены в строительство (приобретение стройматериалов и участка, аренда техники, фонд оплаты труда и т.д.);
- расчет будущих затрат, которые потребуются для завершения строительства, перепрофилирования или демонтажа (сноса) объекта.
Точный перечень целей и задачи, которые будут поставлены перед оценщиками, можно определить по техническому заданию заказчика.
Комментарий специалиста. Оценку можно заказать в отношении любого объекта незавершенного строительства, от частного дома до производственного комплекса. Однако обычно это требуется для крупных объектов, в которые вложены существенные суммы средств, либо готовится предложение для поиска инвесторов. В компании Смарт Вэй можно заказать отчет об оценке любых типов объектов, по разумным ценам и в максимально сжатые сроки.
Когда требуется оценка незавершенного строительства
Пока строительные работы на участке продолжаются, объект нельзя признать незавершенкой. Исходя из анализа судебно практики, в отношении объекта незавершенного строительства работы должны быть фактически прекращены или приостановлены. При этом должно подтверждаться наличие минимально необходимого количества конструкций (обычно уже на стадии возведения фундамента можно заказать оценку ОНС).
Оценка незавершенного строительства может потребоваться в следующих случаях:
- для принятия решения о необходимости продолжения работ, либо об их прекращении;
- для изменения целевого назначения и функциональных характеристик объекта, перепрофилирования;
- для предпродажной подготовки, если на ОНС найдет покупатель;
- для внесения изменений в инвестиционный проект, поиск новых источников вложения для продолжения строительства;
- для постановки ОНС на баланс предприятия как имущественный актив;
- для передачи объекта незавершенного строительства в залог при кредитовании, коммерческих займов;
- для определения дохода, на который можно рассчитывать при достройке ОНС.
Соответственно, от правильного выбора методики и точности оценки зависит возможность совершения сделки на выгодных условиях, привлечение инвестиций, получение дохода от эксплуатации достроенного объекта.
Способы и методики оценки незавершенного строительства
Базовые методики для оценки готовых и незавершенных объектов капитального строительства указаны в Приказе МЭР № 611 (ФСО № 7). Основными вариантами являются метод рыночных цен (сравнительный подход), затратный подход, доходный подход. Выделим ключевые особенности для применения каждого из этих методик:
- при сравнительном подходе нужно найти объекты со схожими характеристиками и стадиями возведения, изучить рынок спроса и предложений (для ОНС сделать это очень сложно);
- при затратном подходе определяется стоимость прав на участок, фактическое состояние и износ ОНС, понесенные и предстоящие расходы, расчеты и сметы;
- доходный метод используется для ОНС, способных генерировать прибыль, в том числе и после завершения строительства.
Оценщики вправе использовать другие методы, либо комбинацию указанных выше подходов, если это нужно для объективной и точной оценки ОНС. Обо всех методах и способах оценки, а также об основаниях их выбор, будет указано в итоговом отчете.
Обследования для оценки незавершенного строительства
У объекта незавершенного строительства всегда есть определенный объект возведенных конструкций. Более того, возведение объекта может приостанавливаться или прекращаться на завершающих стадиях, когда будут готовы большинство этажей. Поэтому для оценки ОНС нужно провести следующие обследования:
- изучение особенностей и характеристик участка, так как его рыночная стоимость влияет на итоговую оценку незавершенного строительства;
- изучение фактического состояния возведенных конструкций (фундамент, стены, перекрытия, лестницы и т.д.), инженерных систем;
- определение износа конструкций и коммуникаций (тем дольше не ведется строительство объекта, тем быстрее будет расти показатель физического износа).
Обследования могут предусматривать визуальный осмотр и инструментальную диагностику, частичное вскрытие конструкций и сетей, проведение испытаний на смонтированных сетях. Тем больше процент готовности объекта, тем больше будет объем обследований. В ходе осмотра и диагностики будут оформлены акты, протоколы, расчеты, дефектные ведомости, экспликации, схемы, чертежи, другие документы и графические материалы. Эта документация передается в экспертную организацию для оценки.
Комментарий специалиста. Компания Смарт Вэй не только окажет услуги по оценке незавершенного строительства, но и проведет комплексное обследование объекта. Мы специализируемся на оказании проектно-изыскательских работ, имеет собственный штат специалистов и все необходимое оборудование. Это сэкономит ваше время и деньги, даст другие преимущества.
Этапы оценки незавершенного строительства
Оценка ОНС проводится на основании технического задания, договора с собственником или застройщиком. Для оценочной деятельности передается проектная, рабочая и техническая документация, разрешения на строительство, документы на участок. Если на ОНС уже были зарегистрированы права через Росреестр, запрашивается выписка ЕГРН.
Изучение прав на объект и участок, причин прекращения строительства
На показатели стоимости ОНС влияет правовой статус участка, стадия возведения здания, причины приостановки или прекращения строительства. На начальном этапе специалисты изучают:
- наличие права собственности или аренды на участок, рыночную цену на землю по городу и региону;
- наличие разрешений на строительство и других документов, позволяющих продолжить работы без дополнительных согласований;
- причину и дату завершения строительства (например, отзыв разрешения на строительство по причине нарушения СП или проектной документации существенно скажется на результатах оценки);
- права на ОНС, если он проходил регистрацию в Росреестре.
На результат оценки может повлиять множество факторов. Например, если ОНС находится на арендованном участке, а срок аренды близок к завершению, у собственника могут возникнуть серьезные проблемы с продлением. В этом случае окончательная стоимость будет ниже, чем у аналогичного объекта на собственной земле.
Определение точных технических показателей ОНС
На итоговую стоимость незавершенного строительства напрямую влияют технические характеристики здания:
- срок завершения или приостановки работ, так как это влияет на показатели износа;
- процент реализации проекта, что влияет на стоимость достройки;
- степень завершенности каждого элемента конструкций или работ;
- состав и качество фактически возведенных конструкций (если по итогам оценки будет принято решение о достройке, может потребоваться замена материалов и конструкций);
- площадь, этажность и другие стандартные технические характеристики ОНС.
Определение технических показателей осуществляется по результатам обследований, по представленным документам, сметам и расчетам.
Выбор и использование методов, проведение оценки ОНС
По указанным выше правилам специалисты должны определить методику и подход оценки, обосновать их в итоговом документе. От этого зависит точность и правильность полученных результатов. В процессе оценки эксперты:
- анализируют проектную, сметную и рабочую документацию, определяют достоверность и соответствие фактического объема выполненных работ;
- проверяют правильность расчетов, достоверность стоимости материалов и оборудования;
- определяют причины отклонения от проекта и смет;
- делают прогноз по возможным отклонениям от проектной и сметной документации при продолжении работ.
На основании исследований и проверок будет сделан вывод не только о стоимости ОНС, но и выбор оптимального варианта использования объекта. По результатам оценки может приниматься решение о завершении работ по первоначальному проекту, о сохранении простроенной части здания и достройке по новой проектной документации. Также оценка может привести к выводам о необходимости сноса (демонтажа), очистке участка и использовании его по другому назначению.
Подведение итогов и согласование с заказчиком, оформление документов
После завершения работ заказчику передается отчет об оценке, материалы, полученные при расчетах и обследованиях, рекомендации о вариантах использования ОНС и участка. Допускает, если оценщик укажет границы интервала, в пределах которого может находиться показатель стоимости (если это не противоречит условиям ТЗ). После согласования с заказчиком ему передаются документы об оценке по акту.
Комментарий специалиста. Процесс оценки незавершенного строительства может отличаться, исходя из содержания ТЗ, целей заказчика. Однако при любом варианте оценщик несет ответственность за полноту и достоверность результатов работы. Это предусмотрено Законом № 135-ФЗ.
Какие документы оформляются по итогам оценки незавершенного строительства
Основным документов после завершения оценки незавершенного строительства является отчет с указанием стоимости объекта. Отчет можно использовать по усмотрению заказчика – для подготовки и совершения сделки, для оформления внутренних документов бухгалтерии, для доработки проектной и рабочей документации, для работы с инвесторами. Если будет принято решение о сносе ОНС, на такие работы также нужно заказывать проектную документацию.
Как правильно оформить ТЗ на оценку незавершенного строительства
Чтобы составить техническое задание на оценку незавершенного строительства, нужно определиться с целями такого исследования. В ТЗ указываются исходные данные на объект, сфера применения отчета об оценке (например, под продолжение инвестиционного проекта или оформление залога для банка). Помощь в подготовке технического задания окажут опытные специалисты компании Смарт Вэй. С примером ТЗ можно знакомиться ниже.
Список полезных документов
Документы для скачивания:
| № п/п | Ссылки | Описание |
| 1 | Скачать | Образец технического задания на строительство, реконструкцию |
| 2 | Скачать | Образец заявления на выдачу разрешения на строительство нового здания |
| 3 | Скачать | Образец технического плана для постановки здания на учет |
| 4 | Скачать | Образец заявления о кадастровом учете |
| 5 | Скачать | Образец выписки ЕГРН |
| 6 | Скачать | Образец заявления о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию |
| 7 | Скачать | Образец заявления о проведении экспертизы проекта |
| 8 | Скачать | Рекомендации по подготовке проектной документации на экспертизу |
Сроки и стоимость оценки незавершенного строительства
Очевидно, что чем больше и сложнее объект, тем дольше пройдут обследования, расчеты и оценка, подготовка отчета. Поэтому определить сроки и стоимости работы можно только после изучения технического задания, документов заказчика. С предварительными расценками можно ознакомиться на бесплатной консультации у наших специалистов.
Проблемы и сложности при оценке незавершенного строительства
В процессе оценочной деятельности по ОНС могут возникать следующие проблемы и сложности:
- несоответствие технических характеристик и объема выполненных работ проектной, сметной документации;
- отсутствие рынка спроса-предложений на ОНС, что усложняет определение реальной рыночной стоимости;
- сложность и объем объекта, что влечет удорожание и затягивание сроков оценки;
- отсутствие разрешительных документов на участок или объект, что скажется на точности оценки.
Обратившись к нам, у вас не возникнет проблем с получением объективного и достоверного отчета об оценке незавершенного строительства. Мы всегда гарантируем качество своей работы, отвечаем за ее результат!
Преимущества нашей компании
В штате компании Смарт Вэй есть все необходимые специалисты для проектирования и оценочной деятельности. Мы обеспечим максимально выгодные условия для каждого клиента, независимо от сложности объекта, статуса заказчика. Наши преимущества:
- экономия времени и денег, работа напрямую и без посредников;
- консультационная поддержка на всех этапах сотрудничества;
- привлечение к обследованиям и расчетам узкопрофильных специалистов;
- юридическое сопровождение сделок с ОНС, земельным участком, помощь в реализации и управлении проектами.
Подробнее об условиях сотрудничества можно узнать у наших специалистов по телефонам, указанным на сайте. В таблице ниже представлены расценки на некоторые виды услуг и работ.
| № п/п | Услуга, документ | Стоимость |
| 1 | Оформление документов на объект незавершенного строительства | от 30000 руб. (зависит от площади и особенностей ОНС) |
| 2 | Сопровождение процедуры ввода в эксплуатацию | от 25000 руб. (зависит от площади и особенностей объекта) |
| 3 | Изготовление технического плана на ОНС | от 8000 руб. |
| 4 | Сопровождение процедуры кадастрового учета в Росреестре или МФЦ | от 12000 руб. |
| 5 | Представительство в суде для получения решения и постановки на кадастровый учет | от 30000 руб. |
Стоимость проектирования
Примерную стоимость всех услуг, оказываемых компанией “Смарт Вэй”, можно посмотреть здесь. Подробнее о стоимости услуг по вашему объект вы можете узнать просто оставив заявку на нашем сайте или связавшись с нашими экспертами по телефонам 8-499-322-05-14 (Москва), 8-812-425-35-90 (Санкт-Петербург) либо по почте info@smway.ru.
Выводы
Оценка незавершенного строительства нужна для определения объективной рыночной стоимости объекта для сделки, размера вложений и целесообразности завершения работ, анализа перспектив получения дохода после достройки. Проводить оценку могут организации, состоящие в СРО оценщиков. По итогам оттенки незавершенного строительства оформляется отчет.
Заказать оценку на любой объект незавершенного строительства можно в компании Смарт Вэй. Мы обеспечим выгодное коммерческое предложение каждому клиенту.
