Методические рекомендации по АГР задают формальные параметры, по которым Департамент градостроительной политики проверяет альбом и трехмерные модели объекта: количество треугольников, версию FBX, систему координат, состав текстур и атрибутивный состав IFC. Проектировщику это дает жесткую рамку: архитектурная идея согласуется только после того, как файлы прошли входной контроль, поэтому геометрию и структуру модели закладывают не на этапе визуализации, а на этапе выбора программной среды. Разберем требования к низкополигональной и высокополигональной модели, что изменилось после перехода на обязательную ЦИМ АГР в формате IFC, как оформляется изменение в паспорт фасада и по каким причинам комплект возвращают на доработку. Сроки рассмотрения, стоимость разработки на 2026 год и ответы на частые вопросы проектировщиков — во второй половине статьи.
Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.
Из каких документов складываются методические рекомендации по АГР
Единого документа под названием «методические рекомендации по АГР» не существует. Требования собраны из четырех уровней. Базовый — постановление Правительства Москвы от 30.04.2013 № 284-ПП, которое ввело само свидетельство об утверждении архитектурно-градостроительного решения и определило, для каких объектов оно нужно. Технический слой — совместные распоряжения Департамента информационных технологий и Комитета по архитектуре и градостроительству: № 64-16-192/23/769 от 19.04.2023, обновленная редакция от 30.05.2024 № 64-16-234/24/71025, действующая с 01.08.2024, и распоряжение от 22.08.2025 № 64-16-429/25/1736, вступившее в силу 19.01.2026. Отдельно стоит распоряжение № ДГП-Р-1/26/64-16-6/26 от 16.01.2026: требования к материалам в формате IFC применяются со 02.04.2026.
Административный контур тоже изменился. Постановлением Правительства Москвы от 03.12.2025 № 2993-ПП Москомархитектура присоединена к Департаменту градостроительной политики. Свидетельство выдает ДГП, но профессиональный оборот сохранил прежнее название органа, и в переписке проектировщики по-прежнему пишут «архитектура». Порядок и состав материалов, установленные 284-м постановлением Правительства Москвы, при этом не отменялись.
Первая редакция технических требований занимала 54 страницы и содержала более 200 контролируемых параметров, в редакции от 30.05.2024 состав сведен к 153 пунктам. Каждая редакция меняла числовые пороги, поэтому цифры из статей двухлетней давности к текущей подаче неприменимы. Мы в Смарт Вэй перед стартом каждого альбома сверяем действующую редакцию требований и фиксируем ее реквизиты в задании на моделирование: это единственный способ не переделывать геометрию после входного контроля.
Константин М, начальник технического отдела: «АГР — это чисто фасады, чисто архитектура. Она отдельно идет. Проект реконструкции — это восемьдесят седьмое постановление, там 12 разделов.»
Когда АГР не требуется и когда его нельзя заменить колористикой
Свидетельство АГР не оформляется для объектов не более двух этажей и площадью не более 1500 м2, не предназначенных для проживания граждан, при условии, что объект не выходит на магистральные улицы общегородского и районного значения и не находится в границах территорий объектов культурного наследия и их зон. Из-под требования также выведены индивидуальные жилые дома, некапитальные здания и сооружения, включая временные, инженерные сооружения, а также работы по реконструкции и замене несущих конструкций, которые не меняют внешний облик здания.
Факт: порог в 1500 м2 и два этажа действует только в совокупности с остальными условиями. Склад на 1000 м2 внутри квартала АГР не требует, но тот же склад с выходом на магистральную улицу общегородского значения проходит согласование в полном объеме.
Вторая граница проходит между АГР и колористическим паспортом. Колористический паспорт описывает только цвет и отделочные материалы фасада. Новые оконные и дверные проемы, тамбуры, козырьки, изменение этажности в нем не отражаются. Если проект затрагивает конфигурацию фасада, колористикой обойтись нельзя, и отдельный колористический паспорт при наличии АГР уже не готовится.
Константин М, инженер-проектировщик: «В колористическом паспорте мы не предусматриваем ни новые оконные проемы, ни какие-то тамбуры, ни дверные элементы, ничего этого нет. То есть только цветовое решение и решение по материалам в него указывается.»
Важный нюанс из практики: замена самонесущего наружного фасада на витражное остекление не является реконструкцией, потому что несущая схема не меняется. Свидетельство АГР на новый облик при этом потребуется. Проверять нужно по конструктивной схеме: если наружная стена несущая и ее заменяют, работы квалифицируются как реконструкция со всеми последствиями по разделам проекта.
Состав альбома АГР и порядок подготовки комплекта
Альбом собирает графику, которая позволяет проверяющему сопоставить заявленный облик с окружающей застройкой. В комплект входят ситуационный план, планировочная схема участка с организацией транспорта, развертки фасадов с фотофиксацией и визуализациями, схемы фасадов с указанием отделочных материалов, планы этажей и подземных уровней, разрезы с высотными отметками, пояснительная записка с технико-экономическими показателями. Объем буклета обычно от 20 до 50 листов, и основная трудоемкость приходится не на верстку, а на трехмерную модель.
Константин М, инженер-проектировщик: «Модель — это 95% работы всей. Поэтому самое сложное, что и разрабатывается.»
Фотофиксация окружения — отдельная позиция, которую проектировщики недооценивают. В буклет попадает два-три кадра, а полный архив съемки прикладывается к заявлению целиком.
Константин М, начальник технического отдела: «Мы выезжаем на объект, делаем фотофиксацию района, места этого, все, что вокруг находится. У нас один раз запросили 40 фотографий вообще местности вокруг. Прям развертку полноценную.»
Сверьте площадь и адрес объекта по данным ЕГРН до подачи АГР
Что-то пошло не так...
Выберите адрес из списка
Получите выписку из ЕГРН и о кадастровой стоимости
| Вид объекта недвижимости | |
| Кадастровый номер | |
| Местоположение | |
| Кадастровая стоимость по состоянию на 07.10.2026 | |
| Дата утверждения кадастровой стоимости | в Едином государственном реестре недвижимости сведения отсутствуют |
| Дата определения кадастровой стоимости | |
| Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости | |
| Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости | данные отсутствуют |
| Площадь объекта | |
| Особые отметки | данные отсутствуют |
This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.
Как подготовить комплект АГР с трехмерными моделями: пошаговый порядок
- Шаг 1. Проверьте, попадает ли объект под исключения 284-ПП: этажность, площадь, назначение, выход на магистральную улицу, границы зон охраны объектов культурного наследия.
- Шаг 2. Соберите исходные данные: ГПЗУ с предельными параметрами, топографический план, раздел СПОЗУ, действующие обмеры или архитектурную модель в RVT, MAX или FBX.
- Шаг 3. Зафиксируйте в задании на моделирование реквизиты действующей редакции технических требований и предельные значения по полигонам, форматам и текстурам.
- Шаг 4. Разработайте НПМ и согласуйте посадку объекта, габариты и высотные отметки. На этой стадии правки дешевле всего.
- Шаг 5. После принятия объемно-пространственного решения разработайте ВПМ с текстурами, светом и благоустройством.
- Шаг 6. Соберите ЦИМ АГР в IFC: планировочное решение участка и архитектурные решения объекта с атрибутивным составом, подтверждающим технико-экономические показатели.
- Шаг 7. Прогоните комплект через входной контроль структуры и классификации атрибутов, устраните замечания и подайте заявление через личный кабинет на портале государственных услуг Москвы.
Образцы документов для подготовки АГР и фасадных решений
Начните с примера согласованного альбома АГР: по нему видно, какой объем графики закрывает один объект.
| Документ | Скачать |
|---|---|
| Пример альбома АГР для согласования в архитектуре | Скачать |
| Образец паспорта фасада здания в Москве | Скачать |
| Техническое задание на проектирование реконструкции фасадов | Скачать |
| Образец ГПЗУ с предельными параметрами КЗ, КПЗ и КИТ | Скачать |
| Заключение об утверждении паспорта фасадов, Санкт-Петербург | Скачать |
Требования к низкополигональной модели АГР
Низкополигональная модель нужна городу не для показа архитектуры, а для того, чтобы объект встал в общую трехмерную карту Москвы и грузился вместе с сотнями соседних зданий. Отсюда жесткая экономия геометрии: рекомендуемый предел составляет 15 000 треугольников на один объект капитального строительства и 50 000 треугольников на благоустройство, предельно допустимые значения в одном файле — 150 000 треугольников на ОКС и 180 000 на благоустройство. Архив НПМ включает от 2 до 21 файла FBX: один файл благоустройства и до двадцати моделей корпусов, общий размер архива не превышает 1 ГБ.
Формат геометрии — FBX версии 7.4 (FBX 2014) бинарного типа. Модель размещается в местной системе координат Москвы, масштаб 1:1, одна единица модели соответствует одному метру. Привязку по городской сетке координат подтверждает отдельный файл в формате geojson. Текстуры передаются в PNG с разрешениями 128×128, 256×256, 512×512, 1024×1024 и 2048×2048 пикселей; для благоустройства плотность текстуры не менее 10 px/m и не более 40 px/m.
Именование объектов и текстур подчиняется латинской схеме с нижним подчеркиванием. Геометрия получает суффиксы _Main для объекта капитального строительства, _Ground для благоустройства, _Flora для растительности, _Glass для полупрозрачных элементов. Текстуры маркируются суффиксами _d (диффузная), _n (карта нормалей), _o (прозрачность), _m (металличность), _r (шероховатость). Ошибка в суффиксе не видна визуально, но останавливает загрузку модели в информационную систему.
Лайфхак: в буклет АГР идут два-три кадра фотофиксации, а полный архив съемки окружения подается отдельно. Снимайте развертку по всему периметру квартала сразу: повторный выезд на объект добавляет к сроку неделю.
Требования к высокополигональной модели АГР
Высокополигональная модель показывает объект так, как его увидит горожанин: оконные переплеты, декоративные элементы, входные группы, пандусы, выступающие конструкции, малые архитектурные формы. Предельный объем геометрии — до 2 млн треугольников на один файл FBX; размер файла с текстурами на одно здание или корпус — до 500 МБ. Набор карт для каждого материала обязательный: Diffuse, ERM и Normal, разрешения текстур 256×256, 2048×2048 и 4096×4096 пикселей.
Текстуры ВПМ подбираются под фактические фасадные материалы, а не под условную заливку. Если в спецификации указан навесной вентилируемый фасад из композитных панелей определенного оттенка RAL, в модели должна лежать карта, воспроизводящая этот материал. Расхождение между экспликацией отделки на чертеже фасада и текстурой в модели — типовая причина возврата комплекта. Наши инженеры сводят экспликацию материалов и библиотеку текстур в одну таблицу до передачи модели на визуализацию, потому что после сборки ВПМ такая правка тянет за собой переназначение карт по всему фасаду.
Сравнение двух моделей по контролируемым параметрам удобнее держать перед глазами при постановке задачи моделлеру.
| Параметр | НПМ | ВПМ |
|---|---|---|
| Назначение | Размещение на общей трехмерной карте города | Оценка архитектурного облика и детализации |
| Геометрия на ОКС | Рекомендуемо 15 000, предельно 150 000 треугольников | До 2 млн треугольников в одном FBX |
| Геометрия благоустройства | Рекомендуемо 50 000, предельно 180 000 треугольников | Детализация до малых архитектурных форм |
| Текстуры | PNG, от 128×128 до 2048×2048 px | Diffuse, ERM, Normal; 256×256, 2048×2048, 4096×4096 px |
| Объем данных | Архив до 1 ГБ, от 2 до 21 файла FBX | До 500 МБ на здание или корпус с текстурами |
| Стадия подачи | Ранняя, до утверждения объемно-пространственного решения | После согласования НПМ |
Порядок подачи объясняет, почему нельзя начинать с высокополигональной модели: если посадка объекта или высотные отметки изменятся на стадии НПМ, вся детализация ВПМ переделывается заново. Числовые пороги в таблице приведены по редакции требований, которую мы применяем на текущих объектах; перед стартом работ они сверяются с действующим распоряжением, поскольку каждая редакция их пересматривала.
Внимание: если АГР уже согласовано, а в ходе стройки изменилась высота здания, свидетельство пересогласовывается. На одном из объектов таким основанием стало изменение габаритов машинных помещений лифтов: внешне здание осталось прежним, но высотная отметка выросла.
ЦИМ АГР в формате IFC: что изменилось со 2 апреля 2026 года
Цифровая информационная модель АГР дополнила полигональные модели, а не заменила их. Со 02.04.2026 комплект подается одновременно в FBX и IFC. ЦИМ АГР состоит из двух частей: планировочное решение земельного участка и архитектурные решения объекта, к ним добавляются планировка территории с рельефом, покрытиями и малыми архитектурными формами. Задача модели в IFC — подтвердить технико-экономические показатели расчетом по геометрии, а не декларацией в пояснительной записке.
Распоряжением от 22.08.2025 № 64-16-429/25/1736 введен набор атрибутов RUS_SET_AGR. В него входят строительный объем, площадь участка, площадь этажа, сведения о подземной части, высотные отметки. Минимальный атрибутивный состав определен для элементов IfcSite, IfcZone и IfcSpace, площади считаются по элементам IfcSpace согласно принятой методике подсчета. Требования к атрибутивному составу распространяются на разделы ПЗУ, АР и КР.
Для проектировщика это меняет точку принятия решения. Модель, собранная как набор поверхностей ради красивого рендера, в IFC не выгружается корректно: у нее нет пространств, зон и атрибутов. Модель, собранная как BIM с самого начала, дает и ЦИМ, и исходник для полигональных моделей. В практике Смарт Вэй мы ведем архитектурную модель в BIM-среде и получаем НПМ, ВПМ и ЦИМ из одного источника, иначе три файла начинают расходиться между собой уже после первой правки фасада.
Константин М, судебный эксперт: «АГР сам по себе, он комплексный документ, который по факту содержит в себе и колористические решения, и решения по изменению фасадов здания.»
Цена ошибки в модели и в исходных данных
Ошибка в геометрии не стоит переделки одного файла. Комплект возвращают целиком, и объект уходит на следующий круг рассмотрения. Регламентный срок рассмотрения составляет 20 рабочих дней для объектов окружного значения и 35 рабочих дней для объектов городского значения; с учетом доработок фактический цикл занимает от 3 до 6 месяцев. Каждая итерация добавляет к нему полный регламентный срок.
Отдельно считается расхождение между согласованным АГР и построенным объектом. Отклонения делятся на некритичные, среднекритичные и высококритичные. Среднекритичные влекут штрафы от 500 000 руб., высококритичные — до 1 000 000 руб. и создают риск отказа во вводе объекта в эксплуатацию. Для застройщика это означает, что цвет панели, замененной на площадке на аналог, стоит дороже, чем повторное согласование колористики.
Кейс из практики: заказчик настаивал на входной группе глубиной около 30 м, при том что участок за зданием принадлежал городу. Решение потребовало бы согласия департамента имущества и растянуло бы процедуру на дополнительный круг согласований. Проверка правового статуса земли под пятном пристройки заняла один день и позволила скорректировать задание до начала моделирования.
Что проверить до начала моделирования
- ГПЗУ: предельная высота, процент застройки, плотность, отступы от границ участка.
- Правовой статус земли под всеми элементами облика: пристройками, крыльцами, пандусами, навесами.
- Границы зон охраны объектов культурного наследия и статус улицы, на которую выходит фасад.
- Конструктивная схема наружных стен: несущие или самонесущие, от этого зависит квалификация работ.
- Расхождение фактических габаритов здания с данными ЕГРН и архивными обмерами.
- Реквизиты действующей редакции технических требований к трехмерным моделям на дату подачи.
Полезно знать: согласованное АГР прикладывается к техническому плану и служит основанием для внесения изменений в ЕГРН. Колористический паспорт в Росреестр не подается: отделка фасада не меняет сведения об объекте недвижимости.
Изменение в паспорт фасада и корректировка ранее согласованного АГР
Изменения в ранее выданные паспорта колористического решения с 1 января 2016 года не вносятся. Вместо правки действующего документа разрабатывается новый проект колористического решения фасадов, формируется новый комплект и подается новое заявление через портал государственных услуг Москвы. После оформления нового паспорта ранее выданный по этому же объекту прекращает действие. Нормативная база — постановления Правительства Москвы № 114-ПП и № 902-ПП, функция согласования колористики и внешнего облика фасадов передана Департаменту градостроительной политики.
С корректировкой АГР логика другая: свидетельство пересогласовывается, если меняются параметры, которые в нем зафиксированы. Изменение высоты, этажности, конфигурации фасада, состава отделочных материалов требует новой подачи. Корректировка ранее согласованного альбома — самостоятельная услуга, и заказывают ее чаще всего тогда, когда проект уже в стройке, а прежний проектировщик недоступен.
Региональная специфика: в Москве документ называется архитектурно-градостроительное решение (АГР) и согласуется в Департаменте градостроительной политики. В Санкт-Петербурге аналог называется архитектурно-градостроительный облик (АГО) и проходит через Комитет по градостроительству и архитектуре, там же утверждается паспорт фасадов. В Московской области действует свой порядок и свои методические рекомендации к параметрам трехмерных моделей. Требования Москвы к НПМ и ВПМ на другие регионы не переносятся.
Какой документ нужен при разных сценариях
| Сценарий | Что критично | Документ |
|---|---|---|
| Перекраска фасада, замена штукатурки на вентфасад | Цвет и материал отделки, конфигурация не меняется | Проект колористических решений и новый паспорт |
| Новые проемы, входные группы, козырьки | Изменение конфигурации фасада | АГР с полным комплектом моделей |
| Изменение высоты или этажности | ТЭП и высотные отметки в ЦИМ | АГР, далее техплан и изменения в ЕГРН |
| Замена несущих конструкций без изменения облика | Внешний облик остается прежним | АГР не требуется, работы идут по проекту реконструкции |
| Объект до 1500 м2, два этажа, внутри квартала | Совокупность условий 284-ПП | АГР не требуется |
Сценарий определяет не только документ, но и бюджет: разница между проектом колористических решений и полноценным альбомом АГР с двумя моделями и ЦИМ измеряется сотнями тысяч рублей.
Стоимость разработки и согласования АГР
Стоимость зависит от площади и сложности объекта, количества корпусов, объема благоустройства и от того, разрабатывается альбом с нуля или корректируется существующий.
| Услуга | Стоимость | Сроки |
|---|---|---|
| Проект АГР/АГО | от 1 500 000 руб. | от 10 дней |
| Согласование АГР/АГО в Архитектуре | от 300 000 руб. | от 30 дней |
| Предварительное заключение от Архитектуры | индивидуально | по запросу |
| Проект колористических решений | от 200 000 руб. | от 10 дней |
| Согласование колористики в Архитектуре (с гарантией) | от 500 000 руб. | от 10 дней |
| Эскизы, 3D оцифровка, запросы в Архитектуру, предварительный анализ | индивидуально | по запросу |
| Изготовление проекта изменения фасадов | от 300 000 руб. | от 5 дней |
| Эскизы и дополнительные разделы фасадных проектов | от 90 000 руб. | по запросу |
Итоговая смета формируется после разбора исходных данных: чем полнее переданы ГПЗУ, обмеры и архитектурная модель, тем меньше объем восстановительных работ. Актуальные позиции по фасадным решениям, колористике и АГР собраны на странице цен на согласование фасадов, там же указаны сроки по каждой позиции. Прайс-лист по услугам доступен отдельным PDF-файлом для скачивания.
Как проходят такие проекты на практике и с какими объектами мы работали, видно в отзывах заказчиков Смарт Вэй.
Выводы
Методические рекомендации по АГР сводятся к трем связанным требованиям: альбом с полной фотофиксацией и развертками фасадов, две полигональные модели с фиксированными пределами по геометрии и текстурам, ЦИМ в формате IFC с атрибутами, подтверждающими технико-экономические показатели. Числовые пороги пересматривались каждой новой редакцией распоряжений, поэтому реквизиты действующей редакции фиксируются в задании на моделирование до начала работы. Разграничение с колористическим паспортом определяется одним признаком: меняется ли конфигурация фасада или только цвет и материал.
Смарт Вэй разрабатывает альбомы АГР и АГО, полигональные модели и ЦИМ, ведет согласование в архитектуре Москвы и Санкт-Петербурга, а также корректирует ранее выданные свидетельства. Разбор исходных данных по объекту можно начать через форму заявки.
Частые вопросы проектировщиков об АГР
Можно ли собрать НПМ автоматической децимацией высокополигональной модели?
Автоматическое упрощение дает геометрию с самопересечениями и дублирующимися поверхностями, которые проверяются при входном контроле. Кроме геометрии, НПМ требует собственной схемы именования (_Main, _Ground, _Flora, _Glass) и текстур PNG с разрешением от 128×128 до 2048×2048 пикселей, чего децимация не создает. НПМ собирается отдельно, с ориентиром на рекомендуемые 15 000 треугольников на объект.
Нужна ли модель в IFC, если проект выполнен не в BIM, а в чертежах?
С 02.04.2026 материалы в формате IFC входят в комплект независимо от того, в какой среде выполнен основной проект. По чертежам DWG и PDF модель собирается заново, с пространствами IfcSpace, зонами IfcZone и участком IfcSite, а также с атрибутами набора RUS_SET_AGR. Трудоемкость такой сборки выше, чем выгрузка из существующей BIM-модели.
Что происходит со свидетельством АГР, если проект передан другому проектировщику?
Свидетельство привязано к объекту, а не к исполнителю, и продолжает действовать. Для корректировки новому проектировщику нужны исходные файлы моделей и альбом в редактируемом виде. Если исходники недоступны, модели восстанавливаются по согласованному альбому и обмерам, и это отдельный объем работ до начала правок.
Требуется ли АГР для здания, которое уже построено и эксплуатируется?
Требуется, если планируются работы, меняющие внешний облик: новые проемы, входные группы, замена фасадной системы, изменение высоты. При этом основанием является планируемое изменение, а не факт эксплуатации. Работы по замене несущих конструкций без изменения внешнего облика под требование не подпадают.
Сколько корпусов можно подать в одном комплекте моделей?
Архив низкополигональных моделей включает от 2 до 21 файла FBX: один файл благоустройства и до двадцати моделей корпусов при общем размере архива до 1 ГБ. Для высокополигональных моделей ограничение считается на каждый корпус отдельно: до 2 млн треугольников и до 500 МБ с текстурами на здание.
Чем грозит расхождение построенного объекта с согласованным АГР?
Отклонения классифицируются по трем уровням. Некритичные касаются локальных элементов, среднекритичные влекут штрафы от 500 000 руб., высококритичные — до 1 000 000 руб. и создают риск отказа во вводе объекта в эксплуатацию. Пересогласование до завершения работ дешевле, чем устранение отклонения на готовом фасаде.
Действуют ли московские требования к моделям в Московской области?
Не действуют. В Московской области документ называется АГО и согласуется по собственному порядку, параметры трехмерных моделей задаются отдельными методическими рекомендациями региона. Комплект, собранный по московским пределам полигонов и схеме именования, для подмосковного объекта переиспользуется только как исходник.