Комиссии по кадастровой стоимости создаются органами власти субъектов РФ. Основная функция работы комиссии – рассмотрение споров, связанных с определением кадастровой стоимости объектов, участков. Рассмотрение документов осуществляется на заседаниях, которые проводятся не реже 1 раза в месяц. Заявление на пересмотр стоимости может подать собственник недвижимости, либо его представитель. Альтернативным вариантом снижения кадастровой цены является обращение с иском в суд.
Читайте о регламенте работы комиссии по кадастровой стоимости, о ее составе и полномочиях, о требованиях к документам для рассмотрения споров.
- Проверьте свою кадастровую стоимость
- Что такое комиссия по кадастровой стоимости
- Кто и как создает комиссию
- Кто входит в состав комиссии по кадастровой стоимости
- Список полезных документов
- Регламент работы комиссии при рассмотрении споров о кадастровой стоимости
- Полномочия и функции
- Порядок подачи документов
- Заседание комиссии
- Вынесение решения по существу спора
- Последствия изменения кадастровой стоимости по итогам заседания комиссии
- Почему обращение в суд более эффективно, чем оспаривание кадастровой стоимости через комиссию
- Наши услуги
- Заключение
- Кейсы ООО “Смарт Вэй”
- Список использованной литераатуры
Проверьте свою кадастровую стоимость
Что такое комиссия по кадастровой стоимости
Кадастровую оценку недвижимости заказывает государство. При этом собственники объектов напрямую не могут влиять на ход оценочных работ. В процессе оценки они могут подавать декларации с описанием факторов, влияющих на ценообразование. Но такой возможность пользуются единицы граждан и организаций. Чаще всего претензии к размеру кадастровой стоимости возникают после ее утверждения органом власти региона, внесения в ЕГРН.
Спор по кадастровой стоимости подразумевается несогласие с ее показателем со стороны владельца недвижимости. Естественно, если кадастровая цена окажется ниже рыночной, это вполне устроит собственника (прежде всего, в части налогообложения). Если же по итогам оценки стоимость оказалась существенно выше рыночной, правообладатель может подать документы на ее снижение.
Регламент рассмотрения споров по кадастровой стоимости указан в Законе № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Заявление можно подать в комиссию, созданную для этих целей на региональном уровне, либо сразу в суд. Если комиссия удовлетворит заявление, обращение в суд не потребуется. В случае отказного решения у заявителя сохранится право на обращение в судебные органы.
Информацию о текущей кадастровой стоимости объекта недвижимости можно узнать через наш онлайн-сервис:
Заключение эксперта. С января 2023 года комиссии по кадастровой стоимости перестали существовать. Если точнее, их полномочия по рассмотрению споров были переданы бюджетным учреждениям (ГБУ), которые проводят оценку. Статья 22 Закона № 237-ФЗ утратила силу. До конца 2022 года закон еще предусматривал переходный период, когда регион может досрочно отказаться от рассмотрения споров через комиссию, и передать эти полномочия ГБУ. Однако таким правом воспользовались только отдельные субъекты РФ.
| Органы, участвующие в оспаривании кадастровой стоимости | Описание |
| Бюджетное учреждение | Проводит государственную оценку объектов недвижимости, определяет кадастровую стоимость. В процессе оценки собственник может представить документы на свой объект, чтобы повлиять на расчет кадастровой стоимости. |
| Комиссия при Росреестре | Рассматривает заявления юридических лиц и граждан, владеющих объектами недвижимости. Организации обязаны обращаться с заявлением сначала в комиссию. Физические лица могут сами выбирать, куда подавать документы – в комиссию или в суд. |
| Судебные органы | Рассматривают заявления от организаций и граждан об оспаривании кадастровой стоимости. На основании решения суда Росреестр внесет новые данные о кадастровой стоимости в ЕГРН. |
Кто и как создает комиссию
Правила создания комиссии и рассмотрения споров по кадастровой стоимости определены статьей 22 Закона № 237-ФЗ, Приказом Росреестра № П/0311. Самые важные нюансы:
- комиссии создается по решению органа власти субъекта РФ, действует при Управлении Росреестра по региону;
- полномочия по рассмотрению споров распространяются только на территорию региона, но не на соседние субъекты РФ;
- рассмотрение споров осуществляется в публичном порядке, а решение комиссии обязательно для Росреестра.
Контактные данные комиссии, порядок подачи документов и даты заседаний можно найти на сайте регионального Управления Росреестра. Например, информацию для собственников недвижимости в Москве можно посмотреть по ссылке.
Кто входит в состав комиссии по кадастровой стоимости
Состав комиссии также определяется решением органа власти региона. Согласно ст. 22 Закона № 237-ФЗ, в состав обязательных участников входят представители:
- органа власти субъекта РФ;
- Управления Росреестра по субъекту РФ;
- уполномоченного по защите прав предпринимателей по субъекту РФ.
В составе комиссии должно быть не менее 5 участников. Поэтому в нее могут дополнительно включаться представители СРО оценщиков, органов власти муниципальных образований, других структур и ведомств. Комиссия вправе рассматривать документы и выносить решения. если на заседании присутствует не менее половины ее состава.
Список полезных документов
Документы для скачивания:
| № п/п | Ссылки | Описание |
| 1 | Скачать | Образец технического задания на рыночную оценку объекта |
| 2 | Скачать | Образец выписки ЕГРН с кадастровой стоимостью |
| 3 | Скачать | Образец заявления в Комиссию при Росреестре |
| 4 | Скачать | Образец иска о снижении кадастровой стоимости |
| 5 | Скачать | Форма заявления о предоставлении выписки ЕГРН |
| 6 | Скачать | Форма запроса о разъяснении кадастровой стоимости |
| 7 | Скачать | Заявление в Комиссию при Росреестре о пересмотре кадастровой стоимости |
| 8 | Скачать | Заявление о пересмотре кадастровой стоимости из-за недостоверности сведений |
Регламент работы комиссии при рассмотрении споров о кадастровой стоимости
Общие правила рассмотрения споров о кадастровой стоимости в комиссионном порядке описаны в Законе № 237-ФЗ. Точный порядок принятия решений определен Приказом № П/0311. Обоснованность требований заявителя будет проверяться путем сравнения сведений о стоимости ЕГРН и рыночной цены недвижимости их отчета оценщика. Если собственник сразу обращается с иском в суд, решение комиссии не потребуется.
Полномочия и функции
Единственной целью создания и работы комиссии является рассмотрение споров, связанных с кадастровой стоимостью. Решение по другим вопросам в сфере кадастра и недвижимости она принимать не вправе. В процессе работы комиссия может взаимодействовать:
- с органами власти (например, для запроса материалов о государственной кадастровой оценке);
- с Росреестром (туда будут передано решение об установлении кадастровой стоимости равной рыночной цене);
- с бюджетным учреждением, которое проводило оценку (туда направляется отчет о рыночной цене, представленный заявителем);
- с СРО оценщиков (туда направляется решение об отказе в удовлетворении заявления);
- с другими ведомствами, чьи сведения и документы могут повлиять на определение, изменение кадастровой стоимости.
Протоколы заседаний комиссии размещаются в открытом доступе на портале органа власти региона. Это нужно для целей контроля за порядком рассмотрения документов, принятия решений.
Если при предварительной проверке документов выяснится, что член комиссии прямо или косвенно заинтересован в рассмотрении дела, он обязан заявить самоотвод. Если эти моменты будут выявлены уже после вынесения решения, могут возникнуть основания для его отмены. Данные о самоотводе и его причинах обязательно отражаются в протоколе.
Порядок подачи документов
Если собственник принял решение об обращении в комиссию, ему нужно подготовить:
- заявление (его может подписать и представитель по доверенности);
- выписка ЕГРН (можно заказать общую форму или специальную выписку о кадастровой стоимости);
- отчет оценщика о рыночной стоимости недвижимости;
- нотариальная доверенность, если документы в комиссию подает представитель.
Отчет можно заказать у частного оценщика или в оценочной компании. Обязательным условием для частного специалиста является наличие квалификационного аттестата. Организация, которая выполняет оценочную деятельность, должна иметь договор страхования гражданской ответственности. Если вы планируете проходить оспаривание кадастровой стоимости. закажите отчет в ООО «Смарт Вэй».
Адрес, по которому нужно подавать документы в комиссию, можно найти на сайте Росреестра. В Москве документы принимаются по адресу: ул. Большая Тульская, д. 15 (прием осуществляется ежедневно, график работы смотрите по ссылке). Кроме личной сдачи документов их можно направить по почте, через госуслуги (там есть сервис Росреестра). Если документы подписывает и подает представитель, ему нужно приложить нотариальную доверенность.
Заседание комиссии
Заседания комиссии по кадастровой стоимости проводятся ежемесячно. На каждом заседании рассматриваются все материалы, поступившие от собственников. Не позже 5 дней до даты заседания сведения об этом размещаются на портале органа власти, на сайте регионального Управления Росреестра. В сообщении указываются данные собственника, кадастровый номер объекта.
Заседание комиссии проводится в открытом режиме. Поэтому там может присутствовать собственник (заявитель), его представитель по доверенности. В процессе рассмотрения спора члены комиссии проверяют:
- документы по итогам кадастровой оценки (там могут быть выявлены нарушения);
- сведения ЕГРН с текущим показателем кадастровой стоимости;
- заявление и отчет о рыночной стоимости недвижимости;
- материалы, поступившие от ГБУ, органов власти.
После рассмотрения спора комиссия начинает голосование (по каждому объекту отдельно). Итоги голосования отражаются в решении.
Заключение эксперта. Одним из ключевых правил рассмотрения споров по кадастровой стоимости является независимость, объективность и незаинтересованность членов комиссии. Если лицо, входящее в состав комиссии, прямо или косвенно заинтересованно в итогах разбирательства, оно обязано взять самооотвод. Также при наличии указанных обстоятельств отвод может заявить собственник, подавший на пересмотр кадастровой стоимости.
Вынесение решения по существу спора
Согласно п. 10 Приказа № П/0311, комиссия по кадастровой стоимости может принять одно из следующих решений:
- об отказе в удовлетворении заявления;
- об удовлетворении заявления, определении кадастровой стоимости в размере его рыночной цены.
Для принятия решения члены комиссии проводят голосование (простым большинством голосов). Кроме решения комиссия оформляет протокол. Там будут указаны все выводы членов комиссии, результаты голосования по каждому вопросу. Все материалы дела хранятся в архиве, могут запрашиваться судом для разбирательства по иску.
Решение комиссии направляется в Росреестр в течение 5 рабочих дней. При положительном итоге ведомство внесет в ЕГРН новый показатель кадастровой стоимости, приравненный к рыночной цене. При вынесении отказного решения сведения об этом также отражаются в ЕГРН, но кадастровая стоимость не меняется. Также все вынесенные решения размещаются на портале органа власти субъекта РФ с обезличиванием персональных данных.
Последствия изменения кадастровой стоимости по итогам заседания комиссии
Если комиссия вынесла отрицательное решение, собственник вправе обжаловать его в судебном порядке. Для этого подается административный иск. При положительном решении будут обновлены данные ЕГРН. Это важно для налогообложения недвижимости. ИФНС будет использовать обновленную кадастровую стоимость для расчета налога на землю и имущество для граждан. Юридические лица сами рассчитывают налоги, т.е. будут использовать новые данные ЕГРН.
Данные ЕГРН по кадастровой стоимости будут изменены только по конкретному объекту, на который подавалось заявление. Групповой (массовый) подход к переоценке сразу всех однородных и аналогичных объектов не применяется. Поэтому по объектам со схожими характеристиками будет разной и сумма налога. Собственник, заинтересованный в снижении налоговых платежей, должен сам принимать решение о прохождении оспаривания через комиссии или суд.
Заключение эксперта. После следующей плановой оценки кадастровая стоимость может вновь измениться в большую сторону. Если она опять будет значительно превышать рыночную цену, собственник сможет повторно пройти процедуру оспаривания через комиссию или суд. При рассмотрении нового спора обязательно проверяются и учитываются материалы предыдущего обращения.
Почему обращение в суд более эффективно, чем оспаривание кадастровой стоимости через комиссию
На сайте Росреестра регулярно публикуется статистика о рассмотрении споров по кадастровой стоимости в комиссионном порядке. Эти данные свидетельствуют, что оспаривание через комиссию неэффективно, позволяет уменьшить кадастровую стоимость только в редких случаях. Росреестр разъясняет и основные причины, по которым комиссии выносят отрицательные решения:
- если неправильно определен статус участка (например, не право собственности, а аренда);
- если при доходном и сравнительном методе оценки выбраны аналоги по объектам, подпадающие под другие сегменты рынка, либо с существенным отличием по характеристикам;
- если в отчете оценщика не указано обоснование расчетов, нет ссылок на источники информации;
- если оценщик рассчитал рыночную стоимость только по сведениям и документам заказчика, а не рыночные данные;
- если при подготовке отчета не учтен физический износ объекта, его нормативный срок службы (эксплуатации);
- если в отчете есть ссылки на события, произошедшие после кадастровой оценки;
- если отсутствуют данные о независимости оценщика, не обоснована методика расчета.
Это только примерный перечень нарушений и ошибок, по которым комиссия может отказать в удовлетворении заявления. В итоговом решении отказ должен быть обоснован и аргументирован. На практике, выводы комиссии часто носят формальный характер.
Хотя за обращение в комиссию не нужно платить пошлину, период рассмотрения материалов только затянет процедуру оспаривания кадастровой стоимости. Поэтому может быть эффективнее сразу подавать административный иск в суд.
Заключение эксперта. До заключения договора на оказание услуг наши специалисты могут ознакомиться вас с реальными кейсами по оспариванию кадастровой стоимости. Однако отметим, что в каждом случае могут возникать специфические нюансы, которые могут оказать влияние на прохождение процедуры. Например, вы можете ошибочно определить реальную рыночную стоимость своего объекта, тогда как расчет оценщика покажет примерно равный показатель с кадастровой стоимостью. В этом случае оспаривание может оказаться бесперспективным.
Наши услуги
Планируете пройти оспаривание кадастровой стоимости объекта или участка? Мы предлагаем услуги:
- оформление отчета о рыночной стоимости недвижимости;
- подготовка заявления в комиссию, в суд;
- сопровождение процедуры оспаривания на всех этапах;
- подготовка документов для кадастрового учета, регистрации прав;
- другие услуги в сфере недвижимости. проектирования и кадастра.
Подробнее обо всех услугах и работах можно узнать у наших консультантов. Примерные цены смотрите в таблице ниже.
| № п/п | Услуга, документ | Предварительная стоимость |
| 1 | Сопровождение оспаривания кадастровой стоимости | от 15 000 руб. |
| 2 | Оформление отчета о рыночной стоимости недвижимости | от 10 000 руб. |
| 3 | Инженерные изыскания | от 30 000 руб. |
| 4 | Оформление топографических планов | от 20 000 руб. |
| 5 | Оформление технического плана | от 15 000 руб. |
Заключение
- Комиссии по кадастровой стоимости создаются органами власти субъектов РФ. Они рассматривают споры об уменьшении кадастровой стоимости.
- Для обращения в комиссию собственнику нужна выписка ЕГРН, отчет о рыночной цене объекта или участка.
- Заседания комиссии проводятся каждый месяц. При положительном решении Росреестр внесет в ЕГРН новые данные о кадастровой стоимости.
- При несогласии с решением комиссии можно подать административный иск. Также собственник может обратиться в суд без прохождения комиссионной процедуры.
Закажите услуги по оспариванию кадастровой стоимости через комиссию или суд в ООО «Смарт Вэй»!
Кейсы ООО “Смарт Вэй”
Кейс 1. В 2021 году специалист ООО “Смарт Вэй” помогли оспорить кадастровую стоимость на здание магазина. Итоговая экономия нааналогах составила более 90 000 рублей в год
Кейс 2. В 2021 году специлисты ООО “Смарт Вэй” помогли оспорить кадастрову. стоимость складского сооружения через суд. Итоговая экономия на налогах составила почти 60 000 рублей в год.
Список использованной литераатуры
Федеральный закон № 237-ФЗ (скачать)
Федеральный закон №135-ФЗ (скачать)
Приказ Росреестра № П/0311 (скачать)
ФСО № 4 (скачать)
