Кто готовит акт приёмочной комиссии по перепланировке

Акт приемочной комиссии по перепланировке готовит комиссия того органа, который согласовывал работы: в Москве ее возглавляет представитель Мосжилинспекции, в Санкт-Петербурге приемку выполненных работ проводит администрация района, в остальных регионах — орган, осуществляющий согласование по главе 4 Жилищного кодекса. От собственника требуются уведомление о завершении работ с техническим планом, исполнительная документация и доступ в помещение, а проект акта составляют члены комиссии после сверки помещения с проектом. С 1 апреля 2024 года перепланировка помещения в многоквартирном доме считается завершенной только со дня внесения изменений в ЕГРН, поэтому акт стал промежуточным документом, а для отдельно стоящего нежилого здания он не оформляется вовсе. Разберем состав комиссии, перечень документов с подписантами и то, что инспектор проверяет у проема в несущей стене и у антресоли. Стоимость сопровождения приемки на 2026 год, причины отказа и ответы на частые вопросы собраны во второй половине статьи.

Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.

Кто оформляет акт приемочной комиссии в Москве, Санкт-Петербурге и регионах

Часть 2 статьи 28 Жилищного кодекса в редакции Федерального закона от 19.12.2023 № 608-ФЗ подтверждает переустройство и перепланировку помещения в многоквартирном доме актом приемочной комиссии и ограничивает срок его утверждения: не более 30 дней со дня, когда орган получил уведомление о завершении работ. Комиссию формирует орган, выдавший согласование, поэтому автор акта зависит от региона и от того, где находится помещение — в МКД или в отдельно стоящем нежилом здании.

Заявитель в приемке участвует как сторона. Претензии к содержанию акта и отказ в его оформлении адресуются органу, который принимал решение, а порядок и срок обжалования указываются в самом уведомлении об отказе.

Кто входит в приемочную комиссию в Москве

Московский порядок согласования и приемки установлен постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП, и состав комиссии Мосжилинспекция определяет по характеру выполненных работ. В комиссию входят:

• представитель Мосжилинспекции — председатель комиссии;
• заявитель или его представитель по доверенности;
• представитель проектной организации, если перепланировка затронула несущие конструкции дома;
• представитель управляющей организации, если работы затронули общее имущество.

Если в помещении не было работ, требующих предварительного согласования, комиссия состоит из инспектора МЖИ и заявителя. Явку проектировщика и исполнителя работ обеспечивает сам заявитель, а доступ в помещение нужно предоставить в течение 5 рабочих дней со дня подачи заявления, иначе оформляется отказ в предоставлении услуги. Эти правила Мосжилинспекция публикует в разъяснении о согласовании перепланировки и приемке работ на mos.ru, там же приведен перечень работ, для которых нужно предварительное согласование.

На выезде комиссия сверяет фактическую планировку с проектом и распоряжением МЖИ. Если расхождений нет, члены комиссии готовят проект акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке и передают его должностному лицу инспекции. На объектах, где проект готовил Смарт Вэй, в комиссию входим и мы как проектная организация; к собственнику и инспектору по практике присоединяются кадастровый инженер и представитель управляющей компании.

Константин М, начальник технического отдела: «Задача акта — посмотреть, что у нас было распоряжение, и в нем написано: вы можете сделать одну перегородку и одну раковину. Мы ремонт закончили, комиссия выходит и сверяет, смотря в распоряжение. Если мы сделаем что-то дополнительно, потому что мы так захотели, нам просто акт не выдадут.»

Утвержденный акт получает гриф «Утверждаю» с подписью и печатью инспекции, в нем перечислены члены комиссии, принятые работы и сроки их выполнения, а графическая часть из проекта прикладывается отдельным листом с отметкой МЖИ.

Санкт-Петербург: приемка в администрации района

В Петербурге проекты перепланировки согласуют районные межведомственные комиссии при администрациях районов, созданные постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 04.02.2005 № 112, а контроль за ходом работ и приемку выполненных работ ведут администрации районов. Это распределение полномочий описано в разъяснении Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга.

Административный регламент администраций по этой услуге утвержден распоряжением Жилищного комитета от 22.01.2018 № 39-р. Районы публикуют отдельные формы акта приемки законченного перепланировкой объекта для жилых и для нежилых помещений, а в заявлении об оформлении акта указываются реквизиты действующего решения о согласовании. Во Фрунзенском районе, например, утвержден отдельный состав комиссии по приемке помещений, поэтому состав и форму акта проверяют на странице МВК своего района.

Акт еще не узаконивание: перепланировка завершается записью в ЕГРН

Часть 3 статьи 28 ЖК РФ разводит два момента завершения. Переустройство считается завершенным со дня утверждения акта приемочной комиссии. Перепланировка — со дня внесения изменений в сведения ЕГРН о границах и (или) площади помещения либо со дня кадастрового учета и регистрации прав на образованные помещения. Норма действует с 1 апреля 2024 года, когда вступил в силу 608-ФЗ.

Вместе с моментом завершения изменился и комплект, с которым заявитель выходит на приемку. По части 1 той же статьи в редакции Федерального закона от 07.06.2025 № 125-ФЗ к уведомлению о завершении перепланировки прилагается технический план помещения, подготовленный по 218-ФЗ, а в уведомлении указываются сведения об уплате госпошлины за кадастровый учет и (или) регистрацию прав. В Москве после оформления акта сотрудник МЖИ сам направляет документы в Росреестр, и выписка из ЕГРН приходит заявителю в личный кабинет mos.ru.

Константин М, кадастровый инженер: «Раньше у нас перепланировка считалась узаконенной, завершенной, когда мы получали акт. Сейчас у человека на руках акт — это все равно не узаконенная перепланировка, потому что это не внесено в ЕГРН.»

Передача через МЖИ добавляет в цепочку еще одно звено: если Росреестр приостанавливает учет, замечания возвращаются в инспекцию, а от нее к заявителю. Когда номер КУВД известен, дополнительные документы кадастровый инженер подает напрямую через личный кабинет Росреестра, не проводя их повторно через МЖИ, поэтому номер обращения запрашивают в инспекции сразу после утверждения акта.

Кейс из практики: торговое помещение 1 441,1 м² на первом этаже жилого дома готовили под нового арендатора. Документацию выпустили за 5 рабочих дней, а весь цикл с согласованием в МЖИ занял 55 дней. По офисному помещению в жилом доме, где перепланировку выполнили без проекта, технический план подготовили за 5 рабочих дней, весь цикл занял 25 дней.

Сверьте площадь и кадастровый номер помещения по данным ЕГРН перед уведомлением о завершении работ

Документы для приемочной комиссии и кто их подписывает

Перечень зависит от того, требовали ли работы предварительного согласования. В Москве, если согласование было, к запросу об оформлении акта прикладывают:

• запрос об оформлении приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке, который заполняется онлайн на mos.ru;
• документ о полномочиях представителя, если заявление подает не собственник (для физических лиц — нотариальная доверенность);
• журнал производства работ, если работы затронули несущие конструкции дома;
• акты освидетельствования скрытых работ, подписанные проектной организацией, подготовившей проект, и организацией, проводившей работы;
• технический план помещения и сведения об уплате государственной пошлины;
• акт о выполнении работ с газовым оборудованием, если такие работы проводились.

Если предварительное согласование не требовалось, вместо журнала и актов скрытых работ Мосжилинспекция запрашивает эскиз — поэтажный план и экспликацию до и после перепланировки, письменное согласие членов семьи нанимателя или собственника, а также правоустанавливающие документы, если право не зарегистрировано в ЕГРН, и учетно-техническую документацию, если ее нет в базовом регистре.

В акте скрытых работ обязательна подпись организации, которая выполняла монтаж: проектная организация подписывает акт вместе с ней, но заменить ее подпись не может, а без хотя бы одной из подписей акт недействителен. К акту обычно прикладывают фотографии, юридическую силу при этом имеет сам акт. С 2024-2025 годов Мосжилинспекция отдельно проверяет звукоизоляцию, поэтому раздел о ней должен быть в проекте всегда, а выполненный слой подтверждают актом освидетельствования, как и гидроизоляцию мокрых зон.

Доверенность на перепланировку: кто представляет заявителя

Запрос на оформление акта в Москве подает собственник помещения или наниматель по договору социального найма. Его интересы может представлять законный представитель или представитель по доверенности, для физических лиц доверенность должна быть нотариальной. Подача идет только в электронном виде через mos.ru: представитель прикрепляет доверенность к заявлению, и его данные должны быть прямо указаны в ней. Для подачи технического плана в Росреестр кадастровому инженеру нужна отдельная машиночитаемая доверенность (МЧД), реквизиты которой вносятся в заявление на кадастровый учет.

Как оформить акт о завершенной перепланировке в Москве: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Сверьте выполненные работы с распоряжением МЖИ и проектом по каждому пункту и проверьте срок действия решения о согласовании: оно действует 18 месяцев, и заявление на акт подается до его истечения.
2. Шаг 2. Соберите исполнительную документацию: журнал производства работ, если затронуты несущие конструкции, и акты освидетельствования скрытых работ с подписями подрядчика и проектной организации.
3. Шаг 3. Закажите технический план у кадастрового инженера и оплатите госпошлину за кадастровый учет; сведения об оплате указываются в заявлении.
4. Шаг 4. Подайте запрос об оформлении акта на mos.ru, а если подает представитель, приложите доверенность.
5. Шаг 5. Согласуйте с МЖИ дату комиссионной проверки, обеспечьте доступ в помещение в течение 5 рабочих дней и явку проектной организации и исполнителя работ.
6. Шаг 6. Получите акт (срок услуги — 10 рабочих дней) и проверьте выписку из ЕГРН в личном кабинете mos.ru после передачи документов в Росреестр.

Образцы документов для приемки перепланировки

Чаще всего на приемке спрашивают акт освидетельствования скрытых работ, поэтому начните с него, а при работах в несущей стене — с образца раздела АС на проемы.

Проем в несущей стене: что комиссия проверяет у рамы усиления

Устройство проемов в несущих стенах относится к работам, которые в Москве требуют предварительного согласования, наряду с устройством несущих стен и заделкой самовольно устроенных проемов. В мае 2025 года в постановление Правительства Москвы № 432-ПП, которое перечисляет работы без разрешения на строительство, прямо добавили «устройство проемов в несущих стенах» — в пункт 2.8 для жилых домов, включая нежилые помещения в МКД, и в пункт 3.8 для нежилых зданий. Условие одно: прочностные характеристики здания не нарушаются, и подтвердить его можно только проектом усиления.

Константин М, инженер-проектировщик: «Разрешили делать проем, но при этом говорят: прочностные характеристики у вас не должны измениться. Здесь единственное, что может спасать, — это разработка КР, раздела по усилению.»

Для помещения в МКД Москвы к проекту нужно техническое заключение автора проекта дома, а если автор неизвестен или организации уже нет — ГБУ «Экспертный центр»; для ряда серий панельных домов заключение выдает МНИИТЭП. В Санкт-Петербурге техническое заключение о состоянии конструкций требуют, когда работы затрагивают несущие или ограждающие конструкции, и раздел КР в этом случае обязателен.

Раздел КР на проем содержит схему устройства проемов, узлы, расчет перемычки и спецификацию металла. На объекте обмеряют ширину и высоту проема, толщину и материал стены, делают фотографии; по этим данным конструктор подбирает усиление — перемычку из уголков, раму из швеллеров или двутавр, в зависимости от нагрузки над проемом. В образце раздела АС на проемы перемычки собраны из уголка 100х8 по ГОСТ 8509-93 из стали С245, а общие указания требуют вести акты скрытых работ и журналы и уточнять размеры по месту до начала работ. Сечения из образца на другой объект не переносятся: их дает расчет по конкретной стене.

На приемке проема комиссия работает в расширенном составе: к инспектору и заявителю присоединяется проектная организация, а среди документов обязательны журнал производства работ и акт скрытых работ. Инспектор сверяет место и размеры проема и конструкцию усиления с проектом и распоряжением, и проем, смещенный относительно проекта, попадает в перечень несоответствий.

Перенос дверного проема, арка и восстановление несущей стены

Перенос дверного проема в несущей стене для МЖИ складывается из двух работ — устройства нового проема и заделки старого, и обе должны быть в проекте и распоряжении. Арочный проем согласуется по тем же правилам, что и прямоугольный: вырезается участок несущей стены, и нужен расчет усиления.

С восстановлением несущей стены граница проходит по Градостроительному кодексу. Пункт 14 статьи 1 ГрК РФ относит к реконструкции замену и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов на аналогичные или улучшающие и восстановления таких элементов. Заделка самовольно прорезанного проема с возвратом стены к последнему поэтажному плану БТИ в черных линиях согласуется в МЖИ как работа по перепланировке, а замена несущей конструкции целиком выводит объект на путь реконструкции.

Перепланировка, реконструкция или капитальный ремонт: когда акт не поможет

Приемочная комиссия принимает только то, что согласовано как перепланировка или переустройство. Если работы изменили параметры объекта капитального строительства — высоту, количество этажей, площадь, объем — или затронули несущие конструкции сверх замены отдельных элементов, это реконструкция по пункту 14 статьи 1 ГрК РФ. Для нее нужен другой путь: разрешение на строительство либо легализация через суд.

Для нежилых зданий и помещений в них определения перепланировки в федеральном законодательстве нет: Градостроительный кодекс оперирует понятием реконструкции, и на практике все, что ею не является, считается перепланировкой. Отсюда вопрос с названием документа: регистраторы в Москве и Московской области периодически приостанавливают учет из-за заголовка «проект перепланировки», и проект переименовывают в «проект капитального ремонта». Меняется только заголовок, состав с разделом АР остается прежним, тогда как настоящий проект капитального ремонта включает сметы на работы и материалы.

Антресоль: 40 процентов, высота 4,5 м и расчет нагрузок

Устройство антресоли площадью не более 40% площади помещения, в котором она сооружается, входит в московский перечень работ по перепланировке. Ограничение установлено сводами правил для многоквартирных и общественных зданий, а в своде правил по производственным зданиям предела площади антресоли нет. Высота исходного помещения должна быть не менее 4,5 м: по 2,1 м над и под антресолью плюс перекрытие и отделка. Понятия «антресольный этаж» в классификаторе для технических планов нет: антресоль относится к этажу, в объеме которого устроена, и рисуется на листе этого этажа.

Расчет антресоли выполняется в разделе КР: расстановка балок и стоек, узлы крепления, лестница, спецификация металла и статический расчет нагрузок. Исходные данные дает заказчик — что будет на антресоли (офис, кафе, оборудование с весом по техническому паспорту) и какое перекрытие под ней. В МКД Москвы допустимую нагрузку на перекрытие указывает ГБУ «Экспертный центр»: на одном из объектов заключение задало полезную расчетную нагрузку на железобетонную плиту 800 кг/м², и конструктор считал от этой цифры. Если проектных данных о перекрытии нет у управляющей компании, их получают вскрытием или принимают со слов заказчика, который берет на себя ответственность за эти значения; в практике Смарт Вэй такие исходные данные фиксируются только перепиской по электронной почте.

Константин М, инженер-эксперт: «Прийти и посмотреть марку бетона — на бетоне не написано, что это за марка. И арматуру сквозь бетон очень сложно увидеть.»

Когда акт приемочной комиссии не нужен или не поможет

• Отдельно стоящее нежилое здание. Мосжилинспекция в процедуре не участвует: проект, техническое заключение и раздел КР подписывают собственник и проектная организация, результат фиксирует кадастровый учет изменений по техническому плану.
• Работы квалифицируются как реконструкция. Антресоль больше 40% площади помещения, изменение площади или объема здания, замена несущих конструкций комиссией МЖИ не принимаются.
• Изменения фасада МКД без протокола общего собрания собственников. Наружная стена — общее имущество, без протокола ОСС МЖИ отказывает в согласовании, и до приемки дело не доходит.
• Санкт-Петербург, работы выполнены до согласования. Процедуры согласования уже выполненных работ у МВК нет, по таким объектам выдается приостановка или отказ, и практика узаконивания идет через суд с оценкой работ судебным экспертом.

Отказ в оформлении акта: причины и способы устранения

Отказ касается только приемки: ранее выданное согласование проекта им не отменяется, но до устранения расхождений помещение остается в статусе несогласованной перепланировки. Типовые причины отказа:

• планировка не совпадает с проектом;
• выполнены работы, не предусмотренные проектом;
• не восстановлены демонтированные конструкции;
• не представлены акты освидетельствования скрытых работ;
• не выполнена гидроизоляция мокрых зон;
• изменено расположение мокрых точек;
• не обеспечен доступ на объект.

В уведомлении об отказе практический смысл несет блок с причиной: по названным расхождениям определяется объем работ и предмет обжалования, а без них отказ невозможно ни исполнить, ни оспорить. Сразу после получения уведомления фиксируют дату получения, перечень расхождений из текста, срок и порядок обжалования. Дальше два пути: привести помещение в соответствие проекту либо откорректировать проект и согласовать изменения, после чего подается заявление на повторное обследование.

Важный нюанс из практики: в нежилом помещении в Москве согласовали антресоль с толщиной перекрытия 20 см, а собственник построил ее с перекрытием 27 см, и разница в 7 см стала основанием отказа в приемке. На другом объекте под потолком прорезали два новых проема, которых не было в проекте, в расчете, что их не заметят, и комиссия указала на работы, не предусмотренные проектом и распоряжением.

Цена отклонения от проекта не ограничивается переделкой. Если несоответствие выявит проверка, надзорный орган выдает предписание со сроком устранения, а за самовольную перепланировку помещения в МКД возбуждается дело по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ. По ч. 3 ст. 29 ЖК РФ собственник самовольно перепланированного жилого помещения обязан привести его в прежнее состояние, а при неисполнении суд может принять решение о продаже помещения с публичных торгов. Изменения, которые появились в ходе ремонта, согласуют корректировкой проекта до вызова комиссии.

После акта: технический план, ЕГРН и новый поэтажный план БТИ

Технический план на перепланировку заполняется только по изменившимся сведениям: кадастровый номер указывается всегда, новая площадь — если она изменилась. В заключении кадастрового инженера перечисляются исходные документы (проект, техническое заключение, выписка ЕГРН), площадь до и после с методикой расчета по приказу Росреестра П/0393, дословный перечень работ из проекта и отдельная фраза о том, что работы не являются реконструкцией и разрешение на строительство не требуется. Все это видно в PDF-версии техплана, которую заказчик может получить и проверить до подачи.

Мосжилинспекция работает только с документами ГБУ МосгорБТИ — поэтажным планом и экспликацией. В них встречаются давние ошибки: не отрисованный выступ, колонна другого размера, окно, которого нет в натуре, и инспектор спрашивает за них так же, как за самовольные изменения. Поэтому на выезд архитектор Смарт Вэй берет документы БТИ и сверяет их с натурой еще до подачи, а найденную ошибку исправляют в МосгорБТИ до обращения в МЖИ.

После перепланировки БТИ отражает фактические изменения на новых поэтажных планах. Изменения, выявленные техниками при инвентаризации и не согласованные МЖИ, наносятся красными линиями, согласованная или исходная планировка — черными. Устранение красных линий в МосгорБТИ — отдельная процедура: ее требуют собственники и госструктуры, в частности по объектам в собственности Департамента городского имущества Москвы и у компаний, арендующих помещения у города.

Региональная специфика: в Москве для МЖИ принимаются только документы МосгорБТИ, технический паспорт от частной организации не подойдет. В Санкт-Петербурге обмер по факту может выполнить сторонняя организация, и такой документ приравнивается к документам ГУИОН.

Стоимость сопровождения приемки и оформления акта о перепланировке

Цены на 2026 год зависят от площади помещения, от того, затронуты ли несущие конструкции, от состояния документов БТИ и ЕГРН и от того, выполнены работы по проекту или узакониваются после факта.

Цены указаны как «от», государственные пошлины и платежи Росреестра и БТИ оплачиваются отдельно, а итог зависит от площади, назначения помещения и требований согласующего органа. Полный перечень позиций и сроков приведен на странице стоимости согласования перепланировки, расчет делается по выписке ЕГРН и поэтажным планам без выезда на объект.

Как проходили согласования и приемки на объектах заказчиков, можно посмотреть в отзывах клиентов о работе компании.

Выводы

Акт приемочной комиссии составляет комиссия органа, выдавшего согласование: в Москве под председательством инспектора МЖИ, в Петербурге в администрации района. На заявителе остается комплект — технический план с оплаченной пошлиной, журнал работ и акты скрытых работ с подписью подрядчика, доступ в помещение и явка проектировщика. Комиссия сверяет натуру с проектом вплоть до сантиметров, а работы за пределами перепланировки, от антресоли больше 40% до замены несущих конструкций, через приемку не проходят. Завершенной перепланировку делает только запись в ЕГРН.

Смарт Вэй ведет перепланировку в МКД от проекта и технического заключения до выхода на комиссию МЖИ, технического плана и записи в ЕГРН. Если приемка назначена или уже получен отказ, документы по объекту можно направить через форму заявки.

Частые вопросы об акте приемочной комиссии