АГО при реконструкции требуется тогда, когда работы меняют внешний облик объекта, и объект попадает в границы территорий, для которых регион ввел такое согласование. Если реконструкция идет внутри габаритов, а фасады, кровля и высота остаются прежними, отдельное согласование облика не нужно: достаточно проектной документации и разрешительной процедуры по Градостроительному кодексу. Разберем, как проверить свой объект по московскому перечню исключений, чем АГР отличается от АГО и почему согласованный альбом не заменяет разрешение на строительство. Требования Москомархитектуры к 3D-моделям (НПМ, ВПМ, IFC), чек-лист проверки перед заказом и стоимость на 2026 год — во второй половине статьи.
Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.
Нужно ли АГО при реконструкции: критерий один — меняется ли внешний облик
Статья 40.1 Градостроительного кодекса связывает согласование архитектурно-градостроительного облика со строительством и реконструкцией объекта капитального строительства в границах территорий, которые субъект определил через правила землепользования и застройки по части 5.3 статьи 30. Срок выдачи согласования не может превышать 10 рабочих дней. Согласование не требуется для объектов на участках, где градостроительные регламенты не применяются, для объектов, на которые не нужно разрешение на строительство, для объектов уголовно-исполнительной системы, для объектов обороны и безопасности, а также для объектов, определенных Правительством РФ.
В Москве та же процедура называется архитектурно-градостроительным решением и работает по постановлению Правительства Москвы № 284-ПП от 30 апреля 2013 года: результатом становится свидетельство об утверждении АГР. В Санкт-Петербурге и Московской области документ называется архитектурно-градостроительным обликом, согласует его Комитет по градостроительству и архитектуре либо архитектура муниципалитета. Разница в названии не меняет логику проверки: смотрим, что происходит с наружными поверхностями, высотой и габаритами.
Проектировщику удобнее считать по конкретному перечню работ. Ниже сценарии, которые чаще всего приходят в работу по московским объектам.
| Сценарий работ | АГР в Москве | Что критично при проверке |
|---|---|---|
| Надстройка мансарды с подъемом конька кровли | Требуется | Меняется высота и силуэт здания, изменение видно с улицы |
| Замена несущих конструкций без изменения наружных поверхностей | Не требуется | Внешний облик сохраняется, работы идут внутри габаритов |
| Полное остекление фасада вместо самонесущих стен | Требуется | Меняется колористика и материалы; несущие внешние стены переводят работы в реконструкцию |
| Здание до 1500 м², не более двух этажей, не для проживания, вне магистральных улиц | Не требуется | Условия перечня действуют только в совокупности |
| Пристройка тамбура с выходом за границы контура здания | Требуется | Меняются координаты объекта на участке, потребуется и разрешительная процедура |
| Объект культурного наследия или его территория | Отдельный порядок | Действует режим охраны и разрешение на реставрационные работы, АГР не применяется |
Первые три строки таблицы закрывают примерно весь поток обращений: собственник поднимает кровлю, меняет остекление или пристраивает входную группу. Проверка занимает 15 минут, если под рукой ГПЗУ, выписка ЕГРН и фотофиксация всех фасадов.
Константин М, начальник технического отдела: «АГР не исключает проект реконструкции. Все равно нужно делать проект реконструкции. Проект реконструкции — это 87-е постановление, там 12 разделов. А АГР — это чисто фасады, чисто архитектура, она идет отдельно.»
Когда АГР при реконструкции не требуется
Московский перечень исключений построен по принципу совокупности условий, а не по принципу выбора одного подходящего пункта. Согласование не требуется для объектов площадью до 1500 м² при этажности не более двух и при условии, что объект не предназначен для проживания граждан. Отдельно вынесены строительство и реконструкция индивидуальных жилых домов, складские здания с оговорками по расположению, объекты вне границ территорий объектов культурного наследия и их зон, объекты не на магистральных улицах общегородского и районного значения, некапитальные здания и сооружения, включая временные, а также инженерные сооружения.
Отдельная строка перечня прямо касается проектировщика, который ведет реконструкцию несущего каркаса.
Константин М, инженер-проектировщик: «Для работ по реконструкции и замене несущих конструкций, не предусматривающих изменения внешнего облика, АГР согласовывать не нужно.»
Складское здание на 1000 м² в глубине квартала под перечень не попадает, и предлагать по нему согласование с архитектурой смысла нет. Как только тот же склад выходит на магистральную улицу, оговорки перечня перестают работать. Площадь работает так же жестко: 1500 м² — предельное значение, здание на 1600 м² в перечень исключений уже не проходит.
Полезно знать: если по объекту готовится АГР, отдельный колористический паспорт в большинстве случаев не оформляется. АГР комплексный документ и уже содержит колористические решения и проект изменения фасадов.
Региональная специфика: в Москве работу ведет архитектура (Москомархитектура, полномочия по согласованию переданы в контур Департамента градостроительной политики), в Московской области — архитектура города или области, в Санкт-Петербурге — КГА. В Петербурге по фасадным изменениям готовится проект благоустройства, а для отдельного оборудования на дворовых фасадах подается лист согласования; вешать блоки кондиционеров на лицевые фасады нельзя. Перед разработкой проекта благоустройства сначала получают задание КГА, и только после этого заказывают топографический план 1:500 с подземными коммуникациями, чтобы заказчик не тратил деньги раньше времени.
Что закрывает АГР, а что остается за проектом реконструкции
Свидетельство об утверждении АГР подтверждает архитектурное решение: фасады, колористику, силуэт, посадку объекта в застройке. Разрешение на строительство оно не заменяет. Реконструкция идет по общей схеме: изыскания, проектная документация в объеме постановления № 87 со всеми разделами, экспертиза, разрешение Госстройнадзора, стройка, разрешение на ввод в эксплуатацию. По практике эта цепочка занимает от 3 до 5 лет, и АГР в ней только один из ранних этапов, концепция.
Для ЕГРН важна другая связка. АГР и проект изменения фасадов прикладываются к техническому плану и становятся основанием для внесения новых сведений об объекте. Колористический паспорт в Росреестр не уходит никогда: отделка фасада не меняет планировочных решений и характеристик объекта. В практике Смарт Вэй мы сразу разделяем эти два маршрута на старте, потому что от них зависит, будет ли у собственника после согласования актуальная выписка ЕГРН или только красивый альбом.
Сверьте сведения ЕГРН о здании перед подготовкой АГР
Что-то пошло не так...
Выберите адрес из списка
Получите выписку из ЕГРН и о кадастровой стоимости
| Вид объекта недвижимости | |
| Кадастровый номер | |
| Местоположение | |
| Кадастровая стоимость по состоянию на 08.10.2026 | |
| Дата утверждения кадастровой стоимости | в Едином государственном реестре недвижимости сведения отсутствуют |
| Дата определения кадастровой стоимости | |
| Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости | |
| Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости | данные отсутствуют |
| Площадь объекта | |
| Особые отметки | данные отсутствуют |
This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.
АГР, паспорт фасада и колористический паспорт: что из этого нужно
Паспорт колористического решения оформляется по постановлению Правительства Москвы № 114-ПП и описывает только цвет и материалы отделки. Новые оконные и дверные проемы, тамбуры, изменение этажности в него не попадают. Изменение в паспорт фасада вносится, когда собственник поменял отделку или цвет уже утвержденного фасада, а конструктив не трогал. Если работы затрагивают проемы, входные группы, высоту или объем, отдельный паспорт не спасает: нужен АГР, внутри которого колористика уже учтена.
Согласование изменения фасадов по 94-ПП и оформление колористического паспорта в архитектуре бесплатны, заявление подается через mos.ru. Платными остаются проектные работы, техническое заключение, технический план и государственная пошлина за учет изменений в ЕГРН.
Факт: ответственность за незаконное изменение фасадов установлена Кодексом об административных правонарушениях города Москвы. Для юридических лиц штраф достигает 500 000 рублей, а к штрафу добавляется требование привести фасад в соответствие.
Требования Москомархитектуры к 3D-модели АГР: НПМ, ВПМ и IFC
Заявление на свидетельство подается только в электронном виде, и к нему прикладываются трехмерные модели объекта. Технические требования заданы совместным распоряжением Департамента информационных технологий Москвы и Москомархитектуры от 19 апреля 2023 года № 64-16-192/23/769; изменения внесены распоряжением от 22 августа 2025 года № 64-16-429/25/1736, которое ввело обязательный формат IFC с 19 января 2026 года. Полигональная модель в FBX и информационная модель в IFC не заменяют друг друга: первая работает на визуализацию в городской 3D-сцене, вторая на автоматическую проверку технико-экономических показателей.
| Параметр | Низкополигональная модель (НПМ) | Высокополигональная модель (ВПМ) |
|---|---|---|
| Назначение | Встраивание объекта в общегородскую цифровую модель | Детальное рассмотрение архитектурного решения |
| Полигонаж | до 50 000 треугольников | до 2 000 000 полигонов |
| Геометрия | Габариты, силуэт, форма кровли, крупные элементы фасада | Проработанные детали фасада, остекление, входные группы |
| Текстуры | PNG до 2048×2048, диффузная карта и карта нормалей | PNG 2048×2048 и 4096×4096, добавляется карта ERM |
| Форматы и привязка | FBX 7.4 бинарный плюс IFC, местная система координат МСК-77, метрическая система, 1 единица равна 1 метру | |
Атрибутивная часть проверяется отдельно: набор RUS_SET_AGR требует строительный объем, площадь участка, площадь этажа, высотные отметки и сведения о подземной части, а файл geojson нужен для контроля координат в городской сетке. При реконструкции модель делается не с нуля: существующая часть здания моделируется по обмерам и фотофиксации, новая по проектному решению, и обе части сводятся в одной системе координат.
Константин М, инженер-проектировщик: «Модель — это 95% работы всей. Поэтому это самое сложное, что и разрабатывается.»
Как подготовить 3D-модель для АГР при реконструкции: пошаговая инструкция
- Шаг 1. Выехать на объект, сделать обмеры и фотофиксацию всех фасадов и окружающей застройки. По одному из объектов архитектура запрашивала 40 фотографий местности вокруг здания, полную развертку квартала.
- Шаг 2. Получить топографический план участка и проверить ГПЗУ: предельные параметры, высота, пятно застройки, красные линии.
- Шаг 3. Собрать модель существующего здания по обмерам, наложить проектные изменения и проверить геометрию по отметкам, чтобы расхождение не выходило за допуск требований.
- Шаг 4. Выгрузить НПМ и ВПМ в FBX 7.4, подготовить текстуры в PNG, собрать ЦИМ в IFC с атрибутами RUS_SET_AGR и сформировать geojson с координатной привязкой.
- Шаг 5. Проверить именование файлов, единицы измерения и точку отсчета в МСК-77, упаковать архив и подать заявление в электронном виде вместе с альбомом АГР.
Мы закладываем отдельное время на проверку модели до подачи: ошибка в системе координат или в единицах измерения выявляется автоматической проверкой и возвращает комплект на доработку, а повторная подача сдвигает весь график согласования.
Реконструкция уже выполнена: зачем АГР для комиссии и суда
По 94-ПП согласовать можно только планируемые работы. Если фасад уже изменен, архитектура выдаст отказ и требование привести объект в соответствие, а законный путь останется один: вернуть исходное состояние, согласовать планируемые работы и выполнить их заново.
Для выполненной реконструкции в Москве работает другой маршрут. Госинспекция по недвижимости выдает предписание по 819-ПП, после чего собственник может вынести вопрос на комиссию. В перечне документов для комиссии первым идет буклет АГР, затем заключение о соответствии объекта градостроительным и техническим нормам, паспорт безопасности места массового пребывания людей и документы о погашении задолженности по аренде земельного участка.
Константин М, судебный эксперт: «Решение комиссии ГИН — это не акт ввода в эксплуатацию. Поэтому даже если процесс пройден, для самовольной постройки единственным вариантом внести актуальные сведения о планировке и площади в ЕГРН остается судебная процедура по 222 статье.»
Внимание: ответственность за незаконную реконструкцию установлена статьей 9.5 КоАП РФ. Для юридических лиц штраф доходит до 1 млн рублей, дополнительно применяется приостановление деятельности на срок до 90 суток и обязание привести объект в первоначальное состояние.
Кейс из практики: по особняку площадью около 8000 м² собственник менял машинные помещения лифтов, из-за чего изменилась высота здания. Ранее согласованное АГР перестало соответствовать фактическому объекту, и потребовалось пересогласование архитектурного решения. Внутренняя переделка инженерного оборудования вышла наружу через высотную отметку, которую фиксирует свидетельство.
Сколько стоит ошибка в оценке необходимости АГР
Пропущенное согласование редко стоит цену самого альбома. Судебная строительно-техническая экспертиза по делам о самовольных постройках проводится уполномоченными организациями при Минюсте, и в 2025 году ее стоимость составляла от 500 000 до 1 500 000 рублей в зависимости от площади объекта. Оплачивает ее собственник до проведения, и при выигранном деле она не компенсируется. Судебная процедура легализации занимает около 9 месяцев, а с учетом экспертизы к концу 2025 года сроки доходили до 12-14 месяцев. К этому добавляются штрафы Госинспекции по недвижимости, которые считаются от кадастровой стоимости земельного участка, блокировка сделок, аренды и залога по объекту с признаками самовольной постройки.
Образцы документов для АГР и реконструкции
Комплект собран под задачу проверки объекта перед подачей; начинать удобнее с примера альбома АГР, чтобы понять требуемый состав листов.
| Документ | Скачать |
|---|---|
| Пример альбома АГР для Москомархитектуры | Скачать |
| Образец паспорта фасада здания в Москве | Скачать |
| Заключение КГА Санкт-Петербурга об утверждении паспорта фасадов | Скачать |
| Техническое задание на проект реконструкции коммерческого объекта | Скачать |
| Образец ГПЗУ с предельными параметрами застройки | Скачать |
Что проверить до заказа АГР при реконструкции
Диагностика до договора экономит месяцы. По каждому объекту мы проверяем семь позиций, и любая из них может закрыть тему согласования еще до начала проектирования.
- ГПЗУ и ПЗЗ. Предельные параметры участка показывают, допустимы ли изменение высоты, площади и пятна застройки. По многим московским участкам изменение характеристик запрещено, и без корректировки правил землепользования проект не реализуется.
- Права на землю. Собственность или аренда, а также условия договора аренды с городом: запрет на реконструкцию в договоре разворачивает всю стратегию.
- Границы охранных зон. Объект культурного наследия и его территория идут по другому порядку, с режимом охраны и разделом об обеспечении сохранности соседних памятников.
- Категория улицы. Магистральная улица общегородского или районного значения выводит объект из перечня исключений.
- Площадь и этажность. Берутся из выписки ЕГРН: порог 1500 м² и этажность не более двух работают только в совокупности.
- Фактическая планировка против сведений ЕГРН. Примерно на каждом втором объекте, куда мы выезжаем, обнаруживаются несогласованные изменения, о которых заказчик при первом разговоре не упоминает.
- Топографический план. Заказывается после того, как понятен маршрут согласования, чтобы не тратить бюджет заранее.
Пункт про землю на практике оказывается тяжелее фасадных ограничений. Заказчик планировал входную группу глубиной около 30 метров, но участок за зданием принадлежал городу: в согласование пришлось бы вводить департамент, распоряжающийся землей, и процедура растянулась бы за пределы разумного срока. Статус смежного участка проверяется на этапе исходных данных, до разработки эскиза.
Лайфхак: эскиз изменений делает инженер прямо на объекте при первом выезде: в нем фиксируется фактическое состояние и планируемые работы. Согласованный с заказчиком эскиз снимает большую часть правок на стадии альбома.
Официальные требования к заявителю, составу материалов и результату услуги опубликованы в карточке государственной услуги свидетельство об утверждении АГР на портале мэра Москвы: там же указан перечень оснований для отказа.
Стоимость АГР, АГО и согласования реконструкции
Стоимость зависит от площади и сложности объекта, от того, планируются работы или уже выполнены, и от маршрута легализации: через государственную комиссию или через суд.
| Услуга | Стоимость | Сроки |
|---|---|---|
| Разработка АГР/АГО | от 1 500 000 руб. | по запросу |
| Согласование выполненной реконструкции под ключ | от 1 млн руб. | по запросу |
| Техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ | от 350 000 руб. | по запросу |
| Заключение о пожарной безопасности реконструированного объекта | от 350 000 руб. | по запросу |
| Расчет и оценка пожарных рисков | от 90 000 руб. | по запросу |
| Сопровождение реконструкции в суде, оспаривание актов госорганов | от 950 000 руб. | по запросу |
| Технические планы и регистрация изменений в ЕГРН и БТИ | от 300 000 руб. | по запросу |
| Проекты всех разделов проектной документации | рассчитывается индивидуально | по запросу |
Итоговая смета собирается из состава работ: чем больше элементов фасада меняется и чем сложнее конструктив, тем больше разделов и расчетов входит в комплект. Детализация по позициям и условия работы приведены на странице согласование реконструкции.
Как проходят такие проекты у собственников коммерческих зданий, видно по отзывам о работе компании: там описаны объекты, сроки и результат по конкретным задачам. Полный список услуг с суммами доступен в PDF-прайсе для скачивания.
Выводы
Отправная точка для проектировщика простая: меняется наружная оболочка объекта или нет. Меняется силуэт, высота, материалы, проемы или входные группы — готовим АГР в Москве либо АГО в других регионах и проверяем объект по перечню исключений. Работы идут внутри габаритов без выхода наружу — согласование облика не требуется, но проект реконструкции, разрешительная процедура и учет изменений в ЕГРН никуда не деваются. Отдельная линия внимания в 2026 году — трехмерные модели: НПМ, ВПМ и цифровая информационная модель в IFC подаются вместе с альбомом и проверяются автоматически.
Смарт Вэй ведет такие объекты целиком: обмеры и обследование, альбом АГР с 3D-моделями, проектные разделы, технический план и сопровождение согласования, включая судебную легализацию выполненной реконструкции. Если по объекту нужен разбор исходных данных до старта проектирования, задачу можно описать через форму заявки.
Частые вопросы об АГР и АГО при реконструкции
Действует ли ранее полученное свидетельство АГР, если проект изменили в ходе стройки
Свидетельство описывает конкретное архитектурное решение. Если в ходе работ поменялась высотная отметка, материалы фасада или конфигурация входных групп, ранее утвержденный документ фактическому объекту уже не соответствует, и требуется корректировка АГР. Обращения на корректировку приходят регулярно: проект вели одни специалисты, а изменения по стройке вносят другие.
Нужен ли АГР, если реконструкция идет в здании на арендованном у города участке
Само согласование архитектурного решения от формы прав на землю не зависит, но условия договора аренды влияют на реализуемость проекта. Если договор запрещает реконструкцию, город заявляет о нарушении своих прав в суде. Практика последних лет учитывает, выполнены ли работы в габаритах здания и есть ли угроза жизни и здоровью, поэтому позицию по земле нужно готовить заранее.
Что делать, если 3D-модель не проходит автоматическую проверку по геометрии
Сначала проверяются система координат и единицы измерения: модель должна быть привязана к МСК-77, масштаб 1:1, одна единица равна одному метру, точка отсчета по осям X и Y в геометрическом центре, по оси Z на нулевой отметке проекта. Затем проверяются именование файлов латиницей и соответствие полигонажа: до 50 000 треугольников для НПМ и до 2 000 000 полигонов для ВПМ.
Можно ли внести сведения об изменении фасада в технический паспорт БТИ
Можно, но для нежилых зданий это добровольная процедура. БТИ оказывает услугу платно, тариф считается от площади объекта, и на крупных зданиях площадью более 20 000 м² стоимость технической инвентаризации доходит до полутора миллионов рублей. Основные характеристики объекта сегодня хранятся в ЕГРН, поэтому обращение в БТИ обосновано, когда его требует вышестоящая организация или условия договора.
Как выявляют реконструкцию, которую не видно с улицы
Через межведомственный обмен. Инвентаризаторы БТИ при выезде фиксируют несогласованные элементы красными линиями в техническом паспорте и передают сведения дальше. Росреестр направляет информацию при существенном изменении площади без подтверждающих документов. Сведения об антресолях, мансардах и других внутренних изменениях также поступают от контролирующих органов после плановых проверок.
Требуется ли АГО при реконструкции индивидуального жилого дома
Строительство и реконструкция индивидуальных жилых домов входят в перечень исключений. Конструктивные работы при этом остаются под общими требованиями безопасности: если затрагиваются несущие элементы, расчеты и раздел КР нужны независимо от того, согласуется внешний облик или нет.
Что дает согласованный АГР, если реконструкция в итоге не начнется
Свидетельство фиксирует утвержденное архитектурное решение по объекту и действует бессрочно. Для собственника это подтвержденная городом концепция, с которой можно выходить к инвестору, к арендаторам или к следующему этапу проектирования. Обязанности выполнять работы свидетельство не создает.