Обмеры в кадастровых работах – как все сделать правильно

Вы, как собственник, не можете своими силами выполнить обмеры и оформить документы для кадастрового учета или иных целей. Этим занимаются профессионалы – кадастровые инженеры, техники, проектировщики, архитекторы. Они отвечают за правильность производства работ и точность измерений. Я, Валерий Михайлов, часто пишу информационные статьи и заметки для компании «Смарт Вэй». Здесь я расскажу об обмерах для кадастра, хотя не являюсь экспертом в данной сфере. Разобраться во всех нюансах мне помогут кадастровые инженеры компании, опыт работы которых превышает 10 лет.

Когда обмер является кадастровым и чем он отличается от других

Ни в одном законе мы не найдем термин «кадастровый обмер». Фактически. его и не существует. Дело в том, что данный вид обмеров входит в понятие кадастровых работ, а оно существенно шире. Кроме измерений, для кадастра может потребоваться анализ и оформление документов, определение координат и описание места положения объекта, другие действия. Впрочем, они тоже напрямую связаны с обмерами (измерениями).

Что вы представляете при слове «обмер»? У меня складывается такая картинка – один или несколько специалистов ходят по помещению, прикладывают к разным конструкциям рулетки, что-то вносят в блокноты и планшеты. В общих чертах, это соответствует действительности, о чем я подробно расскажу ниже. Но сначала несколько слов о том, зачем проводят кадастровые работы и чем они отличаются от других видов обмеров:

• кадастровые сведения вносят в ЕГРН, но попадают они туда только на основании специальных документов – технические и межевые планы, акты обследования;
• основной объем данных для кадастра включает информацию о координатах, геометрических параметрах и местоположении здания, помещения или их частей;
• обмер как раз и заключается в сборе данных об объекте, расчете и суммировании площадей, и т.д.;
• иные виды обмеров тоже проводятся в зданиях и помещениях, но их результаты не попадут в ЕГРН (пример – техническая инвентаризация, обмеры при проектировании и т.д.).

Чтобы итоги обмерных работ Росреестр внес в ЕГРН, их нужно отразить в техплане.

Стоит сказать, что зачастую обмеры носят комплексный характер. Например, кадастровый инженер может работать с данными. Собранными проектировщиками до перепланировки или реконструкции. Так будет проще подготовить и провести работы, когда собственник закажет технический план. Примерно по таким схемам работает компания «Смарт Вэй», предлагая весь спектр услуг. Сначала заказчик получит документы на перепланировку нежилого помещения или здания, а после ее завершения – техплан.

Какие данные можно собрать в ходе кадастровых обмеров

Объем информации, который включают в ЕГРН (кадастр), определен Федеральным законом № 218-ФЗ. Основные сведения собирают именно в ходе кадастровых работ и обмера. Сюда входят данные:

• о координатах здания, контурах объекта;
• о местоположении помещения на этаже;
• о геометрических характеристиках объектов (площадь и т.д.);
• о планировке (конфигурации) зданий и помещений.

Отдельно выделю информацию о частях помещения. Их можно выделить для сдачи в аренду. И если стороны сделки не уверены в точности данных о площади, то кадастровый инженер проведет обмер в помещении и опишет характеристики выделенной части. Далее эту информацию Росреестр внесет в ЕГРН.

Кадастровые работы не предусматривают обследования, которые подпадают под техническую инвентаризацию. На практике, наши специалисты стараются собрать как можно больше информации на объекте, ведь они могут потребоваться для оказания иных услуг. Поэтому, кроме цифр о геометрических показателях, в абрисах мы указываем данные о материале стен и полов, о типе оконных и дверных проемов (остекление, стеклопакет и т.д.), о наличии отопления и других коммунальных услуг. Даже если эта информация не пригодится, лучше сразу иметь ее под рукой, чем потом еще раз выезжать на объект.

Комментирует Константин, кадастровый инженер компании «Смарт Вэй»:

«Чаще всего итоговый документ оформляет тот же специалист, который выполнил обмер на объекте. Но бывают и иные ситуации. Например, для сбора данных направляет техники, а работать с ними будет уже проектировщик. И в этом случае очень важно, чтобы в абрисах был указан максимально возможный объем информации. Техник, который проводит осмотр и обмер, может вспомнить какие-либо сведения. Но проектировщик сможет обработать только данные, зафиксированные в документе. Впрочем, у нас это взаимодействие уже давно налажено, и проблем со сбором и обработкой информации не возникает».

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Правильно проводим обмер для оформления технического плана

Мы проводим обмеры и кадастровые работы по разным основаниям. Это может быть:

• договор и задание от собственника объекта, либо его представителя (чаще всего);
• определение судебных органов (например, если такое ходатайство заявил ответчик или истец в споре о характеристиках недвижимости);
• необходимость в устранении реестровой ошибки (кадастровый инженер может устранить их сам, если есть такая возможность).

В договоре мы сразу указываем, какой документ получит заказчик. Для кадастрового учета это будет технический план. Также необходимо согласовать формат документа. По умолчанию техпланы выдаются в электронном виде. Если заказчику нужен письменный документ, это условие можно включить в договор.

Итак, если получено задание о проведении обмеров, сначала мы готовимся к выезду. Для этого согласовываем:

• дату и точное время проведения кадастровых работ;
• порядок прохода на территорию предприятия (например, если она под охраной);
• способ получения разрешения или допуска (при пропускной системе);
• место получения ключей от здания и помещений (если сам собственник не присутствует при обмерах).

До выезда на обмеры мы обычно делаем заготовки абрисов (это сильно упрощает работу). Для этого подойдет любой документ, описывающий геометрию помещений, здания в целом, коридоров и т.д. Как вариант, это может быть проектная документация или техпаспорт. Но если таких документов нет, то придется потратить несколько минут на подготовку абрисов уже на месте.

С собой на обмеры мы берем лазерную рулетку (дальномер), обычные средства измерений. Для работы с абрисами нужен карандаш и стирка. В принципе, абрисы можно заполнять и в планшетах, но это не так удобно, как на бумаге.

Основные обмеры в помещении

Конфигурация помещений складывается из определенных геометрических фигур. Идеальный вариант для обмера – прямоугольное или квадратное помещение, свободное от мебели или оборудования. Вот пример такого объекта:

Тут вы видим простой прямоугольник (само помещение), два оконных и один дверной проем. Нет выступов, отдельно стоящих элементов (колонны и т.д.). Никаких проблем с обмерами на таком объекте не возникнет.

Чаще всего конфигурация помещений будет сложнее. Но даже в приведенном ниже примере она определяется набором нескольких геометрических фигур:

Здесь вы уже видим «неправильную» планировку (но она тоже определяется прямоугольниками), наличие выступа и перегородки. Для опытного кадастрового инженера или техника это тоже не станет серьезной проблемой.

Попробуем усложнить ситуацию. Вот пример помещения, где есть множество нестандартных решений:

В данном помещении есть выступ, стены с выпуклыми закруглениями, перегородка и две колонны. И это еще не самый сложный вариант планировки, с которыми мы сталкивались при обмерах.

При работе на объектах наши специалисты следуют требованиям и рекомендациям из приказов Росреестра, стандартов ГОСТ и СП. Чтобы не перегружать ваше внимание, расскажем о некоторых интересных нюансах:

• измерения ведутся на высоте 1.10 от уровня пола (без учета плинтусов, декоративных элементов, коробов и т.д.), хотя на практике часто приходится выбирать более удобную высоту;
• расстояния измеряются последовательно от каждого угла и далее до и после выступов, проемов;
• обязательно измеряем габариты каждого оконного и дверного проема (высота, ширина);
• толщину стен проще всего изменить в дверном проеме (в идеале, если там нет косяков и других отделочных материалов);
• высота помещения измеряется в нескольких точках (интересно, что очень часто видны разные значения, что может быть связано с некачественным строительством);
• замер высоты ведется до потолка или с учетом подвесных конструкций.

Точность обмеров зависит от того, когда они проводятся. Максимально точный результат будет, если в помещении нет отделки, т.е. мы видим «голые» стены. Если же собственник уже сделал ремонт с обшивкой или обивкой стен, то измерения ведутся до них (мало кто согласится разбирать настенные конструкции, снимать панели и т.д.). Иногда это приводит к недоразумениям, когда заказчик видит меньшую площадь помещения, чем это было указано в ранее оформленных документах.

Обмеры нужно провести и на дополнительных элементах и частях помещения, в том числе:

• на стенах с закруглениями (для обмера можно построить хорды, определить диаметр части окружности и т.д.);
• на колоннах и иных аналогичных конструкциях (расстояние измеряем от стен, после чего будет видны габариты колонны);
• на антресолях, т.е. площадках на возвышении в пределах помещения (с обмерами проблем не возникнет, но важно правильно указать габариты антресоли, лестницы или иных средств для подъема на высоту);
• на сантехническом оборудовании, если оно присутствует в помещении (если сделаны только выводы под сантехнику, то указать ее будущее место расположения пока невозможно).

Часто в помещениях есть различные выступы (например, от конструкций в несущей стене или как декоративные элементы). С их обмером тоже не возникает сложностей. Но при подсчете общей площади их габариты иногда можно не учитывать, так как Приказ Росреестра № П/0393 допускает округление до 0.1 кв. м.

Комментирует Константин, кадастровый инженер компании «Смарт Вэй»

«Для оформления технического плана помещения нужно указать его положение на этаже здания. Также обмеры могут вестись в отношении всего здания и нескольких помещений. В этих случаях мы проводим измерения в коридорах и местах общего пользования, на отдельных конструкциях, лестничных клетках и маршах. Под каждое помещение заполняются отдельные абрисы. Далее мы «связываем» их по условным обозначениям».

Заполнение абрисов

Хотя абрис не относится к документам с юридической силой, без их заполнения не относится ни один обмер. Вот общие правила оформления абрисов:

• заполняется схематично, от руки с использованием простых карандашей (чтобы оперативно изменить данные по мере необходимости, но при этом стирание неправильных записей не допускается);
• записи в абрисах заполняем максимально разборчиво, так как с ними позже могут работать другие специалисты (на оборотной стороне можно сделать дополнительные пояснения);
• соблюдать строгие пропорции и масштаб в абрисе не обязательно, так как точная конфигурация помещения будет определена по цифрам измерений.

Так как абрис является промежуточным документом, он не выдается заказчику вместе с техпланом. Но мы храним их на случай возможных споров.

Оформление технического плана

Когда обмеры завершены, нужно оформить техплан. Я уже сказал, что основной объем информации для этого документа будет взят из абрисов. Форма технического плана всегда одинакова (она утверждена Приказом Росреестра № П/0082). В отношении помещений и зданий мы указываем и описываем в документе:

• вид и целевое назначение объекта;
• основные характеристики, в том числе с результатами измерений (площадь, высота и т.д.);
• координаты (если речь идет о здании);
• местоположение и контуры помещения (это мы указываем на поэтажном плане).

В техплане будут сведения и о кадастровом инженере, о выполненных работах и средствах измерений. Иногда приходится заполнять специальный раздел документа – заключение. Там можно указать какие-либо пояснения о выполненных работах и обмерах, о выявленных ошибках и т.д.

Предварительные цены на обмеры и другие виды работ вы можете найти по ссылке. Несколько примеров:

Что еще, кроме обмеров зданий и помещений, мы можем предложить собственникам

Обмеры – важное, но далеко не единственное направление работы компании «Смарт Вэй». Мы предлагаем:

• разработку проектов любой сложности практически на все виды работ (перепланировка, реконструкция и т.д.);
• помощь в согласованиях и узаконивании работ (в административном и судебном порядке);
• сопровождение оспаривания кадастровой стоимости, оценку объектов недвижимости;
• оформление документов по пожарной безопасности зданий и помещений.

И это далеко не все! Советуем посмотреть направления и примеры наших работ на сайте. На все возникшие вопросы ответят наши эксперты. А вот 2 кейса по обмеорным работам из практики наших кадастровых инженеров:

Пример 1. Сделаны обмеры с оформлением технического плана после перепланировки. Обмер выполнен не только в помещениях, но и на фасадах здания.

Пример 2. Обмерные работы выполнены для узаконивания перепланировки помещений в нежилом здании. Заказчик получил технический план за 3 дня.

Подведем итоги

• Мы проводим обмеры помещений и зданий, чтобы собрать сведения о характеристиках и габаритах объекта. Если обмеры проводятся в рамках кадастровых работ, то по итогу мы выдадим технический план для Росреестра.
• Обмеры – это всегда работа на объекте. Порядок действий и сроки их выполнения зависят от сложности и конфигурации помещений, от наличия или отсутствия дополнительных элементов.
• В процессе обмеров мы заполняем абрисы, т.е. схематические изображения объекта, вноси туда пояснения, цифры после измерений. На основе абрисов заполняются не только технические планы, но и другие документы (паспорта, поэтажные планы и т.д.).