Кто делает паспорт фасада объекта: порядок и сроки 2026

Паспорт фасада объекта делает проектная организация, а утверждает его орган архитектуры: в Москве это Москомархитектура, в Санкт-Петербурге — Комитет по градостроительству и архитектуре (КГА). Собственник в этой схеме заявитель: он подписывает титульный лист, выдает доверенность на подачу и отвечает за то, чтобы работы на фасаде совпали с утвержденным документом. Разберем, чем паспорт колористического решения отличается от проекта изменения фасадов и от АГР, кто имеет право поставить подпись под этими документами и что проверить до заказа работ. Требования к 3D-моделям для АГР, сроки согласования и стоимость на 2026 год — во второй половине статьи.

Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.

Кто делает паспорт фасада объекта: исполнитель, подписи, заявитель

Документ готовит проектная организация. Внутри работы она распределяется между тремя специалистами: техник выезжает на объект и снимает обмеры, архитектор вычерчивает развертки фасадов и подбирает цвета по каталогам RAL и NCS, главный инженер проекта проверяет и подписывает комплект. Титульный лист подписывают трое: собственник объекта или его представитель, главный инженер проекта и генеральный директор проектной организации. Собственник сам паспорт фасада не составляет, но без его подписи документ не считается согласованным.

Константин М, начальник технического отдела: «Если объект не попадает под 94-е постановление, проект согласовывается между заказчиком работ и проектной организацией: на титульном листе ставится подпись собственника объекта недвижимости либо его представителя и подпись главного инженера проекта и генерального директора проектной организации.»

Утверждает документ город. В Москве паспорт колористического решения фасадов регистрирует Москомархитектура, заявление подается только в электронном виде через личный кабинет на mos.ru. Услуга бесплатная: пошлина за нее не взимается, платите вы за разработку проекта, а не за штамп. Для подачи от имени собственника нужна нотариальная доверенность на проектную организацию, и ее лучше готовить одновременно с договором, а не после выезда инженера на объект. В 2026 году полномочия по свидетельству об утверждении АГР перешли к Департаменту градостроительной политики, при этом порядок работы с колористикой и изменением фасадов на дату публикации остался прежним.

В практике Смарт Вэй заказчик чаще всего приходит не за паспортом фасада как таковым, а с предписанием от Государственной инспекции по недвижимости, от управляющей компании или от Департамента городского имущества. Дальше начинается разбор: какой именно документ закрывает предписание, потому что колористический паспорт, проект изменения фасадов и АГР решают разные задачи и подаются в разные инстанции.

Паспорт фасада, проект изменения фасадов и АГР: что именно нужно вам

Под словами «паспорт фасада» собственники обычно имеют в виду один из четырех документов. Разница между ними влияет на срок, на состав работ и на то, попадут ли изменения в ЕГРН.

Из таблицы следует практический критерий выбора: если вы трогаете только цвет и материалы отделки, вам достаточно колористического паспорта. Как только появляются новые проемы, входы, тамбуры или меняется этажность, колористики мало, нужен проект изменения фасадов или АГР.

Константин М, инженер-проектировщик: «АГР сам по себе комплексный документ, который по факту содержит в себе и колористические решения, и решения по изменению фасадов здания. В колористическом паспорте мы не предусматриваем ни новые оконные проемы, ни какие-то тамбуры, ни дверные элементы: только цветовое решение и решение по материалам.»

Что проверить до заказа паспорта фасада

Пять проверок до подписания договора снимают большую часть рисков и позволяют не платить за документ, который вам не подойдет.

1. Назначение объекта и адрес. 94-е постановление действует на административно-деловые, учебно-образовательные, культурно-просветительские, торгово-бытовые, лечебно-оздоровительные, спортивно-рекреационные, социально-реабилитационные и учебно-воспитательные объекты в пределах внешней границы Садового кольца и на перечисленных в постановлении магистралях. Складов, производственных зданий, апартаментов и общежитий в этом перечне нет.
2. Соседство с объектами культурного наследия. Проверяется по схеме, а не по адресу: откройте портал открытых данных Правительства Москвы и посмотрите, есть ли рядом с вашим зданием памятники. Если есть, в состав проекта добавляется раздел обеспечения сохранности объектов культурного наследия.
3. Границы земельного участка. Новое крыльцо, пандус или тамбур часто выходят за границы участка. Съемку накладывают на выписку ЕГРН по участку и смотрят, с какой стороны есть запас, иначе Департамент городского имущества задаст вопрос о правах на землю под крыльцом.
4. Доступ ко всем сторонам фасада. Если здание стоит встык с соседним или часть стены закрыта чужой территорией, обмеры сорвутся. Договоренность с соседями нужна до выезда инженера.
5. Статус работ. Планируемые работы и уже выполненные идут по разным маршрутам и требуют разных документов: на планируемые готовится проект, на выполненные — техническое заключение.

Сверьте сведения ЕГРН об объекте перед подачей документов

Образцы документов по фасадам и АГР

Начните с образца паспорта фасада: по нему видно, какой объем графики закрывает документ и что именно подписывает собственник.

Как делают паспорт фасада: порядок работ и сроки

Работа начинается не с чертежа, а с выезда. Инженер снимает фактическое состояние фасада, фиксирует выступающие элементы, габариты крыльца и пандуса, ширину и высоту проемов от уровня земли и расстояние до пешеходной зоны. Дальше данные из абриса и фотофиксации превращаются в эскиз, эскиз подписывает собственник, и только после этого чертится проект.

Константин М, инженер-эксперт: «Обмеры заносятся в абрис и передаются проектировщику, плюс специалист, который выехал на объект, делает фотографии текущего состояния. Если на фасаде сложная форма, мелкие декоративные элементы, лепнина, вместо дальномера элемент снимается 3D-сканером: тогда отрисовываются все элементы независимо от их размера.»

Как согласовать изменение фасада: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Выезд и обмеры. Обмер фасада лазерным дальномером, фотофиксация, при сложной геометрии — геодезическая съемка или 3D-сканирование. При сомнениях по границам участка тем же выездом координируется положение здания.
2. Шаг 2. Эскиз. Лист или несколько листов с фактическим состоянием и планируемыми изменениями, с фотомонтажом нового элемента. Эскиз подписывает собственник, для помещения в многоквартирном доме он прикладывается к повестке общего собрания.
3. Шаг 3. Проект и техническое заключение. На планируемые работы готовится проект изменения фасадов, на уже выполненные — техническое заключение. Если затронуты несущие или конструктивные элементы фасада, добавляется раздел конструктивных решений с расчетом нагрузок.
4. Шаг 4. Согласия. В многоквартирном доме — протокол общего собрания с квотой две трети голосов собственников, поскольку наружные стены относятся к общему имуществу. В нежилом здании — решение правообладателя, при аренде земли под входной группой еще и позиция Департамента городского имущества.
5. Шаг 5. Подача. Комплект подается в электронном виде через личный кабинет на mos.ru: в Москомархитектуру по 94-му и 114-му постановлениям, в Мосжилинспекцию по 508-му постановлению для помещений в многоквартирных домах. Для подачи представителем нужна нотариальная доверенность.
6. Шаг 6. Работы и учет изменений. После согласования выполняются работы, затем оформляется акт, кадастровый инженер готовит технический план, и сведения вносятся в ЕГРН.

Сроки различаются по маршрутам. Мосжилинспекция выдает распоряжение на перепланировку с изменением фасада за 20 рабочих дней, акт после выполненных работ — за 10 рабочих дней, а при подаче сразу на выполненные работы акт выдается не ранее 20 рабочих дней. Распоряжение действует 18 месяцев, процедуры продления в Москве нет. Свидетельство об утверждении АГР по регламенту оформляется за 25 рабочих дней, но на практике мы закладываем от одного до трех месяцев с учетом замечаний.

Региональная специфика: в Санкт-Петербурге маршрут другой. Для отдельного элемента оборудования готовится лист согласования КГА, он рассматривается не более 15 рабочих дней, кондиционеры и оборудование допускаются только на дворовых фасадах. Для изменения фасада сначала получают задание на разработку проекта благоустройства, срок услуги — не более 22 рабочих дней, к заявлению прикладывают выписку ЕГРН, доверенность и 40 фотографий, а топографический план 1:500 с подземными коммуникациями заказывают в тресте ГРИИ. В Москве аналогичную топографию выдает Мосгоргеотрест.

Требования к 3D-моделям для АГР: НПМ, ВПМ и ЦИМ в формате IFC

Для АГР одного альбома с развертками недостаточно. С 16 января 2024 года застройщик готовит две трехмерные модели: высокополигональную (ВПМ) с детализацией, близкой к оригиналу, и низкополигональную (НПМ) с упрощенной геометрией для быстрой загрузки в городскую цифровую карту. Со 2 апреля 2026 года к ним добавилась цифровая информационная модель (ЦИМ) с данными об архитектуре, конструктивных решениях, инженерных системах и технико-экономических показателях. Требования введены распоряжением Департамента градостроительной политики и Департамента информационных технологий от 16.01.2026 № ДГП-Р-1/26/64-16-6/26.

Обе модели подаются вместе, IFC не заменяет .fbx, а дополняет его. ЦИМ АГР делится на модель объекта капитального строительства и модель планировочного решения участка, к элементам применяется набор атрибутов RUS_SET_AGR: строительный объем, площадь участка и этажа, сведения о подземной части, высотные отметки. Пустые атрибуты, превышение лимита полигонов и координаты, не совпадающие со сведениями ЕГРН, останавливают рассмотрение заявки. Бесплатно проверить готовую модель и получить консультацию по ошибкам можно на городском портале для застройщиков «СтроимПросто», там же работает сервис создания полигональных моделей для АГР.

Трехмерная модель забирает основную часть трудозатрат по АГР: буклет с планами, разрезами и визуализацией собирается вокруг нее. Ожидание, что модель можно нарисовать за пару дней и за небольшие деньги, ломается на первом же согласовании, когда геометрия фасадов в модели расходится с чертежами в альбоме.

Изменение в паспорт фасада и корректировка АГР

Утвержденный документ не вечен. Новый паспорт колористического решения оформляют, когда меняются цвет или отделочные материалы: такие сведения в ЕГРН и в БТИ не попадают, город аккумулирует их в собственном реестре. АГР пересогласовывают, когда меняются параметры объекта, вплоть до неочевидных: например, при замене лифтового оборудования выросла высота машинного помещения, а вместе с ней и высота здания.

Важный нюанс из практики: корректировку чужого АГР заказывают чаще, чем кажется. Проектировщик, разработавший альбом, может уже не работать по объекту или запрашивать за правку цену новой разработки, а изменения в стройке к этому моменту уже случились. Корректировка идет тем же маршрутом, что и первичное согласование, включая обновление трехмерных моделей.

В многоквартирном доме отдельный риск — расхождение факта с согласованным проектом. Мосжилинспекция сверяет выполненные работы с распоряжением и эскизом, приложенным к протоколу общего собрания, и при отклонениях акт не выдает. Пока действует восемнадцатимесячный срок распоряжения, проектную документацию можно скорректировать и получить акт по исправленному комплекту.

Константин М, судебный эксперт: «Если эскиз не приложен к протоколу собрания собственников, он Мосжилинспекцией будет признан несоответствующим. Собственники, принимая решение, дают свое согласие на конкретные изменения, и никаких отклонений от этого эскиза быть не должно.»

Когда паспорт фасада не нужен и кто не вправе его делать

Согласование в архитектуре требуется не всем. Если нежилой объект не входит в перечень назначений 94-го постановления и не стоит в границах Садового кольца или на перечисленных магистралях, проект изменения фасадов разрабатывается, но в Москомархитектуру не подается: его подписывают собственник и проектная организация, после чего он идет в состав технического плана для Росреестра. Складам, производственным зданиям, апартаментам и общежитиям услугу согласования с архитектурой предлагать бессмысленно, их в перечне нет.

АГР не требуется для объектов площадью до 1500 м² высотой не более двух этажей, не предназначенных для проживания граждан, для индивидуальных жилых домов, для некапитальных зданий и сооружений, а также для работ по реконструкции и замене несущих конструкций, не меняющих внешний облик. Из-за этого порога застройщики и держат небольшие здания в габаритах полутора тысяч метров: для них проще не только АГР, но и остальные нормы.

Отдельная граница — объекты культурного наследия. Если фасад входит в предмет охраны по охранному обязательству, паспорт фасада и проект изменения не помогут: работы называются реставрацией, проектировать и выполнять их вправе только организация с лицензией Министерства культуры, а документация проходит отдельную экспертизу. Смарт Вэй объектами культурного наследия не занимается и в таких случаях сразу говорит об этом на этапе консультации. Если же само здание не памятник, но памятники расположены рядом, в проект добавляется раздел обеспечения сохранности объектов культурного наследия.

Есть и конструктивные ограничения внутри самого 94-го постановления. Не согласуют входную группу, после устройства которой на тротуаре остается менее 1,5 м прохода. Не согласуют вход на второй и вышерасположенные этажи. Нельзя перекрывать архитектурные элементы, знаки адресации и мемориальные доски, облицовывать откосы штукатурных фасадов керамической плиткой, заменять остекление стеклоблоками и ставить глухие дверные полотна на входах, совмещенных с витринами. Все работы выполняются без устройства фундамента и без образования новых помещений, иначе это уже реконструкция с разрешением на строительство.

Сколько стоит ошибка с фасадом

Цена вопроса складывается не из стоимости документа. За незаконное изменение фасада ответственность установлена Кодексом города Москвы об административных правонарушениях, для юридических лиц штраф достигает 500 000 руб. Инспекция фиксирует нарушение на выезде и выставляет требование привести фасад в соответствие, то есть демонтировать сделанное и пройти согласование заново уже как по планируемым работам.

Константин М, начальник технического отдела: «Если вы уже выполнили работу, то в рамках 94-го постановления делать это запрещено, и Москомархитектура в любом случае выдаст отказ и требование привести в соответствие. Единственным возможным вариантом является вернуть все обратно, пройти заново согласование по планируемым работам, только потом их выполнить и зарегистрировать в ЕГРН.»

Кейс из практики: нежилое помещение под рестораном на первом этаже многоквартирного дома, 20 измененных элементов фасада без согласования. Собственники квартир против, квоту в две трети голосов собрать не удается, и объект несколько лет работает без распоряжения Мосжилинспекции и без внесения изменений в ЕГРН. Стоимость проекта здесь оказалась несопоставима со стоимостью потерянного времени: пока фасад не узаконен, помещение сложно продать, а изменения не отражаются в выписке ЕГРН.

К прямым расходам добавляются процедурные. Государственная пошлина за учет изменений в ЕГРН составляет от 4 000 руб. для физических лиц и от 22 000 руб. для юридических. Внесение сведений в технический паспорт БТИ по нежилым зданиям не обязательно, но если его требует вышестоящая организация, тарифы считаются по площади и на объектах свыше 20 000 м² доходят до 1,5 млн руб.

Стоимость паспорта фасада и согласования изменений

Стоимость зависит от количества изменяемых элементов, от площади фасада, от того, задействованы ли конструктивные элементы, и от того, нужно ли согласование в архитектуре.

Эскизы, 3D-оцифровка и предварительный запрос в архитектуру считаются индивидуально: объем зависит от геометрии здания и количества фасадов, которые придется отснять. Полный перечень позиций по фасадным работам и колористике собран на странице цен на согласование фасадов, там же указаны условия по гарантийным позициям. Скачать общий прайс-лист можно одним PDF-файлом.

Как выглядит результат по конкретным объектам и какие сроки получались на практике, видно в отзывах заказчиков.

Выводы

Разработку паспорта фасада берет на себя проектная организация, утверждение остается за городом, а ответственность за соответствие работ утвержденному документу лежит на собственнике. Выбор документа определяется характером работ: цвет и материалы закрывает колористический паспорт, новые проемы и входные группы — проект изменения фасадов, полная смена облика или изменение параметров здания — АГР с комплектом трехмерных моделей. Проверка назначения объекта, адреса, границ участка и соседства с памятниками до начала работ дешевле, чем переделка комплекта после отказа.

Смарт Вэй ведет такие задачи целиком: выезд и обмеры, эскиз, проект и техническое заключение, трехмерные модели для АГР, подача через личный кабинет, технический план и учет изменений в ЕГРН. Если нужно понять, какой документ закрывает вашу ситуацию, можно прислать адрес объекта и фотографии фасада через форму заявки.

Частые вопросы о паспорте фасада