В каждом здании, рано или поздно, проводятся обследования. Это может быть связано с текущей эксплуатацией, с подготовкой к ремонту или иным строительным работам. В этой статье я расскажу про обследование, которое проводится перед сносом. Оно позволит собрать данные для разработки проекта, выбрать безопасные и правильные решения для производства работ. Фактическое состояние объекта и его конструкций после обследования мы описываем в техническом заключении. Правила оформления этого документа мне разъяснили специалисты компании «Смарт Вэй».
- Зачем нужно обследовать здание перед сносом
- Когда еще мы проводим обследование зданий и помещений
- Рассказываем о порядке обследования перед сносом
- Предмет обследования
- Как мы ведем работы на месте
- Оформляем техническое заключение
- Что нужно указать в содержании документа
- Графическая часть технического заключения
- Список полезных документов
- Дальнейшие действия собственника при сносе здания
- Подведем итоги
Зачем нужно обследовать здание перед сносом
В широком смысле слова, обследование проводится для сбора и оценки каких-либо показателей. Для зданий и сооружений это может быть:
- фактическое состояние объекта и его конструкций;
- физический и/или моральный износ;
- какие-либо дефекты, повреждения, трещины и т.д.;
- уровень работоспособности по отдельным частям и конструкциям, и по зданию в целом (по данному показателю можно определить аварийность и ветхость объекта).
В обычной ситуации обследование позволит собрать данные для оформления документов (например, проект на капитальный ремонт) или для принятия решение о судьбе здания. Даже ветхий и аварийный объект вполне можно восстановить, пусть и со значительными вложениями. Но если восстановление нецелесообразно, то собственник примет решение о его сносе.
В одной из прошлых статей я рассказывал о личном участии в процедуре снятия объекта с кадастрового учета. Но там, по сути, меня попросили помочь с документами уже на сам снос. Для подготовки проектной документации в здании проводился осмотр с обследованием. Но как были выполнены эти работы, я не увидел. Поэтому при подготовке этой статьи я не только ознакомится с примерами технических заключений и проектов, но и пообщался со специалистами компании «Смарт Вэй». Они пошагово разъяснили о работах при обследовании, о правилах оформления документов. Поэтому ниже вы увидите только конкретику, так как я опишу реальный кейс.
Можно ли обойтись без обследований перед сносом зданий?
Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». В том или ином виде, обследования нужны для разработки любого проекта. При сносе это крайне важно, ведь фактическое состояние конструкций напрямую влияет на выбор решений и работ по разбору здания, использования спецтехники и т.д. Во главу угла мы всегда ставим безопасность. Аварийность здания может повлечь обрушения, завалы или иные аналогичные последствия. Проект, основанный на итогах обследования, гарантирует отсутствие угроз, если конечно подрядчик будет строго следовать документу.
Когда еще мы проводим обследование зданий и помещений
Обследования перед сносом – это частный, и далеко не самый распространенный случай. Намного чаще такие работы проводятся:
- в рамках технической инвентаризации (например, при вводе здания в эксплуатацию);
- при оценке ущерба, выявления повреждений и дефектов;
- при подготовке документов на ремонт и восстановление, реконструкцию и перепланировку;
- при оценке объекта и расчета рыночной стоимости;
- при оформлении документов для суда, для узаконивания строительных работ.
Обследовать можно не только здание в целом, но и его отдельные конструкций, части и элементы (кровля, фундамент, фасады и т.д.). Отличается и вид документа, где будут изложены результаты работы. Если для целей сноса оформляет техническое заключение, то в иных ситуациях собственник может получить паспорт, дефектную ведомость, акты.
Еще стоит сказать про обследования для снятия здания с учета. Это нужно сделать после завершения работ по сносу и демонтажу. Но так как объект уже не существует, то кадастровый инженер проводит осмотр и обследование участка. Свои выводы он укажет в акте обследования. На основании этого документа Росреестр аннулирует кадастровый номер здания и снимет его с учета.
Рассказываем о порядке обследования перед сносом
Собственник может заказать обследования, чтобы принять решение о сносе или о целесообразности восстановления здания. Если состояние конструкций позволяет эксплуатировать объект с разумными расходами на ремонт, то дело может не дойти до оформления проекта. Но чтобы принять обоснованное решение, собственнику нужно увидеть результаты обследования и выводы экспертов. Однако бывает и так, что под снос идет вполне работоспособный объект, если нужно освободить участок под другие цели или построить новое здание.
В примере, который я взял для подготовки статьи, собственник принял решение о сносе одноэтажного здания в Москве. На момент обследования объект на объекте уже не велась деятельность и, по факту, он мешал движению транспорта. Вот еще несколько исходных данных:
- на момент обследования компания, владеющая зданием, уже приняла решение о сносе (впрочем, заключение подтвердило нецелесообразность восстановительных работ);
- у нас не было в распоряжении документов на строительство объекта (проект, экспертиза и т.д.);
- здание располагалось в черте городской застройки, и это сократило время на выезд и обследования.
Документ, который я описываю в данной статье, называется «Результаты и материалы обследования объекта…». Это можно называть заключением или отчетом. Все материалы позже были включены в раздел проекта на снос и демонтаж.
Комментирует Константин, кадастровый инженер компании «Смарт Вэй»:
«Обследования на объекте могут выполнить наши штатные проектировщики, техники, инженеры. Они знают, на что обращать внимание при проведении работ, какие данные нужно собрать и указать в документах. В некоторых обследованиях могут проводиться экспертизы. В нашем примере такой необходимости не было».
Предмет обследования
Обследование здания – это очень расплывчатая формулировка. С учетом специфики сноса и демонтажа, нам было нужно обследовать:
- стены и столбы;
- фундаменты и фундаментные балки;
- перекрытия и покрытия (плиты, прогоны, фермы, арки и т.д.);
- связевые конструкции, элементы жесткости;
- стыки и узлы, сопряжения конструкций и способы их соединений, размеры площадки опирания.
Состояние этих элементов крайне важно для обеспечения безопасности работ по сносу.
Общие требования к обследованиям зданий содержатся в ГОСТ 31937-2011. Помимо прочего, в этом стандарте перечислены категории работоспособности объекта:
- нормативное техническое состояние;
- работоспособное состояние;
- ограниченно работоспособное состояние;
- аварийное состояние.
В нашем случае по большинству конструкций и частей здания было подтверждено ограниченно работоспособное состояние.
Как мы ведем работы на месте
Техническое обследование проводилось в 4 этапа. Сначала мы провели подготовку – изучили документы от собственника, планировали действия для работы на месте. Далее была согласована дата выезда на объект. Непосредственно на месте техники компании «Смарт Вэй» провели предварительное визуальное обследование. Оно включает:
- изучение объекта на местности (в данном случае – на территории участка, принадлежащего собственнику);
- фотофиксацию и пояснительных материалов к ней (на фото показано визуальное состояние объекта внутри и снаружи);
- подготовку схем и ведомости дефектов (повреждений), с фиксацией их мест и характера;
- уточнение конструктивной схемы здания (если сведения можно найти в проекте на строительство, но у заказчика его не было);
- выявление несущих конструкций по этажам;
- подготовка ведомостей демонтажных работ.
Так как обследование проводилось в относительно небольшом здании, этот этап занял один день. В общем, все работы на объекте с оформлением документов заняли 7 дней.
Визуальное обследование не всегда дает представление о характеристиках конструкций и соединений, их реальном состоянии, показателях прочности. Поэтому, если требуется, на третьем этапе проводится более детальное инструментальное обследование. Оно может включать измерения по зданию, конструкциям, элементам и узлам, анализ причин появления дефектов и повреждений.
На заключительном этапе, когда будут собраны все необходимые данные, оформляется заключение. Оно включает:
- оценку технического состояния объекта и соответствующую категорию;
- описание результатов обследования;
- рекомендации по типу сноса/демонтажа.
После подготовки документа его передачи проектировщикам. В следующих статьях я более подробно опишу порядок обследований. Здесь же будет рассказано о содержании заключения.
Можно ли приступать к сносу без проекта, если уже готово техническое заключение или отчет?
Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». На этот случай применяются нормы Градостроительного кодекса РФ. Они предусматривают выполнение работ по сносу и демонтажу только на основании проекта. При этом документацию могут оформить только специалисты в сфере архитектурно-строительного проектирования, включенные в национальный реестр. Без проекта можно снять объект с учета, только если он разрушен в результате стихийных бедствий, пожара и т.д.
Оформляем техническое заключение
Каждый проект, в том числе для сноса и демонтажа, состоит из текстовой и графической части, приложений. Заключение по итогам обследования оформляется примерно по тем же правилам. Сначала были описаны вводные данные – цели и предметы обследования, этапы и последовательность работ. Об этом я уже рассказал выше.
Обратите внимание на фотографии здания из заключения. Даже по ним можно судить, в каком состоянии находится объект. Но для разработки проекта одних только фотографий недостаточно. Ключевое значение имеет детальное описание здания и его конструкций (элементов) в следующих разделах заключения.
Что нужно указать в содержании документа
Итак, рассказываю по порядку, что мы указали в техническом заключении после обследования. Сначала заполняется таблица с характеристиками здания. Там обращаем внимание на материалы, из которых изготовлены несущие стены, фундамент, кровля и т.д. Это повлияет на выбор способа сноса и демонтажа (полностью механизированный, с использованием ручного труда и т.д.).
Далее описываем общие требования к методике обследования. Здесь мы ссылаем на СП 13-102-2003 (скачать) и ГОСТ 31937-2011. Так как зданием обследуем под снос, специальные анализы материалов и конструкций, а также среды эксплуатации, не потребовались. Устройства, которые были использованы при обследовании:
- металлическая измерительная рулетка;
- дальномер лазерный;
- фотокамера мобильного телефона (для фотофиксации).
В результатах обследования было указано о наличии дефектов и повреждений кладки несущих конструкций, оконных и дверных заполнений, кровельного покрытия и несущей балочной системы.
В разделе 4 было изложено непосредственно заключение с выводами. Все пояснения сопровождались фотографиями, схемой расположения объекта на ситуационном плане. Вот описание по основным обследуемым элементам здания:
- состояние крыши и кровли работоспособное, без дефектов;
- на несущих стенах и перекрытиях выявлены трещины, выбоины, высолы кладки;
- состояние фундамента работоспособное, без видимых дефектов;
- короба оконных и дверных проемов деформированы, выявлена общая усталость конструкций.
Далее в документе идет фотофиксация с описанием внутренней отделки, состояния наружных стен и перекрытий.
Графическая часть технического заключения
Содержание графической части документов зависит от цели обследования. В нашем примере сюда входили следующие материалы:
- план первого (единственного) этажа с описанием планировки, экспликация помещений, разрез;
- схемы фасадов по осям, со всеми размерами.
Намного больше графических материалов будет в проекте на снос. Именно там мы показываем, как осуществляется разбор конструкций спецтехникой, где нужно установить ограждения и т.д.
В приложение к заключению мы включили ведомость демонтажных работ. Позже она будет продублирована в содержании проекта на снос. Стандартным приложением является выписка из национального реестра НОПРИЗ. Она подтверждает, что компания «Смарт Вэй» может оформлять проектную документацию.
Список полезных документов
Документы для скачивания:
№ п/п | Ссылки | Описание |
1 | Скачать | Образец технического заключения |
2 | Скачать | Образец акта межведомственной комиссии |
3 | Скачать | Образец технического плана |
4 | Скачать | Образец проекта перепланировки |
5 | Скачать | Образец заявления о согласовании перепланировки |
6 | Скачать | Заявление о проведении кадастрового учета |
7 | Скачать | Образец акта обследования для снятия здания с учета |
8 | Скачать | Образец технического задания о перепланировке |
Дальнейшие действия собственника при сносе здания
Как я указывал выше, заключение будет передано проектировщикам. При наличии проекта нужно уведомить уполномоченный орган о начале сноса (не позже 7 дней). После завершения работ собственнику необходимо:
- направить еще одно уведомление о завершении сноса;
- обратиться к кадастровому инженеру для оформления акта обследования;
- подать заявление с актом в Росреестр для снятия объекта с учета (документы направляются через МФЦ).
Итогом всех действий, которые начались с обследования здания, станет получение выписки из ЕГРН. Она подтвердит, что объект снят с учета, а его кадастровый номер аннулирован.
В какой срок после завершения обследований нужно оформить проект на снос?
Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Обычно обследование проводится непосредственно перед разработкой проекта. Если срок будет больше, то состояние объекта может ухудшиться, а это напрямую повлиять на безопасность работ при сносе и демонтаже. Но в законах напрямую об указанных сроках ничего не сказано.
У нас вы можете заказать все документы, которые нужны для сноса здания и снятие его с учета. Примерные цены смотрите в таблице ниже.
Изготовление акта обследования | От 20 000 рублей |
Изготовление заключения кадастрового инженера, в том числе для суда | От 25 000 рублей |
Изготовление технического плана после перепланировки | От 25 000 рублей |
Проект сноса здания |
Подведем итоги
- Обследование перед сносом проводится, чтобы оценить состояние здания и его конструкций, собрать данные для оформления проекта. Работы при обследованиях могут проводить проектировщики, инженеры, техники.
- Состав работ при обследовании будет описан в техническом заключении. Также на месте мы делаем фотофиксацию здания внутри и снаружи, отдельных помещений и конструкций.
- Материалы, полученные после обследования, включают в содержание проекта на снос. После того, как работы будут завершены, нужно оформить еще акт обследования для снятия с кадастрового учета.