Комиссия по кадастровой стоимости в 2026 году

Комиссии по кадастровой стоимости создавались органами власти субъектов РФ для рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и земельных участков. С 1 января 2026 года комиссии прекратили свою деятельность, и полномочия по установлению кадастровой стоимости в размере рыночной полностью перешли к бюджетным учреждениям (ГБУ) в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ. Подробнее о кадастровой стоимости читайте в материнской статье. Автор материала — Константин М, кадастровый инженер с аттестатом № 78-16-1134 и более чем 15-летним опытом работы в сфере оценки и кадастрового учёта. Заявление на установление кадастровой стоимости в размере рыночной может подать собственник недвижимости или его представитель в ГБУ региона. Альтернативный вариант — обращение с административным иском в суд после получения решения ГБУ.

Читайте о действующем порядке установления кадастровой стоимости в размере рыночной через ГБУ, об истории работы комиссий и их роли в переходный период, а также о требованиях к документам для обращения.

Проверьте свою кадастровую стоимость

Что такое комиссия по кадастровой стоимости

Кадастровую оценку недвижимости заказывает государство. Собственники объектов напрямую не могут влиять на ход оценочных работ. В процессе оценки они могут подавать декларации с описанием факторов, влияющих на ценообразование. Но такой возможностью пользуются единицы граждан и организаций. Чаще всего претензии к размеру кадастровой стоимости возникают после её утверждения органом власти региона и внесения в ЕГРН.

Спор по кадастровой стоимости означает несогласие владельца недвижимости с её показателем. Если кадастровая цена оказывается ниже рыночной, собственника это вполне устраивает — прежде всего, в части налогообложения. Если же по итогам оценки стоимость оказалась существенно выше рыночной, правообладатель может подать документы на её снижение.

Регламент установления кадастровой стоимости в размере рыночной определён статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в редакции от 23.07.2025 года. С 1 января 2026 года заявление подаётся исключительно в бюджетное учреждение (ГБУ), проводящее государственную кадастровую оценку в регионе. При отказе ГБУ у заявителя сохраняется право на судебное обжалование.

Информацию о текущей кадастровой стоимости объекта недвижимости можно узнать через наш онлайн-сервис:

«С 1 января 2026 года вступили в силу изменения в Федеральный закон № 237-ФЗ, внесённые Федеральными законами № 269-ФЗ, № 321-ФЗ и № 243-ФЗ. Комиссии по рассмотрению споров прекратили работу, и теперь установление кадастровой стоимости в размере рыночной осуществляется через ГБУ по статье 22.1. Государственная кадастровая оценка проводится с использованием Национальной системы пространственных данных (НСПД) через единую цифровую платформу.»
— Константин М, кадастровый инженер, начальник технического отдела Смарт Вэй

Органы, участвующие в установлении кадастровой стоимости	Описание
Бюджетное учреждение (ГБУ)	Проводит государственную оценку объектов недвижимости, определяет кадастровую стоимость. С 2026 года — единственный орган досудебного установления кадастровой стоимости в размере рыночной (статья 22.1 ФЗ № 237-ФЗ). Рассматривает заявления в течение 30 дней.
Комиссия при Росреестре (историческая справка)	Рассматривала заявления юридических и физических лиц в переходный период до 01.01.2026 года в соответствии со статьей 22 ФЗ № 237-ФЗ. С 2026 года комиссии упразднены.
Судебные органы	Рассматривают административные иски об оспаривании решений ГБУ и об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. На основании решения суда Росреестр вносит новые данные в ЕГРН.

История создания и работы комиссий

Правила создания комиссии и рассмотрения споров по кадастровой стоимости определялись статьёй 22 Федерального закона № 237-ФЗ (действовала до 01.01.2026) и Приказом Росреестра № П/0311. Ключевые моменты переходного периода:

• комиссия создавалась по решению органа власти субъекта РФ и действовала при Управлении Росреестра по региону;
• полномочия по рассмотрению споров распространялись только на территорию своего региона;
• рассмотрение споров осуществлялось в публичном порядке, решение комиссии было обязательно для Росреестра;
• с 01.01.2026 комиссии прекратили работу, их функции переданы ГБУ.

Кто входил в состав комиссии по кадастровой стоимости

Состав комиссии определялся решением органа власти региона. Согласно ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ (в редакции до 01.01.2026), в состав обязательных участников входили представители:

• органа власти субъекта РФ;
• Управления Росреестра по субъекту РФ;
• уполномоченного по защите прав предпринимателей по субъекту РФ.

В составе комиссии было не менее 5 участников. Дополнительно включались представители СРО оценщиков, органов власти муниципальных образований, других структур и ведомств. Комиссия была вправе рассматривать документы и выносить решения, если на заседании присутствовало не менее половины её состава.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Ссылки	Описание
Скачать	Образец технического задания на рыночную оценку объекта
Скачать	Образец выписки ЕГРН с кадастровой стоимостью
Скачать	Образец заявления в Комиссию при Росреестре (историческая форма)
Скачать	Образец иска о снижении кадастровой стоимости
Скачать	Форма заявления о предоставлении выписки ЕГРН
Скачать	Форма запроса о разъяснении кадастровой стоимости
Скачать	Заявление в Комиссию при Росреестре о пересмотре кадастровой стоимости (историческая форма)
Скачать	Заявление о пересмотре кадастровой стоимости из-за недостоверности сведений

Действующий порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной (с 2026 года)

С 1 января 2026 года действует порядок, установленный статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ. Обращение в ГБУ является обязательным досудебным этапом. Обоснованность требований заявителя проверяется путём сравнения сведений о стоимости из ЕГРН и рыночной цены недвижимости из отчёта оценщика. Государственная кадастровая оценка проводится с использованием НСПД (Национальной системы пространственных данных) согласно Федеральному закону № 243-ФЗ от 23.07.2025.

Полномочия и функции ГБУ

Бюджетные учреждения субъектов РФ наделены полномочиями по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. В процессе работы ГБУ взаимодействует:

• с органами власти (например, для запроса материалов о государственной кадастровой оценке);
• с Росреестром (туда передаётся решение об установлении кадастровой стоимости равной рыночной цене);
• с НСПД (единой цифровой платформой для кадастровой оценки);
• с СРО оценщиков (для проверки соответствия отчёта требованиям законодательства);
• с другими ведомствами, чьи сведения и документы могут повлиять на определение или изменение кадастровой стоимости.

Решения ГБУ размещаются в открытом доступе на портале органа власти региона — это обеспечивает контроль за порядком рассмотрения документов и принятия решений.

Порядок подачи документов

Для установления кадастровой стоимости в размере рыночной собственнику нужно подготовить:

• заявление (его может подписать и представитель по доверенности);
• выписку ЕГРН (можно заказать общую форму или специальную выписку о кадастровой стоимости);
• отчёт оценщика о рыночной стоимости недвижимости в электронной форме;
• нотариальную доверенность, если документы подаёт представитель.

Отчёт можно заказать у частного оценщика или в оценочной компании. Обязательное условие для частного специалиста — наличие квалификационного аттестата. Организация, которая выполняет оценочную деятельность, должна иметь договор страхования гражданской ответственности в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (редакция от 31.07.2025). Отчёт должен соответствовать требованиям Федеральных стандартов оценки ФСО I-VI (Приказ Минэкономразвития № 200 от 14.04.2022).

Важно: отчёт оценщика подаётся на дату, не ранее чем за 6 месяцев до обращения в ГБУ.

Если вы планируете установить кадастровую стоимость в размере рыночной, закажите отчёт в ООО «Смарт Вэй». Звоните, по всем возникшим вопросам мы проконсультируем бесплатно — 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (Санкт-Петербург).

Документы подаются непосредственно в ГБУ региона, через портал госуслуг или по почте. Если документы подписывает и подаёт представитель, ему нужно приложить нотариальную доверенность.

Как установить кадастровую стоимость в размере рыночной: пошаговая инструкция

1. Получите выписку ЕГРН о кадастровой стоимости. В ней указана дата, на которую определена стоимость.
2. Закажите отчёт о рыночной стоимости. Оценщик должен иметь квалификационный аттестат, а оценочная компания — страхование ответственности. Дата оценки — не ранее 6 месяцев до подачи заявления.
3. Подготовьте заявление. Укажите кадастровый номер объекта, текущую и желаемую (рыночную) стоимость.
4. Подайте документы в ГБУ региона. Обращение в ГБУ является обязательным досудебным этапом.
5. Дождитесь рассмотрения. ГБУ рассмотрит материалы в течение 30 дней.
6. Получите решение. При положительном исходе Росреестр внесёт новые данные в ЕГРН.
7. При отказе ГБУ — обратитесь в суд. Госпошлина за судебное оспаривание: для физических лиц и ИП — 3 000 рублей, для юридических лиц — 15 000 рублей за каждый объект.

Историческая справка: заседание комиссии (до 2026 года)

Заседания комиссии по кадастровой стоимости проводились ежемесячно до 01.01.2026. На каждом заседании рассматривались все материалы, поступившие от собственников. Не позднее 5 дней до даты заседания сведения об этом размещались на портале органа власти и на сайте регионального Управления Росреестра. В сообщении указывались данные собственника и кадастровый номер объекта.

Заседание комиссии проводилось в открытом режиме. На нём мог присутствовать собственник (заявитель) или его представитель по доверенности. В процессе рассмотрения спора члены комиссии проверяли:

• документы по итогам кадастровой оценки (там могли быть выявлены нарушения);
• сведения ЕГРН с текущим показателем кадастровой стоимости;
• заявление и отчёт о рыночной стоимости недвижимости;
• материалы, поступившие от ГБУ и органов власти.

После рассмотрения спора комиссия проводила голосование по каждому объекту отдельно. Итоги голосования отражались в решении.

«Одно из ключевых правил рассмотрения споров — независимость, объективность и незаинтересованность членов комиссии. Если лицо, входящее в состав комиссии, прямо или косвенно заинтересовано в итогах разбирательства, оно обязано было взять самоотвод. Также отвод мог заявить собственник, подавший заявление на пересмотр кадастровой стоимости.»
— Константин М, кадастровый инженер, начальник технического отдела Смарт Вэй

Вынесение решения по существу заявления

Согласно статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, ГБУ может принять одно из следующих решений:

• об отказе в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной;
• об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости.

Для принятия решения специалисты ГБУ проверяют соответствие отчёта оценщика требованиям законодательства, в том числе Федеральным стандартам оценки ФСО I-VI. Все материалы дела хранятся в архиве и могут запрашиваться судом для разбирательства по иску.

Решение ГБУ направляется в Росреестр в течение 5 рабочих дней. При положительном итоге ведомство вносит в ЕГРН новый показатель кадастровой стоимости, приравненный к рыночной цене. При вынесении отказного решения сведения об этом также отражаются в ЕГРН, но кадастровая стоимость не меняется.

Последствия изменения кадастровой стоимости

Если ГБУ вынесло отрицательное решение, собственник вправе обжаловать его в судебном порядке. Для этого подаётся административный иск в порядке главы 25 КАС РФ. При положительном решении обновляются данные ЕГРН — это важно для налогообложения недвижимости. ИФНС будет использовать обновлённую кадастровую стоимость для расчёта налога на землю и имущество. Юридические лица самостоятельно рассчитывают налоги, т.е. будут использовать новые данные ЕГРН.

Данные ЕГРН по кадастровой стоимости изменяются только по конкретному объекту, на который подавалось заявление. Групповой (массовый) подход к переоценке сразу всех однородных и аналогичных объектов не применяется. Поэтому по объектам со схожими характеристиками сумма налога будет разной. Собственник, заинтересованный в снижении налоговых платежей, должен сам принимать решение о прохождении процедуры через ГБУ и суд.

«После следующей плановой оценки кадастровая стоимость может вновь измениться в большую сторону. Государственная кадастровая оценка проводится в Москве и Санкт-Петербурге раз в 2 года, в остальных регионах — раз в 4 года. Если стоимость опять существенно превышает рыночную, собственник сможет повторно пройти процедуру установления кадастровой стоимости в размере рыночной.»
— Константин М, кадастровый инженер, начальник технического отдела Смарт Вэй

Почему обращение в суд эффективнее досудебного порядка

На сайте Росреестра регулярно публикуется статистика о рассмотрении заявлений по кадастровой стоимости. Эти данные свидетельствуют, что досудебный порядок через ГБУ позволяет установить кадастровую стоимость в размере рыночной только в редких случаях. По нашей практике, снижение через суд достигает 20-45%, тогда как ГБУ чаще выносит отказы. Основные причины отрицательных решений:

• если неправильно определён статус участка (например, указано право собственности вместо аренды);
• если при доходном и сравнительном методе оценки выбраны аналоги по объектам, подпадающим под другие сегменты рынка, либо с существенным отличием по характеристикам;
• если в отчёте оценщика не указано обоснование расчётов, нет ссылок на источники информации;
• если оценщик рассчитал рыночную стоимость только по сведениям и документам заказчика, а не по рыночным данным;
• если при подготовке отчёта не учтён физический износ объекта, его нормативный срок службы (эксплуатации);
• если в отчёте есть ссылки на события, произошедшие после кадастровой оценки;
• если отсутствуют данные о независимости оценщика, не обоснована методика расчёта;
• если отчёт не соответствует требованиям ФСО I-VI.

Это примерный перечень нарушений и ошибок, по которым ГБУ может отказать в удовлетворении заявления. В итоговом решении отказ должен быть обоснован и аргументирован. На практике выводы ГБУ часто носят формальный характер.

Наши специалисты подготовят и подадут от вашего имени все документы на установление кадастровой стоимости в размере рыночной. Заказать услугу можно по телефонам компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо через электронную почту info@smway.ru.

Хотя за обращение в ГБУ не нужно платить пошлину, период рассмотрения материалов занимает 30 дней. При отказе для обращения в суд потребуется госпошлина: для физических лиц и ИП — 3 000 рублей, для юридических лиц — 15 000 рублей за каждый объект недвижимости.

«До заключения договора на оказание услуг наши специалисты могут ознакомить вас с реальными кейсами по оспариванию кадастровой стоимости. Однако в каждом случае могут возникать специфические нюансы. Например, вы можете ошибочно определить реальную рыночную стоимость своего объекта, тогда как расчёт оценщика покажет примерно равный показатель с кадастровой стоимостью. В этом случае оспаривание может оказаться бесперспективным. Именно поэтому мы сначала проводим бесплатный экспресс-расчёт потенциальной экономии.»
— Константин М, кадастровый инженер, начальник технического отдела Смарт Вэй

Наши услуги

Планируете пройти установление кадастровой стоимости объекта или участка в размере рыночной? Мы предлагаем услуги:

• оформление отчёта о рыночной стоимости недвижимости;
• подготовка заявления в ГБУ или в суд;
• сопровождение процедуры установления кадастровой стоимости на всех этапах;
• подготовка документов для кадастрового учёта и регистрации прав;
• другие услуги в сфере недвижимости, проектирования и кадастра.

Подробнее обо всех услугах и работах можно узнать у наших консультантов. Актуальные цены смотрите в таблице ниже. Актуальные цены на услуги доступны на странице оспаривания кадастровой стоимости.

№ п/п	Услуга, документ	Предварительная стоимость
1	Сопровождение оспаривания кадастровой стоимости	от 150 000 руб.
2	Оформление отчёта о рыночной стоимости недвижимости	от 90 000 руб.
3	Инженерно-геологические изыскания	от 150 000 руб.
4	Оформление топографических планов	от 20 000 руб.
5	Оформление технического плана	от 75 000 руб.

Заключение

• Комиссии по кадастровой стоимости действовали в переходный период до 1 января 2026 года. С 2026 года полномочия по рассмотрению заявлений перешли к бюджетным учреждениям (ГБУ).
• Для обращения в ГБУ собственнику нужна выписка ЕГРН и отчёт о рыночной цене объекта или участка, подготовленный не ранее 6 месяцев до обращения.
• ГБУ рассматривает заявление в течение 30 дней. При положительном решении Росреестр внесёт в ЕГРН новые данные о кадастровой стоимости.
• При несогласии с решением ГБУ можно подать административный иск в суд. Госпошлина: 3 000 руб. для физлиц и ИП, 15 000 руб. для юридических лиц.
• Снижение кадастровой стоимости даёт экономию на налогах 1,5% от суммы снижения ежегодно для коммерческой недвижимости.
• С 2026 года государственная кадастровая оценка проводится с использованием НСПД (Национальной системы пространственных данных).

Закажите услуги по установлению кадастровой стоимости в размере рыночной через ГБУ или суд в ООО «Смарт Вэй»! Наши контакты: 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), адрес электронной почты info@smway.ru.

Кейсы ООО «Смарт Вэй»

Кейс 1. В 2024 году специалисты ООО «Смарт Вэй» помогли оспорить кадастровую стоимость здания магазина в Москве. Исходная кадастровая стоимость составляла 470 млн рублей, рыночная оценка показала 380 млн рублей. Снижение на 19% принесло клиенту экономию на налогах более 900 000 рублей в год. За 2 года до следующей оценки общая экономия составит 1800 000 рублей.

Кейс 2. В 2024 году специалисты ООО «Смарт Вэй» помогли оспорить кадастровую стоимость складского сооружения через суд. Кадастровая стоимость была снижена с 320 млн до 280 млн рублей (снижение на 12,5%). Итоговая экономия на налогах составила почти 600 000 рублей в год.

Список использованной литературы

Федеральный закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в редакции от 23.07.2025 года (скачать)

Федеральный закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в редакции от 31.07.2025 года (скачать)

Федеральный закон № 269-ФЗ от 31.07.2020 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (переходные положения)

Федеральный закон № 243-ФЗ от 23.07.2025 «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке»» (НСПД)

Приказ Росреестра № П/0311 (скачать)

Федеральные стандарты оценки ФСО I-VI (Приказ Минэкономразвития № 200 от 14.04.2022)

Кодекс административного судопроизводства РФ (глава 25)

Часто задаваемые вопросы