Калькулятор износа здания
Оценка по нормативным срокам службы (ВСН 58-88р)
Ориентировочная оценка по нормативным срокам службы (ВСН 58-88р). При наличии данных прошлого обследования — экстраполяция годового прироста. Для точного определения износа используйте профессиональный расчёт или закажите инструментальное обследование.
Физический износ здания
Расчёт по ВСН 53-86(р), раздел 2
Фi — износ i-го конструктивного элемента, %
li — удельный вес элемента в восстановительной стоимости, %
| Конструктивный элемент | li, % | Фi, % | Вклад |
|---|
Источник: ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий», Госгражданстрой. Удельные веса приведены усреднённо для кирпичного 5-этажного здания. Для конкретного здания веса берутся из техпаспорта БТИ или сборников УПВС.
Что рассчитывает калькулятор износа здания
Физический износ — это потеря зданием первоначальных эксплуатационных свойств. Выражается в процентах от полной восстановительной стоимости. Ноль процентов — новое здание. Сто — руины, если упрощать.
Калькулятор работает в двух режимах. Первый — «Быстрый расчет» — опирается на нормативные сроки службы по ВСН 58-88(р). Берет возраст здания, делит на нормативный срок, применяет поправочные коэффициенты. Второй — «По конструктивным элементам» — реализует формулу из ВСН 53-86(р), раздел 2. Это та самая формула Фз = Σ(Фi × li) / 100, где суммируются произведения износа каждого конструктивного элемента на его удельный вес в восстановительной стоимости здания.
Результат один и тот же — процент физического износа и состояние здания: от «хорошее» до «аварийное».
Как пользоваться калькулятором
Быстрый расчет
Во вкладке «Быстрый расчет» четыре обязательных поля. Год постройки — вводите фактический, из техпаспорта или ЕГРН. Материал стен — на выбор: кирпич/камень, панели/блоки ж/б, смешанные (камень + дерево), дерево (бревно, брус). От материала зависит нормативный срок службы.
Содержание здания — поле, которое корректирует расчет коэффициентом. «Хорошее (капремонт был)» снижает расчетный износ, коэффициент 0.8. «Нормальное» — коэффициент 1.0, ничего не меняет. «Плохое (без ремонтов)» — увеличивает износ, коэффициент 1.2. Этажность влияет на нормативный срок: для кирпичного дома 1-3 этажа это 100 лет, 4-5 этажей — 125, шесть и выше — 150. Панельные дома — 75, 100, 125 лет соответственно. Смешанные конструкции — 50 или 60 лет, деревянные — 50 или 40.
Ниже есть необязательный блок — данные прошлого обследования. Если у вас на руках заключение с указанием износа на конкретный год, вбейте оба значения. Калькулятор пересчитает методом экстраполяции — возьмет среднегодовой прирост износа из прошлого обследования и спроецирует на текущую дату. Это точнее, чем расчет «с нуля».
Расчет по конструктивным элементам
Вторая вкладка — для тех, у кого есть результаты натурного обследования. Таблица из десяти строк: фундаменты, стены и колонны, перекрытия и покрытия, крыша, полы, перегородки, окна и двери, отделочные покрытия, внутренние сантехнические и электрические устройства, прочие элементы.
Для каждого элемента указаны два поля. Удельный вес li — доля элемента в восстановительной стоимости здания, в процентах. Предустановлены усредненные значения для кирпичного пятиэтажного дома: стены и колонны — 23%, внутренние инженерные системы — 16%, перекрытия — 12%, окна и двери — 10%, полы и отделка — по 8%, фундаменты — 7%, прочие элементы — 6%, крыша и перегородки — по 5%. Эти веса редактируются — подставьте данные из техпаспорта БТИ или сборников УПВС, если они отличаются.
Второе поле — Фi, износ конкретного элемента в процентах. Его берут из акта обследования. Не обязательно заполнять все строки. Если заполнены не все элементы, калькулятор приведет результат пропорционально — пересчитает на долю заполненных элементов.
Внизу таблицы отображается сумма удельных весов. В норме она равна 100%. Если после ваших корректировок сумма уехала — калькулятор подсветит это красным.
Как читать результат
Калькулятор выводит процент физического износа и текстовую оценку состояния. Градация такая: до 20% — хорошее состояние, износ незначительный, хватит текущего ремонта. От 21 до 40% — удовлетворительное, нужен выборочный капремонт. 41-60% — неудовлетворительное, требуется комплексный капитальный ремонт. 61-80% — ветхое, ограниченно работоспособное, капремонт нецелесообразен, речь о сносе или реконструкции. Свыше 80% — аварийное, эксплуатировать нельзя.
В быстром режиме дополнительно выводятся возраст здания, нормативный срок службы, примененный коэффициент содержания и метод расчета. В поэлементном — разбивка вклада каждого элемента: износ умноженный на удельный вес.
Ограничения калькулятора
Быстрый режим дает ориентировочную оценку. Здание одного и того же года и материала в реальности может иметь износ от 15 до 70% — зависит от качества строительства, грунтов, климата, истории эксплуатации. Коэффициент содержания (три варианта) — грубое приближение. Формула использует степенную функцию с показателем 1.15, что дает нелинейный рост износа… но реальная кривая деградации у каждого здания своя.
Поэлементный расчет точнее, однако и тут есть нюанс. Удельные веса по умолчанию — усредненные для кирпичной пятиэтажки. Для панельной девятиэтажки или деревянного частного дома распределение будет другим. Без данных из техпаспорта конкретного здания веса условны.
Оба режима не заменяют инструментальное обследование. Для целей признания дома аварийным, для судебных споров, для проектирования капремонта нужен акт, подписанный специалистом.
Смарт Вэй выполняет техническое обследование зданий и готовит заключения о физическом износе для Росреестра, судов и управляющих компаний. Если нужен точный расчет — обращайтесь, осметим и проведем.
