Обеспечение доступности для инвалидов при перепланировке нежилого помещения — раздел проекта, который многие собственники недооценивают, а потом получают отказ в согласовании. В Москве раздел ОДИ (обеспечение доступа для маломобильных групп населения) является обязательным для любого проекта перепланировки. Без него документы просто не примут. Статья расскажет, какие требования предъявляет СП 59.13330.2020, как правильно запроектировать входную группу с пандусом, и почему игнорирование этих норм может привести к штрафам и предписанию демонтировать уже сделанные изменения. Этот материал — часть нашего большого руководства по перепланировке и реконструкции, где разобраны все этапы согласования.
Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.
Что такое раздел ОДИ и зачем он нужен в проекте перепланировки
Раздел ОДИ — это мероприятия по обеспечению доступа инвалидов и других маломобильных групп населения к объекту. Федеральный закон № 181-ФЗ от 24.11.1995 «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» обязывает собственников обеспечивать беспрепятственный доступ к объектам социальной инфраструктуры. И нежилые помещения — магазины, офисы, салоны красоты, кафе — под это требование подпадают.
В Москве раздел ОДИ включается в проект перепланировки в обязательном порядке. В Санкт-Петербурге требования мягче, но тенденция к ужесточению есть. Основной нормативный документ — СП 59.13330.2020 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения», который вступил в силу 01.07.2021 и уже имеет четыре изменения.
Константин М, инженер-проектировщик:
«ОДИ — это мероприятия по обеспечению доступа для маломобильных групп населения. В Москве это обязательно. Без этого раздела проект просто не пройдет согласование в МЖИ, и клиент потеряет время.»
Маломобильные группы населения (МГН) — это не только инвалиды-колясочники. Сюда входят люди с нарушениями зрения и слуха, пожилые граждане, беременные женщины, родители с детскими колясками, люди с временными травмами. По статистике, до 30% населения в тот или иной момент времени относится к МГН.
Проверьте статус объекта перед началом работ
Что-то пошло не так...
Выберите адрес из списка
Получите выписку из ЕГРН и о кадастровой стоимости
| Вид объекта недвижимости | |
| Кадастровый номер | |
| Местоположение | |
| Кадастровая стоимость по состоянию на 15.06.2026 | |
| Дата утверждения кадастровой стоимости | в Едином государственном реестре недвижимости сведения отсутствуют |
| Дата определения кадастровой стоимости | |
| Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости | |
| Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости | данные отсутствуют |
| Площадь объекта | |
| Особые отметки | данные отсутствуют |
This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.
Требования СП 59.13330.2020 к входным группам и пандусам
СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения» устанавливает базовое правило: в общественном здании должен быть минимум один вход, доступный для МГН. Это не рекомендация — это требование, без выполнения которого объект не пройдет согласование.
Основные параметры по СП 59.13330.2020:
- Ширина дверного проема — не менее 0,9 м в свету
- Площадка перед входом — минимум 1,5 × 1,5 м (для разворота кресла-коляски)
- Уклон пандуса — не более 1:12 (8%) для самостоятельного передвижения инвалида
- Ширина пандуса — не менее 1,0 м при одностороннем движении
- Высота подступенка лестницы — от 0,13 до 0,17 м
- Глубина проступи — от 0,28 до 0,35 м
- Поручни с двух сторон на высоте 0,7 и 0,9 м
Критично важный момент — пандус нельзя делать с фундаментом. Как только появляется фундамент, это уже классифицируется как реконструкция, а не перепланировка. Процедура согласования реконструкции принципиально отличается: нужно получать разрешение на строительство, проходить экспертизу проектной документации, вводить объект в эксплуатацию. Стоимость и сроки вырастают в разы.
Константин М, специалист по согласованиям:
«Всё, что крыльцо ограждает — у нас из-за этого не должно быть фундамента. Только у нас появляется фундамент — мы начинаем попадать в историю, которая касается реконструкции. Бывает, что там крыльца обшивают снаружи, как тамбур, или там навес какой-то делают, чтобы людям на голову дождь не капал. Вот это всё, пожалуйста, но не более 15 квадратных метров.»
Если перепад высоты большой и пандус с нормативным уклоном не вписывается в отведенную площадь, проектируют подъемную платформу. Это дороже, но позволяет соблюсти требования без выхода за границы допустимых размеров входной группы. Для объектов социального назначения — больниц, школ, МФЦ — входная группа может быть до 40 кв.м. Для коммерческих помещений — магазинов, офисов, салонов — не более 15 кв.м.
Размеры входных групп: социальные объекты vs коммерческие
Постановление Правительства Москвы № 432-ПП регламентирует перечень видов работ при перепланировке и устанавливает ограничения по площади входных групп. Разница в площади — 15 vs 40 квадратных метров — объясняется функциональным назначением.
На объекте социального назначения большая площадь нужна для размещения пандуса, подъемника, дополнительной площадки для людей на колясках. Здесь предполагается массовый поток посетителей, включая маломобильных граждан, и нужно обеспечить безопасное движение. На коммерческом объекте таких требований нет, поэтому размер ограничен.
Константин М, начальник технического отдела:
«40 квадратов — это если социального назначения: больница, школа, детский сад или МФЦ. По той причине, что мы можем устраивать такую большую входную группу, потому что у нас там предусмотрен пандус, подъемники, какая-то дополнительная площадка для маломобильного населения — кто на каталке, либо как подойти, подъехать, привезти. А если это обычный магазин, офис — не более 15 квадратов.»
Собственники иногда приходят с уже смонтированными крыльцами, которые превышают нормативы. Полукруглые «потёмкинские лестницы» на 80 квадратных метров — реальный случай из практики. Если это сделано без проекта и согласования, выход один: демонтаж, уменьшение площади, приведение в соответствие нормативам. Согласование изменений фасадов в таких случаях возможно только после физического устранения нарушений.
Состав раздела ОДИ в проекте перепланировки
Проект перепланировки нежилого помещения — это комплексный документ, который включает текстовую и графическую части. Раздел ОДИ входит в обязательный состав проекта наряду с архитектурными решениями (АР), конструктивными решениями (КР), инженерными системами (ВК, ОВ, ЭО) и мероприятиями по пожарной безопасности (ПБ).
Содержание раздела ОДИ:
- Описание путей движения МГН от границы участка до входа в здание
- Параметры входной группы: ширина дверей, размеры площадок, уклон пандусов
- Расположение и параметры санузлов для МГН
- Размещение тактильных указателей и контрастной маркировки
- Решения по вертикальному транспорту (лифты, подъемные платформы)
- Ссылки на нормативные документы: СП 59.13330.2020, СП 136.13330.2012
Константин М, кадастровый инженер:
«Проект перепланировки нежилого здания в обязательном порядке состоит из текстовой и графической частей. Разделы разработаны на основании документов, содержащих информацию об объекте: задание на проектирование, выписки ЕГРН на земельный участок, на само здание, при необходимости — на части здания (помещения). Также используется техническая документация, инженерно-техническая документация, сторонняя проектная документация.»
Универсальные санузлы для МГН — отдельная тема. По СП 59.13330 минимальные размеры кабины — 1,65 × 1,8 м. Дверь должна открываться наружу или быть раздвижной. Обязательны поручни, опорная штанга, крючок для костылей на высоте 1,2 м. В проекте перепланировки нежилого здания эти требования прорабатываются в разделе архитектурных решений.
Особенности согласования в многоквартирных домах
Если нежилое помещение расположено в МКД, требования к доступности для МГН накладываются на требования 508-ПП (для Москвы) по согласованию перепланировки в многоквартирном доме. Помимо раздела ОДИ потребуется получить протокол общего собрания собственников (ОСС) с кворумом 2/3 голосов — если планируется устройство отдельного входа через фасад.
Константин М, инженер-эксперт:
«В многоквартирниках это ещё сложнее, потому что тогда проводится ОСС — общее собрание собственников, где все жильцы разрешают крылечко устроить для магазина на первом этаже или салона красоты. И вот этот вход нужно делать с учетом требований доступности, с пандусом или подъемником.»
Для помещений в МКД добавляются ограничения по размещению мокрых зон. Санузлы для МГН нельзя располагать над жилыми помещениями соседних квартир — только над нежилыми помещениями, подвалами или техническими этажами. Гидроизоляция пола в санузле обязательна, порожек или понижение уровня пола на 15-20 мм — тоже.
Стоимость штрафа за незаконную перепланировку без учета требований доступности можно рассчитать по параметрам помещения — для юридических лиц суммы достигают 350 000 рублей и выше.
Рассчитайте сумму штрафа за незаконные работы
Требования к путям эвакуации с учетом МГН
СНиП 31-06-2009 устанавливает требования к эвакуационным выходам: высота не менее 1,9 м, ширина не менее 0,8 м. При вместимости помещения более 50 человек в Москве обязательно требуется два эвакуационных выхода. Эти требования должны сочетаться с требованиями доступности для МГН.
При перепаде высот в здании следует предусматривать лестницы, пандусы или подъемные средства. Параметры пандусов на путях движения МГН принимаются по СП 59.13330. Лестницы и пандусы должны иметь нескользкое покрытие. Ребро ступени должно иметь закругление радиусом не более 0,05 м.
Для посетителей с нарушениями зрения требуется контрастная маркировка краев ступеней, тактильные указатели перед лестницами и препятствиями. Ширина тактильной полосы — не менее 0,5 м. Эти элементы прорабатываются в разделе ОДИ и отражаются на чертежах планов помещений.
В помещениях с антресолями — а их площадь в Москве ограничена 40% от площади основного помещения — нужно обеспечить доступ МГН либо на саму антресоль (лифт, подъемник), либо разместить все услуги для маломобильных граждан на основном уровне.
Приямки и цокольные помещения: особые требования
Устройство приямков под окнами цокольных и подвальных этажей — одна из сложных ситуаций для согласования. Приямок часто граничит с реконструкцией, особенно если требуется заглубление ниже уровня фундамента. Для обеспечения доступности МГН к помещениям в цоколе нужен либо лифт, либо подъемная платформа, либо пандус с нормативным уклоном.
При расположении помещений для МГН на этажах выше или ниже этажа основного входа выбор средств вертикального транспорта устанавливается в задании на проектирование на основании требований СП 59.13330. Пассажирские лифты предусматривают во всех общественных зданиях при отметке пола верхнего этажа 9,9 м и более от уровня пола первого этажа.
Техническое обследование перед перепланировкой включает проверку возможности устройства пандуса или подъемника с учетом несущей способности конструкций. Если здание старое или имеет ограниченный запас прочности, вариант с подъемной платформой может оказаться предпочтительнее тяжелого бетонного пандуса.
Процедура согласования: от проекта до регистрации в ЕГРН
Для нежилого помещения в отдельно стоящем здании (не МКД) согласование проще — нет необходимости получать протокол ОСС. Проект перепланировки с разделом ОДИ подается в Росреестр вместе с техническим планом для внесения изменений в ЕГРН.
Москва имеет специфику: почти любая первичная подача документов обречена на приостановку. Это системный механизм работы местного Управления Росреестра, а не ошибка инженера. Приостановки снимаются предоставлением дополнительных документов или через суд.
Константин М, судебный эксперт:
«На всю Россию действует один 218-й Федеральный закон, но в Москве его применяют совершенно иначе. Есть фраза, которую мы часто слышим от чиновников — ‘практика, сложившаяся в регионе’. На практике это означает, что почти любая первичная подача документов обречена на приостановку. Это не ошибка инженера и не проблема в документах. Только судом мы можем доказать свою правоту.»
Кадастровый учет перепланировки фиксирует изменения площадей и конфигурации помещений. Технический план готовится кадастровым инженером на основании утвержденного проекта. В состав техплана включаются сведения о соответствии объекта требованиям доступности — это проверяется при регистрации.
Типичные ошибки при проектировании доступности
За 15 лет практики мы собрали статистику типичных ошибок, которые приводят к отказам в согласовании или штрафам при проверках:
- Пандус с уклоном больше 1:12. Инвалид-колясочник не сможет подняться самостоятельно, а спуститься — опасно. Проект не пройдет экспертизу.
- Площадка перед входом меньше 1,5 × 1,5 м. Нет места для разворота коляски. Отказ.
- Ширина дверного проема менее 0,9 м. Стандартная коляска не проходит. Переделка после согласования — дополнительные расходы.
- Фундамент под крыльцо. Автоматическая переквалификация в реконструкцию. Другая процедура, другие сроки, другие деньги.
- Отсутствие контрастной маркировки. Требование для слабовидящих. Часто забывают, потом дорабатывают по предписанию.
- Санузел для МГН меньше нормативного. Габариты 1,65 × 1,8 м — это минимум, а не рекомендация.
Компания Смарт Вэй готовит проекты перепланировки нежилых зданий с учетом всех требований доступности. Раздел ОДИ разрабатывается на основании актуальных редакций СП 59.13330.2020 и проверяется на соответствие региональным требованиям перед подачей на согласование.
Стоимость и сроки разработки раздела ОДИ
Раздел ОДИ не разрабатывается отдельно — он входит в состав проекта перепланировки. Стоимость проекта зависит от площади помещения, сложности планировочных решений, наличия входной группы, количества санузлов. Для помещения до 100 кв.м в нежилом здании проект готовится от 10 рабочих дней.
Если входная группа проектируется с нуля или существенно меняется, добавляется раздел по изменению фасадов. Для зданий внутри Садового кольца или из перечня 94-ПП потребуется согласование в Москомархитектуре — это отдельная процедура со своими сроками.
Узаконивание перепланировки нежилого помещения по факту выполненных работ сложнее и дороже, чем согласование проекта заранее. Если доступность для МГН не обеспечена — придется либо дорабатывать физически, либо получать отказ.
Как согласовать перепланировку с разделом ОДИ: пошаговая инструкция
Показать пошаговую инструкцию
- Шаг 1. Получить выписку ЕГРН на помещение и здание. Проверить кадастровые данные через сервис Росреестра.
- Шаг 2. Заказать техническое обследование для определения несущих конструкций и возможности устройства пандуса/подъемника.
- Шаг 3. Разработать проект перепланировки с разделом ОДИ. Проверить соответствие требованиям СП 59.13330.2020.
- Шаг 4. Для помещений в МКД — получить протокол общего собрания собственников с кворумом 2/3 голосов.
- Шаг 5. Выполнить строительно-монтажные работы в соответствии с проектом. Оформить акты скрытых работ на гидроизоляцию.
- Шаг 6. Заказать технический план у кадастрового инженера на основании выполненных работ и утвержденного проекта.
- Шаг 7. Подать документы в Росреестр через МФЦ или личный кабинет. Получить выписку ЕГРН с обновленными характеристиками.
Вывод
Раздел ОДИ — обязательная часть проекта перепланировки нежилого помещения в Москве. Требования СП 59.13330.2020 распространяются на входные группы, пути движения, санузлы, вертикальный транспорт. Несоблюдение этих требований ведет к отказу в согласовании, штрафам и предписаниям.
Смарт Вэй готовит проекты перепланировки с разделом ОДИ под ключ: от технического обследования до регистрации изменений в ЕГРН. Мы знаем практику работы московских согласующих органов и готовы к приостановкам — в том числе к судебному сопровождению для защиты интересов клиента.
