Кто узаконивает перепланировку: арендатор или собственник

Кто узаконивает перепланировку арендованного помещения, определяет не договор аренды, а состав заявителей: заявление в жилищную инспекцию и в Росреестр подаёт собственник либо уполномоченное им лицо. Для арендатора это означает простую вещь: сколько бы денег он ни вложил в перегородки и проёмы, без участия арендодателя изменения в ЕГРН не попадут. Разберём, как распределяются роли на каждом этапе, что писать в доверенности, где проходит граница между перепланировкой и реконструкцией и какие работы вообще не требуют согласования. Стоимость работ и сроки на 2026 год, разбор частных случаев по антресолям и проёмам в несущих стенах и ответы на типовые вопросы арендаторов вынесены во вторую половину статьи.

Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.

Кто по закону узаконивает перепланировку — собственник или арендатор

Заявителем на согласование перепланировки выступает собственник помещения или уполномоченное им лицо — это прямая норма статьи 26 Жилищного кодекса, по которой работает Мосжилинспекция при согласовании перепланировок в многоквартирных домах. Тот же принцип действует и на втором ключевом этапе: заявление о государственном кадастровом учёте изменений подаёт собственник объекта, статья 15 закона 218-ФЗ других вариантов для этой ситуации не предусматривает. Арендатор в этой конструкции не заявитель. Он представитель, если ему выдали доверенность, и плательщик, если так договорились стороны.

Отсюда типичная развилка. Арендатор оплачивает проект, ремонт, обмеры, вывозит строительный мусор, а подписывает документы и несёт административную ответственность собственник. Логику тут искать бессмысленно, её просто нужно учитывать в договоре. Мы в Смарт Вэй на первой же встрече с арендатором спрашиваем не про площадь и не про дизайн-проект, а про то, кто указан в выписке ЕГРН и готов ли этот человек подписывать заявления. Без ответа на этот вопрос дальше разговаривать не о чем.

Константин М, кадастровый инженер:
«Выписка для нас — исходный документ. Без заказа выписки первоначально мы практически ничего не знаем об объекте. Мы должны оттолкнуться от той информации, которая последняя официальная зарегистрирована в ЕГРН, а потом уже добавлять какие-то дополнительные документы.»

Роли на практике распределяются так, как показано ниже. Таблица собрана по составу работ, который мы фактически выполняем на объектах арендаторов в Москве и Санкт-Петербурге.

Из таблицы видно главное: арендатор может закрыть своими силами и деньгами четыре строки из семи, но две подписи, от которых зависит результат, ему не принадлежат. Значит, договорённость с собственником нужно фиксировать до начала проектирования, а не после ремонта.

Что арендатор проверяет до первого удара по стене

Проверка занимает от двух дней и стоит дешевле любого переделывания. Первый документ — полная выписка из ЕГРН об объекте недвижимости, обязательно с графической частью. Сокращённая выписка об основных характеристиках плана не содержит, а без плана предметного разговора не выйдет. Собственник заказывает её сам через личный кабинет, либо арендатор запрашивает через сервисы государственных услуг Росреестра, если доверенность даёт право получать сведения ЕГРН.

Второй документ — поэтажный план БТИ с экспликацией. Здесь смотрят на цвет линий. Чёрные линии означают планировку, которая либо изначально была на объекте, либо прошла согласование. Красные линии — изменения, которые техник БТИ зафиксировал при инвентаризации и не нашёл в своём архиве. Для арендатора красная линия на плане означает, что до его собственных работ придётся узаконить чужие, выполненные предыдущим пользователем помещения.

Константин М, судебный эксперт:
«Красные линии появляются, когда техник БТИ выходит на объект и видит расхождения с предыдущим планом из своего архива. Иногда это доходит до абсурда: предыдущий техник десять лет назад просто ошибся и не там нарисовал дверь. Новый техник выходит, видит дверь в другом месте и обязан обвести это красным как самовольное изменение.»

Сверьте площадь и планировку своего помещения по данным Росреестра

Третий пункт проверки касается только арендаторов торговых и бизнес-центров. Часто арендодатель выделяет не отдельное помещение с кадастровым номером, а часть здания — контур на поэтажном плане. Собственнику так удобнее: он гибко меняет нарезку площадей под разных арендаторов и не проходит каждый раз процедуру раздела. Плюс здание целиком нередко в залоге у банка, а постановка на учёт отдельных помещений потребовала бы снятия с учёта всего здания. Мы готовим такие техпланы на подряде у торговых центров и знаем механику изнутри: границы арендуемой части фиксируются на поэтажном плане этажа, и при наложении границ двух арендаторов регистратор откажет тому, кто подал позже.

Доверенность на перепланировку: что в ней должно быть написано

Доверенность на перепланировку решает две разные задачи, и путать их не стоит. Первая — представлять собственника в согласующих органах: подавать заявление в жилищную инспекцию, получать распоряжение и акт, обращаться в БТИ, забирать поэтажные планы и экспликации. Вторая — действовать в Росреестре: подавать заявление о кадастровом учёте изменений, запрашивать сведения ЕГРН, получать выписки и работать с приостановками.

Формулировка «представлять интересы по вопросам перепланировки» для второй задачи не годится. Право запрашивать сведения из ЕГРН прописывается отдельным пунктом, иначе собственника в выписке вы не увидите вовсе. И ещё один нюанс, который вскрылся у многих в 2025 году: договоры между юрлицами Росреестр принимает исключительно в электронном виде, а полномочия представителя подтверждаются машиночитаемой доверенностью. Бумажная доверенность со сканом здесь не работает.

Отдельная строка — доверенность внутри проектной документации. В составе проекта перепланировки идёт документ, подтверждающий полномочия лица, которое подписывает проект электронной подписью от имени проектной организации. Это внутренний документ проектировщика, к доверенности от собственника он отношения не имеет, но регистраторы иногда путают и запрашивают её у заявителя.

Как арендатору запустить согласование через собственника: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Получите от собственника полную выписку из ЕГРН об объекте недвижимости с графикой и поэтажный план БТИ с экспликацией. Проверьте, совпадает ли фактическая планировка с документами и нет ли красных линий.
2. Шаг 2. Зафиксируйте в договоре аренды или дополнительном соглашении: кто оплачивает проект и согласование, кто подписывает заявления, что происходит с неотделимыми улучшениями при выходе арендатора, кто восстанавливает исходную конфигурацию.
3. Шаг 3. Оформите доверенность от собственника с правом подачи заявлений в жилищную инспекцию и Росреестр и с правом запрашивать сведения ЕГРН. Для юрлиц — машиночитаемую, с усиленной квалифицированной подписью.
4. Шаг 4. Закажите обследование и обмеры на объекте, по их результатам получите проект перепланировки и переустройства с разделом АР и техническое заключение о допустимости и безопасности работ.
5. Шаг 5. Пройдите цепочку согласований по регламенту вашего типа объекта, выполните работы, примите их актом приёмочной комиссии и внесите изменения в ЕГРН по техническому плану.

Образцы документов для согласования перепланировки арендованного помещения

Комплект собран по порядку прохождения процедуры, начинать удобнее с бланка заявления и заполненного примера к нему.

Перепланировка это реконструкция или капитальный ремонт: как определить, что вы делаете

Градостроительный кодекс понятия «перепланировка» не содержит вовсе. Жилищный кодекс его определяет, но только для помещений в многоквартирных домах. Для нежилых зданий работает принцип от обратного: есть реконструкция с чётким определением, и всё, что под неё не подпадает, считается перепланировкой. Московское постановление 432-ПП называется «О перечне видов работ, которые не являются реконструкцией» — формулировка сама по себе показывает, как устроена логика.

Константин М, инженер-проектировщик:
«У нас есть реконструкция и понятие реконструкции: изменение параметров здания, его высоты, ширины, объёма, координат на земельном участке, конструктивных элементов, влияющих на конструктив здания. Всё, что не реконструкция, подразумевается перепланировкой. Поэтому и проекты мы можем называть по-разному, лишь бы это соответствовало Градостроительному кодексу.»

Отсюда растёт вторая частая путаница: почему один и тот же по составу проект в договоре назван проектом перепланировки, а в комплекте для Росреестра — проектом капитального ремонта. Причина техническая. Отдельные регистраторы в Москве и Московской области выносят приостановки с формулировкой о том, что документ не может называться проектом перепланировки, поскольку термина в законе нет. Мы меняем заголовок, чтобы снять вопрос и не тянуть регистрацию, состав работ и стоимость при этом не меняются. В Санкт-Петербурге такой правки не требуется: там название «проект перепланировки» принимают по аналогии с Жилищным кодексом.

Практический вывод для арендатора: три нижние строки таблицы вне его зоны действия в принципе. Реконструкция затрагивает объект целиком, инициировать её вправе только собственник, и получение разрешения на строительство с последующим вводом в эксплуатацию занимает совсем другие сроки и бюджеты.

Проёмы в несущих стенах и антресоли: где заканчиваются полномочия арендатора

Проём в несущей кирпичной стене, рама усиления, усиление проёма двутавром, устройство железобетонных перемычек — работы, которые в проекте закрываются разделом КР с расчётом нагрузок. Сами по себе они не превращают перепланировку в реконструкцию, если контур здания и этажность не меняются. Но у них есть два ограничения, которые арендатор часто узнаёт слишком поздно.

Первое касается панельных домов Москвы. С марта 2025 года любой проект, меняющий внутреннюю планировку с вмешательством в несущие элементы, идёт через МНИИТЭП или ГБУ «Экспертный центр». Мосжилинспекция без их визы документы к рассмотрению не принимает. Причём в панельных домах несущую способность имеют как раз внутренние перегородки, а наружные панели по периметру конструктивной роли не играют — определить это по плану без проектной документации дома невозможно.

Второе ограничение — антресоль. Расчёт антресольного этажа для арендатора почти всегда упирается в вопрос, кому достанется результат. Площадь антресоли по московским требованиям не превышает 40% площади помещения, в котором она возводится, деревянные конструкции обрабатываются огнезащитным составом. Питерских ограничений по площади и обязательной огнезащите нет. Но арифметика для арендатора тут неприятная.

Константин М, начальник технического отдела:
«Те, кто берут помещения в аренду, часто задумываются о целесообразности возведения антресоли такими сложными усилиями. По факту улучшение получает собственник здания: антресоль входит в площадь здания, меняются характеристики всего объекта. Здесь надо понимать, что это улучшение производится в отношении всего объекта недвижимости.»

Один из наших клиентов, арендатор помещения 406 м² в торговом центре под ресторан, планировал две антресоли общей площадью 96 м² и укладывался в норматив 40%. Услышав про судебный путь и полгода-год, он отказался от антресолей и сосредоточился на перегородках: ему нужна была зарегистрированная планировка для алкогольной лицензии к открытию через 6 месяцев. Это правильный выбор для арендатора со сроком в договоре, а не с горизонтом в 15 лет.

Когда арендатору не нужно ничего согласовывать

Перепланировка — изменение конфигурации помещения. Если конфигурация не меняется, согласовывать нечего, и лишний проект будет тратой денег.

• Отделка и оборудование без изменения стен. Витрины, стеллажи, торговые островки, мебель, подвесные потолки, замена покрытий пола. Планировка в документах остаётся прежней.
• Сборно-разборные конструкции, не отражаемые на поэтажном плане. Зонирование торгового зала мебелью или лёгкими ширмами конфигурацию помещения не создаёт.
• Работы по вентиляционным шахтам и техническим коробам. По 432-ПП устройство, изменение и ликвидация вентшахт внутри нежилого здания и на фасаде не требуют разрешения на строительство.
• Аренда части здания без изменения контура. Если границы арендуемой части не двигаются, вопрос закрывается техническим планом для регистрации договора, а не проектом перепланировки.
• Фактическая планировка уже совпадает с ЕГРН и БТИ. Проверять всё равно нужно, но работать — нет.

Здесь же честная граница: обратимые решения не защищают от проверок. Демонтируемые вставки в расширенный проём не помогут, если инспектор МЧС выйдет замерить эвакуационный выход и увидит расхождение с поэтажным планом. У пожарного надзора, Роспотребнадзора и жилищной инспекции планы БТИ есть, а к арендатору-ритейлеру проверки приходят регулярно.

Сколько стоит ошибка арендатора и как разделить расходы с собственником

Административный штраф по статье 7.21 КоАП РФ за самовольные переустройство и перепланировку помещения в многоквартирном доме: граждане 2 000-2 500 рублей, должностные лица 4 000-5 000 рублей, юридические лица 40 000-50 000 рублей. Индивидуальные предприниматели отвечают как юрлица. К штрафу добавляется предписание вернуть помещение в состояние по документам за свой счёт, и вот эта часть обычно дороже штрафа в разы.

Дальше идут госпошлины. Регистрация договора аренды стоит 44 000 рублей, постановка на учёт каждого нового объекта при разделе помещения — 66 000 рублей. Пошлина платится за рассмотрение заявления: при отказе повторная подача оплачивается заново, при отзыве заявления возвращается половина суммы, полностью деньги возвращаются только при выигранном суде.

Константин М, специалист по пожарной безопасности:
«Сам Росреестр не надзорный орган, он не может приехать с проверкой. Но если в поданных документах увидит признаки реконструкции — на старом плане четыре колонны, а на новом две — он не выходя из кабинета напишет служебную записку в Госинспекцию по недвижимости. А вот она уже приедет с проверкой, выпишет штраф и предписание.»

Самая дорогая ошибка арендатора обычно не в деньгах, а в сроках. Помещение под ресторан, аптеку, медицинский кабинет или магазин с алкоголем не откроется без зарегистрированной планировки, а лицензирующий орган сверяет графику из выписки ЕГРН с фактом. Каждый месяц простоя арендованной площади в Москве стоит дороже всей проектной документации. Собственнику на Большой Тульской, 10, стр. 38 узаконивание уже выполненных работ на 713,2 м² без суда сэкономило порядка 300 000 рублей судебных расходов и четыре месяца ожидания заседания — арендатор, который платит за пользование помещением помесячно, эти четыре месяца оплатил бы из своего кармана.

Что критично в разных сценариях аренды

Строка про общепит здесь ключевая. Арендатор ресторана теряет деньги не на штрафе, а на смещении даты открытия, поэтому решения с судебной перспективой ему не подходят по определению.

Стоимость согласования перепланировки арендованного помещения в 2026 году

Итоговая сумма зависит от типа здания, площади, объёма вмешательства в несущие конструкции и от того, узакониваются работы заранее или по факту выполнения. Ниже позиции, которые чаще всего собираются в смету арендатора.

Смета арендатора почти никогда не равна одной строке: объём определяется типом здания и тем, затронуты ли несущие конструкции. Точнее сориентироваться поможет полный прайс на согласование перепланировки с разбивкой по видам работ, там же указаны цены на исправление ошибок в ЕГРН и БТИ, которые всплывают на этапе проверки документов.

Как проходит работа с арендаторами и собственниками на практике, видно по обратной связи: отзывы наших заказчиков показывают, на каких объектах и в какие сроки закрывались процедуры.

Выводы

Подпись под заявлениями в жилищную инспекцию и Росреестр принадлежит собственнику, а деньги и сроки чаще принадлежат арендатору. Развести эти две линии нужно на бумаге до начала проектирования: доверенность с правом подачи заявлений и запроса сведений ЕГРН, разграничение расходов на неотделимые улучшения, договорённость о том, кто возвращает конфигурацию при выходе. Второй по важности шаг — честно определить, что именно вы делаете: перегородки и проёмы согласуются, изменение контура и этажности инициирует только собственник через разрешение на строительство.

В Смарт Вэй мы ведём такие проекты с 2013 года, включая объекты арендаторов в торговых центрах и на первых этажах панельных домов. Каждый технический план перед подачей проходит внутренний чек-лист из 50 пунктов, поэтому на объекте арендатора магазина автозапчастей площадью 594 м² на 5-м Донском проезде весь цикл от обмеров до выписки ЕГРН занял меньше месяца, а регистрация прошла с первого раза. Если нужно понять расклад по конкретному помещению и договору аренды, можно оставить заявку — инженер разберёт ситуацию по вашим документам.

Часто задаваемые вопросы

Может ли арендатор через суд заставить собственника узаконить перепланировку?

Практического смысла в таком иске нет: суд не заменит собственника в качестве заявителя в Росреестре и не подпишет за него заявление в жилищную инспекцию. Рабочая конструкция другая — обязанность собственника содействовать в согласовании прописывается в договоре аренды или дополнительном соглашении, вместе с обязанностью выдать доверенность в согласованный срок. Взыскать с собственника расходы на неотделимые улучшения по статье 623 ГК РФ можно, но только если улучшения производились с его согласия, а само согласие подтверждается письменно.

Что делать, если предыдущий арендатор оставил неузаконенную перепланировку?

До подписания договора запросите поэтажный план БТИ и посмотрите на цвет линий. Красные линии означают изменения, которых нет в архиве БТИ и которые не согласованы. Узаконивать их придётся до собственных работ, потому что жилищная инспекция и Росреестр рассматривают помещение целиком, а не по эпизодам. Если договор уже подписан, зафиксируйте состояние актом приёма-передачи с приложением плана и оговорите в допсоглашении, за чей счёт легализуется старая перепланировка.

Нужно ли собрание собственников МКД, если арендатор меняет только внутренние перегородки?

Общее имущество дома при работе с внутренними ненесущими перегородками внутри помещения не затрагивается, и собрание не требуется. Оно становится обязательным, когда работы касаются фасада, входной группы, кровли, придомового участка. Учитывайте, что с 1 сентября процедуру проведения собраний по фасадным работам ужесточили в сторону очного формата с электронным уведомлением, поэтому проекты с изменением фасада планируются с большим запасом по времени.

Сколько входов можно сделать в арендованном нежилом помещении?

Постановление Правительства Москвы 432-ПП исходит из того, что на одно нежилое помещение приходится одна входная группа. При попытке зарегистрировать объект с несколькими входными группами Росреестр выносит приостановку. Рабочая схема строится на юридическом разграничении: одна основная входная группа и дополнительные входы, при этом в состав документации включается расчёт пожарных рисков, обосновывающий необходимость дополнительных эвакуационных выходов. По таким объектам у нас есть выигранные дела против Росреестра, но бюджет и сроки нужно закладывать с учётом судебной стадии.

Нужен ли второй эвакуационный выход, если арендатор открывает кафе или учебный центр?

В Москве при одновременном нахождении в помещении более 50 человек второй эвакуационный выход обязателен. Требования к габаритам: высота не менее 1,9 м, ширина не менее 0,8 м. В Санкт-Петербурге размеры те же, а необходимость второго выхода определяет пожарный инспектор. Вопрос надо задавать себе на самом раннем этапе: появление второго выхода меняет проект и часто затрагивает фасад, а это уже другая процедура и другой согласующий орган.

Что происходит с перепланировкой, когда арендатор съезжает?

Всё зависит от того, что записано в договоре. Если перепланировка узаконена и внесена в ЕГРН, помещение остаётся в новой конфигурации, а её стоимость как неотделимого улучшения обсуждается по статье 623 ГК РФ. Если работы не узаконивались, собственник вправе потребовать вернуть исходное состояние по документам, и расходы на демонтаж лягут на арендатора. Отдельно проверьте пункт про антресоль: она входит в площадь здания и меняет характеристики всего объекта, поэтому забрать её с собой невозможно в принципе.

Можно ли подать документы в Росреестр по бумажной доверенности от собственника-юрлица?

Договоры между юридическими лицами Росреестр принимает только в электронном виде, а полномочия представителя подтверждаются машиночитаемой доверенностью с усиленной квалифицированной подписью. Файлы подписываются в формате, который сохраняет читаемость документа, и к каждому прикладывается файл подписи. Отдельно проследите, чтобы в доверенности было прямо указано право запрашивать сведения из ЕГРН: без этого пункта данные о собственнике в выписке вы не получите.