Ответственность за пожарную безопасность в арендованном помещении делится между собственником и арендатором, и делит её не закон, а договор аренды. Пока в договоре нет конкретного перечня обязанностей, инспектор МЧС выберет нарушителя сам, по фактическому владению и по тому, чьё бездействие привело к нарушению. Разберём, какие требования нельзя переложить на арендатора, какие пункты договора реально работают в суде, сколько стоит ошибка при действующих с апреля 2025 года штрафах и что проверить в помещении до подписания акта приёма-передачи.
Кто отвечает за пожарную безопасность по закону: собственник или арендатор
Статья 38 Федерального закона № 69-ФЗ называет сразу несколько субъектов ответственности: собственников имущества, руководителей организаций, лиц, уполномоченных владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом. Арендатор попадает во вторую и третью категорию одновременно. То есть закон не выбирает между вами и арендодателем, он даёт надзорному органу право привлечь любого из вас.
Ключевое разъяснение дал Верховный суд ещё в Обзоре законодательства и судебной практики за второй квартал 2006 года, вопрос 14. Смысл такой: если договор аренды не распределил обязанности, ответственность возлагается на того, чьё виновное действие или бездействие привело к нарушению. Позицию с тех пор никто не отменял, на неё ссылаются суды и в 2026 году. МЧС придерживается той же логики, о чём прямо сказано в письме от 29.01.2021 № ИВ-19-92 и в докладах с обобщением правоприменительной практики.
Отсюда простой вывод, который многие арендаторы игнорируют при подписании: формулировка «арендатор соблюдает требования пожарной безопасности» не защищает никого. Она не распределяет обязанности, она их дублирует. Инспектор при проверке смотрит на конкретное нарушение и задаёт один вопрос: кто физически мог это устранить и не устранил.
Константин М, специалист по пожарной безопасности:
«Когда что-то произошло, собственник постарается с себя все обязательства снять. Хотя по 123-ФЗ за пожарную безопасность несёт как раз собственник объекта недвижимости. И если это не проект строительства, а именно эксплуатация, при эксплуатации всё по части пожарной безопасности лежит на собственнике. Потом пальцем показывать и говорить, что кто-то мне сделал, — не совсем логически правильная цепочка.»
Практика показывает вторую сторону этой медали. Собственник, передавший помещение в аренду, не выпадает из числа ответственных лиц автоматически. Определение Верховного суда № 304-АД14-334 сформулировано жёстко: возложение договором противопожарного состояния помещения на арендатора не освобождает арендодателя от обязанности соблюдать правила и от ответственности перед государством за принадлежащее ему здание. Штраф может прилететь обоим за одно и то же нарушение, каждому по своему составу.
📌 Факт: отсутствие договора на техническое обслуживание пожарной сигнализации и системы оповещения — это отдельный штраф и отдельный пункт в предписании при проверке госпожнадзора. Наличие смонтированной работающей системы без действующего договора на обслуживание нарушением быть не перестаёт.
Что изменилось в 2025-2026 годах и кого это касается
С 1 марта 2025 года действует новая часть статьи 37 Закона № 69-ФЗ, введённая Федеральным законом № 370-ФЗ. Лицо, ответственное за эксплуатацию здания, обязано назначить ответственного за обеспечение пожарной безопасности работника, который соответствует квалификационным требованиям справочников и профстандартов. Раньше руководитель просто назначал кого угодно приказом, теперь у назначенного должна быть подтверждённая квалификация.
Формально норма адресована лицу, ответственному за эксплуатацию здания, то есть чаще всего собственнику или управляющей компании. Арендаторов отдельного помещения она напрямую не затрагивает. Но если по договору аренды вы приняли на себя эксплуатацию всего здания или обособленной части с собственными инженерными системами, требование переходит на вас вместе с обязанностью.
Пункт 4 Правил противопожарного режима (постановление Правительства № 1479) сохраняет право руководителя организации назначать ответственных за обеспечение пожарной безопасности на объекте защиты. С 1 сентября 2025 года Правила действуют в редакции постановления № 90 от 03.02.2025, а порядок обучения по программам противопожарного инструктажа регулирует приказ МЧС № 1120 от 16.12.2024. Обучение и журналы инструктажей — это зона арендатора почти всегда, потому что инструктируете вы своих сотрудников, а не сотрудников арендодателя.
Сверьте сведения ЕГРН по арендуемому помещению перед подписанием договора
Что-то пошло не так...
Выберите адрес из списка
Получите выписку из ЕГРН и о кадастровой стоимости
| Вид объекта недвижимости | |
| Кадастровый номер | |
| Местоположение | |
| Кадастровая стоимость по состоянию на 31.07.2026 | |
| Дата утверждения кадастровой стоимости | в Едином государственном реестре недвижимости сведения отсутствуют |
| Дата определения кадастровой стоимости | |
| Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости | |
| Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости | данные отсутствуют |
| Площадь объекта | |
| Особые отметки | данные отсутствуют |
This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.
Зачем это арендатору. Площадь и конфигурация помещения в выписке ЕГРН должны совпадать с тем, что вы видите на объекте. Расхождение означает неузаконенную перепланировку, а перепланировка почти всегда тянет за собой смещение датчиков сигнализации, изменение путей эвакуации и длины коридоров. Инспектор МЧС придёт к вам, а восстанавливать конфигурацию или переделывать проект сигнализации придётся уже за чей-то счёт, и договор к этому моменту будет подписан.
Капитальные требования и эксплуатационные: где проходит реальная граница
Логика, которую применяют суды и которую мы закладываем в рекомендации по договорам: собственник отвечает за то, что встроено в здание и не может быть изменено арендатором без реконструкции, арендатор — за то, что зависит от его деятельности внутри помещения. Разграничение работает, только когда оно записано в договоре списком, а не одной фразой.
| Требование | Кто закрывает по умолчанию | Почему так |
|---|---|---|
| Количество и ширина эвакуационных выходов, длина коридоров | Собственник | Объёмно-планировочное решение здания, изменить его арендатор не вправе |
| Проект и монтаж пожарной сигнализации, СОУЭ, дымоудаления | Собственник | Системы общедомовые либо общеобъектовые, монтаж требует лицензии и проектной документации |
| Договор на техобслуживание систем противопожарной защиты | Собственник или УК | Обслуживается система целиком, разорвать её по границам аренды технически нельзя |
| Огнезащитная обработка несущих металлоконструкций и деревянной кровли | Собственник | Конструктив здания, испытания проводит лаборатория МЧС по объекту в целом |
| Огнетушители, знаки пожарной безопасности, локальные планы эвакуации | Арендатор | Первичные средства подбираются под фактическое наполнение помещения |
| Противопожарные инструктажи, журналы, приказы, ответственное лицо | Арендатор | Инструктируется персонал арендатора, приказы издаёт его руководитель |
| Категории по взрывопожарной опасности складских и производственных помещений | Арендатор | Категория считается от пожарной нагрузки, а нагрузку создаёт то, что вы храните |
| Захламлённость путей эвакуации, направление открывания дверей, эксплуатация электрооборудования | Арендатор | Прямое следствие текущей деятельности в помещении |
Строка про категории помещений выбивается из привычной логики и потому чаще всего становится сюрпризом. Товар на стеллажах привезли вы, значит и расчёт категории закрывать вам, даже если помещение вы арендуете на год. Табличку на дверь вешает тот, кто хранит.
ℹ️ Полезно знать: категорированию подлежат складские, производственные помещения, вентиляционные камеры, серверные, лаборатории и мастерские. Офисы, коридоры, столовые, вестибюли, тамбуры и торговый зал магазина категорированию не подлежат. Требование посчитать категорию на торговый зал встречается в предписаниях, но нормативного основания под ним нет.
Отдельная история — бизнес-центры и торговые комплексы. Там инженерные системы принадлежат управляющей компании и обслуживаются централизованно. Арендатор в такой конфигурации физически не может исправить нарушение по сигнализации, даже если очень захочет: доступ к прибору приёмно-контрольного оборудования у него отсутствует.
Константин М, начальник технического отдела:
«Если это большие бизнес-центры, там арендаторы не то что никак не участвуют. Им УК бизнес-центра должна это всё сама менять, то есть они отвечают за пожарную безопасность. Если это конкретный собственник и он отвечает за всё здание, и он же делает перепланировку, тогда мы можем предложить проект. А если это отдельно стоящее нежилое, то кроме вас, как собственника, об этом никто не позаботится.»
Сколько стоит ошибка: штрафы, предписание и приостановка деятельности
С 1 апреля 2025 года санкции по статье 20.4 КоАП РФ выросли вдвое. По части 1 за общее нарушение требований пожарной безопасности гражданин платит от 5 000 до 15 000 руб., должностное лицо от 20 000 до 30 000 руб., ИП от 40 000 до 60 000 руб., юридическое лицо от 300 000 до 400 000 руб. Повторное нарушение на объекте чрезвычайно высокого, высокого или значительного риска, связанное с неработающей сигнализацией, оповещением, противодымной защитой или несоответствием эвакуационных путей, добавляет к штрафу возможность приостановки деятельности. Если нарушение привело к пожару с тяжким вредом здоровью или гибелью человека, для юридического лица предусмотрен штраф от 600 000 до 1 000 000 руб. либо приостановка деятельности на срок до 90 суток. Актуальные редакции статьи и разъяснения по составам публикует МЧС России на своём официальном портале.
Считать нужно не сам штраф. Считать нужно связку: штраф плюс предписание со сроком плюс стоимость устранения плюс простой. Инспектор при первом выходе даёт срок на устранение, обычно месяц, затем приходит повторно. Не устранили — начинается штрафной круг, и суммы по части 1 идут уже не от 300 000 руб., а с учётом повторности.
Самый дорогой сценарий для арендатора выглядит так. Предписание выдано вам как фактическому владельцу помещения. В предписании пункты по эвакуационным выходам и дымоудалению, то есть по конструктиву здания. Собственник по договору за это отвечать не обязался, потому что в договоре одна общая фраза. Вы не можете устранить нарушение физически, но срок исполнения предписания идёт на вас. Дальше либо переговоры с арендодателем, либо суд, либо расторжение договора с потерей вложений в ремонт.
⚠️ Внимание: отсутствие технического заключения по категорированию — это штраф и пункт в предписании. Одной таблички на двери недостаточно: у владельца помещения должно храниться заключение с методикой расчёта и присвоенной категорией. Табличка без заключения нарушение не закрывает.
Константин М, инженер-эксперт:
«У человека уже в руках предписание, и у него в любом случае нарушения. И вместо того, чтобы устранять на месте, то есть устанавливать необходимые инженерные системы, противопожарные перегородки, он пришёл и решил просто риском отделаться. А риск — это не какая-то невероятная бумажка, которая перекрывает абсолютно всё, тем более федеральный закон. Мы риском минимизируем расходы, траты, проблемы, но какие-то вещи по поводу дополнительных перегородок — это меньшее из зол, которое ему на пути может встретиться.»
Момент, где арендаторы теряют больше всего денег, — это подписание договора без технической проверки помещения. Пункты про пожарную безопасность обычно пишет юрист арендодателя, и написаны они так, что эксплуатационные и капитальные требования сливаются в одну строку. Понять, что именно вам передают и какие нарушения вы принимаете вместе с ключами, можно только по факту, на объекте.
Инженеры Смарт Вэй выезжают на помещение до сделки, фиксируют состояние систем противопожарной защиты, путей эвакуации и документов и выдают перечень несоответствий с привязкой к пунктам нормативов. С этим перечнем разговор с арендодателем про распределение обязанностей идёт совсем иначе.
Что проверить арендатору до подписания договора аренды
Проверка до сделки стоит несопоставимо дешевле, чем исполнение чужого предписания после. Мы в практике Смарт Вэй разделяем её на документарную и техническую часть, ровно как это делает инспектор при выездной проверке.
Как принять помещение по пожарной безопасности: пошаговая инструкция
- Шаг 1. Запросите у арендодателя проектную и рабочую документацию на автоматическую пожарную сигнализацию, систему оповещения и управления эвакуацией, при наличии — на дымоудаление. Отсутствие проекта означает, что систему проектировали и монтировали неизвестно как и отвечать за её работоспособность придётся тому, кто окажется в помещении при проверке.
- Шаг 2. Проверьте действующий договор на техническое обслуживание систем противопожарной защиты и журнал техобслуживания. Уточните, кто платит по договору после передачи помещения вам.
- Шаг 3. Осмотрите пути эвакуации: количество выходов, направление открывания дверей, ширину коридоров, наличие фотолюминесцентных планов эвакуации по ГОСТ (этажные 60 на 40 см, локальные 30 на 40 см). Нарушения по эвакуации устраняются дороже всего и почти всегда относятся к зоне собственника.
- Шаг 4. Сверьте фактическую планировку с поэтажным планом и выпиской ЕГРН. Расхождение означает неузаконенную перепланировку и потенциальное несоответствие проекта сигнализации фактической конфигурации помещений.
- Шаг 5. Определите, какие помещения подлежат категорированию под вашу деятельность, и договоритесь, кто выполняет расчёт. Если храните товар или сырьё, расчёт закрывать вам.
- Шаг 6. Пропишите в договоре или приложении к нему перечень обязанностей по пунктам, а не одной фразой. Отдельно зафиксируйте, кто устраняет нарушения, выявленные предписанием МЧС, если они относятся к конструктиву и инженерным системам здания.
- Шаг 7. Зафиксируйте состояние систем в акте приёма-передачи с фотографиями. Этот акт станет вашим основным доказательством, если спор дойдёт до суда.
Константин М, судебный эксперт:
«Арендатор придёт к арендодателю, скажет: нам вот это выявили, а вы нам, когда сдавали в аренду, обещали, что у вас всё по пожарной безопасности отлично, а вот смотрите, сколько пунктов. Это просто здесь как бы пять пунктов, иногда шесть, а может там шестьдесят.»
Отчёт выездного аудита в такой ситуации работает как доказательство состояния объекта на дату передачи. Он оформляется таблицей: выявленное несоответствие, пункт норматива, рекомендация по устранению. Никакие сведения из аудита в надзорный орган не передаются, отчёт остаётся между заказчиком и подрядчиком.
💡 Лайфхак: проведённый заранее аудит меняет масштаб предписания. Инспектор при выездной проверке найдёт замечания в любом случае, проверок без замечаний не бывает. Но предписание на пять пунктов вместо сорока устраняется в разы проще и укладывается в отведённый срок.
Когда расчёт пожарного риска не решает проблему арендатора
Расчёт индивидуального пожарного риска обосновывает отступления от нормативных требований по объёмно-планировочным решениям: один эвакуационный выход вместо двух, коридор длиннее нормируемого, недостаточная ширина пути эвакуации. Это законный инструмент, и для арендатора крупных площадей он часто дешевле перестройки. Но границы применимости у него жёсткие.
Риск не закрывает организационные нарушения. Отсутствующие огнетушители, непроведённые инструктажи, незаполненные журналы, отсутствие договора на обслуживание сигнализации, ограждение кровли без испытаний — ни один из этих пунктов расчётом не снимается. Риск не заменяет и работоспособность систем: если сигнализация не работает, расчёт этого не исправит.
Второе ограничение чисто арендное. Расчёт выполняется на объект защиты целиком либо на его обособленную часть с самостоятельными путями эвакуации. Арендатор одного помещения в бизнес-центре заказать расчёт на здание не может, у него нет ни правового основания, ни исходных данных по всему объекту.
| Сценарий | Что критично | Что вторично |
|---|---|---|
| Офис в бизнес-центре, до 300 м² | Инструктажи, журналы, приказ об ответственном, огнетушители, незахламлённые пути эвакуации | Расчёт риска, категорирование, проект сигнализации |
| Магазин или общепит на первом этаже жилого дома | Второй эвакуационный выход, категории подсобных и складских помещений, электрооборудование кухни | Огнезащита конструктива, дымоудаление |
| Склад или производство в отдельно стоящем здании | Категорирование по пожарной нагрузке, огнезащита металлоконструкций, договор на ТО систем, расчёт риска при отступлениях | Локальные планы эвакуации в каждом помещении |
| Помещение в ТЦ, арендуемая площадь внутри общего объёма | Разграничение зон обслуживания систем с УК, письменное согласование любых работ с сигнализацией | Самостоятельный расчёт риска на здание |
Таблица показывает главное: набор критичных требований меняется от типа объекта, и универсального чек-листа для арендатора не существует. Офисному арендатору достаточно документов и организационных мер, складскому придётся заходить в расчёты и огнезащиту.
Константин М, инженер-проектировщик:
«Пожарный риск — это не тот документ, где мы посчитали все 490 пунктов, и инспектор нам руку пожал, все разошлись, все довольны. Индивидуальный пожарный риск показывает возможность использования здания с определёнными отклонениями в том виде, как оно есть. Вышел инспектор, сказал: у вас вместо двух обязательных эвакуационных выходов есть один, и коридор, который ведёт к лестничной клетке, длиннее нормы. Вот здесь можно посчитать риск и обосновать.»
Стоимость расчёта пожарного риска и документов по пожарной безопасности
Стоимость зависит от площади объекта, количества помещений, подлежащих категорированию, наличия исходной документации и от того, нужно ли выезжать на обмеры. Цены ниже приведены по действующему прайсу на расчёт рисков и категорий.
| Услуга | Стоимость | Сроки |
|---|---|---|
| Расчёт пожарных рисков | от 90 000 рублей | от 1 дня |
| Расчёт пожарных категорий помещений | от 90 000 рублей | от 1 дня |
| Разделы проектной документации по пожарной безопасности (от дымоудаления до систем пожаротушения) | от 150 000 рублей | рассчитывается индивидуально |
| Регистрация декларации пожарной безопасности | бесплатно при заказе расчёта рисков | 3 рабочих дня на регистрацию |
| Сопровождение регистрации расчётов рисков в МЧС вместе с декларацией | бесплатно | рассчитывается индивидуально |
Итоговая сумма формируется после того, как мы видим поэтажный план, экспликацию и понимаем фактическое использование помещений: прайс на расчёт рисков и категорий помогает сориентироваться по порядку цифр до передачи документов.
Работу оценивают по результату и по тому, прошло ли предписание. Отзывы собственников и арендаторов коммерческих помещений показывают, как проходили конкретные проекты по срокам и составу работ.
Выводы
Закон не назначает единственного ответственного за пожарную безопасность в аренде. Он даёт надзорному органу выбор из круга лиц, владеющих и пользующихся объектом, а конкретику вносит договор. Собственник при этом не выходит из-под ответственности перед государством, даже если переложил всё на арендатора одной строкой. Работает только детальный перечень обязанностей по пунктам плюс зафиксированное на дату передачи состояние систем и путей эвакуации.
Смарт Вэй с 2013 года закрывает техническую часть этой задачи: выездной аудит помещения, расчёт категорий и индивидуального пожарного риска, разделы проектной документации, регистрация декларации в МЧС. Если нужно понять, что вы принимаете вместе с помещением, или разобрать уже полученное предписание по пунктам, можно оставить заявку и обсудить объект с инженером.
