Объекты, освобождённые от разработки АГР, перечислены в 284-ПП закрытым списком: два этажа, 1500 кв. м, назначение, местоположение и отсутствие изменений внешнего облика. Разбираем каждое основание отдельно, потому что четыре из пяти условий по малым объектам работают только в связке, и юристы регулярно теряют освобождение на последнем пункте про магистральные улицы. Ниже разобрано, чем подтверждать освобождение перед ДГП и Росреестром, что оформляют вместо АГР, какие требования к низкополигональной и высокополигональной модели действуют для тех, кто под освобождение не попал. Стоимость работ на 2026 год, сценарная таблица по типам объектов и ответы на частые вопросы юристов — во второй половине статьи.
Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.
Какие объекты освобождены от разработки АГР по 284-ПП
Постановление Правительства Москвы от 30.04.2013 № 284-ПП действует до 30 сентября 2026 года, и до этой даты именно по нему проверяется, нужно ли объекту архитектурно-градостроительное решение. Освобождение строится на двух разных механизмах. Первый: объект вообще выведен из-под действия порядка (объекты культурного наследия и выявленные ОКН, индивидуальное жилищное строительство, линейные объекты, кроме мостов, путепроводов и эстакад). Второй: объект формально попадает под порядок, но подходит под исключение по параметрам и местоположению.
| Основание освобождения | Условие по нормативу | Чем подтверждается |
|---|---|---|
| Объект культурного наследия, выявленный ОКН | Порядок утверждения АГР на такие объекты не распространяется, работы идут по режиму охраны и лицензии Минкультуры | Охранное обязательство, сведения реестра ОКН |
| Индивидуальный жилой дом | Строительство и реконструкция ИЖС выведены из процедуры полностью | Выписка ЕГРН о назначении, ВРИ участка по ПЗЗ |
| Линейные объекты | Исключение не действует для мостов, путепроводов и эстакад — им АГР нужно | Проектная документация, ГПЗУ или ППТ |
| Некапитальные и временные сооружения | Нет фундамента и прочной связи с землёй, конструкция разбирается и переносится | Заключение о некапитальном характере, договор на размещение |
| Малый объект: не более 2 этажей и не более 1500 кв. м | Одновременно: объект не для проживания граждан, вне ЦАО, вне границ территорий ОКН и зон охраны, не на магистральных улицах общегородского и районного значения | ГПЗУ, выписка ЕГРН по площади и этажности, схема ОКН, классификация улицы |
| Реконструкция без изменения внешнего облика | Замена и восстановление несущих строительных конструкций, если облик объекта не меняется | Проект КР, техническое заключение, фотофиксация до и после |
Из таблицы следует практический вывод для юриста: подтверждается не сам факт освобождения, а каждое условие по отдельности своим документом. Норма не содержит формы уведомления или справки об освобождении, поэтому доказательственную базу собственник формирует сам и хранит её на случай проверки Госинспекции по недвижимости.
📌 Факт: перечень 94-ПП, по которому фасадные работы согласуются с архитектурой, охватывает административно-деловые, учебно-образовательные, культурно-просветительские, торгово-бытовые, лечебно-оздоровительные, спортивно-рекреационные, социально-реабилитационные и учебно-воспитательные объекты. Промышленные, производственные, складские здания, отели, апарт-отели и нежилые общежития в этот перечень не входят.
Пять условий малого объекта проверяются вместе, а не по выбору
Освобождение по параметрам теряется на любом из пяти условий. Здание в 1200 кв. м и два этажа внутри Центрального административного округа под исключение не подходит. То же здание в промзоне за МКАД, но с фасадом на магистраль районного значения, тоже не подходит. И наоборот: здание в 1450 кв. м, два этажа, спальный район, внутриквартальный проезд, отсутствие охранных зон рядом — АГР не нужно, свидетельство не оформляется, разрешение на строительство выдаётся без него.
Константин М, начальник технического отдела:
«Заказчики часто спрашивают: надо мне вообще это согласовывать или нет. В Москве почти всегда требуется, но есть определённый перечень по нормам, которые сейчас этого не требуют. Первое — площадь 1500 кв. м, этажность не более двух, и объект не предназначен для проживания граждан. Поэтому часто ставят такие полуторатысячные здания небольшие, чтобы быстрее их строить и быстрее реализовывать: нормы для них проще, и не только по АГР.»
Как юристу подтвердить освобождение от АГР документально
Формы отказного письма об освобождении от АГР в московском порядке нет. Проверка идёт по четырём источникам: ГПЗУ (предельные параметры, зоны с особыми условиями), выписка из ПЗЗ по градрегламенту территориальной зоны, выписка ЕГРН по площади и этажности объекта и схема объектов культурного наследия на портале открытых данных Москвы. Пятый параметр — категория улицы — проверяется по перечням магистральных улиц общегородского и районного значения. Официальное описание услуги и требования к комплекту опубликованы на странице Департамента градостроительной политики о свидетельстве АГР — там же указан состав электронной подачи через mos.ru.
В практике Смарт Вэй мы начинаем не с ГПЗУ, а с выписки ЕГРН и обмеров: расхождение фактической площади с реестровой на 40-60 кв. м вокруг порога 1500 кв. м встречается регулярно, и тогда освобождение существует только на бумаге. Второе типовое расхождение — этажность: антресоль или цоколь, учтённые в техпаспорте как этаж, превращают двухэтажное здание в трёхэтажное.
💡 Лайфхак: соседство с объектами культурного наследия проверяют не по адресу, а по схеме на портале открытых данных Москвы: вводите запрос об объектах культурного наследия и смотрите, попадают ли памятники на соседние участки. По адресной строке этот риск не находится, а именно он добавляет к проекту раздел обеспечения сохранности ОКН.
Сверьте площадь, этажность и кадастровый номер объекта по данным Росреестра
Что-то пошло не так...
Выберите адрес из списка
Получите выписку из ЕГРН и о кадастровой стоимости
| Вид объекта недвижимости | |
| Кадастровый номер | |
| Местоположение | |
| Кадастровая стоимость по состоянию на 05.09.2026 | |
| Дата утверждения кадастровой стоимости | в Едином государственном реестре недвижимости сведения отсутствуют |
| Дата определения кадастровой стоимости | |
| Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости | |
| Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости | данные отсутствуют |
| Площадь объекта | |
| Особые отметки | данные отсутствуют |
This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.
Как проверить объект на освобождение от АГР: пошаговая инструкция
- Шаг 1. Закажите выписку ЕГРН и сверьте площадь и этажность с техпаспортом БТИ. Пороговые значения — 1500 кв. м общей площади и два этажа, включая цокольный, если он учтён как этаж.
- Шаг 2. Проверьте назначение объекта и вид разрешённого использования участка по ПЗЗ. Объект, предназначенный для проживания граждан, из исключения выпадает независимо от площади.
- Шаг 3. Определите округ и категорию улицы. Центральный административный округ и магистральные улицы общегородского и районного значения снимают освобождение полностью.
- Шаг 4. Посмотрите по схеме, нет ли рядом объектов культурного наследия и границ зон охраны. При попадании в зону влияния готовится раздел обеспечения сохранности ОКН.
- Шаг 5. Сопоставьте планируемые работы с 432-ПП: если внешний облик не меняется, а работы сводятся к замене или восстановлению несущих конструкций, АГР не требуется даже при большой площади.
- Шаг 6. Соберите доказательственный комплект в одну папку: ГПЗУ, выписка ПЗЗ, выписка ЕГРН, схема ОКН, фотофиксация. Этот комплект понадобится при проверке и при регистрации изменений в ЕГРН.
Что оформляют вместо АГР: паспорт фасада, колористика и проект по 94-ПП
Освобождение от АГР не отменяет остальные процедуры. Работы по фасаду в Москве проходят по трём другим постановлениям. 94-ПП регламентирует согласование изменений внешнего архитектурного решения нежилых объектов в пределах внешней границы Садового кольца и по отдельному перечню улиц. 114-ПП — колористические решения и паспорт фасада. 432-ПП — перечень работ, которые не требуют разрешения на строительство: устройство входных групп, создание, ликвидация и изменение габаритов оконных и дверных проёмов, тамбуры без фундамента и новых помещений, козырьки, крыльца, пандусы, пилястры, монтаж и демонтаж вентиляционных коробов.
| Сценарий | Что оформляем | Что не нужно |
|---|---|---|
| Склад 900 кв. м, один этаж, промзона вне ЦАО и магистралей | Проект изменения фасадов для техплана, подписи собственника и ГИП | АГР, согласование в архитектуре, 3D-модели |
| Административное здание 1400 кв. м, 2 этажа, внутриквартальный проезд | Проект фасадов, техническое заключение, технический план | АГР и свидетельство ДГП |
| То же здание, но фасад выходит на магистральную улицу | Альбом АГР с НПМ, ВПМ и ЦИМ в формате IFC, свидетельство | Отдельный колористический паспорт |
| Торговое помещение внутри Садового кольца, меняются оконные проёмы | Проект и техническое заключение по 94-ПП, согласование в архитектуре | АГР, если объём здания не увеличивается |
| Перекраска фасада и замена штукатурки на вентфасад | Колористический паспорт по 114-ПП или изменение в паспорт фасада | АГР, технический план, регистрация в ЕГРН |
| Замена несущих конструкций без изменения облика | Проект КР, техническое заключение о безопасности | АГР и колористика |
Ключевая развилка для квалификации сделки одна: меняется только цвет и материал отделки — работаем с колористическим паспортом, меняется конструкция (новые проёмы, входы, этажность) — работаем с АГР. Изменение в паспорт фасада вносят, когда объект уже имеет утверждённый паспорт и меняется отделка либо элементы, отражённые в нём.
Константин М, инженер-проектировщик:
«АГР — комплексный документ, который по факту содержит в себе и колористические решения, и решения по изменению фасадов здания. Если есть АГР для реконструкции, колористический паспорт мы не готовим: АГР достаточно. А если меняем только цвет фасада или отделочные материалы и больше ни во что не влезаем, тогда имеем дело только с колористическим паспортом.»
ℹ️ Полезно знать: колористический паспорт в ЕГРН не регистрируется и в БТИ не отражается, потому что отделка фасада не меняет планировочные характеристики. АГР и проект изменения фасадов, наоборот, прикладываются к техническому плану и служат основанием для внесения сведений в ЕГРН.
Образцы документов по фасадам и градостроительным параметрам
Комплект для проверки освобождения: сначала смотрите ГПЗУ с предельными параметрами, он закрывает четыре условия из пяти.
| Документ | Скачать |
|---|---|
| Образец ГПЗУ с предельными параметрами застройки | Скачать |
| Выписка из ПЗЗ по градрегламенту территориальной зоны | Скачать |
| Заявление на отклонение от предельных параметров | Скачать |
| Образец паспорта фасада | Скачать |
| Пример альбома АГР для согласования | Скачать |
| Заключение об утверждении паспорта фасадов (Санкт-Петербург) | Скачать |
3D-модели АГР: что не придётся делать освобождённым объектам
Освобождение от АГР снимает с проекта самую трудоёмкую часть — трёхмерные модели под цифровой двойник Москвы. Для объектов, которые под исключение не попали, готовят три модели: низкополигональную (НПМ), высокополигональную (ВПМ) и цифровую информационную модель ЦИМ АГР. НПМ подаётся на ранней стадии, сохраняет габариты здания без избыточной детализации и держит нагрузку на городскую систему. ВПМ разрабатывается после одобрения концепции: оконные заполнения, декор, входные группы, реалистичные текстуры отделочных материалов, источники света.
Требования к моделям установлены совместными распоряжениями архитектурного ведомства и Департамента информационных технологий, и контролируемых параметров там больше двухсот. Модели передаются в формате FBX с привязкой к местной системе координат Москвы, допустимая геометрическая погрешность — до 10 см, число источников света ограничено 250 при выдержанном расстоянии между ними. С января 2026 года лимит полигонов в файле благоустройства пересчитывается от площади участка в диапазоне от 300 тысяч до 4,5 млн, а для ВПМ здания предел снижен до одного миллиона полигонов на файл. Архив с моделью благоустройства принимается размером до 1 ГБ.
С апреля 2026 года к полигональным моделям добавилось обязательное требование по цифровой информационной модели в формате IFC. ЦИМ АГР подтверждает технико-экономические показатели, повторяет внешний вид полигональных моделей и содержит элементы IFC Space, разложенные по методике подсчёта площадей. Проверка модели в ведомстве идёт отдельным треком, и типовые причины возврата предсказуемы: ошибки текстур и альфа-каналов, коллизии, несоответствие плотности текселя, смещение координат.
Константин М, инженер-эксперт:
«Модель — это 95% всей работы по АГР, поэтому она и разрабатывается сложнее всего. Она делается вместе с поэтажными планами, разрезами, дизайном, и представляется отдельно идущей с буклетом. Когда нам звонят и спрашивают, можно ли заказать модель за 15 тысяч, приходится объяснять, из чего складывается трудоёмкость.»
Именно поэтому вопрос освобождения стоит закрывать до подписания договора на проектирование. Наши инженеры сначала проверяют пять условий 284-ПП и только потом формируют смету: разница между проектом фасадов для освобождённого склада и полным альбомом АГР с тремя моделями измеряется сотнями тысяч рублей и месяцами календарного графика.
Когда освобождение не работает и сколько стоит ошибка
Освобождение от АГР по 284-ПП не освобождает ни от разрешения на строительство, ни от согласования фасадных работ по 94-ПП, ни от регистрации изменений в ЕГРН. Три разные процедуры, три разных основания. Здание в 800 кв. м на Тверской улице освобождения не получит из-за местоположения. Здание в 1400 кв. м во дворе спального района освобождение получит, но при устройстве входной группы с фундаментом уйдёт в реконструкцию и потребует разрешения на строительство.
Отдельная ловушка — работы, выполненные до обращения. По 94-ПП согласуются только планируемые работы, а по объектам внутри Садового кольца срок легализации ранее выполненных изменений истёк 1 октября 2023 года, по улицам-магистралям — 1 января 2026 года. Дальше остаётся путь через отказ архитектуры, отказ Росреестра и суд, что добавляет к бюджету юридическое сопровождение и несколько месяцев.
⚠️ Внимание: ответственность за незаконное изменение фасада для юридических лиц по КоАП города Москвы доходит до 500 000 рублей. Нарушение фиксируется при выезде инспектора, а вместе со штрафом выставляется требование привести фасад в соответствие и пройти согласование заново по планируемым работам.
Цена ошибки в квалификации складывается не только из штрафа. Проект АГР, заказанный объекту, который под АГР не подпадает, — это от 500 000 рублей и месяц работы впустую. Обратная ошибка дороже: работы по фасаду выполнены без АГР, свидетельство не оформлено, разрешение на строительство не выдаётся, объект не вводится в эксплуатацию, техплан в Росреестр не проходит. На одном из объектов Смарт Вэй пересогласование АГР потребовалось из-за изменения высоты здания на отметке машинного помещения лифта: собственник считал это внутренним решением, а ведомство увидело изменение внешнего облика.
Что меняется с 30 сентября 2026 года: 1423-ПП и Архитектурная комиссия
Постановление Правительства Москвы от 22.05.2026 № 1423-ПП вступает в силу 30 сентября 2026 года и заменяет действующий порядок. Заявления, поданные раньше, дорабатываются по правилам 284-ПП. Согласование АГР по новому порядку не проводится в отношении объектов культурного наследия, выявленных ОКН и объектов индивидуального жилищного строительства — базовые изъятия сохранены.
Процедурные изменения существенные. Архитектурный совет преобразован в Архитектурную комиссию города Москвы, которая собирается не реже трёх раз в неделю. Регламент подачи через портал госуслуг: регистрация заявления до 1 дня, предварительное рассмотрение до 5 дней, рассмотрение комиссией до 12 дней. Свидетельство действует три года со дня оформления, а получать его теперь нужно до направления проектной документации на экспертизу. Полигональные модели и ЦИМ в формате IFC закреплены как обязательные для большинства объектов, кроме индивидуальных домов и памятников.
Отдельно перечислены корректировки, которые не требуют переоформления свидетельства: уточнение внутренних планировок, замена материалов, изменение параметров в пределах 10%, корректировка элементов фасада и замена решений по озеленению. Для юриста это рабочий инструмент при спорах с подрядчиком: не каждое отступление от альбома означает нарушение.
Константин М, судебный эксперт:
«Любые изменения фасадов, которые описаны в 432-м, 94-м и 114-м постановлениях, реконструктивными работами не считаются. Реконструкция всегда затрагивает положение объекта на земельном участке: если при работах он выходит за границы ранее установленных координат или увеличивается объём здания, это реконструкция. Корректно выполненные фасадные работы под это определение не подпадают.»
Стоимость разработки и согласования АГР и фасадных проектов в 2026 году
Стоимость зависит от того, попал объект под освобождение или нет: для освобождённых объектов бюджет ограничивается проектом фасадов и техпланом, для остальных добавляются альбом АГР, модели и сопровождение согласования.
| Услуга | Стоимость | Сроки |
|---|---|---|
| Проект АГР/АГО (альбом) | от 500 000 руб. | от 10 дней |
| Согласование АГР/АГО в Архитектуре | от 300 000 руб. | от 30 дней |
| Изготовление проекта изменения фасадов | от 90 000 руб. | от 5 дней |
| Техническое заключение о выполненных изменениях | от 90 000 руб. | от 5 дней |
| Проект колористических решений | от 200 000 руб. | от 10 дней |
| Согласование колористики в Архитектуре | от 200 000 руб. | от 10 дней |
| Разработка раздела обеспечения сохранности ОКН | от 150 000 руб. | по запросу |
| Изготовление технического плана | от 90 000 руб. | от 1 дня |
Итоговая сумма зависит от площади фасада, количества изменяемых элементов, необходимости конструктивных расчётов и того, требуется ли раздел по сохранности ОКН — прайс по согласованию фасадов с разбивкой по услугам помогает собрать смету по конкретному объекту. Государственная услуга по согласованию изменений фасадов в архитектуре платы не требует, оплачиваются проектные работы и сопровождение.
Результат работы оценивают собственники и застройщики: отзывы клиентов Смарт Вэй показывают, как проходят согласования по срокам и бюджету на реальных объектах.
Выводы
Освобождение от АГР в Москве держится на пяти одновременных условиях по параметрам и местоположению плюс на трёх безусловных изъятиях: культурное наследие, ИЖС и линейные объекты. Проверка занимает один рабочий день по ГПЗУ, ПЗЗ, выписке ЕГРН и схеме объектов культурного наследия, а экономит от полугода графика и трёхмерное моделирование под цифровой двойник города. С 30 сентября 2026 года порядок меняется на 1423-ПП, базовые изъятия сохраняются, свидетельство получает срок действия три года.
Смарт Вэй ведёт такие проекты с 2013 года: от проверки условий освобождения и обмеров до альбома АГР с полигональными моделями и техплана для Росреестра. Если нужно понять статус конкретного здания до подписания договора на проектирование, можно оставить заявку — инженер разберёт объект по пяти условиям и скажет, нужен ли АГР.
Часто задаваемые вопросы
Освобождение от АГР избавляет от разрешения на строительство?
Нет, это независимые процедуры. Необходимость разрешения определяется Градостроительным кодексом и 432-ПП Москвы, где перечислены работы, не требующие разрешения: входные группы, изменение габаритов оконных и дверных проёмов, тамбуры без фундамента и новых помещений, козырьки, пандусы. Если работы выходят за этот перечень или увеличивают объём здания, разрешение потребуется независимо от того, освобождён объект от АГР или нет.
Склад площадью 3000 кв. м освобождён от АГР?
По площади нет: порог исключения — 1500 кв. м и два этажа. При этом формулировка нормы про объекты, не предназначенные для производственной деятельности, включая склады, читается неоднозначно, и практика ведомства по крупным складским объектам вне ЦАО отличается. По таким объектам мы делаем предварительный запрос в архитектуру до заключения договора: письменный ответ ведомства стоит дешевле, чем альбом АГР, разработанный на всякий случай.
Влияет ли аренда земельного участка на освобождение от АГР?
На само освобождение по 284-ПП статус участка не влияет, критерии там другие. Но при устройстве крыльца, пандуса или тамбура конструкция может выходить за границы участка, и тогда подключается Департамент городского имущества с вопросом о правах на землю. Перед проектированием мы координируем здание и накладываем съёмку на границы участка по выписке ЕГРН, чтобы понимать запас по расстоянию.
Что делать с объектом в Московской области или Санкт-Петербурге?
В Москве документ называется АГР, в области и Санкт-Петербурге — АГО, архитектурно-градостроительный облик, и согласуется он в областной архитектуре или в КГА. В Петербурге по фасадным изменениям готовится проект благоустройства, а под навесное оборудование оформляется лист согласования: срок услуги не превышает 22 рабочих дней, по листу согласования — 15 рабочих дней. Кондиционеры и оборудование там размещают только на дворовых фасадах.
Нужно ли переоформлять свидетельство АГР при корректировке проекта?
По новому порядку не требуется переоформление при уточнении внутренних планировок, замене материалов отделки, изменении параметров в пределах 10%, корректировке элементов фасада и замене решений по озеленению. Изменение высоты здания, этажности или конфигурации в эти допуски не укладывается: ранее выданное свидетельство аннулируется и оформляется новое.
Можно ли согласовать изменение фасада, если работы уже выполнены?
В рамках 94-ПП согласуются только планируемые работы. По ранее выполненным изменениям сроки легализации закрылись: 1 октября 2023 года для зданий внутри Садового кольца и 1 января 2026 года для зданий на улицах-магистралях. Дальше остаётся либо возврат конструкций в прежнее состояние с последующим согласованием по планируемым работам, либо судебный путь через отказы архитектуры и Росреестра.
Освобождает ли наличие АГР от колористического паспорта?
Да, в большинстве случаев. Альбом АГР включает колористические решения и материалы отделки, поэтому отдельный паспорт по 114-ПП не готовится. Обратная ситуация не работает: колористический паспорт не заменяет АГР, поскольку не содержит решений по проёмам, входным группам и этажности и не прикладывается к техническому плану для внесения изменений в ЕГРН.
