Обмеры и инвентаризация зданий и помещений в 2026 году

Техническая инвентаризация — это направление технического учета, при котором фиксируют характеристики объектов недвижимости и вносят сведения в документацию. Основной документ по итогам инвентаризации — технический паспорт. Эта статья — часть нашего большого материала про поэтажный план, где мы подробно разбираем все аспекты технической документации на здания и помещения.

Как отмечает Мария Ж., юрист-эксперт с 20-летним опытом согласований в Москве: «За последние годы требования к технической документации ужесточились. Росреестр стал внимательнее проверять соответствие фактических площадей данным в ЕГРН, и ошибки в документах часто приводят к приостановкам регистрации на 3-6 месяцев. А штраф за эксплуатацию здания с несогласованной перепланировкой достигает 350 000 рублей для юридических лиц».

В статье разберем, какие процессы и проверки выполняют при технической инвентаризации, где применяют технический паспорт и чем он отличается от технического плана.

Когда проводят техническую инвентаризацию?

Время проведения инвентаризации зданий зависит от цели, типа объекта и его назначения.

Организации и предприятия, которые ведут учет активов и имущества, проводят инвентаризацию ежегодно. Государственные учреждения и исторические здания инвентаризируют в сроки, установленные законодательством — обычно раз в 5 лет при плановых проверках.

Техническую инвентаризацию зданий проводят по нескольким причинам:

1. Обеспечение безопасности: инвентаризация выявляет проблемы с электрическими, газовыми системами и другими коммуникациями. Специалисты определяют риски для здания и его пользователей, что помогает предотвратить аварии.
2. Планирование ремонтов: обследование показывает фактическое состояние здания и определяет необходимые ремонтные работы с их примерной стоимостью.
3. Оценка стоимости: банки и инвестиционные компании запрашивают актуальную инвентаризационную документацию для принятия решений о финансировании. Расхождение данных в документах и по факту — причина отказа в кредите.
4. Соблюдение норм и требований: при продаже здания или получении разрешений на строительные работы нужны актуальные инвентаризационные документы. Без них Росреестр не зарегистрирует сделку.
5. Повышение эффективности использования: инвентаризация выявляет проблемы с отоплением или кондиционированием, которые увеличивают расходы на энергию на 15-30% в год.

Как рассчитать арендопригодную площадь объекта

Виды технической инвентаризации

Существуют три вида инвентаризации: первичная, плановая и внеплановая.

1. Первичная инвентаризация — выполняют при вводе здания в эксплуатацию или первоначальной покупке. Специалисты проводят полный обзор характеристик от фундамента до крыши, проверяют все коммуникации, сантехнику и электроснабжение. Цель — создать базу данных о здании и оценить его текущее состояние.
2. Плановая инвентаризация — проводят каждые 5-10 лет для проверки технического состояния и выявления проблем, требующих ремонта. Инженеры осматривают фундамент, стены, крышу, системы отопления, вентиляции, электроснабжения и сантехники.
3. Внеплановая инвентаризация — назначают при возникновении проблем, требующих немедленной оценки: повреждения от стихийных бедствий, аварии в системах здания, вопросы безопасности. Цель — быстро выявить и решить проблему.

Кто проводит техническую инвентаризацию?

После введения кадастрового учета заказчики получили право выбора исполнителя. Инвентаризацию проводят не только БТИ, но и компании — члены СРО, которые занимаются обмерами и кадастровыми работами.

«Мы выполняем инвентаризацию с применением лазерных дальномеров и специализированного ПО для подготовки чертежей. На объектах площадью до 500 м² работы занимают 1-2 дня, на крупных зданиях — до недели. Точность измерений — до 1 мм, что критически важно для последующей регистрации в Росреестре».
— Мария Ж., руководитель юридического направления Смарт Вэй

Порядок технической инвентаризации

Этап 1. Подготовительный

Заказчик подает заявление с документами, подтверждающими право собственности, и предыдущими инвентаризационными материалами при их наличии. Стороны согласовывают сроки, стоимость и подписывают договор.

При выборе организации смотрите на наличие у сотрудников аттестации и практического опыта.

Сроки технической инвентаризации зависят от площади объекта, количества этажей и помещений. Для здания в 1000 м² работы занимают 3-5 рабочих дней, для объекта в 10 000 м² — 2-3 недели. По опыту, 80% задержек на объектах связаны не со сложностью измерений, а с организационными вопросами: заказчик не обеспечил доступ в отдельные помещения, арендаторы не пускают без предупреждения, ключи потерялись. Стоимость рассчитывают индивидуально по характеристикам строения.

После получения заявки специалисты проверяют документы, выясняют факт предыдущих инвентаризаций и наличие материалов в архиве. При первичной инвентаризации заводят инвентарное дело и определяют дату начала эксплуатации объекта.

При плановой или внеплановой инвентаризации уточняют характеристики объекта с учетом возможных изменений за прошедший период.

Этап 2. Проведение исследования здания и его систем

Процедура измерений зависит от типа, свойств и габаритов объекта. Специалисты измеряют контуры здания, внутренних помещений, проемов и выступов. Комиссия составляет заключение об объекте и рассчитывает показатели площади и объема.

При обмерах определяют места примыкания конструкций, повреждения, оси проемов, толщину и расположение перегородок. По итогам составляют отчеты о проверке и ведомости о дефектах.

Обследование сопровождают разработкой абрисов, планов этажей и итоговой технической документации.

Абрис — это чертеж от руки, который содержит пропорции помещения и конструкции. При измерениях создают абрис с условными обозначениями.

Первичная инвентаризация требует составления абрисов всех этажей. Геометрические особенности с абрисов переносят в техпаспорт и планы этажей.

При повторной инвентаризации схему создают только для этажей с измененными параметрами помещений. Данные переносят в техпаспорт и поэтажные планы в электронной форме.

Этап 3. Обработка полученной информации и составление документов

Специалист готовит документы в соответствии с требованиями заказчика и характером проекта.

В «Смарт Вэй» для осмотра объектов привлекают экспертов из геодезии и архитектуры. Сотрудники компании используют лазерные дальномеры и специализированное ПО, что позволяет изготавливать сложные чертежи с точностью до миллиметра.

Техническая инвентаризация не заменяет обязанность получить технический план и пройти кадастровый учет в Росреестре по правилам Закона N 218-ФЗ. С 1 февраля 2026 года вступили в силу новые требования к техническим планам согласно Приказу Росреестра N П/0328/24: теперь в документе обязательно указывают уникальный идентификатор адреса (ФИАС ID) из Государственного адресного реестра вместо текстового адреса. Это снижает риск приостановки регистрации из-за ошибок в написании адреса.

Этап 4. Представление результатов заказчику

На финальном этапе согласовывают и передают документацию клиенту. Техническая инвентаризация зданий и помещений дает полную информацию о техническом состоянии объекта и его инженерных системах для принятия обоснованных решений по эксплуатации, ремонту и модернизации.

Техническая инвентаризация здания

При технической инвентаризации здания рассматривают все его составляющие: технические этажи, подвалы, шахты лифтов, чердаки. Специалисты устанавливают точную площадь всех помещений.

Измерения выполняют при паспортизации построенной недвижимости, плановой инвентаризации или по заданию заказчика. Обследование проводят полевым или камеральным методом. При полевых работах выезжают на объект и делают замеры, камеральные работы сводятся к обработке собранной информации.

Обследование здания — это измерение его конструктивных параметров: контуров и высоты. Эти действия выполняют в отношении внешних, внутренних контуров и границ здания и его помещений. Для многоэтажных зданий создают планы этажей с графическим представлением размеров. Показатели площадей помещений заносят в экспликацию (ведомость).

При изменении технических характеристик здания информацию в Росреестре нужно обновить — внести в технический план и техпаспорт.

Документы из инвентарного дела запрашивают при сдаче объекта в аренду, расчете арендных платежей и при спорах с налоговым органом.

«Смарт Вэй» выполняет обмеры объектов в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях. Для государственных учреждений коммерческое предложение направляем в течение дня.

Обмеры помещений

Помещение — самостоятельная и отдельная единица. При вводе здания в эксплуатацию измерение помещений проводят в рамках первичной технической инвентаризации. Поэтажный план раскрывает сведения о расположении и размерах отдельных помещений.

По итогам исследований и анализа информации о здании определяют стоимость замеров.

Обмерные работы выполняют высокоточными приборами — лазерными дальномерами с погрешностью до 1,5 мм. После завершения работ выдают акт замера. Опытные кадастровики знают: даже в новых зданиях стены «плывут» — в одной точке 3,1 м, через два метра уже 3,3 м. Без грамотных обмеров вся последующая документация будет «кривой».

При объединении двух или более изолированных помещений в одно целое образуется новый объект. Его тоже обмеряют и отображают в техническом плане и техпаспорте. После внесения характеристик помещения в ЕГРН собственник получает выписку из кадастра недвижимости.

Технический паспорт

Технический паспорт зданий и помещений — документ с информацией о характеристиках здания, его инженерных системах, правовом и экономическом статусе недвижимости.

Технический паспорт нужен в ситуациях:

• определения планировки здания и его использования;
• определения мероприятий по обеспечению безопасности и эффективной эксплуатации;
• анализа состояния здания и инженерных систем;
• планирования ремонтных работ;
• определения стоимости здания и арендной ставки.

Паспорт нежилого здания или помещения содержит сведения о свойствах и техническом состоянии объекта на момент оценки, планы и ведомости. Главное отличие технического плана в том, что только на его основе ставят объект на государственный кадастровый учет. Стандартный срок кадастрового учета — 5 рабочих дней с даты приема заявления, регистрации прав — 7 рабочих дней. С 2025 года доступна ускоренная регистрация за 1 рабочий день при уплате двойной госпошлины.

Техпаспорт могут запросить при кадастровых работах, но для регистрации в Росреестре он не требуется. Инженеры «Смарт Вэй» проведут обследования и составят техническую документацию в установленные договором сроки.

Для консультации свяжитесь со «Смарт Вэй» по телефону, оставьте заявку на сайте или закажите обратный звонок.

Срок действия технического паспорта соотносится с моментом планового осмотра (через 5 лет), но и без переоформления документ остается действительным. Технический паспорт здания содержит информацию о составляющих помещениях, местах общего пользования и оборудовании.

Для создания технического паспорта нужны:

• заявление о проведении технической инвентаризации;
• техническое задание;
• правоустанавливающие документы;
• материалы предыдущей инвентаризации (при наличии).

Как заказать техническую инвентаризацию: пошаговая инструкция

1. Соберите документы: правоустанавливающие документы на объект (выписка ЕГРН, свидетельство о праве), предыдущие инвентаризационные материалы при наличии.
2. Выберите исполнителя: проверьте членство в СРО, опыт работы с аналогичными объектами, отзывы клиентов.
3. Заключите договор: согласуйте объем работ, сроки и стоимость. Стандартный срок для помещения до 500 м² — 5-7 рабочих дней.
4. Обеспечьте доступ: в назначенный день предоставьте инженерам доступ ко всем помещениям объекта.
5. Проверьте результат: сверьте данные в документах с фактическими параметрами объекта.
6. Получите документы: техпаспорт, поэтажные планы и ведомости передают в бумажном и электронном виде.

С предварительной стоимостью услуг ознакомьтесь в таблице ниже.

Госпошлины за кадастровый учет и регистрацию прав (с 01.01.2025)

С 1 января 2025 года введены новые госпошлины за кадастровый учет. Ранее постановка на учет была бесплатной.

При кадастровой стоимости объекта свыше 20 млн руб. для физлиц или 22 млн руб. для юрлиц госпошлина рассчитывается как процент от кадастровой стоимости. При подаче через Госуслуги физическим лицам предоставляется скидка 30%.

Стоимость выписки из ЕГРН (с 2025 года)

Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости:

• Физические лица: 580 руб. (электронная), 920 руб. (бумажная)
• Юридические лица: 1 640 руб. (электронная), 2 540 руб. (бумажная)

Для льготных категорий граждан (ветераны, инвалиды, многодетные семьи) действует скидка 50%.

Примеры наших работ

Ниже — кейсы обмерных работ, выполненных специалистами «Смарт Вэй».

Пример 1. Увеличение дохода от сдачи помещений в аренду с помощью проведения обмеров

Заказчик решил проверить правильность заявленной площади двухэтажного нежилого здания для сдачи помещений в аренду. Специалисты «Смарт Вэй» провели обмеры помещения, подготовили технический план и поэтажные планы. Все задачи решили в течение одной недели.

Работа выявила несоответствие в заявленной застройщиком площади — на 5 м² больше. Информацию в ЕГРН актуализировали, и теперь заказчик сдает в аренду помещения с большей площадью. При средней ставке аренды в Москве 15 000 — 20 000 руб./м² в год это дополнительные 75 000 — 100 000 рублей ежегодно.

Пример 2. Как заказчик сэкономил 100 000 рублей после проведения обмерных работ помещения

Заказчик обратился в «Смарт Вэй» для обследования и обмеров помещения, чтобы сравнить с данными от застройщика. Нежилое помещение на первом этаже многоквартирного дома сдается в аренду.

Специалисты компании провели все обмеры и обследования за 3 дня. Подготовили абрисы, поэтажные планы и ведомости помещений с актуальной площадью. Выявили несоответствия с документацией застройщика.

По итогам переговоров застройщик согласился с данными специалистов «Смарт Вэй» — условия договора изменили в пользу клиента. Заказчик сэкономил 100 000 рублей на корректировке стоимости. Без независимых обмеров он бы переплачивал за «лишние» квадраты, которых по факту не существовало.

Выводы

Техническую инвентаризацию зданий и помещений проводят разными способами: инженерные изыскания, обмеры, анализ документации, осмотр и другие методы.

Обмеры зданий и помещений — это процесс измерения размеров и формы зданий, а также отдельных помещений внутри них. Специалисты измеряют фасады, высоту, длину и ширину здания, площадь и форму всех помещений.

На основании результатов инвентаризации и обмеров изготавливают техпаспорта, поэтажные планы и ведомости.

Сотрудники «Смарт Вэй» имеют лицензии, разрешения и аттестаты на выполнение обмеров и технической инвентаризации.

При подписании договора компания «Смарт Вэй» гарантирует получение результата. В компании работает система контроля качества с более чем 30 показателями проверки для каждого документа.

Часто задаваемые вопросы