Некапитальные перегородки при капремонте — как оформить

Некапитальные перегородки при капремонте оформляются по-разному в зависимости от одного признака: меняется ли после работ конфигурация помещения и состав комнат в экспликации. Если старую перегородку заменяют новой в тех же осях, это ремонт ненесущих конструкций, и согласование перепланировки не требуется. Если перегородку переносят, возводят новую или сносят существующую, это уже перепланировка: нужен проект, решение органа согласования и внесение изменений в ЕГРН, иначе работы не считаются завершенными. Ниже разобрано, как провести эту границу на своем объекте, какой маршрут действует для помещения в МКД в Москве, для отдельно стоящего нежилого здания и для Санкт-Петербурга и в какой момент перегородки перестают быть простой задачей. Во второй половине статьи собраны ошибки при приемке, стоимость оформления на 2026 год и ответы на частые вопросы.

Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.

Капремонт или перепланировка: как квалифицировать работы с перегородками

Градостроительный кодекс в п. 14.2 ст. 1 относит к капитальному ремонту замену и восстановление строительных конструкций или их элементов, за исключением несущих, а также замену и восстановление систем инженерно-технического обеспечения. Ненесущая перегородка под это определение подпадает, пока ее меняют на аналогичную. Жилищный кодекс смотрит на те же работы с другой стороны: после поправок 608-ФЗ от 19.12.2023, вступивших в силу 1 апреля 2024 года, перепланировкой помещения в МКД считается изменение его границ или площади, образование новых помещений или изменение внутренней планировки. Одна и та же бригада с одним и тем же гипсокартоном может выполнить капремонт или перепланировку, и отличает их только результат на поэтажном плане.

Отсюда практический критерий для директора, который утверждает смету капремонта: сравните поэтажный план и экспликацию до работ с планом, который получится после. Совпадают — ремонт. Появилась новая комната, исчезла старая, изменилась площадь хотя бы одного помещения — перепланировка со всеми ее этапами. Перепланировка и переустройство при этом разные процедуры: первая меняет конфигурацию стен и проемов, второе касается инженерных систем, мокрых точек и вентиляции. На практике их почти всегда заказывают вместе, одним проектом перепланировки и переустройства.

Сценарии, которые встречаются при капремонте офисов, магазинов и торговых залов, сведены в таблицу. Квалификация предварительная: окончательное решение остается за органом согласования и проектировщиком после обследования.

Из таблицы видно, что сам материал перегородки на квалификацию не влияет: гипсокартон по каркасу и кладка из пеноблока оформляются одинаково, если меняют планировку. Влияют способ крепления, изменение экспликации и затрагивание несущих конструкций и сетей.

Мобильные системы стоят особняком. Трансформируемая перегородка на верхней направляющей не крепится к полу, на дату инвентаризации ее панели могут быть сложены в нишу, и на поэтажный план БТИ она не наносится. Стационарная перегородка из тех же панелей, закрепленная к полу и перекрытию, образует новую конфигурацию и оформляется как перепланировка.

Проверить свой случай можно по признакам конструкции: тип, высота от чистого пола, способ крепления, изменение экспликации, нагрузки, вид объекта в ЕГРН. Если хотя бы один признак ведет в перепланировку, капремонт по этой перегородке планируется вместе с проектом.

Что проверить до начала капремонта: поэтажный план, экспликация и ЕГРН

Исходной точкой служит последняя согласованная планировка — поэтажный план в черных линиях. В Москве Мосжилинспекция принимает к рассмотрению только документы ГБУ МосгорБТИ: поэтажные планы и экспликацию. Технические паспорта и планы сторонних организаций в МКД не принимаются. Архивные документы заказываются в личном кабинете МосгорБТИ или на mos.ru, а при их отсутствии о постановке объекта на учет говорит выписка ЕГРН, в которой обычно тоже есть графика.

Если на поэтажном плане уже есть красные линии, значит, в помещении числится несогласованная перепланировка, выполненная раньше. Новые перегородки при капремонте поверх такой истории не согласуют: сначала придется узаконить или вернуть в исходное состояние то, что было сделано до вас.

Вторая типовая проблема — ошибки в самих документах БТИ. Размер колонны не совпадает с натурой, окно нарисовано там, где его нет, дверь стоит не на своем месте, и ошибка переходит из обмера в обмер с начала 2000-х годов. Инспектор на выезде увидит расхождение и спросит, почему в проекте не заявлена, например, закладка окна. Поэтому ошибку инвентарного дела исправляют в МосгорБТИ до подачи документов в МЖИ.

В практике Смарт Вэй архитектор выезжает на объект с документами БТИ на руках и сверяет с натурой каждый элемент: выступы, колонны, количество ступеней, проемы. По итогам выезда составляется перечень всех отклонений от документов, и заказчик до начала проектирования знает, что предстоит узаконить, что вернуть к плану в черных линиях, а что исправить в БТИ.

Константин М, кадастровый инженер: «Может быть такая история, что когда разрабатывали технический план, на руки передали проектную документацию одной версии. Инженер мог просто отсутствовать на объекте: ему отдали проект, и он по нему нарисовал. На руках оказываются две графики, которые отличаются от реальности.»

Сверьте сведения ЕГРН о помещении перед планированием перегородок

Площадь в выписке ЕГРН и сумма площадей по экспликации БТИ должны совпадать с обмером. Если расхождение выявлено до капремонта, его исправляют отдельной процедурой; после работ отличить старую ошибку от новой перепланировки регистратору уже сложно.

Перегородки в нежилом помещении МКД в Москве: МЖИ, СЭС и ЕГРН

Порядок согласования перепланировки нежилых помещений в многоквартирных домах Москвы установлен постановлением Правительства Москвы № 508-ПП от 25 октября 2011 года: в нем административный регламент, требования к составу проекта и перечень работ, требующих и не требующих согласования. Постановлением № 841-ПП от 18 апреля 2025 года в 508-ПП внесены изменения. Согласующий орган — Мосжилинспекция, и ее отличие от процедуры в отдельно стоящем здании в выездной проверке: инспектор сверяет объект с планами БТИ и проектом, поэтому скрыть даже мелкое изменение не получится.

Для перегородок в нежилом помещении МКД в Москве действует требование к материалу: они выполняются из негорючих материалов — кирпича, пеноблока, гипсокартона. Деревянная перегородка в таком помещении не пройдет. Для пожарных инстанций при этом значим не сертификат на лист, а конструктивное решение целиком: производители предлагают системы перегородок с направляющими, креплениями и заполнением, которые в сборе дают заявленный предел огнестойкости, например EI 45. Перегородка из сертифицированного гипсокартона с горючим утеплителем внутри этому требованию не отвечает.

Константин М, специалист по пожарной безопасности: «Сертификат на материал подтверждает, что вы купили именно тот самый материал, и все. А когда вы возводили эти перегородки, никто же над вами не стоял за плечом и не смотрел, как вы их возводите. Может, вы между гипсокартоном утеплитель напихали, так оно у вас отлично сгорит.»

Проект перепланировки и переустройства нежилого помещения по 508-ПП включает пояснительную записку, сведения о мощности электропотребления для управляющей компании, выписку из реестра членов СРО, архитектурные решения с планами до работ, демонтажно-монтажным планом и планом после работ с экспликацией. Дополнительно в него входят технологические решения, разделы по инженерным системам, мероприятия по пожарной безопасности и раздел ОДИ (доступ маломобильных групп населения), обязательный в Москве. Конструктивные решения содержат чертеж самой перегородки и узлы ее примыкания к стенам. Раздел КР с расчетами несущих элементов нужен, только если затрагиваются несущие конструкции.

Перед Мосжилинспекцией проект проходит санитарно-эпидемиологическую экспертизу: для нежилого помещения в МКД положительное заключение СЭС обязательно. СЭС оценивает функциональное назначение помещений, мокрые точки и шумоизоляцию потолка, если сверху жилые квартиры. Новые санузлы и кухни в нежилых помещениях первого этажа можно размещать без этого ограничения, на этажах выше их нельзя располагать над жилыми комнатами и кухнями нижерасположенных квартир.

Подать заявление можно лично или через представителя по доверенности; подача идет через услугу согласования перепланировки квартир и нежилых помещений на mos.ru, там же перечислены категории заявителей и документы. В результате МЖИ выдает распоряжение: в нем перечислены разрешенные работы, например демонтаж и монтаж конкретных перегородок, устройство мокрой точки, установка дверного блока, и установлен срок их выполнения. Вторым листом к распоряжению прикладывается план из проекта.

Как оформить перегородки в нежилом помещении МКД в Москве: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Закажите в МосгорБТИ актуальные поэтажный план и экспликацию, сверьте их с натурой и исправьте ошибки инвентарного дела до проектирования.
2. Шаг 2. Определите состав работ: какие перегородки демонтируются, какие возводятся, затрагиваются ли инженерные сети и несущие конструкции. При затрагивании фасада подготовьте протокол общего собрания собственников.
3. Шаг 3. Закажите проект перепланировки и переустройства по 508-ПП и техническое заключение о состоянии конструкций у проектной организации — члена СРО.
4. Шаг 4. Получите заключение СЭС на проект нежилого помещения.
5. Шаг 5. Подайте проект, техническое заключение, заключение СЭС и технический план в Мосжилинспекцию через mos.ru и получите распоряжение.
6. Шаг 6. Выполните работы строго по согласованному проекту в срок из распоряжения, подписывая акты скрытых работ на гидроизоляцию и шумоизоляцию по ходу монтажа.
7. Шаг 7. Пройдите приемку инспектором МЖИ и проконтролируйте внесение изменений в ЕГРН: только после этого перепланировка считается завершенной.

Отдельно стоящее нежилое здание и помещение арендатора в ТЦ

Глава 4 Жилищного кодекса регулирует помещения в многоквартирных домах, поэтому в отдельно стоящем нежилом здании перегородки идут другим маршрутом. По п. 4 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство не требуется, если изменения объекта не затрагивают конструктивные и другие характеристики его надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства. В Москве перечень таких случаев конкретизирован постановлением Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП. Если при капремонте меняется внешний облик здания, отдельно проверяется, не попадают ли работы под постановление № 94-ПП от 02.02.2022 и согласование с Москомархитектурой.

Надзорного органа с обязательным выездом, как МЖИ в многоквартирном доме, у отдельно стоящего здания нет: проверку инициируют по жалобе. От регистрации изменений это не освобождает. Комплект выглядит так: проект перепланировки с разделами АР и ПБ, техническое заключение о состоянии несущих конструкций и возможности работ, технический план. Если несущие элементы не затрагиваются, для Росреестра значим только раздел архитектурных решений с планами до и после и экспликацией; инженерные сети в этот проект не включаются, и регистратор их не рассматривает. В справке ГИП фиксируется вывод, ради которого готовится комплект: габариты здания не меняются, характеристики надежности и безопасности не затрагиваются.

Арендатор в торговом или офисном центре обычно получает не отдельное помещение с кадастровым номером, а часть здания. Собственнику так проще менять конфигурацию площадей под разных арендаторов без раздела и объединения, а при залоге здания в банке постановка отдельных помещений на учет бывает невозможна. Долгосрочная аренда части здания регистрируется как обременение в границах, показанных в техническом плане. Для торговых центров мы один раз фиксируем графику всего здания, а под каждого нового арендатора отрисовываем его этаж и выделяем границы арендуемой части на поэтажном плане. Если границы арендатора внесены первыми, при наложении соседнего контура в регистрации откажут договору соседа.

Перегородки внутри арендуемой площади арендатор оформляет за свой счет, но с согласия собственника. Согласие перечисляет конкретные работы: то, что в нем не отмечено, согласием не охватывается. Работы по фасаду и кровле требуют решения общего собрания собственников, увеличение электрической мощности — отдельного согласия и технических условий. Согласие не заменяет доверенность: если заявление подает арендатор или его подрядчик от имени собственника, форму доверенности, простую письменную или нотариальную, уточняют в органе согласования и в органе регистрации прав. В согласии стоит сразу выбрать вариант судьбы неотделимых улучшений, иначе спор о компенсации останется открытым до конца аренды.

Важный нюанс из практики: арендатор помещения около 406 м² в торговом центре планировал ресторан с двумя антресолями общей площадью 96 м², в пределах 40% от площади помещения. Полный цикл до открытия был ограничен 6 месяцами, а для алкогольной лицензии требовалась выписка ЕГРН с финальной планировкой. Антресоль в Москве регистрируется как перепланировка только через оспаривание отказа Росреестра в суде, а это от 6 до 12 месяцев. Арендатор отказался от антресолей и оформил только перегородки: проект АР, техническое заключение о безопасности работ и технический план на учет изменений.

Кейс из практики: торговое помещение 1 441,1 м² на первом этаже жилого дома перепланировали под арендатора. Документацию подготовили за 5 рабочих дней, весь цикл с согласованием в Мосжилинспекции занял 55 дней. Для отдельно стоящих зданий сроки проектирования сопоставимы: по помещениям отделения банка 1 284,2 м² проект и техническое заключение переданы за 5 рабочих дней.

Образцы документов для оформления перегородок при капремонте

Начать стоит с чек-листа диагностики: он по признакам конструкции показывает, нужен ли проект, а остальные образцы понадобятся на этапе подготовки комплекта.

Санкт-Петербург: чем отличается оформление перегородок

Региональная специфика: в Петербурге перепланировку помещения в МКД согласует межведомственная комиссия при администрации района, и требования комиссий заметно различаются от района к району. Московский регламент 508-ПП на Петербург не переносится.

Различия, которые влияют на капремонт с перегородками:

• Жестких требований к материалу перегородок нет, тогда как в Москве для нежилых помещений МКД они должны быть негорючими.
• Техническое заключение о состоянии конструкций требуется, только если затрагиваются несущие элементы: проем в стене, перекрытие. При простой перестановке ненесущих перегородок его не готовят.
• К проекту прикладывают акт обследования дымоходов и вентканалов, который составляет аттестованный трубочист, и поэтажные планы помещений выше и ниже.
• Консультацию пожарных и заключение СЭС по нежилому помещению администрации, как правило, запрашивают, хотя нормативно это не прописано.
• Второй эвакуационный выход при пребывании в помещении более 50 человек в Москве обязателен, в Петербурге решение остается за пожарным инспектором.
• Для объекта культурного наследия добавляется согласование с КГИОП, а проект разрабатывает организация с лицензией Министерства культуры.

Статус объекта культурного наследия в центральных районах Петербурга проверяется до заказа проекта: от него зависит, кто вообще вправе проектировать перепланировку.

Где заканчиваются некапитальные работы: несущие стены, проемы, антресоли

Реконструкция по Градостроительному кодексу — это изменение параметров объекта капитального строительства: высоты, количества этажей, площади, объема. Помещение объектом капитального строительства не является, им является здание. Поэтому перестановка ненесущих перегородок внутри помещения остается перепланировкой, а работы, меняющие параметры здания, переводят проект в реконструкцию с разрешением на строительство. Капремонт при этом допускает замену отдельных элементов несущих конструкций на аналогичные или улучшающие их показатели и восстановление этих элементов: восстановление несущей стены в прежних параметрах относится к капремонту.

Проем в несущей стене — кирпичной, монолитной или панельной — к некапитальным работам не относится. Для него нужен раздел КР с расчетом усиления: решение, в том числе конструкцию рамы усиления проема, подбирает конструктор по результатам обследования, и он же может сделать вывод, что проем в конкретной стене невозможен. В многоквартирных домах Москвы после изменений 841-ПП действует новая редакция п. 1.2.3.5 508-ПП: при затрагивании несущих конструкций, устройстве антресоли, демонтаже участков стеновых панелей в панельных домах и перепланировке в зданиях с деревянными перекрытиями проект разрабатывает автор проекта дома или проектная организация, отобранная Мосжилинспекцией. На практике это ГБУ «Экспертный центр». Смарт Вэй в таких случаях сопровождает получение проекта в ГБУ и сверяет его с документами БТИ и выпиской ЕГРН до выдачи, чтобы не оплачивать переделку повторно.

Перенос дверного проема в ненесущей перегородке — обычная перепланировка и входит в тот же проект. Перенос проема в несущей стене означает новый проем и попадает в описанный выше порядок.

Антресоль часто появляется в той же смете капремонта, что и перегородки. В Москве ее площадь в нежилом помещении не может превышать 40% площади помещения, деревянная конструкция требует огнезащитной обработки; в Петербурге таких ограничений нет. Антресоль не является этажом, но в нежилых зданиях ее площадь по своду правил включается в общую площадь здания, и Росреестр рассматривает изменение площади здания как признак реконструкции. Расчет антресольного этажа выполняется в разделе КР. Московский Росреестр антресоли как перепланировку в одно действие не регистрирует: единственный рабочий механизм — получить отказ и обжаловать его в арбитражном суде, это делают юристы Смарт Вэй, после чего изменения вносятся в ЕГРН на основании решения суда.

Константин М, инженер-проектировщик: «Возможно, когда какой-то объект попадется, у нас раздел КР будет включаться: проемы, двери, усиление. Мы можем сделать заключение, возможно ли и как усилить, либо это делает застройщик.»

Отдельный риск связан с инженерными сетями. Если при капремонте подводку к санузлу удлиняют от существующего стояка, Росреестр может расценить это как устройство нового стояка и отнести работы к реконструкции. Такая квалификация всплывает на этапе внесения изменений в ЕГРН, и перенос мокрых точек стоит заранее учитывать в сроках.

Приемка работ и ошибки, из-за которых перегородки не принимают

Инспектор МЖИ на приемке сверяет выполненные работы с согласованным проектом: заявленные перегородки, дверные блоки, перенесенный умывальник. Любое отклонение ведет к отказу. На одном из объектов согласовали антресоль с толщиной перекрытия 20 см, а построили с перекрытием 27 см, и в приемке отказали: собственнику пришлось приводить конструкцию в соответствие с проектом за свой счет. Если же отклонение выявит проверка, выдается предписание со сроком устранения, а за нарушение следует штраф.

Константин М, начальник технического отдела: «Все окончательные мысли, если это проектные работы, должны появиться до того, как мы получили распоряжение, чтобы потом на второй круг не заходить.»

Вторая частая причина задержки — отсутствие актов скрытых работ на гидроизоляцию санузлов и шумоизоляцию перекрытия. По 508-ПП акт на гидроизоляцию требуется, а подписывает его подрядчик, выполнявший строительно-монтажные работы, а не проектировщик. Если помещение куплено после ремонта или подрядчик ликвидирован, акта нет, и остается частичное вскрытие: в нескольких местах вскрывают пол, фиксируют наличие слоя, составляют новый акт и заделывают вскрытые участки.

Константин М, инженер-эксперт: «Бывает ситуация, что фирмы, которая делала строительно-монтажные работы, уже нет: они закрылись, и с кого вы будете просить акт? Единственное, что остается, где-то плитку сломать придется, где-то вскрыть полы, и потом это опять заделывать.»

Третья ошибка — начать капремонт, не дождавшись распоряжения, в расчете оформить все по факту. Для ранее выполненных работ в МКД Москвы вместо проекта готовится техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ, и все, что инспектор сочтет несогласуемым, возвращается к последнему плану БТИ в черных линиях.

Кейс из практики: в офисном помещении в жилом доме перепланировку выполнили без проекта. Технический план подготовили за 5 рабочих дней, весь цикл оформления занял 25 дней. Такой результат возможен, когда выполненные работы не затрагивают несущие конструкции и сети; при антресолях и проемах сроки другие.

Стоимость оформления перегородок при капремонте в 2026 году

Стоимость зависит от вида объекта (помещение в МКД или отдельно стоящее здание), площади, состояния документов БТИ и ЕГРН, затрагивания инженерных сетей и того, выполнены ли работы до согласования.

Цены указаны как «от»; государственные пошлины, платежи Росреестра и БТИ оплачиваются отдельно. Разница между сопровождением согласования в МЖИ и узакониванием уже выполненных работ показывает, во что обходится капремонт перегородок без распоряжения. Полный перечень позиций для помещений в МКД и нежилых зданий, включая регистрацию изменений в ЕГРН и заключение СЭС, — на странице стоимости согласования перепланировки.

Как проходили похожие проекты у собственников и арендаторов коммерческих помещений, можно посмотреть в отзывах клиентов Смарт Вэй.

Выводы

Перегородки при капремонте остаются ремонтом, пока план помещения после работ совпадает с прежним. Как только меняется состав комнат или их площадь, работы становятся перепланировкой: в МКД Москвы с проектом по 508-ПП, заключением СЭС, распоряжением МЖИ и регистрацией в ЕГРН, в отдельно стоящем здании — с проектом, техническим заключением и учетом изменений без разрешения на строительство. Проемы в несущих стенах, антресоли и перенос сетей выводят задачу за пределы некапитальных работ, и планировать их лучше до утверждения сметы капремонта.

Смарт Вэй ведет такие объекты от сверки документов БТИ и ЕГРН до внесения изменений в реестр, в Москве и в Санкт-Петербурге. Если капремонт с перегородками только планируется, документы по объекту можно направить через форму заявки, чтобы определить маршрут оформления до начала работ.

Частые вопросы