Менять фасад без колерного паспорта в Москве законно только в трёх ситуациях, и «мы просто освежим краску в тот же цвет» в этот список попадает не всегда. Разберём, когда паспорт колористического решения обязателен, когда его заменяет АГР, что делать, если паспорт на здание уже выдан и требуется изменение в паспорт фасада, и какие технические требования Москомархитектура предъявляет к трёхмерным моделям. Сроки, стоимость работ на 2026 год и ответы на частые вопросы разобраны во второй половине статьи.
Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.
Когда фасад можно менять без колерного паспорта
Колерный паспорт — профессиональное название паспорта колористического решения фасадов. Документ выдаёт Москомархитектура, порядок описан в 114-м постановлении Правительства Москвы от 28.03.2012. Паспорт требуется при любом изменении существующего колористического решения: окраска, ремонт фасада, капитальный ремонт, частичная или комплексная смена цветовой схемы. Объекты культурного наследия под 114-ПП не подпадают, у них отдельная процедура через органы охраны.
Ситуаций, когда работы на фасаде идут законно и отдельный колерный паспорт при этом не оформляется, ровно три.
- На объект оформлено действующее АГР. Архитектурно-градостроительное решение уже содержит колористику внутри себя. Если цвета и материалы, указанные в АГР, не меняются, второй документ не нужен.
- Работы не затрагивают внешний облик. Замена несущих конструкций, внутренние работы, ремонт кровельного покрытия в прежнем материале и цвете. Облик прежний, значит колористическое решение не изменяется.
- Обновление краски в тот же RAL по действующему архивному паспорту. Если на здание паспорт когда-то выдавался и в нём зафиксирован конкретный код цвета, собственник закупает краску по этому коду и обновляет фасад. Новый документ не требуется.
Третий сценарий выглядит простым, но упирается в один вопрос: а был ли паспорт вообще. Публичного реестра колористических паспортов не существует, проверить наличие документа через открытые источники невозможно. Единственный путь — письменный запрос в Москомархитектуру. Практика показывает, что ответ приходит быстрее регламентного месяца, обычно в течение недели. Текст 114-ПП с приложениями опубликован на официальном портале мэра Москвы, там же видно, какие требования предъявляются к составу проекта.
⚠️ Внимание: паспорта, выданные до вступления в силу 114-ПП, действующими не считаются. Если архивный документ датирован ранее 2012 года, процедуру проходят заново по текущему регламенту, даже когда цвет фасада за это время не менялся.
Константин М, начальник технического отдела:
«Формально даже для обновления существующего цвета нужен действующий колористический паспорт. Инспектор вправе в любой момент запросить документ, и без него выписать штраф. Доказать потом, что цвет был точно таким же, практически невозможно.»
Колерный паспорт, АГР и проект изменения фасада: чем документы отличаются
Собственники регулярно путают три документа и заказывают не то, что нужно. Разница между ними лежит не в цене, а в том, какие изменения объекта каждый из них описывает и куда потом уходит.
| Параметр | Колерный паспорт | АГР (в Санкт-Петербурге АГО) | Проект изменения фасада |
|---|---|---|---|
| Что описывает | Цвет и материалы отделки | Облик целиком: колористика, проёмы, входы, этажность, объём | Конкретные изменения проёмов, входных групп, козырьков |
| Новые окна и двери | Не отражаются | Отражаются | Отражаются |
| Кто согласовывает | Москомархитектура | Москомархитектура, в Санкт-Петербурге КГА | Москомархитектура, для МКД дополнительно МЖИ |
| Идёт ли в Росреестр | Нет, сведения ЕГРН не меняет | Да, прикладывается к техплану | Да, прикладывается к техплану |
| Объект оформления | Только здание целиком | Объект капитального строительства | Здание либо отдельный фасад помещения |
| 3D-модель в составе | Не требуется | Требуется: НПМ и ВПМ | Не требуется |
Из таблицы следует практический вывод: колерный паспорт закрывает вопрос с городом, но не закрывает вопрос с реестром. Если работы меняют характеристики объекта, одним паспортом дело не обойдётся, потребуется техплан и регистрация.
Константин М, кадастровый инженер:
«Колористический паспорт в Росреестр никогда не уходит. Отделка фасада, какой бы она ни была, не отражается на планировочных решениях объекта, поэтому внести изменения в сведения ЕГРН при помощи колористического паспорта нельзя. А вот АГР к техническому плану приложить можно, и регистратор эти сведения внесёт.»
Сверьте сведения ЕГРН по вашему зданию перед подачей документов
Что-то пошло не так...
Выберите адрес из списка
Получите выписку из ЕГРН и о кадастровой стоимости
| Вид объекта недвижимости | |
| Кадастровый номер | |
| Местоположение | |
| Кадастровая стоимость по состоянию на 06.09.2026 | |
| Дата утверждения кадастровой стоимости | в Едином государственном реестре недвижимости сведения отсутствуют |
| Дата определения кадастровой стоимости | |
| Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости | |
| Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости | данные отсутствуют |
| Площадь объекта | |
| Особые отметки | данные отсутствуют |
This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.
Когда АГР заменяет колерный паспорт и что входит в 3D-модели
АГР готовят, когда меняется не только цвет: появляются новые оконные проёмы, входные группы, меняется этажность или объём здания. В этом случае отдельный колерный паспорт не оформляется, колористические решения входят в состав альбома АГР. Обратная ситуация тоже встречается: собственник заказывает АГР, хотя работы сводятся к перекраске, и переплачивает в несколько раз.
Есть перечень случаев, когда АГР не согласовывают вовсе. Согласование не требуется для объектов площадью до 1500 м² при этажности не более двух и без предназначения для проживания граждан, для строительства и реконструкции индивидуальных жилых домов, для складских зданий с оговорками по расположению, для объектов вне границ территорий объектов культурного наследия и их зон, для объектов не на магистральных улицах общегородского и районного значения, для некапитальных зданий и сооружений, включая временные, для инженерных сооружений, а также для работ по реконструкции и замене несущих конструкций, не предусматривающих изменения внешнего облика. Если объект попадает в этот перечень, а фасад перекрашивается, остаётся колерный паспорт.
Константин М, инженер-проектировщик:
«АГР — комплексный документ, который по факту содержит в себе и колористические решения, и решения по изменению фасадов здания. Если для реконструкции готовится АГР, колористический паспорт мы в большинстве случаев не готовим: АГР достаточно.»
Требования к 3D-моделям для АГР: ВПМ, НПМ и формат IFC
Трёхмерная модель — обязательная часть комплекта на согласование АГР в Москомархитектуре. Технические требования утверждены совместным распоряжением Департамента информационных технологий Москвы и Москомархитектуры от 19.04.2023 № 64-16-192/23/769, изменения внесены распоряжением № 64-16-429/25/1736. Модели попадают в городские информационные системы и в цифровой двойник Москвы, поэтому проверяются формально и придирчиво.
- Низкополигональная модель (НПМ). Передаёт габариты, силуэт, форму кровли, крупные архитектурные элементы и посадку здания. Рекомендуемый лимит — не более 15 000 полигонов при размере файла до 20 МБ, без ошибок геометрии. Внутренние конструкции и инженерные сети в НПМ не моделируются.
- Высокополигональная модель (ВПМ). Воспроизводит элементы фасада, проёмы, отделочные материалы и выступающие конструкции. Ограничение — до 1 млн полигонов на один FBX-файл по конструкциям здания.
- Форматы. Основной обменный формат — FBX, для BIM-проектов добавлен IFC. Принимаются также DWG, 3DS, RVT. К моделям прикладывается JSON-файл с метаданными объекта.
- Текстуры и свет. Текстуры нейтральные, фотореалистичные эффекты запрещены. Геометрическое отклонение от проектных решений — не более 10 см.
- Адресация. При отсутствии почтового адреса допускается указание кадастрового номера или номера участка.
Наши инженеры закладывают на подготовку пары НПМ и ВПМ отдельный этап работ и проверяют модель до подачи. Прямой экспорт из Revit или Archicad требования не проходит: модель приходится чистить, оптимизировать и пересобирать под чек-лист валидации. Это ровно та часть работ, из-за которой альбом АГР стоит дороже колористического проекта, а не из-за количества листов в буклете.
📌 Факт: требование к «свежести» документов БТИ для колористического паспорта отменено. Раньше поэтажные планы принимали только не старше одного года, теперь Москомархитектура принимает планы БТИ любой даты. Для здания на 29 000 м² это экономия свыше 1,5 млн рублей на новой инвентаризации.
Изменение в паспорт фасада: как править уже выданный документ
Ситуация, с которой к нам приходят чаще всего: паспорт на здание есть, а собственник помещения на первом этаже поменял витрину, цвет входной группы или зашил кусок фасада другим материалом. Отдельный паспорт на помещение не выдают, документ оформляется только на здание целиком. Значит, вносится изменение в действующий паспорт фасада.
Порядок работы выглядит так. Сначала запрос в Москомархитектуру: есть ли архивный паспорт и что в нём зафиксировано. Дальше обмеры и фотофиксация изменённого участка без завала горизонта, отрисовка фрагмента в ортогональной проекции, привязка нового решения к существующей ведомости окраски. Затем подача проекта частичного изменения колористического решения и сопровождение регистрации изменений. Считать при этом проект разумно по площади фасада конкретного помещения, а не по площади всего здания.
ℹ️ Полезно знать: согласовать колористику одного фасада или одного помещения нельзя. Паспорт оформляется на всё здание, и в проекте отрисовываются все элементы: вывески, графика, козырьки, водосточные трубы. Техник Москомархитектуры выйдет на объект, сфотографирует фасад и сверит с проектом.
Образцы документов по колористике и АГР
Комплект собран под задачу «понять, что именно вам предстоит подписать»: начните с образца паспорта фасада, чтобы увидеть структуру итогового документа.
| Документ | Скачать |
|---|---|
| Образец паспорта фасада здания в Москве | Скачать |
| Пример альбома АГР для согласования в Москомархитектуре | Скачать |
| Инструкция по подаче заявления на госуслугу по колористическому решению | Скачать |
| ТЗ на проектирование реконструкции фасадов | Скачать |
| Протокол общего собрания собственников МКД | Скачать |
Что проверить до начала работ на фасаде
Половина отказов в Москомархитектуре связана не с цветом, а с исходными данными. Красные линии в поэтажке, несогласованная пристройка, ошибки БТИ, отсутствие согласия соседей по зданию. Всё это всплывает уже после подачи, когда сроки горят, а подрядчик по покраске стоит на объекте.
Как проверить, нужен ли объекту колерный паспорт: пошаговая инструкция
- Шаг 1. Определите характер работ. Меняются только цвет и материал отделки — речь про колерный паспорт. Появляются новые проёмы, входы, меняется этажность или объём — речь про АГР.
- Шаг 2. Запросите в Москомархитектуре архивный колористический паспорт и сведения об АГР по адресу объекта. Публичного реестра нет, ответ даёт только письменный запрос.
- Шаг 3. Проверьте поэтажные планы БТИ на красные линии. Несогласованные пристройки, тамбуры и новые проёмы блокируют выдачу паспорта до узаконивания изменений.
- Шаг 4. Уточните состав собственников. В нежилом здании с несколькими владельцами нужно согласие всех, в многоквартирном доме — протокол общего собрания с кворумом не менее 2/3 голосов.
- Шаг 5. Проверьте статус объекта: находится ли он в границах территории объекта культурного наследия или его защитной зоны. Это меняет и орган согласования, и состав документации.
- Шаг 6. Оцените, потребуется ли развёртка улицы и техническое заключение по конструкциям фасада. Заключение нужно при видимых дефектах, замене запрещённых материалов и при монтаже строительных лесов.
Требования отличаются от объекта к объекту, и универсального ответа тут нет. Ниже сведено, на что смотреть в первую очередь в типовых сценариях.
| Сценарий | Что критично | Что вторично |
|---|---|---|
| Помещение на первом этаже, меняется витрина и цвет входной группы | Наличие архивного паспорта на здание, отсутствие красных линий в поэтажке | Отрисовка всего здания в высокой детализации |
| Бизнес-центр в пределах ЦАО, перекраска целиком | Развёртка улицы, соответствие архитектурно-художественному облику квартала | Скорость: закладывайте итерацию правок |
| Реконструкция с новыми проёмами и входами | АГР с корректными НПМ и ВПМ, техплан для ЕГРН | Отдельный колористический паспорт |
| Склад до 1500 м² вне магистральных улиц, обновление обшивки | Колористика и допустимость материала по регламенту квартала | Согласование АГР |
| Многоквартирный дом, фасад нежилого помещения | Протокол ОСС, единый проект на весь фасад дома | Индивидуальные пожелания по палитре |
💡 Лайфхак: запрашивайте архивный паспорт в Москомархитектуре до заказа проекта. По одному из наших объектов электронную копию ранее зарегистрированного паспорта получили за 1 день, и это сняло необходимость разрабатывать колористику с нуля на всё здание.
Сколько стоит ошибка при работах на фасаде
Работы на фасаде без согласованного колористического решения квалифицируются по статье 8.2 Кодекса города Москвы об административных правонарушениях. Для юридических лиц штраф составляет от 50 000 до 100 000 рублей. Если нарушение не устранено в течение 60 дней, повторный штраф для юрлиц доходит до 400 000-500 000 рублей. Вместе со штрафом выдаётся предписание привести фасад в соответствие, а это либо оформление паспорта на текущее состояние, либо возврат прежнего облика за свой счёт.
Отдельная история — когда изменения на фасаде квалифицируют как самовольную реконструкцию. Тогда подключается статья 9.5 КоАП РФ со штрафами до 1 000 000 рублей, и разбирательство уходит уже в плоскость Госинспекции по недвижимости. Ещё один неочевидный убыток: пока фасад не согласован, вывеску тоже не согласуют. У одного из объектов, с которым мы работали, отказ по рекламной конструкции был выдан именно из-за несогласованной колористики, а предписание на демонтаж элемента фасада уже действовало.
Самый дорогой сценарий не связан со штрафом вовсе. Собственник 30 лет назад зашил здание вентфасадом, паспорта на него не было, плитка откололась, он затевает капитальный ремонт и заказывает паспорт на текущее состояние. Москомархитектура оценивает проект по действующим регламентам квартала и отвечает, что здесь допускается только штукатурка определённой гаммы. Простое обновление превращается в замену системы отделки. Такое решение не оспаривается: комитет действует в рамках своего регламента.
Константин М, судебный эксперт:
«Требования к облику квартала меняются постоянно. Как только мы инициируем согласование, даже ради простого обновления цвета, Москомархитектура оценивает объект по сегодняшним правилам. Поэтому мы всегда сначала согласовываем цвета, а потом собственник красит, а не наоборот.»
В практике Смарт Вэй встречался и обратный случай, который стоит держать в голове. Бизнес-центр, предыдущий подрядчик согласовать проект не смог. Мы провели аудит исходных данных и нашли причину: некорректные сведения в технической документации БТИ. Исправление данных заняло три недели, весь комплекс работ вместе с получением паспорта — три месяца. Ошибки в БТИ — частая и неочевидная причина отказов, и проверять их надо до подачи, а не после.
Стоимость проекта колористики, АГР и согласования в Москомархитектуре в 2026 году
Цена зависит от площади фасадов, расположения объекта, необходимости развёртки улицы и от того, требуется ли трёхмерная модель. Для объектов в центре города и для зданий со сложной геометрией трудоёмкость выше.
| Услуга | Стоимость | Сроки |
|---|---|---|
| Проект колористических решений | от 200 000 руб. | от 10 дней |
| Согласование колористики в Архитектуре (с гарантией) | от 200 000 руб. | от 10 дней |
| Изготовление проекта изменения фасадов | от 90 000 руб. | от 5 дней |
| Согласование изменений в Архитектуре | от 150 000 руб. | от 1 дня |
| Техническое заключение о выполненных изменениях | от 90 000 руб. | от 5 дней |
| Проект АГР/АГО | от 500 000 руб. | от 10 дней |
| Согласование АГР/АГО в Архитектуре | от 300 000 руб. | от 30 дней |
| Эскизы, 3D-оцифровка, предварительный анализ сотрудником Архитектуры | индивидуально | по запросу |
Итоговая сумма складывается из площади фасадов, потребности в развёртке улицы, сложности трёхмерной модели и числа итераций правок в Москомархитектуре: полный прайс по фасадам, колористике и АГР помогает сориентироваться точнее до расчёта под конкретный объект.
Работу оценивают по результату, а не по красоте презентации: отзывы собственников и застройщиков показывают, как проходят согласования по фасадным проектам на практике.
Выводы
Законных способов изменить облик фасада в Москве без колерного паспорта немного: действующее АГР, работы без изменения внешнего вида и обновление краски строго по коду из архивного паспорта. Всё остальное упирается в 114-ПП и заканчивается либо согласованным паспортом, либо предписанием и штрафом по статье 8.2 Кодекса Москвы. Отдельно стоит помнить, что паспорт оформляется на здание целиком, а сведения ЕГРН он не меняет: для этого нужны АГР или проект изменения фасада и технический план.
Компания Смарт Вэй ведёт такие проекты с 2013 года: от запроса архивных документов в Москомархитектуре и обмеров до проекта колористики, альбома АГР с моделями НПМ и ВПМ и сопровождения согласования. Если нужна оценка по конкретному адресу, можно оставить заявку, инженер разберёт ситуацию и скажет, какой документ вам действительно нужен.
Часто задаваемые вопросы
Сколько действует колерный паспорт и когда его придётся переоформлять
Срок действия самого паспорта по 114-ПП не ограничен, но реализовать зафиксированное в нём колористическое решение можно в течение 10 лет при окраске и ремонте фасада и в течение 30 лет при капитальном ремонте. Если собственник за это время решит изменить цвета, процедура проходится заново: разрабатывается новый проект и оформляется новый паспорт.
Здание в долевой собственности, соседи против перекраски. Что делать
Фасад относится к общему имуществу, поэтому изменение колористики затрагивает интересы всех владельцев. В нежилом здании с несколькими собственниками требуется согласие каждого, в многоквартирном доме — протокол общего собрания с кворумом не менее 2/3 голосов. Проект при этом разрабатывается единый на весь фасад, отдельно согласовать «свою» часть не получится.
Какие материалы отделки Москомархитектура не пропустит
По действующим правилам запрещены ПВХ-сайдинг, асбестоцементные листы, самоклеящиеся плёнки, баннерные ткани и металлочерепица в качестве облицовки фасада (для скатных крыш она допустима). Профилированный металлический лист проходит только на объектах промышленных территорий. Отдельно не согласуют частичную окраску здания, окраску натурального камня и облицовку зеркальным или тонированным стеклом на зданиях классической архитектуры.
Можно ли отдать 3D-модель для АГР отдельным подрядчиком за небольшие деньги
Модель составляет основную часть трудозатрат по альбому АГР, а не приложение к нему. Она собирается вместе с поэтажными планами и разрезами, должна совпадать с чертежами по габаритам и высотным отметкам с отклонением не более 10 см и проходить валидацию в информационных системах города. Дешёвая модель, выгруженная из BIM-программы напрямую, чаще всего возвращается на доработку, и экономия оборачивается новым циклом согласования.
Что означают красные линии в документах БТИ и почему из-за них отказывают
Красными линиями на поэтажном плане отмечают изменения, которые не были согласованы: новые проёмы, пристройки, тамбуры, перенос перегородок. Пока они есть, Москомархитектура паспорт не выдаст, потому что фактическое состояние объекта расходится с учётными документами. Сначала узаконивают изменения и снимают красные линии, потом заходят с колористикой.
Нужен ли технический паспорт БТИ, если планы старые
Ранее для колористического паспорта принимали документы БТИ не старше одного года, и для крупных объектов это означало новую инвентаризацию по тарифу в среднем 27 рублей за квадратный метр со сроком 30-40 дней. Сейчас требование к дате планов снято, подойдут поэтажные планы любого года выпуска. Отдельно проверяется другое: совпадает ли планировка на планах с фактической.
За сколько реально согласовать колористику в Москомархитектуре
Регламентный срок рассмотрения — 30 дней, первый ответ обычно приходит раньше. Планировать стоит одну итерацию правок: комитет редко согласовывает проект с первого раза, особенно по объектам в центре города и по проектам с нестандартной графикой на фасаде. Реалистичный горизонт от подачи до готового паспорта — от одного до двух месяцев при полном и корректном комплекте документов.
