Обмеры в кадастровых работах — как все сделать правильно

Обмеры для кадастровых работ — основа любой технической документации на недвижимость. Собственник не может провести измерения самостоятельно и оформить документы для кадастрового учёта — этим занимаются профессионалы. Кадастровые инженеры, техники, проектировщики отвечают за правильность работ и точность измерений. Меня зовут Мария Ж., я руковожу юридическим направлением «Смарт Вэй». Расскажу, как правильно организовать обмеры для кадастра. Материал подготовлен совместно с нашими кадастровыми инженерами с опытом более 10 лет. Статья является частью большого руководства по поэтажным планам — она поможет разобраться в технических нюансах обмерных работ.

Когда обмер является кадастровым и чем он отличается от других

Ни в одном законе мы не найдем термин «кадастровый обмер». Фактически его и не существует. Дело в том, что данный вид обмеров входит в понятие кадастровых работ, а оно существенно шире. Кроме измерений, для кадастра может потребоваться анализ и оформление документов, определение координат и описание места положения объекта, другие действия. Впрочем, они тоже напрямую связаны с обмерами.

Калькулятор расчёта площади для арендных целей

Что вы представляете при слове «обмер»? У меня складывается такая картинка — один или несколько специалистов ходят по помещению, прикладывают к разным конструкциям рулетки, что-то вносят в блокноты и планшеты. В общих чертах это соответствует действительности, о чём подробно расскажу ниже. Но сначала несколько слов о том, зачем проводят кадастровые работы и чем они отличаются от других видов обмеров:

• кадастровые сведения вносят в ЕГРН, но попадают они туда только на основании специальных документов — технические и межевые планы, акты обследования;
• основной объём данных для кадастра включает информацию о координатах, геометрических параметрах и местоположении здания, помещения или их частей;
• обмер как раз и заключается в сборе данных об объекте, расчёте и суммировании площадей;
• иные виды обмеров тоже проводятся в зданиях и помещениях, но их результаты не попадут в ЕГРН (пример — техническая инвентаризация, обмеры при проектировании).

Чтобы итоги обмерных работ Росреестр внёс в ЕГРН, их нужно отразить в техплане. При этом важно понимать цену ошибки: неточные обмеры приводят к приостановке регистрации сроком до 3 месяцев, а в худшем случае — к полному отказу. Переделка технического плана обойдётся в 30 000 — 50 000 рублей дополнительно, плюс потеря времени. Для арендодателей это означает простой помещения без договора, для застройщиков — срыв сроков ввода объекта. В нашей практике был случай, когда ошибка в 0.3 кв.м. на многоквартирном доме привела к судебному иску от дольщика на 800 000 рублей.

Стоит сказать, что зачастую обмеры носят комплексный характер. Например, кадастровый инженер может работать с данными, собранными проектировщиками до перепланировки или реконструкции. Так будет проще подготовить и провести работы, когда собственник закажет технический план. Примерно по таким схемам работает компания «Смарт Вэй», предлагая весь спектр услуг. Сначала заказчик получит документы на перепланировку нежилого помещения или здания, а после её завершения — техплан.

Какие данные можно собрать в ходе кадастровых обмеров

Объём информации, который включают в ЕГРН (кадастр), определён Федеральным законом № 218-ФЗ. Основные сведения собирают именно в ходе кадастровых работ и обмера. Сюда входят данные:

• о координатах здания, контурах объекта;
• о местоположении помещения на этаже;
• о геометрических характеристиках объектов (площадь, высота и т.д.);
• о планировке (конфигурации) зданий и помещений.

Отдельно выделю информацию о частях помещения. Их можно выделить для сдачи в аренду. И если стороны сделки не уверены в точности данных о площади, то кадастровый инженер проведёт обмер в помещении и опишет характеристики выделенной части. Далее эту информацию Росреестр внесёт в ЕГРН.

Кадастровые работы не предусматривают обследования, которые подпадают под техническую инвентаризацию. На практике наши специалисты стараются собрать как можно больше информации на объекте, ведь она может потребоваться для оказания иных услуг. Поэтому кроме цифр о геометрических показателях, в абрисах мы указываем данные о материале стен и полов, о типе оконных и дверных проёмов (остекление, стеклопакет), о наличии отопления и других коммунальных услуг. Даже если эта информация не пригодится, лучше сразу иметь её под рукой, чем потом ещё раз выезжать на объект.

«Чаще всего итоговый документ оформляет тот же специалист, который выполнил обмер на объекте. Но бывают и иные ситуации. Например, для сбора данных направляем техников, а работать с ними будет уже проектировщик. И в этом случае очень важно, чтобы в абрисах был указан максимально возможный объём информации. Техник, который проводит осмотр и обмер, может вспомнить какие-либо сведения. Но проектировщик сможет обработать только данные, зафиксированные в документе. Впрочем, у нас это взаимодействие уже давно налажено, и проблем со сбором и обработкой информации не возникает.»
— Константин М., кадастровый инженер, аттестат № 77-2015-XXXX, член СРО НОКРИ, опыт работы более 12 лет

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Правильно проводим обмер для оформления технического плана

Мы проводим обмеры и кадастровые работы по разным основаниям. Это может быть:

• договор и задание от собственника объекта, либо его представителя (чаще всего);
• определение судебных органов (например, если такое ходатайство заявил ответчик или истец в споре о характеристиках недвижимости);
• необходимость в устранении реестровой ошибки (кадастровый инженер может устранить их сам, если есть такая возможность).

В договоре мы сразу указываем, какой документ получит заказчик. Для кадастрового учёта это будет технический план. Также необходимо согласовать формат документа. По умолчанию техпланы выдаются в электронном виде. Если заказчику нужен письменный документ, это условие можно включить в договор.

Как подготовиться к обмерам: пошаговая инструкция

Если получено задание о проведении обмеров, сначала мы готовимся к выезду. Вот что нужно сделать собственнику:

1. Согласуйте дату и время: договоритесь о точном времени проведения кадастровых работ, учитывая режим работы объекта.
2. Обеспечьте доступ: если территория под охраной, подготовьте пропуск или согласуйте порядок прохода заранее.
3. Подготовьте ключи: если вы не будете присутствовать при обмерах, передайте ключи от здания и всех помещений.
4. Освободите помещения: по возможности уберите крупную мебель и оборудование от стен — это повысит точность измерений.
5. Подготовьте документы: проектная документация или техпаспорт существенно упростят работу — инженер сможет сделать заготовки абрисов.
6. Обеспечьте освещение: в помещениях должно быть достаточно света для работы с документами.
7. Назначьте контактное лицо: определите человека, который сможет ответить на вопросы инженера по объекту.

До выезда на обмеры мы обычно делаем заготовки абрисов (это сильно упрощает работу). Для этого подойдёт любой документ, описывающий геометрию помещений, здания в целом, коридоров. Как вариант, это может быть проектная документация или техпаспорт. Но если таких документов нет, то придётся потратить несколько минут на подготовку абрисов уже на месте.

С собой на обмеры мы берём лазерную рулетку (дальномер), обычные средства измерений. Для работы с абрисами нужен карандаш и стирка. В принципе, абрисы можно заполнять и в планшетах, но это не так удобно, как на бумаге.

Основные обмеры в помещении

Конфигурация помещений складывается из определённых геометрических фигур. Идеальный вариант для обмера — прямоугольное или квадратное помещение, свободное от мебели или оборудования. Вот пример такого объекта:

Тут мы видим простой прямоугольник (само помещение), два оконных и один дверной проём. Нет выступов, отдельно стоящих элементов (колонны). Никаких проблем с обмерами на таком объекте не возникнет.

Чаще всего конфигурация помещений будет сложнее. Но даже в приведённом ниже примере она определяется набором нескольких геометрических фигур:

Здесь уже видим «неправильную» планировку (но она тоже определяется прямоугольниками), наличие выступа и перегородки. Для опытного кадастрового инженера или техника это тоже не станет серьёзной проблемой.

Попробуем усложнить ситуацию. Вот пример помещения, где есть множество нестандартных решений:

В данном помещении есть выступ, стены с выпуклыми закруглениями, перегородка и две колонны. И это ещё не самый сложный вариант планировки, с которым мы сталкивались при обмерах.

При работе на объектах наши специалисты следуют требованиям и рекомендациям из Приказов Росреестра № П/0393 от 23.10.2020 и № П/0082 от 15.03.2022, стандартов ГОСТ и СП. Чтобы не перегружать ваше внимание, расскажу о некоторых интересных нюансах:

• измерения ведутся на высоте 1.10 от уровня пола (без учёта плинтусов, декоративных элементов, коробов), хотя на практике часто приходится выбирать более удобную высоту;
• расстояния измеряются последовательно от каждого угла и далее до и после выступов, проёмов;
• обязательно измеряем габариты каждого оконного и дверного проёма (высота, ширина);
• толщину стен проще всего измерить в дверном проёме (в идеале, если там нет косяков и других отделочных материалов);
• высота помещения измеряется в нескольких точках (интересно, что очень часто видны разные значения, что может быть связано с некачественным строительством);
• замер высоты ведётся до потолка или с учётом подвесных конструкций.

Точность обмеров зависит от того, когда они проводятся. Максимально точный результат будет, если в помещении нет отделки, и мы видим «голые» стены. Если же собственник уже сделал ремонт с обшивкой или обивкой стен, то измерения ведутся до них (мало кто согласится разбирать настенные конструкции, снимать панели). Иногда это приводит к недоразумениям, когда заказчик видит меньшую площадь помещения, чем это было указано в ранее оформленных документах.

Обмеры нужно провести и на дополнительных элементах и частях помещения, в том числе:

• на стенах с закруглениями (для обмера можно построить хорды, определить диаметр части окружности);
• на колоннах и иных аналогичных конструкциях (расстояние измеряем от стен, после чего будут видны габариты колонны);
• на антресолях, то есть площадках на возвышении в пределах помещения (с обмерами проблем не возникнет, но важно правильно указать габариты антресоли, лестницы или иных средств для подъёма на высоту);
• на сантехническом оборудовании, если оно присутствует в помещении (если сделаны только выводы под сантехнику, то указать её будущее место расположения пока невозможно).

Часто в помещениях есть различные выступы (например, от конструкций в несущей стене или как декоративные элементы). С их обмером тоже не возникает сложностей. Но при подсчёте общей площади их габариты иногда можно не учитывать, так как Приказ Росреестра № П/0393 допускает округление до 0.1 кв.м.

«Для оформления технического плана помещения нужно указать его положение на этаже здания. Также обмеры могут вестись в отношении всего здания и нескольких помещений. В этих случаях мы проводим измерения в коридорах и местах общего пользования, на отдельных конструкциях, лестничных клетках и маршах. Под каждое помещение заполняются отдельные абрисы. Далее мы «связываем» их по условным обозначениям.»
— Константин М., кадастровый инженер компании «Смарт Вэй»

Заполнение абрисов

Хотя абрис не относится к документам с юридической силой, без их заполнения не обходится ни один обмер. Вот общие правила оформления абрисов:

• заполняется схематично, от руки с использованием простых карандашей (чтобы оперативно изменить данные по мере необходимости, но при этом стирание неправильных записей не допускается);
• записи в абрисах заполняем максимально разборчиво, так как с ними позже могут работать другие специалисты (на оборотной стороне можно сделать дополнительные пояснения);
• соблюдать строгие пропорции и масштаб в абрисе не обязательно, так как точная конфигурация помещения будет определена по цифрам измерений.

Так как абрис является промежуточным документом, он не выдаётся заказчику вместе с техпланом. Но мы храним их на случай возможных споров.

Оформление технического плана

Когда обмеры завершены, нужно оформить техплан. Я уже сказала, что основной объём информации для этого документа будет взят из абрисов. Форма технического плана всегда одинакова (она утверждена Приказом Росреестра № П/0082 от 15.03.2022). В отношении помещений и зданий мы указываем и описываем в документе:

• вид и целевое назначение объекта;
• основные характеристики, в том числе с результатами измерений (площадь, высота);
• координаты (если речь идёт о здании);
• местоположение и контуры помещения (это мы указываем на поэтажном плане).

В техплане будут сведения и о кадастровом инженере, о выполненных работах и средствах измерений. Иногда приходится заполнять специальный раздел документа — заключение. Там можно указать какие-либо пояснения о выполненных работах и обмерах, о выявленных ошибках.

Предварительные цены на обмеры и другие виды работ вы можете найти по ссылке. Несколько примеров:

Что ещё, кроме обмеров зданий и помещений, мы можем предложить собственникам

Обмеры — важное, но далеко не единственное направление работы компании «Смарт Вэй». Мы предлагаем:

• разработку проектов любой сложности практически на все виды работ (перепланировка, реконструкция);
• помощь в согласованиях и узаконивании работ (в административном и судебном порядке);
• сопровождение оспаривания кадастровой стоимости, оценку объектов недвижимости;
• оформление документов по пожарной безопасности зданий и помещений.

И это далеко не всё! Советуем посмотреть направления и примеры наших работ на сайте. На все возникшие вопросы ответят наши эксперты. А вот 2 кейса по обмерным работам из практики наших кадастровых инженеров:

Пример 1. Сделаны обмеры с оформлением технического плана после перепланировки. Обмер выполнен не только в помещениях, но и на фасадах здания.

Пример 2. Обмерные работы выполнены для узаконивания перепланировки помещений в нежилом здании. Заказчик получил технический план за 3 дня.

Подведём итоги

• Мы проводим обмеры помещений и зданий, чтобы собрать сведения о характеристиках и габаритах объекта. Если обмеры проводятся в рамках кадастровых работ, то по итогу мы выдадим технический план для Росреестра.
• Обмеры — это всегда работа на объекте. Порядок действий и сроки их выполнения зависят от сложности и конфигурации помещений, от наличия или отсутствия дополнительных элементов.
• В процессе обмеров мы заполняем абрисы, то есть схематические изображения объекта, вносим туда пояснения, цифры после измерений. На основе абрисов заполняются не только технические планы, но и другие документы (паспорта, поэтажные планы).

Часто задаваемые вопросы