Модели АГР в Москве: требования МКА к НПМ, ВПМ и IFC

Модели АГР в Москве сдаются комплектом из трех файлов разного назначения: низкополигональная модель (НПМ) для городской 3D-карты, высокополигональная модель (ВПМ) для оценки архитектурного решения и цифровая информационная модель (ЦИМ) в открытом формате IFC. Комплект принимают только тогда, когда геометрия, текстуры, именование и координатная привязка совпадают с действующей редакцией технических требований Москомархитектуры, а не просто выглядят красиво на рендере. Ниже разобраны предельные лимиты полигонов, состав текстурных карт, правила наименования объектов и материалов, требования к IFC, действующие со 2 апреля 2026 года, и порядок автоматической проверки модели до подачи. Стоимость разработки и согласования на 2026 год, чек-лист проверки перед сдачей и ответы на частые вопросы проектировщиков — во второй половине статьи.

Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.

Из чего состоит комплект моделей АГР и зачем городу три файла

Свидетельство об утверждении архитектурно-градостроительного решения выдается по постановлению Правительства Москвы от 30.04.2013 № 284-ПП. Технические требования к трехмерным моделям, которые размещаются в городских информационных системах, задает совместное распоряжение ДИТ Москвы и Москомархитектуры от 19.04.2023 № 64-16-192/23/769. Требования уже дважды переписывали: редакция по распоряжению ДГП и ДИТ Москвы от 22.08.2025 № 64-16-429/25/1736 заработала с 19 января 2026 года, а обязанность прикладывать ЦИМ в формате IFC введена распоряжением ДГП и ДИТ Москвы от 16.01.2026 № ДГП-Р-1/26/64-16-6/26 и действует со 2 апреля 2026 года.

Каждый файл комплекта решает свою задачу, и подменять один другим нельзя. НПМ уходит на общегородскую трехмерную карту, где рядом стоят тысячи зданий: там важны силуэт, габарит, форма кровли и скорость отрисовки. ВПМ живет отдельно и показывает архитектурную комиссию то, что она оценивает: пластику фасада, ритм проемов, материалы, светопрозрачные конструкции. ЦИМ в IFC вообще не про картинку — она подтверждает технико-экономические показатели, заявленные в буклете.

Из таблицы следует практический вывод по планированию работ: НПМ нельзя получить простым уменьшением ВПМ, потому что у моделей разные наборы текстурных карт и разная логика сборки геометрии. Закладывайте отдельную задачу на ретопологию и отдельную задачу на выгрузку IFC из BIM-среды.

Константин М, инженер-проектировщик: «Модель — это 95% работы всей. Поэтому самое сложное, что и разрабатывается.»

Требования к низкополигональной модели АГР

НПМ строится в местной системе координат Москвы, масштаб 1:1, одна единица модели равна одному метру. Высотные отметки берутся из проектной документации, допустимая погрешность геометрии — не более 10 см. Геометрия собирается только из треугольных полигонов, изолированные вершины и вырожденные грани не допускаются.

Текстурный набор НПМ включает три карты: диффузную с суффиксом _d, карту нормалей _n и карту прозрачности _o. Разрешение — до 2048×2048 пикселей, формат PNG. Развертка выполняется без наложений островов, для типовых поверхностей практикуется развертка на 512×512. Имена объектов, материалов и текстур пишутся латиницей, цифрами и нижним подчеркиванием: код района, транслитерированный адрес, порядковый номер. Кириллица, пробелы и спецсимволы в именах приводят к отклонению архива на входном контроле.

Суффиксы геометрии разделяют слои модели: _Main для объекта капитального строительства, _Ground для благоустройства, _Flora для растительности, _Glass для полупрозрачных элементов. Материалы получают префикс M_ и далее повторяют адрес и суффикс геометрии. Готовый архив НПМ упаковывается в ZIP объемом до 20 МБ.

Сверьте адрес, площадь и кадастровый номер объекта перед именованием файлов

Адрес из ЕГРН попадает и в имена файлов НПМ, и в переменную Address, и в GeoJSON к высокополигональной модели. Если у участка почтового адреса нет, в действующей редакции требований допускается указать кадастровый номер участка или квартала. Расхождение адреса между файлами архива и заявлением — формальное основание вернуть комплект.

Требования к высокополигональной модели АГР

ВПМ допускает до 2 000 000 треугольников на одну геометрию в рамках одного файла FBX. Для благоустройства лимиты привязаны к площади участка: в редакции требований, действующей с 19 января 2026 года, диапазон задан от 300 тысяч до 4,5 млн полигонов. Архив ВПМ по объекту капитального строительства — до 500 МБ, архив ВПМ благоустройства увеличен до 1 ГБ. К каждому архиву ВПМ прикладывается файл GeoJSON с параметрами объекта: адрес, площади, высотные отметки, координаты, материалы.

Текстуры ВПМ собираются из трех карт — Diffuse, ERM и Normal, при необходимости с альфа-каналом в Diffuse. Разрешение 2048×2048 или 4096×4096 пикселей, плотность текселя рассчитывается по формуле и укладывается в диапазон 512-1706 px/m. Текстуры должны быть нейтральными, без художественной постобработки; фототекстуры не принимаются. Материалы нельзя создавать средствами сторонних движков рендера — VRay, Corona, Octane, Arnold.

Отдельный блок требований касается света. Источников света в модели допускается до 250, дистанция между ними нормирована и составляет от 1,5 до 5 метров в зависимости от типа источника. Требование выглядит избыточным для статичной картинки, но модель адаптируется под движок визуализации городских систем, и превышение лимита ломает сцену при загрузке.

Константин М, начальник технического отдела: «Мы выезжаем на объект, делаем фотофиксацию района, места этого, все, что вокруг находится. У нас один раз запросили 40 фотографий вообще местности вокруг. Прям развертку полноценную.»

ЦИМ АГР в формате IFC: что изменилось со 2 апреля 2026 года

ЦИМ АГР подается в формате IFC 4 Reference View, кодировка STEP Physical File, схема данных IFC 4.0.2.1 по ГОСТ Р 10.0.02-2019. Консолидированная модель собирается из трех дисциплинарных файлов: ЦИМ проектной ситуации, ЦИМ благоустройства и озеленения, ЦИМ архитектурных решений. Файлы должны быть в единой системе координат с привязкой по X, Y и Z, высоты — в Балтийской системе, масштаб 1:1, коллизии между дисциплинами не допускаются. Размер полного комплекта — до 500 МБ.

Классификация элементов проверяется отдельно. Каждый элемент относится к своему классу: IfcSite, IfcSpace, IfcWall, IfcCovering, IfcCivilElement для рельефа и участков. Универсальный класс IfcBuildingElementProxy запрещен — выгрузка, где половина модели ушла в proxy, не пройдет входной контроль. Площади считаются по IfcSpace, поэтому пространства должны быть построены корректно и по всем уровням, включая подземную часть.

Атрибутивная часть строится на пользовательских наборах с префиксами RusSet_ и RUS_: RusSet_Common, RusSet_Quantities, RusSet_Location, RusSet_AGR с функциональным назначением RUS_FNO. Стандартные наборы Pset_ и Qto_ при расчете не учитываются. Для корректного вычисления ТЭП параметр RUS_Zone у элементов IfcSpace заполняется значениями типа «СПП в ГНС» и «Общая площадь». В жилых объектах квартиры определяются связкой RUS_Group_Type со значением «Квартира», сквозным RUS_Group_Number и обязательным RUS_Number; RUS_Object задает номер корпуса, RUS_Object_Sub — номер секции.

К модели прикладывается ведомость технико-экономических показателей в XML и ведомость АГР в XML и XLS по xsd-схеме, а также BCF-файл с аннотациями или trm-контейнер с уровнями планов, разрезов и фасадов. Проверка выполняется через IDS-валидацию: файлы IDS настроены под требования ЦИМ АГР и используются при входном контроле. Действующая редакция технических требований опубликована на портале мэра Москвы отдельным файлом — требования к трехмерным моделям от 18.08.2026, его версия и дата сверяются перед началом моделирования.

Важный нюанс из практики: в Смарт Вэй мы разводим сборку ВПМ и выгрузку ЦИМ по разным исполнителям и разным этапам графика. Визуализатор и BIM-специалист работают с разными критериями качества: первому нужна пластика фасада, второму — корректный класс элемента и заполненный атрибут. Совмещение этих задач в одних руках дает либо красивую модель с пустыми RUS_-параметрами, либо валидную выгрузку с непригодной для комиссии картинкой.

Подготовка модели: что проверить до начала работы

Модель делается по исходным данным, и половина возвратов связана не с геометрией, а с тем, что моделировали не то. До запуска работ соберите и сверьте:

• ГПЗУ с предельными параметрами: высота, плотность, процент застройки, отступы от границ участка;
• выписку из ПЗЗ по градостроительному регламенту территориальной зоны;
• выписку ЕГРН на участок и на существующее здание, если объект реконструируется;
• топографический план от Мосгоргеотреста с окружающей застройкой и рельефом;
• фотофиксацию окружения по всем видовым точкам, включая противоположную сторону улицы;
• подтвержденную заказчиком спецификацию отделочных материалов с цветами по RAL и типами стеклопакетов.

Проверьте статус участка и территории. Объекты в границах территорий объектов культурного наследия и их зон идут по другой процедуре, там АГР не оформляется. Отдельно уточните, выходит ли объект на магистральную улицу общегородского или районного значения: от этого зависит сама необходимость согласования. В практике Смарт Вэй мы закладываем 2-3 дня на сверку исходных данных до старта моделирования: расхождение между отметками в ГПЗУ и в архитектурной концепции дешевле найти на этом этапе, чем после сборки текстур.

Как подготовить комплект моделей АГР: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Зафиксируйте действующую редакцию технических требований на дату старта и выпишите лимиты полигонов, размеры текстур и правила именования в задание команде.
2. Шаг 2. Соберите архитектурную модель в BIM-среде с корректной классификацией элементов и заполненными наборами RusSet_ и RUS_, не откладывая атрибуты на финал.
3. Шаг 3. Выгрузите ЦИМ в IFC 4 Reference View по трем дисциплинам, проверьте единство координат и отсутствие коллизий между файлами.
4. Шаг 4. Соберите ВПМ: триангулируйте геометрию, разложите развертку, подготовьте карты Diffuse, ERM и Normal, проверьте плотность текселя и лимит источников света.
5. Шаг 5. Сделайте ретопологию под НПМ, оптимизируйте сетку до предельного лимита, переименуйте объекты, материалы и текстуры по схеме с суффиксами.
6. Шаг 6. Прогоните модели через сервис автоматической проверки, устраните замечания, сформируйте ведомости ТЭП и АГР, упакуйте архивы и подпишите их усиленной квалифицированной электронной подписью отдельным файлом.

Образцы документов для подготовки АГР

Начинать удобно с готового альбома АГР: по нему видно состав листов и объем графики, который придется закрыть моделью.

Ошибки в моделях АГР и цена переделки

Возврат модели редко связан с архитектурой. Чаще срабатывают формальные критерии, которые проверяются автоматически. По требованиям, действующим с 19 января 2026 года, число пунктов проверки сокращено с 210 до 153, но каждый оставшийся пункт стал жестче.

Пять ошибок, которые повторяются чаще всего:

1. Смещение координат. НПМ, ВПМ и IFC собраны в разных началах координат либо в проектной системе вместо местной системы координат Москвы. Объект встает на карте города со сдвигом, и модель уходит на доработку целиком.
2. Универсальный класс в IFC. Экспорт из BIM-среды без настроенного маппинга отправляет стены, покрытия и рельеф в IfcBuildingElementProxy. Площади не считаются, ТЭП не подтверждаются.
3. Фототекстуры и материалы стороннего рендера. Сцена, собранная под Corona или VRay, выгружается в FBX с материалами, которые движок городской системы не читает.
4. Превышение полигонажа НПМ. Низкополигональную модель получают автоматическим децимированием ВПМ, сетка рвется, а лимит все равно превышен.
5. Кириллица и пробелы в именах. Имена объектов, материалов и текстур с русскими буквами обрушают входной контроль на первом же файле.

Цена ошибки считается не стоимостью переделки модели. Повторная сборка ВПМ с текстурами занимает недели, но основной убыток дает сдвиг всей цепочки: без свидетельства АГР не выдается разрешение на строительство, а значит смещаются договоры подряда, графики поставки фасадных систем и срок ввода. Когда мы в Смарт Вэй заходим на объект после чужого подрядчика, разбор чужой модели и приведение ее к требованиям обычно стоит дороже, чем сборка с нуля: приходится сначала выяснять, в какой системе координат и с какими материалами собиралась сцена.

Кейс из практики: по нежилому зданию около 8000 м² в Москве потребовалось пересогласование уже утвержденного АГР. Причина не в фасаде: изменилась высота здания из-за машинного помещения лифта. Модели пересобрали под новую отметку, свидетельство переоформили, но проект встал на срок повторного рассмотрения. Проверяйте отметку верха кровли и всех надстроек над ней до сборки моделей, а не после.

Сроки тоже стоит закладывать реалистично. Регламентный срок рассмотрения — 25 рабочих дней, но в графике проекта разумно держать от одного до трех месяцев на согласование и столько же на разработку буклета с моделями.

Константин М, начальник технического отдела: «Готовим мы такой буклет АГР где-то от одного до трех месяцев в зависимости от сложности здания. И при сложных объектах эта разница в сроках может увеличиваться в два, в три раза.»

Что критично в зависимости от типа объекта

Набор требований одинаков для всех, но узкие места отличаются. Таблица показывает, куда смотреть в первую очередь.

Ключевой практический вывод из таблицы: для жилых объектов узкое место лежит в атрибутах ЦИМ, а для реконструкции — в согласованности отметок между моделью и проектом.

Когда модели АГР не нужны

АГР оформляется не на каждый объект. Согласование не требуется для зданий площадью до 1500 м² и этажностью не более двух, не предназначенных для проживания граждан, для индивидуальных жилых домов, для некапитальных зданий и сооружений, включая временные, для инженерных сооружений, а также для объектов вне границ территорий объектов культурного наследия и их зон и объектов, не расположенных на магистральных улицах общегородского и районного значения. Условия работают в совокупности: склад на 1000 м² в глубине промзоны в согласовании не нуждается, тот же склад на вылетной магистрали — нуждается.

Отдельный случай — работы по реконструкции и замене несущих конструкций, не меняющие внешний облик здания. Тогда АГР не требуется, а значит не требуются и модели.

Изменение в паспорт фасада и колористический паспорт: когда хватает их

Если работы ограничены цветом и отделочными материалами, документ другой. Колористический паспорт регламентирует только внешний вид фасада: цветовые решения, типы и образцы отделки. Новые оконные и дверные проемы, тамбуры, изменение формы кровли и этажности в нем не отражаются. Когда меняется только цвет или штукатурку заменяют вентилируемым фасадом, готовится колористический паспорт, а трехмерные модели по требованиям АГР не собираются.

Константин М, инженер-проектировщик: «АГР сам по себе, он комплексный документ, который по факту содержит в себе и колористические решения, и решения по изменению фасадов здания.»

Обратная ситуация встречается чаще: заказчик заявляет изменение в паспорт фасада, а по факту прорубает витрины и пристраивает входную группу. Разграничение проходит по одному вопросу: затрагивается ли конструкция. Затрагивается — готовится АГР, и отдельный колористический паспорт при этом в большинстве случаев не нужен.

Константин М, кадастровый инженер: «Проект изменения фасада и АГР являются документами, которые мы можем приложить к техническому плану для того, чтобы внести изменения в сведения об объекте недвижимости в ЕГРН.»

Порядок подачи материалов на архитектурную комиссию, работающую с июля 2025 года, и требования к цифровой информационной модели разобраны в справочном материале по ЦИМ АГР на портале СтроимПросто: там же выложены шаблоны ведомостей и работает сервис проверки моделей.

Стоимость разработки и согласования АГР в Москве

Стоимость зависит от площади и сложности объекта, объема благоустройства, необходимости выгрузки ЦИМ и от того, разрабатывается решение с нуля или корректируется ранее утвержденное.

Итоговая смета собирается после разбора исходных данных: площадь объекта и участка, объем благоустройства, наличие BIM-модели у проектировщика и требуемая глубина проработки моделей меняют трудоемкость в разы. Развернутые позиции по фасадным работам и колористике опубликованы на странице цен на согласование фасадов.

Как проходят такие проекты на практике и с какими объектами мы работали, видно по отзывам заказчиков.

Выводы

Комплект моделей АГР в Москве состоит из трех разных по логике файлов: НПМ для городской карты, ВПМ для оценки архитектуры и ЦИМ в IFC для подтверждения показателей. Основной риск лежит не в художественной части, а в формальных параметрах: система координат, лимиты полигонов, наборы текстурных карт, классификация элементов IFC и заполненные атрибуты RusSet_ и RUS_. Требования переписывались трижды за два года, поэтому редакция фиксируется на дату старта работ, а модель прогоняется через сервис автоматической проверки до подачи. Смотрите суммы по услугам в прайс-листе PDF, он доступен для скачивания.

Смарт Вэй разрабатывает альбомы АГР и АГО, собирает трехмерные модели по требованиям Москомархитектуры и сопровождает согласование в Архитектуре, включая корректировку ранее утвержденных решений. Разбор исходных данных по конкретному объекту можно начать через форму заявки.

Частые вопросы о моделях АГР