Нужен ли технический план для согласования перепланировки и как его оформляют наши кадастровые инженеры

Кадастровый учет и Кад ошибка

Технический план – это документ, который описывает характеристики и контуры помещения. Он нужен для постановки объекта недвижимости на учет или для регистрации (кадастрового учета) изменений его характеристик. В статье расскажем, как составить техплан, чтобы успешно пройти регистрацию в Росреестре. А также поделимся кейсами компании ООО “Смарт Вэй”, где успешное согласование и кадастровый учет перепланировки помогло нашим клиентам увеличить прибыль от бизнеса.

Когда и для чего нужен технический план

Задумав изменить конфигурацию помещения, разрабатываем проект перепланировки и техническое заключение. Затем, при необходимости, получаем разрешения государственных органов. Далее поручаем подрядной организации выполнение работ по разработанному проекту.

Завершаем оформление перепланировки государственной регистрацией проведенных изменений. Чтобы внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости, нужно разработать технический план. Вот примеры строительных работ, после которых понадобится технический план:

  • возведение новых перегородок, демонтаж старых;
  • возведение антресоли;
  • изменений формы оконных проемов, устройство новых окон;
  • изменение входной группы;
  • устройство тамбура.

Полный перечень работ по перепланировке и переустройству описан в Постановлении № 508 – ПП – по многоквартирным домам, в Постановлении № 432 – ПП – по нежилым зданиям.

Перепланировка станет эффективным решением для кафе и ресторанов, медицинских и торговых центров, объектов другого назначения
Перепланировка станет эффективным решением для кафе и ресторанов, медицинских и торговых центров, объектов другого назначения

Раздел помещения на помещения

Представим, для выгодной сдачи в аренду или для собственных нужд вы решили разделить одно помещение на несколько, меньших по площади. Демонтировали лишние, затем возвели нужные перегородки, устроили отдельные входы. Теперь, чтобы иметь возможность распоряжаться новыми помещениями официально, нужно:

  • зарегистрировать изменения характеристик исходного помещения, а точнее, параметры появившихся объектов;
  • зарегистрировать права на образованные помещения.

Составляется один технический план, в котором отражаются проведенные работы по перепланировке и будут видны обособленные помещения. За регистрацию новых объектов недвижимости нужно будет оплатить госпошлину. А вот изменения сведений об объекте вносятся в государственный реестр бесплатно.

Срок рассмотрения такого заявления составляет 12 дней. В результате собственник получит выписку, подтверждающую перепланировку помещения, и выписки, свидетельствующие о регистрации прав на новые помещения.

Адреса помещений: небольшой, но важный нюанс

Расскажу по поводу адресов новых помещений. Кадастровый инженер имеет право обозначить адресный номер образованного помещения так, как он пожелает. Обычно добавляют литер к номеру исходного помещения: пом.7А, 7Б. Однако наименование адреса не имеет ровно никакого значения, поскольку даже после регистрации в Росреестре, этот адрес не будет фигурировать в общей системе, а значит, не сможет использоваться как юридический адрес какой-либо организации.

Наши рекомендации таковы. До оформления кадастрового плана, следует подать заявление в Департамент городского имущества (по Москве) о присвоении адреса помещению. Полученный адрес внесите в техплан. И после регистрации вы получите выписку с официальным действующим адресом.

Почему технический план может разработать только кадастровый инженер

Технический план – это документ, по которому Росреестр вносит изменения в Единый государственный реестр недвижимости. Росреестр — это регистрирующий орган, но не контролирующий. Это значит, специалисты не выезжают на объекты и не проверяют, сделали ли перепланировку и как именно сделали. Однако и регистрировать изменения в помещении, пока не удостоверились лично в ее проведении, невозможно. Поэтому Росреестр уполномочил кадастровых инженеров фиксировать текущую конфигурацию помещений в техническом плане. Также Росреестр разработал Приказ № П/0082, которым установил форму и требования к документу.

Резонно озадачиться вопросом, можно ли самому составить технический план, раз есть и форма и указания к заполнению. Если наш заказчик – человек, имеющий какие – то знания в области заполнения официальных бумаг, очевидно, он хотел бы сэкономить на оплате кадастровому инженеру и оформить техплан самостоятельно. Однако ответ – нет, нельзя. Чтобы технический план имел юридическую силу, он должен быть составлен и подписан квалифицированным кадастровым инженером, состоящим в СРО. Список всех специалистов, имеющих право на выполнение кадастровых работ, найдете на сайте rosreestr.gov.ru.

Кадастровый инженер компании ООО “Смарт Вэй” есть в перечне кадастровых инженеров Росреестра. Он разработал десятки технических планов, подтверждающих перепланировку, которые принял Росреестр без отказов и приостановок. А клиенты получили выписку с зарегистрированными изменениями своего помещения.

В чем заключается работа кадастрового инженера по составлению технического плана? Во-первых, кадастровый инженер изучает проектную документацию. Из проекта делает выводы о проведенных работах.

Далее кадастровый инженер выезжает на объект. На момент его осмотра все работы должны быть завершены. Специалист подтверждает соответствие выполненных работ проектным решениям.

Следующий этап работы кадастрового инженера – обмеры помещения. Он замеряет площадь, высоту, ширину, длину, толщину стен. Под обмер попадают абсолютно все части помещения: стены, потолки, полы, выступы, ниши, оконные и дверные проемы, антресоли, лестницы и т.д. Расчеты проводит по установленным правилам и учитывает допустимые погрешности.

В процессе обмера кадастровый инженер чертит абрис – схематический рисунок, на котором изображен план помещения и указаны размеры. Кадастровый инженер использует абрис для составления техплана. Это промежуточный документ, который не является приложением техплана. Итак, задача кадастрового инженера – описать весь объем изменений, которые видны на момент осмотра и обмеров помещения.

Весьма популярное решение последних лет - расширение пространства путем возведения антресоли. Подходит для помещений с большой высотой.
Весьма популярное решение последних лет – расширение пространства путем возведения антресоли. Подходит для помещений с большой высотой.

Список полезных документов

№ п/п Документ Ссылка
1 Образец заявления в ДГИ Скачать
2 Образец технического заключения Скачать
3 Образец технического плана Скачать
4 Образец технического паспорта Скачать
5 Образец заявления о проведении кадастрового учета Скачать
6 Образец акта межведомственной комиссии Скачать
7 Проект перепланировки Скачать
8 Образец заявления о переводе жилого помещения в нежилое Скачать

Состав технического плана

Технический план состоит из текстовой и графической частей. В текстовой части указываются:

  • в связи с чем разрабатывается документ (раздел, перепланировка);
  • сведения о заказчике кадастровых работ;
  • информация о кадастровом инженере, составившим техплан (в том числе номер в реестре СРО, наименование организации, работником которого он является и реквизиты договора с заказчиком);
  • перечень документов, использованных для подготовки техплана (проект, техническое заключение, абрис, выписка из ЕГРН);
  • информация о приборах, использованных кадастровым инженером (обычно это измерительные приборы);
  • характеристика объекта недвижимости (кадастровый номер здания, помещения, адрес, площадь).

Когда происходит раздел, характеристики расписываются на каждое вновь образованное помещение.

Еще важен раздел с заключением кадастрового инженера. В повествовательной форме специалист описывает объект, каким он был и что с ним произошло. Кратко излагает работы, проведенные на объекте. Перечисляет исходные документы на помещение, нормативные акты, которыми он руководствовался. Разъясняет по поводу пожарной безопасности: изменили ли планировочные решения класс функциональной пожарной безопасности, повлияла ли перепланировка на системы противопожарной защиты. И снова – сведения о кадастровом инженере, реквизиты договора с заказчиком.

Графическая часть – здесь схематически изображается план помещения в существующей конфигурации. Когда оформляется раздел, помимо плана самого помещения, нужно показать расположение помещения на этаже. И, конечно, на каждое новое помещение должен быть разработан отдельный план.

К техническому плану прилагаем: проект, техническое заключение, выписку из ЕГРН. Можно, но не обязательно, приложить декларацию (или декларации) об объекте недвижимости.

План этажа с отображением помещения после перепланировки - это графическая часть техплана
План этажа с отображением помещения после перепланировки – это графическая часть техплана

Разработали техплан: что дальше

В среднем на разработку технического плана у специалистов ООО “Смарт Вэй” уходит от 2-3 дней. Точный срок зависит от сложности помещения и местоположения объекта. И определяется он в момент подписания договора с клиентом.

Технический план оформляется в электронном виде, заверяется ЭЦП кадастрового инженера и передается заказчику на диске. Можно оформить документ и на бумажном носителе по запросу клиента.

Порядок дальнейших действий зависит от вида здания. Если мы проводим кадастровый учет в помещении многоквартирного дома, то технический план отправляется в МЖИ вместе уведомлением об окончании работ и заявлении о составлении акта о завершенной перепланировке. Согласно Постановлению № 508 – ПП Мосжилинспекция сама направит технический план и другие необходимые документы в Росреестр.

А вам, как собственнику помещения, придет уведомлении об осуществлении кадастрового учета. Это будет означать, что регистрация перепланировки завершена. Вы получите выписку о внесении изменений в сведения ЕГРН.

Проводя перепланировку в нежилом здании, в Росреестр обращаемся сами. Подаем заявление о внесении изменений в сведения ЕГРН и прикладываем технический план. По услуге «перепланировка под ключ» мы подготовим весь пакет проектной документации, разработаем кадастровый паспорт и подадим заявление в Росреестр. Весь документооборот происходит в электронном порядке через портал mos.ru.

На основании технического плана можно поставить на учет помещения, образованные после перепланировки с разделом
На основании технического плана можно поставить на учет помещения, образованные после перепланировки с разделом

Кейсы ООО “Смарт Вэй” по оформлению техплана после перепланировки

Кадастровый инженер ООО “Смарт Вэй” разработал десятки технических планов. Благодаря налаженной работе мы проводим осмотр объекта и составление техплана в кратчайшие сроки. Приглашаем вас ознакомиться с некоторыми нашими кейсами. Их результатом стала успешная регистрация в Росреестре и увеличение прибыли наших клиентов.

Кейс 1 – компания ООО «Смарт Вэй» помогла согласовать перепланировку в стоматологической клинике

Для комфорта посетителей требовалось сделать перепланировку помещения. Наши специалисты провели весь комплекс работ по оформлению перепланировки “под ключ”. Разработали проект и техническое заключение. По окончании работ составили технический план для регистрации изменений в Росреестре. Проведенная перепланировка сделала пребывание в клинике более удобным для пациентов. К тому же собственник избежал штрафа от надзорного органа за самовольную перепланировку.

Кейс 2. – ООО «Смарт Вэй» подготовило документы на перепланировку торгового помещения площадью 713 кв. м.

На объекте была выполнена перепланировка и переустройство без разработки проектной документации. За самовольную перепланировку грозит штраф. Кроме того, есть риск причинения вреда, если при строительстве были допущены нарушения. А также для выгодной сдачи помещения в аренду собственнику требовалось зарегистрировать в ЕГРН проведенную перепланировку. Специалисты нашей компании разработали проектную документацию:

  • проект перепланировки и переустройства
  • проект устройства железобетонных перемычек в новых дверных проемах внутренних стен
  • техническое заключение о безопасности и допустимости работ.

Для регистрации изменений в ЕГРН кадастровый инженер ООО “Смарт Вэй” подготовил технический план. Особое внимание уделил разделу “Заключение кадастрового инженера”. В нем подробно расписал все проведенные работы и обосновал их законность. Регистрация в Росреестре прошла успешно.

Благодаря проведенной работе собственнику не пришлось обращаться в суд и доказывать законность проведенной перепланировки. Он сэкономил большую сумму денег и времени и продолжил заниматься сдачей в аренду помещений в нежилом здании.

Так выглядит стоматологическая клиника после перепланировки
Так выглядит стоматологическая клиника после перепланировки

Кейс 3. Собственник торгового здания искал возможность сократить расходы на отопление и решил устроить тамбур

Для юридического оформления таких работ обратился в ООО “Смарт Вэй”. Наши специалисты изучили проектную документацию. Убедились в возможности его устройства и разработали пакет проектной документации. Тамбур площадью не более 15 кв. м. без фундамента согласно постановлению № 432 – ПП оформляется как перепланировка и не требует получения разрешения на строительство.

После завершения монтажных работ кадастровый инженер оформил технический план. В своем заключении он указал, что документ составлен на основании проекта частичного изменения фасада нежилого здания. Из графической части проекта можно увидеть, как здание будет выглядеть. А графическая часть технического плана отразит изменения на плане помещения.

Регистрация изменений в Росреестре прошла успешно. Собственник сократил расходы на отопление на 50%. И приобрел возможность заключения долгосрочных договоров аренды.

Кейс 4. Собственник административного здания задумал увеличить полезную площадь здания и провести перепланировку

Инженеры ООО “Смарт Вэй” составили проектную документную документацию. А затем – технический план для регистрации в Росреестре. В техническом плане кадастровый инженер описал все проведенные работы:

  • демонтаж не несущих стен, коробов, сантехнического оборудования
  • устройство перегородок, в том числе с дверным проемом, коробов для коммуникаций и инженерных сетей, сантехнического оборудования.

Росреестр приостановил регистрацию изменений. Однако специалисты ООО “Смарт Вэй” устранили замечание за 1 день и регистрация завершилась успешно. Собственник получил выписку о внесение изменений в сведения ЕГРН.

В результате удалось получить дополнительные рабочие места для сотрудников, комнату для обслуживания клиентов. Также собственник сдаст в аренду часть помещений и будет получать дополнительный доход.

Планировка торгового помещения изменена на основании проекта, разработанного нашей компанией
Планировка торгового помещения изменена на основании проекта, разработанного нашей компанией

Я рассказал только про общие нюансы оформления технического плана после перепланировки. Если вас интересуют допонлительные моменты, посмотрите материал на нашем сайте. Также предлагаю ознакомиться с кейсами компании «Смарт Вэй» по согласованиям и узакониванию перепланировок в помещениях разного вида.

Изготовление акта обследования От 20 000 рублей
Изготовление заключения кадастрового инженера, в том числе для суда От 25 000 рублей
Изготовление технического плана после перепланировки От 25 000 рублей
Регистрация изменений в ЕГРН От 10 000 рублей

Подведем итоги

  • Перепланировка любого помещения считается завершенной только после государственной регистрации.
  • Для государственной регистрации нужно составить технический план.
  • Технический план может быть разработан исключительно кадастровым инженером, являющимся членом СРО. Его полномочия можно проверить на официальном сайте Росреестра.
  • Компания ООО “Смарт Вэй” изготовит технический план вашего помещения за 1-3 рабочих дня, в зависимости от объема и местоположения объекта недвижимости. Поможем в подаче заявления в Росреестр или МЖИ и проследим за ходом проведения кадастрового учета.

Имеет действующий аттестат кадастрового инженера. Опыт более 10 лет. Работает в компании Смарт Вэй с 2015 года.
Высшее техническое образование.

Телеграм канал https://t.me/SMWgroup

Оцените автора
Смарт Вэй