Калькулятор арендопригодной площади BOMA

Что рассчитывает калькулятор арендопригодной площади

Суть расчета — в распределении общих зон между арендаторами пропорционально их полезной площади. Коридоры, санузлы на этаже, вестибюль, лестничные клетки — все это не принадлежит конкретному арендатору, но обслуживает его помещение. По методике BOMA эти квадратные метры «раскидываются» между всеми помещениями на этаже и в здании.
Калькулятор работает в два уровня. Первый — обязательный — учитывает общие зоны этажа. Второй — опциональный — добавляет долю общих зон здания целиком. На выходе вы получаете арендопригодную площадь и коэффициент потерь (load factor), который показывает соотношение между тем, что вы занимаете, и тем, за что платите.

Как пользоваться калькулятором

В поле «Площадь вашего помещения» введите фактическую площадь по замеру — ту, что внутри стен вашего офиса или торговой точки. Это полезная площадь, которой вы реально пользуетесь.
Дальше два поля рядом. «Все помещения на этаже» — сумма полезных площадей всех арендаторов на вашем этаже. А «Общие зоны этажа» — коридоры, санузлы, технические помещения, которые не закреплены за конкретным арендатором. Эти цифры берите из экспликации или запрашивайте у управляющей компании. На практике арендодатель обычно предоставляет их по запросу, хотя иногда приходится настаивать.
Есть кнопка «Учесть общие зоны здания». Если нажать — откроются ещё два поля: общая площадь всех помещений в здании и площадь общих зон здания (вестибюль, лестницы, лифтовые холлы). Заполнять их необязательно. Но если заполните — расчет станет точнее. Без этих данных калькулятор считает load factor только на уровне этажа.

Как читать результат расчета

Главная цифра — арендопригодная площадь в квадратных метрах. Она всегда больше полезной. Насколько больше — зависит от планировки.
Коэффициент потерь — ключевой индикатор. Калькулятор оценивает его по трем порогам. До 1.150 — стандартный коэффициент, типичный для бизнес-центров с рациональной планировкой. От 1.150 до 1.250 — умеренно повышенный. Выше 1.250 — высокий, и калькулятор рекомендует перепроверить исходные данные.
В детализации отображается разбивка: ваша полезная площадь, доля общих зон этажа с коэффициентом R/U, доля общих зон здания (если заполнены соответствующие поля), итоговая арендопригодная площадь и надбавка к полезной в квадратных метрах и процентах.
Формула расчета: калькулятор делит сумму всех площадей этажа (полезные + общие) на сумму полезных площадей — получает коэффициент R/U этажа. Вашу площадь умножает на этот коэффициент. Если указаны данные по зданию — добавляет пропорциональную долю общих зон здания к полученному результату.

Что калькулятор не учитывает

Расчет строится на классической методике BOMA, но конкретный договор аренды живет по своим правилам. Арендодатель вправе использовать собственную методику распределения общих зон — и часто это делает. Парковка, технические этажи, кровля — все это в расчет не входит, хотя в некоторых БЦ включается в арендопригодную площадь.
Калькулятор не проверяет корректность входных данных на содержательном уровне. Если площадь общих зон этажа завышена управляющей компанией — а мы такое видели не раз — результат расчета тоже будет завышен. Поэтому при load factor выше 1.250 стоит запросить у арендодателя экспликацию и пересчитать.
Мы в Смарт Вэй рекомендуем использовать калькулятор как отправную точку для переговоров. Точный расчет арендопригодной площади с выездным обмером — отдельная услуга, но начать с калькулятора и понять порядок цифр вполне разумно.