Материалы для АГР: состав альбома и 3D-модели в 2026

Материалы для АГР — это альбом архитектурно-градостроительного решения плюс комплект цифровых моделей объекта, которые подаются в электронном виде через портал mos.ru. Состав альбома определен постановлением Правительства Москвы от 30.04.2013 № 284-ПП (в редакции от 09.02.2026), а требования к трехмерным моделям вынесены в отдельное совместное распоряжение ДИТ Москвы и Москомархитектуры от 19.04.2023 № 64-16-192/23/769 с изменениями 2025 года. Разберем, что входит в комплект по каждому разделу, какие исходные данные собираются до начала работы, чем низкополигональная модель отличается от высокополигональной и в каких форматах их принимают. Технические параметры моделей, требования к IFC, причины возврата материалов, а также сроки и стоимость на 2026 год — во второй половине статьи.

Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.

Из чего состоит комплект материалов АГР

Альбом АГР — это не проектная документация по 87-му постановлению с ее 12 разделами. Это отдельный документ об архитектурном облике: он показывает, как объект выглядит снаружи и как он встает в окружающую застройку. Объем небольшой, от 20 до 50 листов, но за этим объемом стоит вся подготовительная работа по обмерам, топографии и трехмерному моделированию.

Комплект собирается из четырех групп материалов: исходные данные по участку, графическая часть по объекту, текстовая часть и цифровые модели. Ниже — что относится к каждой группе и откуда берутся данные.

Пояснительная записка с 2023 года составляется в свободной форме, поэтому основная нагрузка ложится на графику и модели. Модели делаются не по буклету, а параллельно с ним: если фасад поменяли на листе, а в модели забыли, материалы вернут на доработку.

Константин М, начальник технического отдела: «АГР требуется, чтобы соблюсти все нормативные, колористические, эскизные, композиционные, художественные облики района, именно района, где будет располагаться здание.»

Исходные данные, которые собирают до начала работы над альбомом

Комплект начинается не с моделирования, а с выезда на объект. В практике Смарт Вэй инженер делает фотофиксацию, обмеры и абрис, и только после этого проектировщик рисует эскиз. По одному из объектов Москомархитектура запрашивала 40 фотографий окружающей местности — полноценную развертку по всем видовым точкам, а не три кадра для буклета.

Топографический план масштаба 1:500 с подземными коммуникациями нужен и в Москве, и в Санкт-Петербурге, особенно если проектом затрагиваются входные группы, крыльца и приямки. Заказывать его имеет смысл после того, как понятна конфигурация объекта: съемка платная, и переделывать ее из-за смены посадки здания дороже, чем подождать неделю.

Что проверить до старта разработки материалов АГР

1. ГПЗУ и предельные параметры. Высота, площадь застройки, коэффициенты КЗ, КПЗ и КИТ. Если задумка выходит за параметры, альбом переделают после первого же рассмотрения.
2. Статус земельного участка. Собственность или аренда, вид разрешенного использования. Участок, предоставленный под одну функцию, а застраиваемый под другую, снимает вопрос о согласовании полностью.
3. Границы соседних участков. Если входная группа или благоустройство выходят за пределы вашего участка, в процедуру добавляется собственник смежной территории, включая городские структуры.
4. Наличие объектов культурного наследия рядом. Проверяется по карте портала открытых данных Правительства Москвы: объекты и выявленные объекты выделены отдельным контуром.
5. Сведения ЕГРН по объекту. Площадь, этажность и координаты в реестре должны совпадать с тем, что заложено в модель и в технико-экономические показатели.

Сверьте сведения ЕГРН об объекте перед подготовкой исходных данных

Три цифровые модели объекта: ЦИМ, НПМ и ВПМ

С января 2024 года к альбому прикладываются не одна визуализация, а комплект моделей. Низкополигональная модель (НПМ) встраивается в общегородскую цифровую модель Москвы и проверяется на посадку, габариты и силуэт. Высокополигональная модель (ВПМ) показывает архитектуру: членение фасада, заполнение проемов, материалы, выступающие конструкции, подсветку. Цифровая информационная модель (ЦИМ) передается для BIM-проектов и содержит структуру объекта, а не только оболочку.

Разница между НПМ и ВПМ — это не разница в качестве. Это две разные задачи, и делать одну модель, а потом упрощать ее до второй в последний момент, значит получить расхождение геометрии между файлами.

Из таблицы следует практический вывод для планирования работы: НПМ ограничена сверху жестким лимитом треугольников, поэтому декоративные элементы в нее не переносятся, а собираются текстурой. ВПМ ограничена размером файла, поэтому детализация распределяется по видовым зонам, а не наносится равномерно по всему объему.

Константин М, инженер-проектировщик: «Модель — это 95% работы всей. Поэтому самое сложное, что и разрабатывается.»

Технические требования к 3D-моделям для АГР

Требования собраны в трех наборах: отдельно по НПМ, отдельно по ВПМ и отдельно по файлу метаданных. Проверяются соответствие геометрии архитектурному решению, габариты, высотные отметки, масштаб, посадка и координатная привязка, корректность фасадных элементов и кровли, материалы и текстуры, отсутствие дублей поверхностей и самопересечений, структура и имена файлов.

Базовые параметры, которые задаются в самом начале и потом не меняются:

• Система координат — местная система координат города Москвы, одна условная единица равна одному метру, масштаб 1:1, все трансформации сброшены и применены.
• Допустимая погрешность геометрии — не более 10 см.
• Именование — префиксы SM_ для геометрии, T_ для текстур, M_ для материалов; суффиксы _Main для строения, _Ground для благоустройства, _Glass для светопрозрачных конструкций.
• Текстурные карты — diffuse с цветом, normal с фактурой поверхности, ERM для эмиссии, шероховатости и металличности, отдельная черно-белая карта прозрачности. Рекомендованный текстурный отступ — 8 пикселей.
• Материалы — не более 7 на объект; сторонние движки рендера, включая VRay, Corona, Octane и Arnold, не применяются.
• UV-развертка ВПМ — по технологии UDIM с нумерацией от 1001 по схеме 10 на 10.
• Геометрия коллизии — выпуклые полностью замкнутые объемы, допустимое число треугольников считается как число треугольников модели, умноженное на 0,05.
• Благоустройство — по периметру модели грани выдавливаются вниз не менее чем на метр.
• Освещение — до 250 источников света, расстояние между ними от 1,5 до 5 метров.

Департамент градостроительной политики запустил на портале «СтроимПросто» бесплатный сервис подготовки полигональных 3D-моделей: заявка рассматривается за четыре рабочих дня, отдельно работает консультационная служба со сроком ответа до двух рабочих дней. Для типовых объектов это рабочий вариант, для сложной архитектуры модель все равно готовит проектировщик.

Как подготовить 3D-модели для АГР: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Зафиксируйте одну версию архитектурного решения. Модель делается по утвержденному эскизу, а не по промежуточным вариантам фасада.
2. Шаг 2. Выставьте систему координат и масштаб до начала моделирования: МСК Москвы, 1 единица равна метру, трансформации сброшены.
3. Шаг 3. Соберите ВПМ по фасадам и кровле, разложите UDIM, назначьте материалы и текстурные карты в PNG.
4. Шаг 4. Постройте НПМ отдельным файлом от габаритов и силуэта, а не автоматическим упрощением ВПМ. Внутреннюю геометрию в нее не переносите.
5. Шаг 5. Соберите коллизии, подготовьте файл метаданных, переименуйте геометрию, текстуры и материалы по префиксам и суффиксам.
6. Шаг 6. Сверьте модель с развертками фасадов, разрезами и технико-экономическими показателями альбома. Расхождение по высоте или по числу проемов — самая частая причина возврата.

IFC и цифровая информационная модель: когда нужен BIM-формат

С 19 января 2026 года для проектов, которые ведутся в BIM, к комплекту добавлен формат IFC. Здесь важно различать два разных объекта: FBX — это оболочка с текстурами для визуализации и размещения в модели города, IFC — это информационная модель с элементами, их типами и атрибутами. Экспорт FBX в IFC не решает задачу: в IFC должны попасть именно конструктивные и архитектурные элементы, а не набор мешей.

Для проектировщика это означает, что задача моделирования разносится на два инструмента. Архитектурная BIM-модель ведется в проектном ПО и выгружается в IFC, а полигональные НПМ и ВПМ собираются под требования к геометрии, весу и текстурам. Обе линии должны сходиться по габаритам и отметкам, и сверять их надо на каждой итерации замечаний, а не один раз перед подачей.

Графическая часть альбома: развертки, планы, разрезы, визуализации

Развертки фасадов делаются по всем улицам и проездам, на которые выходит объект. В Санкт-Петербурге по проекту благоустройства КГА запрашивает четыре фасада, и один лист там не проходит. К разверткам прикладывается экспликация: типы стеклопакетов, марки алюминиевых панелей, цвета по RAL, высотные отметки и оси.

Поэтажные планы и разрезы в альбоме нужны не для проверки планировочных решений, а для увязки высот и объема. Разрез показывает, откуда взялись отметки в модели, план — как сформированы входные группы и где расположены проемы. По этой же графике потом проверяют технико-экономические показатели: площадь, этажность, высоту.

Отдельная тема — визуализации. Их оценивают на предмет того, как объект встает в существующее окружение. Модель примеряется к цифровой модели города, и здесь проверяется не красота картинки, а видовые лучи, доминирование над соседней застройкой и соответствие концепции квартала.

Образцы документов по АГР и исходным данным

Комплект для проектировщика: начните с примера согласованного альбома, чтобы увидеть последовательность листов и объем графики.

Колористика, паспорт фасада и внесение изменений

Колористические решения входят в состав АГР. Если по объекту готовится альбом АГР, отдельный колористический паспорт в большинстве случаев не оформляется: цветовые решения и материалы отделки уже описаны внутри альбома. Обратная ситуация работает иначе — паспорт колористического решения по 114-му постановлению закрывает только цвет и отделку, конструктивные изменения в нем не отражаются.

Константин М, начальник технического отдела: «АГР сам по себе, он комплексный документ, который по факту содержит в себе и колористические решения, и решения по изменению фасадов здания.»

Изменение в паспорт фасада требуется, когда после утверждения меняются цвет, материалы отделки или состав фасадных элементов. Порядок тот же, что и при первичном оформлении: обмеры, фотофиксация текущего состояния, эскиз с планируемыми изменениями, проект и подача в архитектуру. Практика ведомства такая, что регламентный срок в 25 рабочих дней на первом круге редко закрывает вопрос, и мы закладываем на процедуру от одного до двух месяцев.

Региональная специфика: в Москве документ называется архитектурно-градостроительное решение, в Санкт-Петербурге и Московской области — архитектурно-градостроительный облик. В Санкт-Петербурге процедура двухступенчатая: сначала получают задание на разработку проекта благоустройства по заявлению в КГА, потом готовят сам проект. Срок предоставления услуги — не более 22 рабочих дней, по листу согласования на отдельные элементы оборудования — не более 15 рабочих дней. Оборудование вроде блоков кондиционеров размещается только на дворовых фасадах.

Дополнительные разделы: ОСОКН и конструктивные решения

Если объект не является памятником, но расположен рядом с объектами культурного наследия, к материалам добавляется раздел обеспечения сохранности объектов культурного наследия. Проверка делается по карте объектов культурного наследия на портале открытых данных Правительства Москвы: если земельные участки соприкасаются, раздел разрабатывается.

Раздел состоит из текстовой и графической частей. В текстовой — общие данные по участку с кадастровым номером и видом разрешенного использования, перечень объектов культурного наследия по соседству, краткая историческая справка по каждому, сведения о планируемых работах, оценка воздействия и выводы. В графической — ситуационный план. При наличии влияния дополнительно проходится комиссия Департамента культурного наследия города Москвы.

Константин М, судебный эксперт: «Разработка документации по обеспечению сохранности объектов культурного наследия при изменении внешнего архитектурного решения является комплексной задачей.»

Второй дополнительный блок — конструктивные решения по фасадным элементам. Он нужен, когда в наружной стене появляется новый проем, меняются габариты существующего, устраиваются приямок, крыльцо или наружная лестница. Раздел КР содержит расчет перемычки по нагрузке, спецификацию металла, узлы и вывод о том, что принятый вариант усиления удовлетворяет требованиям прочности и устойчивости. Врезка только подоконного пространства без изменения ширины проема расчета обычно не требует: нагрузка на стену не меняется.

Когда АГР не требуется и материалы готовить не нужно

Перед тем как считать смету на альбом, стоит проверить, попадает ли объект под процедуру вообще. Свидетельство об утверждении АГР не оформляется для следующих случаев:

• Объекты площадью до 1500 м² и этажностью не более двух, не предназначенные для проживания граждан.
• Строительство и реконструкция индивидуальных жилых домов.
• Некапитальные здания и сооружения, в том числе временные: без фундамента и жесткой привязки к земле.
• Объекты вне границ территорий объектов культурного наследия и их зон.
• Объекты, не расположенные на магистральных улицах общегородского и районного значения.
• Работы по реконструкции и замене несущих конструкций, не предусматривающие изменения внешнего облика.

Отдельно стоит держать в голове разграничение двух московских процедур. 284-ПП работает по строительству и реконструкции объектов капитального строительства. 94-е постановление Правительства Москвы от 02.02.2022 регулирует изменение внешних поверхностей существующих нежилых объектов и распространяется на определенный перечень типов объектов и территорий: пределы Садового кольца и список улиц. Складские и производственные здания в перечень типов объектов не входят, поэтому предлагать по ним согласование в архитектуре смысла нет: проект фасадов разработать можно, но он идет как приложение к техническому плану, а не на согласование.

Отказы и цена ошибки в материалах АГР

Материалы возвращают по двум группам причин. Первая — формальная: некомплектность, несоответствие модели техническим требованиям, нарушение структуры и имен файлов, расхождение модели с чертежами и визуализациями альбома. Вторая — содержательная: вписанность облика в существующую застройку, видовые лучи к объектам культурного наследия, выход за предельные параметры ГПЗУ.

Типовые технические замечания по моделям повторяются: модель не совпадает с фасадами и разрезами, использована не та версия архитектурного решения, ошибки масштаба и координат, во внутреннем объеме осталась лишняя геометрия, не проработаны фасадные элементы или кровля, некорректно назначены материалы.

Кейс из практики: по административному зданию заказчик передал модель, собранную сторонним подрядчиком по предыдущей редакции фасада, а альбом делался по актуальной. Расхождение всплыло на рассмотрении, и цикл замечаний добавил к процедуре полтора месяца. Мы закладываем в график 2-3 дня на сверку модели с альбомом перед подачей, и это дешевле повторного круга рассмотрения.

Считать цену ошибки нужно не по стоимости переделки модели. Заново собранная ВПМ — это работа проектировщика, но следом идет повторное рассмотрение, а это еще один регламентный срок, простой стройки и сдвиг всей цепочки: без свидетельства об утверждении АГР в Москве не пройти экспертизу проектной документации и не получить разрешение на строительство. На объектах, где стройка уже развернута, месяц ожидания стоит дороже всего альбома.

В практике Смарт Вэй мы разводим работу над моделью и работу над альбомом по одному правилу: обе линии ведутся от одной утвержденной версии эскиза и синхронизируются после каждой правки. Наши инженеры выезжают на объект и делают обмеры и фотофиксацию сами, чтобы исходные данные для модели не собирались по чужим архивным чертежам.

Стоимость разработки материалов АГР и сроки

Стоимость складывается из объема графики, сложности архитектуры и трудоемкости трехмерных моделей. На простом объеме модель занимает основную часть бюджета, на сложной архитектуре разница между простым и сложным зданием доходит до кратной.

Итоговая цифра зависит от площади и этажности объекта, количества фасадов, необходимости раздела ОСОКН и объема доработок по замечаниям. Позиции по фасадам, колористике и АГР с актуальными сроками собраны на странице цен на согласование фасадов; данные действительны на дату публикации. Прайс-лист со всеми суммами открывается отдельным PDF, его легко скачать.

По схожим объектам можно посмотреть, как проходила процедура и какие вопросы задавала архитектура: собранные отзывы и выполненные работы показывают состав материалов и фактические сроки по конкретным адресам.

Выводы

Комплект материалов АГР держится на трех опорах: исходные данные по участку и окружению, графическая часть с развертками фасадов и разрезами, цифровые модели в требуемых форматах. Модели занимают основную долю трудозатрат, а требования к ним меняются чаще, чем регламент по составу альбома, поэтому редакцию совместного распоряжения ДИТ и архитектуры проверяют перед началом работы, а не перед подачей. Регламентные сроки рассмотрения составляют от 10 до 20 рабочих дней в зависимости от значимости объекта, но реальный график определяется числом кругов замечаний.

Смарт Вэй разрабатывает альбомы АГР и АГО, готовит полигональные модели и сопровождает рассмотрение в архитектуре Москвы и Санкт-Петербурга, включая корректировку уже выданных свидетельств. Если по объекту нужно оценить объем работ и состав материалов, можно направить исходные данные через форму заявки.

Частые вопросы по материалам для АГР