Какие последствия несет неузаконенная планировка в 2024 году

Планировка помещения определяется его конфигурацией, местоположением и характеристиками внутренних конструкций, инженерного и сантехнического оборудования. Ее изменение возможно при соблюдении требований законодательства, причем они существенно отличаются для производства работ в зданиях нежилого назначения и МКД. Незаконная перепланировка может являться основанием для назначения административных санкций, вынесения предписания, взыскания причиненного ущерба. Также в состав рисков может входить невозможность совершения сделок с недвижимостью.

Читайте, по каким признакам определяется незаконная планировка, кто и как выявляет такие факты, какая ответственность грозит собственнику, как узаконить перепланировку.

Что значит неузаконенная планировка

Законность проведения планировки заключается в соблюдении требований законодательства. Общие правила по этому вопросу содержат нормативные акты федерального уровня (например, Жилищный кодекс РФ для изменения планировки в помещениях МКД). Но большинство нюансов описаны в региональном законодательстве. Требования нормативных актов обязаны соблюдать собственники, проектировщики, подрядные организации.

Термин «узаконивание перепланировки» отсутствует в законодательной базе. На практике, это может означать следующее:

• собственник изначально проводит строительные работы без разрешений, оформления проекта;
• владелец помещения не прошел обязательные процедуры после завершения перепланировки;
• уполномоченный орган выявил нарушения при производстве работ, на которые было получено разрешение.

Процесс согласования нужно пройти до начала производства работ. Если они выполнены без получения разрешения, то сохраняется возможность узаконивания в судебном или административном порядке. Ключевым моментом этой процедура станет подтверждение безопасности работ, их соответствии требованиям нормативным актам, сводам правил (СП). Также по факту неузаконенной перепланировки могут наступать различные негативные последствия, от взыскания штрафов до более серьезных санкций.

Разъяснения эксперта. Законность изменения планировки обеспечивается оформлением всех необходимых документов, получением разрешений. Как минимум, до начала производства работ собственнику будет нужен проект. Если он не оформлялся до начала перепланировки, то для узаконивания будет нужен другой документ – техническое заключение. Подробнее о нем можно узнать из нашего предыдущего материала.

Основные признаки несогласованной перепланировки нежилого помещения

Риски для собственника могут возникнуть при разных признаках незаконной перепланировки. Это может быть:

• отсутствие проектной документации, техзаключения до начала производства работ;
• отсутствие разрешений и согласований, обязательных для определенного вида работ;
• выявление нарушений в ходе производства работ, неустранение их после вынесения предписания;
• отступление от проектной документации (например, при выполнении работ, не заявленных в проекте);
• несоблюдение формальностей после завершения перепланировки, даже если на нее было получено разрешение (например, если собственник не получит приемочный акт, не пройдет учет изменений в Росреестре).

У каждого из перечисленных нарушений могут быть разные последствия. Например, отсутствие проекта не помешает узаконить изменения планировки, если будет подтверждена безопасность завершенных работ. Но штраф может последовать даже в этом случае.

Есть и более серьезные нарушения, при которых узаконивание будет невозможно в принципе. Например, если при изменении планировки разрушена или снесена несущая стена в границах помещения, то это угрожает прочности всего здания. Такие работы нельзя узаконить. Виновное лицо не только привлекут к ответственности, но и заставят привести помещение или конструкцию в исходное состояние. Также есть риски взыскания ущерба, причиненного незаконными действиями.

Кто может привлечь к ответственности за незаконную перепланировку

Это зависит не только от характера нарушений, допущенных собственников или иными лицами, но и от того, где расположено помещение. Материалы о привлечении к ответственности для объектов в Москве вправе составлять и рассматривать следующие ведомства:

• Мосжилинспекция (МЖИ) – за нарушения при перепланировке нежилого помещения в многоквартирном жилом доме;
• Департамент государственного имущества (ДГИ) – если незаконные действия допущены при проведении работ в здании нежилого назначения;
• Москомархитектура (МКА) – если нарушения допущены при фасадных работах (они тоже могут входить в перепланировку).

Также виновное лицо может столкнуться с требованиями иных лиц, которым причинен ущерб незаконной перепланировкой. Например, если при производстве работ пострадало помещение и имущество граждан или организаций, они вправе предъявить претензию, подать иск. Также возможно возмещение ущерба, причиненного жизни и здоровью граждан, морального вреда.

Как выявляют нарушения

Штраф за несогласованную перепланировку или иные негативные последствия могут наступать после выявления нарушений, разбирательства по материалам. Такие факты могут стать известны уполномоченным органам:

• по итогам собственных проверок, в том числе на этапе приемки работ после перепланировки;
• по обращениям граждан и организаций (например, жалобу может подать владелец смежного помещения);
• по материалам от других компетентных ведомств (например, документы о нарушении может направить прокуратура).

Если собственник знает о допущенных нарушениях, он может проявить инициативу, чтобы избежать санкций или снизить последствия. Например, сразу после завершения работ, выполненных без разрешения и проекта, можно начать процедуру узаконивания. Это не гарантирует освобождение от штрафа, но позволит устранить другие риски.

Разъяснения эксперта. Во всех ситуациях лучше получать предварительные разрешения, чем рассчитывать на положительное решение при узаконивании. Если МЖИ вынесет отказ на проект, это не повлечет санкций для заявителя. Проектную документацию можно переделать, чтобы привести ее в соответствие с законодательством. Но отказ при узаконивании далеко не всегда можно оспорить даже в судебном порядке. В данном случае избежать штрафных санкций и иных последствий будет практически невозможно.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Риски незаконной перепланировки для собственника

Кроме штрафных санкций, предъявления предписаний, претензий и исков, у собственника после незаконной перепланировки могут возникнуть и дополнительные риски. Это будет связано с несоответствием сведений о реальной планировке с информацией в ЕГРН, техническом паспорте. Это повлечет следующие проблемы:

• могут возникнуть сложности с регистрацией документов по сделкам с недвижимостью;
• покупателю могут отказать в кредите на покупку недвижимости, если реальные характеристики помещения не соответствуют сведениям в ЕГРН;
• при проведении последующих перепланировок проектировщики могут выявить нарушения, которые невозможно устранить и узаконить.

Эти проблемы могут оказаться намного серьезнее штрафа за незаконную перепланировку нежилого помещения. Собственник может найти выгодное предложение о продаже недвижимости, договориться с покупателем обо всех условиях сделки, но получит при регистрации из-за несоответствия сведений ЕГРН и данных о реальной планировке.

Избежать указанных проблем, а также получить помощь при узаконивании изменений планировки, можно при обращении к ООО «Смарт Вэй». Наши преимущества:

• наличие в штате проектировщиков, кадастровых инженеров и иных специалистов, которые оформят документы для согласований и узаконивания;
• наличие разрешений, допусков и аттестатов на проектные, кадастровые работы;
• большой практический опыт (с 2013 года) взаимодействия с разными госорганами и судами, знание нюансов узаконивания даже в самых сложных ситуациях.

О качестве работы проектировщиков и кадастровых инженеров ООО «Смарт Вэй» можно судить по кейсам за предыдущие годы. Отметим, что это далеко не полный перечень примеров.

Административная ответственность за незаконную перепланировку

Вид и размер административного наказания зависит от того, кто является виновным лицом, где проводилась незаконная перепланировка. На федеральном уровне наказание назначается по следующим правилам:

• по ст. 7.21 КоАП РФ устанавливаются санкции за нарушения, допущенные при изменении планировки в помещениях МКД;
• к ответственности могут привлечь собственника помещения (гражданина, предпринимателя или организацию);
• для юридических лиц и ИП размер штрафа составляет от 40 000 до 50 000 рублей;
• физ. лица могут получить штраф от 2 000 до 2 500 рублей, либо предупреждение.

Взыскание штрафа не означает автоматическое узаконивание перепланировки. Собственнику помещения в МКД все равно придется проходить административную или судебную процедуру. Основным документом для этого будет техзаключение.

Если нарушение допущено при изменении планировки в помещении нежилого здания, то статья 7.21 КоАП РФ неприменима. Виновное лицо могут наказать по нормам регионального законодательства. Согласно ст. 9.8 Кодекса Москвы об административных нарушениях, собственника (организацию или ИП) привлекут к ответственности:

• за отсутствие разрешительных документов, если это требовалось – штраф от 50 000 до 150 000 рублей;
• за аналогичное нарушение, повлекшее разрушение объекта – штраф от 100 000 до 200 000 рублей;
• за неустранение нарушений после привлечения к ответственности в течение 40 дней – штраф от 200 000 до 500 000 рублей.

Также возможна ответственность за нарушения правил производства строительных работ при перепланировках, несоблюдение требований безопасности.

Предписание об устранении нарушений

Уполномоченные органы выносят предписания по фактам нарушений при изменении планировки. Там будут перечислены действия, которые нужно выполнить для устранения претензий, сроки выполнения работ, оформления и/или предоставления документов. Если не исполнить предписание, это может стать основанием для привлечения к дополнительным видам ответственности. Также собственник может обжаловать документ, если не согласен с выводами о нарушениях.

Взыскание причиненного ущерба

Это дополнительная мера ответственности, которая может грозить при неузаконенной перепланировке. С виновного лица могут взыскать:

• ущерб, причиненный объекту, конструкциям или имуществу;
• вред жизни и здоровью людей, ставший последствием незаконных работ;
• моральный вред, причиненный гражданам.

В предписании может быть указано о необходимости восстановления исходного вида конструкций и планировки. Такие работы собственник обязан выполнить за свой счет. При отказе в устранении предписания виновному лицу могут предъявить иск.

Как узаконить незаконную перепланировку: действия собственника

Общий порядок узаконивания завершенной перепланировки включает следующие этапы:

• заключение договора с проектной организацией;
• оформление техзаключения, которое подтвердит безопасность завершенных работ, соответствие их нормативным актам;
• обращение на узаконивание в административном порядке (например, собственник помещения МКД подает документы в жилинспекцию);
• заключение договора с кадастровым инженером, оформление техплана на изменения в характеристиках помещения;
• обращение в суд, если собственник получил отказ по административной процедуре;
• подача документов в Росреестр для кадастрового учета изменений после перепланировки.

У ООО «Смарт Вэй», как проектной организации, есть полномочия по оформлению техзаключений для узаконивания перепланировок. Также в штате компании есть кадастровые инженеры, которые оформят техплан.

Для узаконивания работ в помещениях нежилого здания процедура будет проще. На перепланировку таких объектах не требуется разрешение от МЖИ. Поэтому собственнику необходимо оформить техплан, а в ряде случаев и техническое заключение. Итогом узаконивания в любом случае будет обращение в Росреестр.

Разъяснения эксперта. В этом материале можно узнать о нюансах узаконивания перепланировок в нежилых зданиях. Точный алгоритм действий будет определен проектировщиками ООО «Смарт Вэй» после анализа ситуации, перечня выполненных работ. Далее заказчик получил помощь в прохождении административных или судебных процедур, учета по линии Росреестра.

Услуги ООО «Смарт Вэй» при устранении незаконной перепланировки

Чтобы согласовать или узаконить перепланировку в нежилом помещении, ООО «Смарт Вэй» предлагает:

• разработку проектов, технических заключений;
• помощь в устранении нарушений по предписанию уполномоченных органов;
• представительство интересов при прохождении судебных и административных процедур;
• оформление техплана с передачей его в Росреестр;
• помощь с обжалованием постановлений по административным делам.

Подробнее о перечне услуг и работ можно узнать у консультантов ООО «Смарт Вэй». Примерные цены смотрите в таблице ниже.

Наши кейсы

Кейс 1. Проектировщики ООО «Смарт Вэй» оформили техзаключение для узаконивания перепланировки помещения МКД. Собственник успешно прошел процедуру в административном порядке, избежал взыскания штрафа до 50 000 рублей.

В данном кейсе заказчику были оказаны услуги:

• по подготовке техзаключения;
• по передаче документов в МЖИ, получению приемочного акта;
• по оформлению техплана, прохождению учета по линии Росреестра.

Так как нарушений при производстве работ не было выявлено. узаконивание успешно прошло в административном порядке. Решений о взыскании штрафа до 50 000 рублей не принималось.

Кейс 2. ООО «Смарт Вэй» помогло узаконить антресоль в нежилом помещении МКД. На основании техзаключения жилинспекция согласовала работы, а владелец помещения избежал административного наказания.

Для подтверждения безопасность работ по возведению антресоли в помещении первого этажа МКД проектировщик ООО «Смарт Вэй» изготовил техническое заключение. Документ был принят МЖИ без замечаний, после чего было принято положительное решение об узаконивании.

После прохождения учета в Росреестр и обновления сведений в ЕГРН, собственник сдал помещение в аренду. Благодаря помощи проектировщиков и кадастрового инженера ООО «Смарт Вэй», уже через месяц заказчик начал получать арендную плату в размере 70 000 рублей в месяц.

Заключение

• Неузаконенная планировка – это изменение конфигурации помещения без получения разрешений или оформления проекта, при иных нарушениях нормативных актов.
• Ответственность за неузаконенную планировку может наступать в виде административных штрафов, взыскания ущерба и вреда, обязанности восстановить исходное состояние объекта.
• Для узаконивания можно пройти административную или судебную процедуру. Основным документом для этого будет техзаключение.

ООО «Смарт Вэй» поможет устранить риски ответственности за несогласованную перепланировку, узаконить ее эффективными способами!

FAQ

Что такое неузаконенная планировка?

Это изменение конфигурации объекта с нарушением нормативных актов. Это может быть отсутствие проекта и обязательных разрешений, отступление от проектной документации, иные неправомерные действия.

Что делать при неузаконенной планировке?

Можно пройти узаконивание в административном или судебном порядке. Для этого нужно оформить и представить техзаключение, ряд иных документов.

Какой штраф грозит за неузаконенную планировку?

Если работы выполнены в помещениях МКД, организации или ИП грозит штраф до 50 000 рублей (ст. 7.21 КоАП РФ). Если нарушение выявлено в перепланировке помещения нежилого здания, ответственность наступает по нормам регионального законодательства.

Список использованной литературы

• Федеральный закон № 384-ФЗ (скачать);
• СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения (скачать);
• СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные (скачать);
• СП 59.13330.2016 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП (скачать);
• Приказ Росреестра № П/0082 (скачать).