Оценка и оспаривание кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость

Оценка и оспаривание кадастровой стоимости недвижимости нужны, чтобы снизить размер имущественного или земельного налога, арендные платежи. Реже оспаривание связано с нарушениями в процедуре определения стоимости для кадастра. Чтобы добиться снижения кадастровой стоимости, необходимо узнать рыночную цену объекта капитального строительства, жилого или нежилого помещения, земельного участка. Ее рассчитает профессиональный оценщик, чей отчет можно использования в суде или в уполномоченной комиссии при Росреестре.


Получите  расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен - здесь


Читайте в статье, где и как сделать рыночную оценку для оспаривания кадастровой стоимости, в чем заключается эта процедура, куда обращаться с документами и как узнать, что цена объекта в кадастре изменена.

Нужна ли оценка недвижимости для оспаривания кадастровой стоимости

С рыночной стоимостью недвижимости граждане и организации сталкиваются при совершении сделок, оформлении договоров и других документов. Определить ее можно без привлечения эксперта-оценщика, так как стороны сделки вправе сами согласовать все условия договора. С кадастровой стоимостью все иначе, так как она определяется гос. органами. Владелец недвижимости может повлиять на показатель кадастровой стоимости следующими способами:

  • подав документы и пояснения в уполномоченное бюджетное учреждение в процессе государственной оценки недвижимости;
  • подав заявление о перерасчете и уменьшении кадастровой стоимости, если она превышает рыночный показатель;
  • дождавшись следующей государственной оценки, после которой стоимость по кадастру будет изменена в большую или меньшую сторону.

Главной причиной, почему кадастровая стоимость превышает рыночную цену недвижимости, является особенность проведения оценки. Бюджетное учреждение не проводит обследования и осмотр объекта в натуре. Оценка осуществляется только путем изучения документов и сведений о годе постройке или образования, типе и характеристиках объекта.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров - звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Сведения о кадастровой стоимости можно найти в выписке ЕГРН. Ее можно запросить через МФЦ, сайты госуслуг и Росреестра.
Сведения о кадастровой стоимости можно найти в выписке ЕГРН. Ее можно запросить через МФЦ, сайты госуслуг и Росреестра.

Хотя бюджетное учреждение используется в расчетах средние рыночные цены по региону, это не учитывает индивидуальные параметры и фактическое состояние объекта. В редких случаях кадастровая стоимость будет ниже рыночной. В большинстве ситуаций, напротив, данные кадастра будут превышать реальную цену объекта на рынке.

Отметим, что даже после успешного оспаривания стоимость недвижимости по кадастру может вновь существенно увеличиться в ходе следующей государственной оценки. Закон обязывает бюджетное учреждение учесть рыночную цену объекта, которая ранее была предметом спора. Но на практике возможны ситуации, когда этого не будет сделано. Тогда собственнику предстоит вновь подавать заявление, заказывать отчет и требовать снижения кадастровой стоимости.

Комментарий эксперта. Превышение кадастровой стоимости над рыночной ценой не означает, что бюджетное учреждение допустило ошибки или неправильно применило нормы закона. Это связано с недостатками формул и методик расчета, которые не учитывают фактическое и реальное состояние объекта. Чтобы защитить интересы собственников, законодатель ввел механизм оспаривания результатов государственной оценки. Единственным доказательством, позволяющим подтвердить несоответствие цены на рынке и по сведениям кадастра, является отчет профессионального эксперта-оценщика.

№ п/п Основные понятия для оспаривания кадастровой стоимости Описание
1 Выписка ЕГРН Содержит сведения на объект недвижимости, в том числе о его кадастровой стоимости по результатам последней оценки. После успешного оспаривания в выписке ЕГРН появится новая стоимость объекта, приравненная к рыночной цене.
2 Оценщик Профессиональный эксперт, имеющий право заниматься оценочной деятельностью. Оценщик может работать в частном порядке, либо в штате организации, занимающейся оценочной деятельностью.
3 Кадастровая стоимость Это стоимость объекта, определенная бюджетным учреждение в ходе государственной оценки недвижимости. Периодичность оценки составляет до 1 раза в 5 лет.
4 Рыночная цена объекта Определяется профессиональным оценщиком после изучения документов и осмотра объекта, учитывает реальное состояние недвижимости.
Читайте также:  Уменьшение кадастровой стоимости в 2020 году

Что дает оценка объекта недвижимости

Независимая оценочная деятельность также сопровождается изучением документов и сведений по объекту или участку. Однако одним из важнейших методов определения рыночной цены является реальное обследование здания, жилого или нежилого помещения. участка, другого объекта. Визуальный осмотр позволяет:

  • определить реальные показатели износа;
  • учесть фактическую планировку объекта, сделанные изменения по отделке и дизайну, другие показатели;
  • принять во внимание такие факторы как местоположение объекта, степень его благоустройства, удаленность от центра города, другие моменты.

Получив информацию о фактических характеристиках объекта или участка, оценщик найдет схожие предложения на открытом рынке, сравнить сведения по их стоимости. Это даст объективный показатель рыночной цены.

Обращаем внимание, что повлиять на выводы оценщика невозможно. Эксперт несет ответственность за достоверность данных, указанных в отчете, за включение в него заведомо ложной информации. Поэтому не имеет смысла просить искусственно занизить рыночную цену, чтобы максимально уменьшить стоимость по кадастру.


Получите  расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен - здесь


Основным нормативным актом для заказа отчета оценщика и оспаривания кадастровой стоимости является Федеральный закон № 237-ФЗ (скачать). Также применяются нормы Закона № 218-ФЗ (скачать), которым руководствуются специалисты Росреестра при внесении изменений в ЕГРН.

Проще всего посмотреть кадастровую стоимость на Публичной кадастровой карте.
Проще всего посмотреть кадастровую стоимость на Публичной кадастровой карте.

Кто может сделать оценку для оспаривания кадастровой стоимости

Во многих случаях рыночная цена объекта определяется без обращения к эксперту-оценщику. Типичный пример – совершение сделки купли-продажи. В договорах по этим сделкам можно указать любую цену. Однако логично, что собственник намерен продать своей объект как можно дороже, тогда как покупатель заинтересован в снижении цены. Путем взаимных договоренностей стороны находят компромисс, определяют стоимость объекта, которая их устроит. Она может отличаться от реальной рыночной цены, но незначительно.

В ситуации с официальным определением рыночной цены все иначе. Эксперт делает оценку по специальным методикам, которые дают максимально объективный показатель стоимости. Результаты оценки указываются не в договорах, а в официальном документе – отчете (заключении). Так как оценщик несет ответственность за достоверность и объективность результата своей работы, отчет можно представить в суд, использовать при оспаривании кадастровой стоимости через комиссию.

Комментарий эксперта. Самым важным последствием, которое влечет оспаривания кадастровой стоимости, является возможность снизить налоги на недвижимость и землю. Базовые ставки для налогообложения указаны в НК РФ, а одним из обязательных показателей для расчета является стоимость по кадастру. Но если разница между ценой на рынке и по кадастру будет минимальна, снижение налогов после оспаривания тоже будет мизерным. Эти моменты можно проверить до того, как начинать процедуры через уполномоченную комиссию или суд.

Общая схема действий для оспаривания кадастровой стоимости на объект недвижимости.
Общая схема действий для оспаривания кадастровой стоимости на объект недвижимости.

Как оспорить кадастровую стоимость: пошаговая инструкция

Механизм оспаривания кадастровой стоимости работает уже почти 10 лет. Более того, государство существенно упростило все процедуры для собственников. Раньше уполномоченные комиссии почти всегда отказывали в снижении стоимости, что вынуждало заявителей обращаться в суд. Сейчас в состав комиссии входят представители СРО, объединяющей экспертов-оценщиков и оценочные компании. Поэтому можно рассчитывать на положительное решение уже на стадии рассмотрения документов в комиссии, так как основным доказательством у заявителя будет отчет оценщика.

Комиссия собирается для рассмотрения заявлений ежемесячно. Узнать дату рассмотрения спора по вашим документам можно из уведомления, либо на сайте регионального Управления Росреестра. Можно заранее оформить доверенность на представителя, если вы не сможете присутствовать на заседании лично. Во многих случаях достаточно представить документы, тогда как личное участие будет необязательно.

Читайте также:  Кадастровая стоимость в 2020 году

Узнаем, сколько стоит объект по кадастру

Если вы раньше не занимались оспариванием кадастровой стоимости, рекомендуем действовать через представителя. Такие услуги оказывает наша компания. Специалисты ООО Смарт Вэй знают все нюансы законодательства и судебной практики, связанные со спорами по кадастровой оценке. В ваших интересах мы запросим и подготовим документы, правильно составим заявление в комиссию или суд, представим вас при рассмотрении спора.

Чтобы проверить, имеет ли смысл подавать заявление, нужно уточнить показатель кадастровой стоимости и сравнить его с рыночной ценой. Сведения из кадастра можно получить путем запроса выписки ЕГРН. Запрос можно подать:

Для запроса через онлайн-сервисы можно использовать ЭЦП или учетную запись госуслуг. Ответом на такой запрос будет электронный файл с выпиской ЕГРН, заверенный ЭЦП специалиста Росреестра.

Также выписку может запросить ваш представитель. В документе будет указан не только показатель кадастровой стоимости, но и сведения о праве собственности на объект. Поэтому выписка ЕГРН входит в обязательный комплект документов для оспаривания.

Получив выписку, можно сравнить стоимость по кадастру и рыночную цену вашего объекта. На этом этапе не обязательно обращаться к эксперту-оценщику. Можно самостоятельно проверить предложения на вторичном рынке по аналогичным объектам, сравнить с информацией из ЕГРН. После этого можно обращаться к оценщику, заказывать отчет по рыночной цене недвижимости.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров - звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

На заседании комиссии может присутствовать заявитель или его представитель. Но обычно заседания проводятся без участия собственников.
На заседании комиссии может присутствовать заявитель или его представитель. Но обычно заседания проводятся без участия собственников.

Заказываем оценку объекта

Если предварительная проверка показала большую разницу между рыночной ценой и стоимость по кадастру, необходимо заказать отчет об оценке. Оформить этот документ может эксперт в сфере оценочной деятельности, состоящий в СРО. Найти оценщика можно в любом крупном городе. Процесс определения рыночной цены включает следующие этапы:

  • нужно заключить договор на оценку, передать оценщику основные документы на объект (выписку ЕГРН, договор купли-продажи и т.д.);
  • после изучения документов оценщик выезжает на место, проверяет реальное состояние объекта или участка, определяет их характеристики;
  • полученные данные сверяются с ценой сделок и предложениями на открытом рынке недвижимости;
  • составляется отчет, где эксперт укажет рыночную цену и свои выводы, обоснования, методик и формулы.

В некоторых случаях оценщик может использовать метод фактических затрат, которые понес собственник для возведения объекта и изменения его характеристик. В любом случае, оценщик несет ответственность за свои выводы и за содержание отчета. Поэтому показатель рыночной цены будет подтвержден надлежащим образом.

Для какого объекта вам нужно оспорить кадастровую стоимость?
Квартира
0%
Нежилое помещение
0%
Нежилое здание
0%
Земельный участок
0%
Проголосовало:

Собираем документы для оспаривания

Комплект документов для оспаривания зависит от того, куда обращается собственник. Если объектом владеет физическое лицо, оно может выбрать способ рассмотрения спора – через комиссию или в суде. Если собственником является организация, ей нужно подать документы в комиссию. При отрицательном решении комиссии компания-правообладатель сможет обратиться за защитой интересов в суд.

Для рассмотрения спора о кадастровой стоимости будут нужны следующие документы:

  • заявление в комиссию от собственника или его представителя;
  • заявление в суд;
  • отчет оценщика;
  • выписка ЕГРН.

Для подтверждения прав на объект достаточно представить выписку ЕГРН. Если объект построен или сформирован давно и ранее не проходил кадастровый учет, для подтверждения собственности можно использовать другие документы – свидетельство о праве, свидетельство на наследство, судебное решение и т.д.

Читайте также:  Справка о кадастровой стоимости в 2020 году
Если комиссия вынесет отрицательное решение, сохраняется возможность обратиться с иском в суд.
Если комиссия вынесет отрицательное решение, сохраняется возможность обратиться с иском в суд.

Обращаемся в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости

Даже если объектом владеет физическое лицо, рекомендуем обращаться с документами сначала в комиссию при Росреестре, а не сразу в суд. Комиссии работают по региональному принципу. Сведения об адресе, куда можно подать документы, есть на сайте Росреестра.

Срок рассмотрения заявления – не более 30 дней. Допускается личная явка заявителя или его представителя, которые смогут дать свои пояснения по сути спора. Если заявление удовлетворят, рыночная цена их отчета оценщика будет внесена в ЕГРН как показатель кадастровой стоимости. При отрицательном решении можно продолжить оспаривание в судебных инстанциях.

Порядок судебного оспаривания

Суды могут рассматривать заявления об установлении кадастровой стоимости равной рыночной цене, либо об оспаривании отказа комиссии. Документы нужно подавать в районные суды по адресу объекта. Как и в случае с комиссией, для защиты интересов в судах можно действовать через представителя по доверенности.

По итогам рассмотрения дела суд приравняет кадастровую стоимость к рыночной цене объекта. По решению суда Росреестр обновит сведения ЕГРН. Соответственно, при следующем начислении налогов ИФНС будет учитывать новый показатель стоимости по кадастру.

Комментарий эксперта. Государственная оценка недвижимости проводится один раз каждый 5 лет. В некоторых случаях периодичности государственной оценки будет чаще. Например, в столице оценка может проводиться по решению властей 1 раз в 3 или 3 года, в зависимости от вида объектов и оснований. При следующей оценке бюджетное учреждения обязано учесть результаты оспаривания кадастровой стоимости. Но если она вновь будет существенно превышать рыночную цену, собственник вправе заказать отчет оценщика и снова подать на оспаривание.

Оценка и оспаривание кадастровой стоимости. Вопросы эксперту
Константин М.
Константин М.
Эксперт в сфере сертификации, кадастра, недвижимости и проектирования. Высшее юридическое образование, опыт работы более 10 лет.
Задать вопрос
Вопрос эксперту
Добрый день! Как быстро оформляется отчет о рыночной цене объекта? Можно ли ускорить оформление документа?
Константин М.
Срок оформления отчета определяется по договору с оценщиком. В любом случае, требуется осмотр объекта или участка, поэтому за 1 день отчет не получить.
Имеет ли смысл лично присутствовать на заседании комиссии при оспаривании кадастровой стоимости?
Константин М.
Это решать только вам. Обычно личное присутствие не требуется, так как комиссия работает по представленным документам.
Как узнать, когда комиссия Росреестра рассмотрит мое заявление на уменьшение кадастровой стоимости?
Константин М.
Вам обязательно направят уведомление с датой и местом рассмотрения документов. Также эти данные публикуются на сайтах региональных Управлений Росреестра.
Если я добился уменьшения кадастровой стоимости через суд, как внести изменения в ЕГРН?
Константин М.
Для этого нужно дождаться, пока решение вступит в силу, направить его в Росреестр. Сведения будут обновлены в течение нескольких дней.

Как узнать новую кадастровую стоимость после оспаривания

Проверить, что по итогам оспаривания кадастровая цена была снижена, можно по выписке ЕГРН. Еще 2-3 года назад для этих целей можно было заказать справку о кадастровой стоимости. Сейчас данная информация есть в выписке ЕГРН, которую можно запросить через Госуслуги или МФЦ. Если решением комиссии или суда стоимость была снижена, но в ЕГРН сведения не изменились, нужно обращаться в Росреестр, требовать разъяснений.


Получите  расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен - здесь


Список полезных документов

Документы для скачивания:

№ п/п Ссылки Описание
1 Скачать Образец технического задания на рыночную оценку объекта
2 Скачать Образец выписки ЕГРН с кадастровой стоимостью
3 Скачать Образец заявления в Комиссию при Росреестре
4 Скачать Образец иска о снижении кадастровой стоимости
5 Скачать Форма заявления о предоставлении выписки ЕГРН
6 Скачать Форма запроса о разъяснении кадастровой стоимости
7 Скачать Заявление в Комиссию при Росреестре о пересмотре кадастровой стоимости
8 Скачать Заявление о пересмотре кадастровой стоимости из-за недостоверности сведений

Наши услуги

ООО Смарт Вэй оказывает полный комплекс услуг в сфере недвижимости и кадастра, от подготовки документов до сопровождения процедуры оспаривания кадастровой стоимости. Мы поможем:

  • определить основания для оспаривания кадастровой стоимости;
  • запросить и подготовить все необходимые документы, в том числе отчет оценщика;
  • пройти все этапы оспаривания через комиссию и суд.

Вы можете уточнить условия сотрудничества и стоимость услуг у наших экспертов. Предварительные цены смотрите в таблице ниже.

№ п/п Услуга, документ Предварительная стоимость
1 Подготовка и запрос документов для оспаривания кадастровой стоимости от 10 000 руб.
2 Сопровождение оспаривания кадастровой стоимости через комиссию от 10 000 руб.
3 Сопровождение оспаривания кадастровой стоимости через суд от 25 000 руб.
4 Оформление документов для кадастрового учета от 10 000 руб.
5 Проектирование на все виды строительных работ и объектов от 20000 руб.

Заключение

Оспаривание кадастровой стоимости нужно, если она значительно превышает рыночную цену объекта или участка.

Процедуру оспаривания можно пройти через комиссию при Росреестре или в судебных органах. Граждане-собственник могут сразу подавать заявление в суд.

Чтобы добиться снижения стоимости по кадастру, необходимо узнать рыночную цену объекта, получить отчет оценщика.

Если у вас возникли вопросы или требуется помощь в оспаривании, обращайтесь к нашим экспертам по кадастру и недвижимости. Мы поможем даже в самой сложной ситуации!

Список использованной литературы

Федеральный закон № 218-ФЗ (скачать)

Федеральный закон № 237-ФЗ (скачать)


Получите  расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен - здесь


Федеральный закон № 135-ФЗ (скачать)

Опыт работ более 15 лет.
Опубликовано более 500 статей, включая издания - Комсомольская правда, Юрист компании, Коммерсант.
Руководитель технического отдела компании Смарт Вэй с 2013 года.

Оцените автора
Smart Way
Добавить комментарий